TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Ciudadano PETER JUNGEMANN, de nacionalidad Alemana, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. E-82.098.928, APODERADO JUDICIAL: abogado NESTOR HUGO CARDOZO ALVAREZ, inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el No. 26.704.

PARTE DEMANDADA

Ciudadano AMANCIO SALAVERRIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 2.097.733, APODERADA JUDICIAL: abogada NANCY MARVELYS MARTINEZ BELO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 130.775.

MOTIVO
DESALOJO

Exp. No. AP31-V-2009-000908.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: “Un inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el No. 71, ubicado en el piso siete (07) del Edificio denominado “RESIDENCIAS NAIGUATA”, situado en la Avenida Buenos Aires de la Urbanización Los Caobos de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, conjuntamente con un (01) puesto de estacionamiento ubicado en el mismo edificio”.
I
DE LAS ACTUACIONES PROCESALES

Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 17 de Abril de 2009 por el abogado NÉSTOR CARDOZO, antes identificado en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, a través del cual se demandó por DESALOJO al ciudadano AMANCIO SALAVERRIA.
Verificada la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado siendo admitida la demanda por auto de fecha 23 de Abril de 2009, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada por los trámites del juicio breve.
Por medio de diligencia de fecha 12 de Mayo de 2009, el apoderado judicial de la parte demandante dejó constancia en autos de haber cumplido con las formalidades relativas a la consignación de los fotostatos y la cancelación de los emolumentos para lograr la citación de su contraparte.
Mediante diligencia de fecha 14 de Mayo de 2009 el Tribunal libró la compulsa de citación de la parte demandada.
En fecha 04 de Junio de 2009 el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo de éste Circuito de Tribunales de Municipio dejó constancia en autos de su imposibilidad de citar personalmente al ciudadano AMANCIO SALAVERRIA en su carácter de parte demandada, por lo que en fecha 09/07/2009, previa solicitud de la parte actora se libró cartel.
Por medio de diligencia presentada en fecha 03 de Noviembre de 2009, compareció la abogada Nancy Marvelys Martínez Belo, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 130.775, y procedió a darse por citada en nombre de la parte demandada.
Por medio de escrito de fecha 10 de Noviembre de 2009 la parte demandada procedió a oponer las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y dio contestación al fondo de la presente litis.
En fecha 24 de Noviembre de 2009 el apoderado judicial de la parte demandante procedió a subsanar por medio de escrito las cuestiones previas que le fueron opuestas y en la misma fecha promovió su escrito de pruebas.
Este Tribunal por medio de sentencia interlocutoria de fecha 20 de Noviembre de 2009, se pronuncio con respecto a la admisibilidad de los elementos probatorios promovidos por el demandante, admitiendo las posiciones juradas solicitadas y negando la prueba de exhibición documental conforme a lo dispuesto en el artículo 436 del Código Procesal Civil.
Por medio de auto de fecha 10 de Diciembre de 2009, este Tribunal dijo VISTOS y la presenta causa entró en estado de sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 890 eiusdem.
II
MOTIVA

La pretensión objeto de estudio por parte de esta Juzgadora, corresponde a la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano PETER JUNGERMANN contra el ciudadano AMANCIO SALAVERRIA, ambas partes ya identificadas al inicio de este fallo.
La parte demandante fundamento su pretensión en los siguientes términos:

“…Consta de contrato de arrendamiento celebrado en fecha ocho (08) de Enero de 2002, suscrito en forma privada entre mi representado en su carácter de arrendador y el ciudadano AMANCIO SALAVERRIA quien es venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad V-2.097.733, en su condición arrendatario, que mi representado dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el No. 71, ubicado en la planta No. 7, del Edificio Residencias Naiquatá (…)”SEGUNDA: EL canon mensual de arrendamiento será la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) que EL ARRENDATARIO pagará por mensualidades adelantadas mientras este vigente el presente contrato, dentro de los primeros cinco (05) días a partir del vencimiento de cada mes y en la dirección que indique EL ARRENDADOR o quien lo represente. Dichos pagos los efectuará EL ARRENDATARIO en dinero o moneda de curso legal en el país.” TERCERO: EL plazo de duración de este contrato será de un (01) año contado a partir del ocho (08) de enero de 2002, sin embargo, su duración se entenderá prorrogable por periodos iguales y sucesivos, si cuando menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de este plazo o de cualquier prorroga que de acuerdo con esta estipulación se opere, ninguna de las partes avise a la otra su voluntad de darlo por terminado. Por lo tanto las prórrogas en caso de sucederse se consideraran como fijas y así lo acepta EL ARRENDATARIO de ahí que bajo ningún concepto podrá operarse la llamada tácita reconduccion. Es convenio que dicha manifestación de voluntad en contrario a la prórroga contractual la podrá efectuar una parte a la otra en forma personal dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esa notificación también o por vía judicial conforme a lo previsto en el Art. 935 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera, la notificación también podrá hacerse en cualquier persona mayor de edad que se hallare en el inmueble arrendado o donde se encontrare el notificado y en forma alternativa a la personal y directa, los contrayentes convienen que para esa participación se podrá emplear la vía del correo certificado el telegrama de recibo de la notificación a las puertas del inmueble arrendado o cualquier otro medio que deje constancia (…) En este sentido produzco conjuntamente con la presente demanda marcada con la letra “C”, sendas notificaciones efectuadas por mi representado al Sr. AMANCIO SALAVERRIA, en su condición de arrendatario, fechadas 16/03/05 y 29/11/2005, e donde se le informa la decisión formal con carácter irrevocable del Arrendador de rescindir el contrato de arrendamiento suscrito entre ambos, dada la conducta reincidente y contumaz del arrendador de incumplir con los pagos de los cánones de arrendamiento que a sea fecha sumaban cuatro (04), a saber, diciembre de 2004, enero, febrero y marzo de 2005. Notificación que OPONGO al demandado ciudadano AMANCIO SALAVERRIA, supra identificado, en su carácter de arrendatario del señalado inmueble en todas y cada una de sus partes y que doy en este acto por reproducido íntegramente (…) Ahora bien, Ciudadana Juez, tiene por objeto la presente acción DE DESALOJO, la radical e inmediata extinción del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes aquí pugna, de fecha ocho (08) de enero de 2002, consecuentemente la inmediata recuperación del bien inmueble objeto del contrato, el cobro de los cánones de arrendamiento pendientes de pago, que conforme con el planteamiento esgrimido con los pagos correspondientes a los meses de: marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008, y enero, febrero del año 2009, a razón de quinientos bolívares fuertes mensuales (Bs. F.500,00) y la cantidad de quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 500,00) por mes vencido, desde el 16 de marzo de 2005 (fecha de la notificación, NOVENA (Cláusula Penal) hasta que el inmueble quede libre a disposición de mi representado, por concepto de daños y perjuicios ocasionados a mi representado (…) En razón a lo cual procedo a demandar, como en efecto así demando por desalojo, de conformidad con el Artículo 33 y literal “a” del Artículo 34 de la Ley de Alquileres Inmobiliarios, al ciudadano AMANCIO SALAVERRIA, antes identificado, en su condición de arrendatario…”
En ese sentido, la actora produjo junto al libelo, los siguientes instrumentos:

1) Original del poder otorgado por el ciudadano Peter Jungemann al abogado Néstor Hugo Cardozo Álvarez ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de Noviembre de 2006, bajo el No. 71, Tomo 80, marcado con la letra “A” (folios 08 al 10), el cual se le confiere pleno valor probatorio, en virtud de no haber sido tachado, impugnado o desconocido por la parte demandada de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil;
2) Copia certificada del expediente distinguido con el No. 2006-0923 emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial de fecha 15 de Junio de 2006, concerniente a las consignaciones del canon de arrendamiento efectuadas por el ciudadano Amancio Salaverria a favor del ciudadano Peter Jungemann, marcada con la letra “B” (folios 11 al folio 57), dicha copia no fue objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna por lo tanto se apreciara de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.384 del Código Civil;
3) Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Peter Jungemann y Amancio Salaverria en fecha 08 de Enero de 2002, el cual riela a los folios 18 y 19 de las copias certificadas del expediente de consignaciones No. 2006-0923, la cual no fue tachada, desconocida o impugnada por la defensa de la parte demandada, por ende se le otorgar pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
4) Copia simple de la notificación privada de fecha 16 de Marzo de 2005, emanada del ciudadano Peter Jungemann y dirigida al ciudadano Amancio Salaverria. Al respecto, este Tribunal observa que se trata de una copia fotostática simple de un documento privado razón por la cual debe ser desecha del presente análisis de conformidad con el artículo 429 del Código Procesal;
5) Copia simple de la notificación privada de fecha 29 de Noviembre de 2005, emanada por el ciudadano Peter Jungemann y dirigida al ciudadano Amancio Salaverria. En tal sentido este Tribunal observa que si bien es cierto que esta misiva fue dirigida por el arrendador a su locatario, no es menos cierto que esta fue suscrita por un ciudadano identificado como Carlos Duran, titular de la cédula de identidad No. 5.566.595, quien es a todas luces un tercero que no es parte en la presente litis, de manera que al no haber sido ratificado con la prueba testifical debe ser desechado por carecer de valor probatorio alguno de conformidad con el artículo 431 del Código Procesal Civil;

Por su parte, la apoderada judicial del ciudadano Amancio Salaverria al momento de dar contestación al fondo de la demanda alegó la cuestión previa contenida en los ordinales 2do y 6to del artículo 346 del Código Procedimiento Civil. Asimismo negó, rechazo y contradijo los hechos contenidos en el libelo, denuncio la nulidad del contrato por considerar que el arrendador ciudadano Peter Jungemann, no era propietario del inmueble para el momento de la celebración del contrato y alegó que la presente acción sólo esta reservada al legitimo propietario.
Igualmente, la apoderada judicial de la parte demandada anexó al escrito de contestación, además del poder que acredita su representación, copia simple del documento de propiedad del objeto de litigio de esta causa, emanado de la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Libertador, bajo el No. 22, Tomo 09, Protocolo Primero (folios 100 al 105, el cual se valora positivamente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, vistos los alegatos de la parte demandada establecidos en su escrito de contestación, este Tribunal antes de ingresar al análisis de fondo pasa, a resolver como punto previo, las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2do y 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y la supuesta nulidad de contrato de arrendamiento.

PUNTOS PREVIOS
i) DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS
AL LIBELO DE LA DEMANDA

Siendo la oportunidad procesal establecida en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios este Tribunal pasa a pronunciase sobre la procedencia en derecho de las cuestiones previas opuestas por la defensa de la parte accionada atinentes a los ordinales 2° y 6° del artículo 346 del Código Procesal Civil.

En cuanto al Ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a: “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio” este Tribunal observa que la parte accionada alego:

“…De un análisis exhaustivo y de acuerdo al documento de propiedad que anexo marcado con la letra “B”, donde se demuestra que el inmueble arrendado no es propiedad del demandante, ni consigna con el libelo autorización, poder o algún medio de prueba que haga valer su facultad para arrendar (…) En lo que respecta al análisis anterior podemos observa que si bien es cierto que el actor tiene capacidad para actuar en juicio no es menos cierto que esa capacidad tiene que esta relacionada directamente con la posibilidad de ejercer válidamente los derechos procesales, por lo que no posee cualidad para actuar en este proceso por no ser propietario del inmueble y al no poseer facultad expresa que haga suponer esta cualidad es por lo que carece de capacidad para administrar o disponer del bien inmueble y por ende no puede ser sujeto procesal en este caso especifico…”

Esta Cuestión Previa se refiere al problema de la capacidad procesal del actor, valer decir, si la persona que se presenta al proceso tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en el, por si misma o por medio de apoderados legalmente constituidos, al respecto dispone el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil que:

“…Son Capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por si mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley…”

Partiendo de esta premisa, se infiere que las personas legitimadas que gestionan por si mismas o por medio de apoderados, el reconocimiento de sus derechos, como sucede en el presente caso serian dos: La parte demandante que llama a juicio y la parte demandada que es llamada a juicio. Lo que quiere decir que las personas que dispongan de libre ejercicio de sus derechos pueden ser llamadas partes, y por ende son capaces de obrar en juicio por el hecho de ser personas naturales o entes morales que poseen la facultad de goce de ser titulares de derechos y obligaciones, salvo los supuestos establecidos en la ley donde la persona puede hallarse, temporal o definitivamente limitada o anulada en el ejercicio de sus derechos, ya sea por razones de índole natural o legal.
Ahora bien, no solo basta en ser parte en un proceso, sino es necesario tener legitimidad y cualidad necesaria para ello, La regla general es que la persona que se afirma ser titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio. Por lo tanto la legitimación a la causa es la identidad entre la persona que la ley considera que debe hacer valer en juicio un determinado interés y quien, materialmente, se presenta en juicio.
Siendo así y de la revisión minuciosa del caso bajo estudio, se observa que no existe en autos elemento alguno que permita a esta Juzgadora determinar la carencia de la legitimidad alegada por la abogada de la parte demandada, tomando en consideración que los hechos alegado para apoyar la existencia en autos de la cuestión previa no se subsumen al supuesto de hecho establecido en el ordinal 2do del artículo 346 eiusdem, ya que lejos de referirse a la falta de legitimidad, la demandada trata de hacer ver ante este Tribunal que la parte actora carece de cualidad para intentar la demanda por no ser propietario del inmueble, sin embargo dicho alegato carecer de toda fundamentación, toda vez que del contrato de arrendamiento que se anexa en copias certificadas, se evidencia el carácter de arrendador del ciudadano Peter Jungemann y al demandar el mismo el mencionado contrato, goza de cualidad activa dada la relación arrendaticia que se alega, razón por la cual resulta improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 2do del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En cuanto al Ordinal 6ª, relativo a “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, en su ordinal 6° Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. En ese sentido, la apoderada judicial del demandado argumentó que:

“…Al no consignar conjuntamente con el libelo de la demanda la autorización, poder o algún medio probatorio que haga presumir la facultad que tenía para disponer del inmueble y darlo en arrendamiento…”

En tal sentido, este Tribunal considera acertado traer acotación el comentario hecho al respecto por el tratadista patrio, Dr. Rengel Romberg en su obra titulada Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, en el cual señala:

“…Los documentos fundamentales de la demanda, a que se refiere el léxico común del foro, son como lo expresa ahora más técnicamente el nuevo código. “Los instrumentos en que se fundamenta la pretensión”; y su concepto lo expresa el mismo ordinal 6°: “aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido.”Como se ha visto (…) la afirmación que existe en toda pretensión, en concreta en la alegación de que entre las partes existe una determinada relación o estado jurídico, del cual se origina el derecho pretendido. De donde se sigue, que el instrumento en que se fundamenta la pretensión, es aquel del cual deriva esa relación material entre las partes, o ese derecho que de ella nace, cuya satisfacción se exige con la pretensión contenida en la demanda…”

Ahora bien, este Tribunal observa que la causa petendi que generó la presente acción bajo análisis es el desalojo en virtud de la supuesta falta de pago en tiempo oportuno de ciertos y determinados cánones de arrendamiento dada la relación arrendaticia que se alega; de igual manera se evidencia, que el demandante acompañó a su escrito libelar la copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 08 de Enero de 2002 (folios 18 y 19) instrumento el cual goza de pleno valor probatorio y de donde derivan las obligaciones reclamas por el actor, así como la relación locativa existente, por cuanto el conflicto planteado ante este órgano Jurisdiccional gira en torno al pago o contraprestación devenida por el uso, goce y disfrute de la cosa arrendada y no sobre la propiedad del inmueble.
De manera que, es innegable que el documento fundamental de la acción, de acuerdo con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil no es otro que el contrato de arrendamiento cursante en autos, por ende no se requiere de algún otro instrumento para demostrar la legitimación activa y cualidad que posee el ciudadano Peter Jungemann para intentar esta acción civil, motivo suficiente para que se deseche la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 eiusdem enlazado con el ordinal 6° del artículo 340 eiusdem, por lo que no era obligante para la parte actora anexar al libelo el documento de propiedad, pudiendo promoverlo si así lo consideraba en el lapso de pruebas, ya que el mismo no es un documento requisito de los contenidos en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

ii) DE LA NULIDAD DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO

Antes de efectuar cualquier pronunciamiento sobre el conflicto de fondo planteada por las partes ante este órgano Jurisdiccional, es fundamental señalar que la parte demandada alegó la nulidad del contrato de arrendamiento bajo los siguientes términos:

“…En lo referente a los derechos de propiedad del inmueble objeto de litigio, este no pertenece al actor, el cual no esta facultado para arrendarlo, por lo que si es cierto que mi representado firmó el contrato de arrendamiento con el demandante ya identificado en autos, no es menos cierto que el arrendador siempre lo mantuvo engañado bajo la figura de propietario cuando en realidad nunca lo fue, por tal motivo el contrato de arrendamiento no es legal, ya que existió bajo un engaño, siendo así debe ser declarado nulo de toda nulidad…”

Ahora bien, comenzaremos por señalar que el contrato de arrendamiento por su naturaleza jurídica no produce efectos reales sobre el objeto del contrato, sino personales y carácter posesorio, siendo así puede arrendar tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, pues no existe analogía entre la venta y el arrendamiento porque mientras que la venta es traslativa del derecho de titularidad, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes contratantes por el uso y disfrute de la cosa objeto de contratación, siendo incluso admitida por gran parte de la doctrina nacional la tesis del arriendo de la cosa ajena, tal como lo señala el Dr. José Luís Aguilar Gorrondona, en su Obra “CONTRATOS Y GARANTÍAS Derecho Civil IV”, en el cual expresa:

“…Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes: A.- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). (…) B.- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; (…) C.- Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala…”

Por otra parte, la ley especial que rige la materia inmobiliaria establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador, por ende no necesita éste de una autorización expresa para arrendar, tomando en consideración que el objeto de este litigio no es la propiedad del inmueble, sino el desalojo del mismo, caso contrario sería si la acción estuviese fundada en el literal b del articulo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “…La necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble…” en este caso el literal exige que el titular de la acción sea el propietario del bien inmueble a ocupar.
Establecido lo anterior, este Tribunal considera que el contrato de arrendamiento que une a las partes no es nulo ni anulable, por que la titularidad del inmueble no es la materia tratada en este juicio de naturaleza inmobiliaria, y tomando en cuenta que la cualidad de propietario no es indispensable para celebrar un contrato de arrendamiento, porque no lo exige así la ley y el principio general de que lo que no está prohibido está permitido, da cabida incluso al arrendamiento de la cosa ajena, por ello es totalmente válido el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Peter Jungemann en su carácter de arrendador y el ciudadano Amancio Salaverria en su carácter de arrendatario. Así se decide.
Ahora bien, resueltos los anteriores puntos previos y habiendo resultado improcedentes los mismos, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto.

DEL ANALISIS DE FONDO

Para dirimir la controversia aquí planteada es necesario efectuar la interpretación de la temporalidad del contrato de arrendamiento a los fines de determinar si encuentra en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como fue solicitado en la pretensión.
En primero lugar y no habiendo sido objeto de controversia la existencia de la relación arrendaticia que víncula a las partes, motivado al hecho que la apoderada judicial del demandado así lo reconoció de forma expresa durante la contestación de la demanda, observa este Tribunal que riela inserto a los folios 18 y 19 de las actas que conforman este expediente el contrato de arrendamiento privado suscrita entre las partes en fecha 08 de Enero de 2002, en tal sentido establece la cláusula Tercera del mencionado convenio que:

“…El plazo de duración de este contrato será de un (01) año contado a partir del día 08 de Enero de 2002, sin embargo su duración se entenderá prorrogada por periodos iguales y sucesivos, si cuando con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de este plazo o de cualquier prorroga que de acuerdo con esta estipulación se (sic) opere, ninguna de las partes avise a la otra su voluntad de darlo por terminado. Por lo tanto las prorrogas en caso de sucederse se consideraran como fijas y así lo acepta EL ARRENDATARIO, de ahí que bajo ningún concepto podrá operarse la llamada tácita reconducción…” (Subrayado del Tribunal)

De la lectura y posterior interpretación de la estipulación bajo estudio, en apego al principio de autonomía de la voluntad y contratación de las partes (Art. 1.159 C.C) se desprende que las partes convinieron que la fecha de inicio del contrato sería el día 08 de Enero de 2002 por un lapso temporal de duración de un (01) año fijo, con prorrogas automáticas de un (01) año, salvo que alguna de las partes le notificase a la otra su deseo de prescindir de la relación locativa caso en el cual se efectuaría la notificación de no prorroga por cualesquiera de las modalidades allí establecidos en un lapso no menor de treinta (30) días antes del vencimiento.
Siendo así, es lógico inferir que dicha contratación se ha ido renovado automáticamente por el mismo lapso de tiempo primigenio, al haber sido desechada la copia fotostática de la notificación privada de fecha 16 de Marzo de 2005 dirigida por el ciudadano Peter Jungemann al ciudadano Amancio Salaverria (folio 58) por ser una copia simple de un documento privado no reconocido, ni tenido legalmente por reconocido no poseyendo valor probatorio alguno conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código Procedimiento Civil.
Asimismo, fue desechada la copia simple de la notificación privada de fecha 29 de Noviembre de 2005 (folio 59) por ser un documento privado que emana de un tercero tal y como se señaló anteriormente motivo por el cual carece de valor probatorio por no haber sido promovida la prueba testimonial para ratificar su contenido de conformidad lo preceptuado en el artículo 431 eiusdem, de manera que esta Juzgadora concluye que no existiendo en autos notificación alguna sobre la no prorroga del contrato de arrendamiento, éste continua a tiempo determinado por haberse renovado automáticamente por períodos iguales y continuos de un (01)año, conforme a la cláusula tercera del contrato analizado y de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad de las partes. Así se decide.
De manera que, de acuerdo a lo antes expuesto y habiendo quedado desechadas las notificaciones privadas consignadas en copias simples, este Tribunal considera que en el presente caso el contrato se encuentra a tiempo determinado, por lo que mal podría demandarse el desalojo, ya que esta última acción, esta atribuida sólo a los contratos verbales, o escritos a tiempo indeterminado.
Ahora bien, en base a los razonamientos antes expuestos este Tribunal considera necesario citar el contenido del artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

“…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

De manera que, de acuerdo con la norma anteriormente citada, sólo podrá demandarse el desalojo del inmueble arrendado bajo la figura del contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, por lo que en el presente caso tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la acción incoada no se subsume en el supuesto de hecho establecido en la norma precitada, resultando contraria a derecho la pretensión del accionante.
Al respecto el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece:

“…Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos…”

En ese sentido, el máximo Tribunal de la Republica ha establecido lo siguiente:

“….Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones: 1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad. 2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. 3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”. 4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio. Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…..” (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Sentencia Nº 381, Exp. Nº 06-1043, de fecha 07/03/2007, Caso: ZAZPIAK INVERSIONES C.A.)

En ese orden de ideas y de acuerdo con la decisión precitada, la pretensión incoada resulta contraria a derecho, debiendo declarase IMPROCEDENTE, ya que siendo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el ciudadano Peter Jungemann ha debido demandar la resolución del contrato o el cumplimiento del mismo. Así se decide.

III
DECISIÓN

Por las motivaciones precedentes, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta la siguiente decisión:

PRIMERO: Se declaran SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 2° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la apoderada judicial de la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda;
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la solicitud de nulidad del contrato de arrendamiento sucrito entre las partes integrantes de esta causa, peticionada por la apoderada judicial de la parte demandada;
TERCERO: Se declara IMPROCEDENTE la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano PETER JUNGEMANN contra el ciudadano AMANCIO SALAVERRIA, por resultar contraria al literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el articuló 341 del Código de Procedimiento Civil;
CUARTO: Se condenada en costa a la parte actora en virtud de haber resultado totalmente vencida en la presente litis de conformidad con lo previsto en el artículo 274 eiusdem;
QUINTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los ocho (08) días del mes de Marzo del año dos mil diez (2010). Años 199º y 150º.
LA JUEZ,

DAYANA ORTIZ RUBIO

EL SECRETARIO,

RONMY S. MEJÍAS

En esta misma fecha siendo las diez (10:00 a.m.) de la mañana, se publicó y registró la presente decisión.
EL SECRETARIO

RONMY S. MEJÍAS

DOR/RSM.
AP31-V-2009-000908.