TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, Veintiocho (28) de Mayo de Dos Mil Diez (2010)
200º y 151º

ASUNTO: AH13-V-1997-000023
ASUNTO ANTIGUO: 1997-20.110
(Fuera de Lapso)
Sentencia Definitiva
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana BADIHA ELIZABETH YOUSSIF JORGE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V- 6.436.241.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos ELIZABETH MIJARES GALIPOLI y ALEJANDRO NINE APARICIO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 33.127 y 69.648, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos RAIZA COROMOTO GARBOZA LUCERO y ALEXIS MEDINA NAVARRO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números 3.882.585 y 4.443.446, respectivamente.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana ANAHI VILORIA HERRERA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 56.314.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado en fecha 27 de Octubre de 1997, ante el Tribunal distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, contentivo de demanda de Cumplimiento de Contrato.
En fecha 30 de Octubre de 1997, la apoderada judicial de la parte actora, consignó los instrumentos fundamentales de la pretensión.
En fecha 03 de Noviembre de 1997, el Tribunal admitió la demanda interpuesta y ordenó el emplazamiento de la parte accionada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última citación que de ellos se practique, a fin de la contestación de la demanda y ordenó aperturar el cuaderno de medidas.
En fecha 04 de Noviembre de 1997, la apoderada accionante consignó los fotostatos a los fines de la elaboración de la compulsa.
En fecha 17 de Diciembre de 1997, el Tribunal decretó Prohibición de Enajenar y Gravar en el cuaderno de medidas, sobre el bien inmueble identificado por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del edificio Residencias Montalbán Palace, construido sobre una parcela de terreno ubicada en la Urbanización Montalbán entre Tercera Avenida y Calle 7, Parroquia La Vega, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual pertenece a los demandados; en fecha 14 de Enero de 1998, se agregó a los autos del cuaderno de medidas oficio emitido por la oficina de registro respectiva, en el cual notifica al Tribunal el asiento de la medida decretada en el libro respectivo.
En fecha 12 de Marzo de 1998, el Tribunal libró las compulsas y en la misma fecha el Alguacil del Juzgado, dejó expresa constancia de la imposibilidad de hacer efectivas las citaciones ordenadas. En fecha 31 de Marzo de 1998, el apoderado judicial de la parte accionante solicitó se realice la citación mediante cartel, lo cual fue acordado mediante providencia de fecha 13 de Abril de 1998.
En fecha 13 de Mayo de 1998, el representante legal de la parte actora, consignó ejemplares de prensa a los fines de que surtan los efectos legales.
En fecha 05 de Agosto de 1998, la ciudadana Anahi Viloria Herrera, se constituyó en autos como apoderada judicial de la parte demandada, se dio por citada y a tal efecto consignó poder que acredita su representación.
En fecha 05 de Octubre de 1998, la apoderada judicial de la pare demandada dio contestación a la demanda.
En fecha 14 de Junio de 1999, la representación de la parte actora, consignó escrito de alegatos. En fecha 15 de junio de 1999, la representación demandada solicitó se desestime dicho escrito por cuanto el mismo fue presentado de manera extemporánea.
En fecha 30 de Mayo de 2000, la representación judicial de la parte demandada, solicitó se computaran los días de despacho transcurridos desde el 05 de Octubre de 1998, fecha en la que la parte demandada dio contestación a la demanda, hasta el 14 de Junio de 1999, fecha en la que la representación actora consignó escrito de informe, de lo cual en fecha 05 de Junio de 2000, el Tribunal dejó constancia que durante dicho período trascurrieron ciento vente (120) días de despacho.
En fecha 25 de Junio de 2008, quien suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa bajo estudio de lo cual tuvieron conocimiento las partes mediante el procedimiento de notificación.
Ahora bien, cumplida la formalidad del abocamiento, el Tribunal con vista a que la causa no se resolvió en su lapso legal, pasa a pronunciarse sobre ello y consecuencialmente procederá a notificarlo a las partes a tenor de lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:
“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”.
“Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
“Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.
Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Tal y como se desprende del escrito libelar, la ciudadana Elizabeth Mijares Galipoli, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora en la presente causa, ciudadana BADIHA ELIZABETH YOUSSIF JORGE, alegó que en fecha 10 de Febrero de 1994, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador, se celebró un contrato de opción de compra venta que quedó asentado bajo el N° 70, Tomo 11 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, con la ciudadana RAIZA COROMOTO GARBOZA LUCERO DE MEDIDA, quien actuó en nombre propio y en nombre y representación del ciudadano ALEXIS MEDINA NAVARRO, según poder suscrito en fecha 08 de Noviembre de 1993, ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador, sobre un Apartamento destinado para vivienda identificado con los Números y Letras “3-B”, ubicado en el Piso 3 del Edificio Residencias Montalbán Palace, situado en una parcela de terreno distinguida con el Número 37.203, de la Urbanización Montalbán, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, al cual le corresponden en propiedad dos (2) puesto de estacionamiento distinguido con los Números 7 y 8, que forman parte integrantes del referido inmueble objeto de la pretensión.
Alegó del mismo modo que en el documento de opción se estableció el precio de venta en la cantidad de Catorce Mil Bolívares (Bs.F 14.000,00) actuales, y que en el momento de la autenticación de dicho documento, los compradores pagaron la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs.F 3.000,00) actuales en calidad de arras o garantía de negociación, y que la diferencia sería pagada de la siguiente manera: La cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs.F 3.000,00) actuales, al momento de la suscripción del documento definitivo de compra venta por ante la oficina de Registro Público y la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs.F 8.000,00) actuales, que se pagaría mediante el traspaso de la hipoteca que pesa sobre el referido inmueble a favor del Banco Hipotecario de Crédito Urbano.
Arguyó igualmente que las partes establecieron que el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, sería de noventas (90) días continuos, en cuyo lapso los vendedores deberían obtener las solvencias necesarias para la protocolización de dicho documento definitivo.
Expresa la representación actora que su mandante no fue avisada por parte de los vendedores que sobre el inmueble objeto de la demanda, en el mes de Abril de 1994, recayeron dos (2) medidas de prohibición de enajenar y grabar, decretadas por los Juzgado Octavo y Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial y un embargo ejecutivo decretado por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial en referencia, aun y cuando para la fecha de los decretos estaba vigente el lapso de noventa (90) días para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta.
En este orden señaló que quedaba un saldo pendiente por pagar de Tres Mil Bolívares (Bs.F 3.000,00), que no ha podido ser pagado en virtud que a la fecha no se había protocolizado el documento definitivo de compra venta.
Concluye aduciendo que en vista del perjuicio que se le ha causado a la ciudadana BADIHA ELIZABETH YOUSSIF JORGE, demandó el cumplimiento del contrato a fin que se le reconozca la titularidad del inmueble objeto del litigio; que se obligue a los vendedores al saneamiento legal y que se autorice a la actora para retener la diferencia del precio de venta hasta tanto no se resuelvan las medidas de enajenar y gravar que recaen sobre dicho bien.
Solicitó a los efecto de salvaguardar su derecho de propiedad que se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar y medida innominada sobre el inmueble objeto del litigio. Estimó la pretensión en la cantidad de Catorce Mil Bolívares (Bs.F 14.000,00) actuales y por último pidió la declaratoria con lugar de la demanda con la correspondiente condenatoria en costas a la parte accionada.
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
En el acto de contestación de la demanda que tuvo lugar el día 05 de Octubre de 1998, la ciudadana ANAHÍ VILORIA HERRERA, actuando en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos RAIZA COROMOTO GARBOZA y ALEXIS MEDINA NAVARRO, admitió en nombre de los demandados que efectivamente suscribieron una opción de compra venta con la parte actora por un apartamento, destinado para vivienda identificado con los números y letras 3-B, ubicado en el piso 3 del edificio Residencias Montalbán Palace, situado en una parcela de terreno distinguida con el nro. 37.203, de la urbanización Montalbán, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Asimismo alegó la representante judicial de la parte demandada que con la suscripción del documento de opción de compra venta, surgieron obligaciones para ambas partes, tal y como lo estableció el Tribunal en el auto de admisión, quedando ratificado el motivo de la demanda por la parte actora al no ejercer recurso alguno contra el auto de admisión, a pesar que del libelo de la demanda se despende que el motivo de la misma es por cumplimiento de contrato de venta y no de opción de compra venta, causando confusión para el sentenciador de la presente causa.
Señaló que la representación actora explicó en el libelo de la demanda que se realizó la tradición de la cosa vendida, en virtud que los demandados le hicieron entrega de las llaves del inmueble, olvidándose de contenido del Artículo 1.488 del Código Civil, el cual establece que la tradición de la venta se realiza con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante la oficina de registro correspondiente.
Esgrimió del mismo modo que quien no cumplió con su obligación fue la parte actora, al no pagar el precio del inmueble, por lo que a sus representaos los ampara el principio contractual de incumplimiento justificado conocido como Non Adinoletis Contractus.
En relación a las medidas de prohibición de enajenan y gravar y embrago ejecutivo decretadas por los Juzgados Octavo y Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito y por el Tribunal Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, respectivamente, señaló que sus representados nada podían hacer al respecto por cuanto no dependió de ellos la prohibición que recaía sobre el inmueble.
Arguyó la representación de la parte accionada que los apoderados actores actuaron de mala fe comprobada, por cuanto éstos estaban en conocimiento de las medidas que recaían sobre el inmueble y la prohibición que existía de enajenar y gravar sobre el mismo, por lo cual procedió a negar, rechazar y contradecir en todo su contenido la demanda interpuesta contra sus representados, al considerar que es falso que el inmueble objeto del litigio sea propiedad de la actora, y por lo tanto mal podrían sus poderdantes estar obligados a saneamiento alguno, solicitando en consecuencia la declaratoria sin lugar de la acción con expresa condena en costas.
Explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, y como quiera que la representación actora ejerce el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta cuya acción fue cuestionada por la abogada de la parte demandada al considerar que en ningún momento se verificó la venta definitiva ya que aquélla no pagó el precio pactado aunado a considerarla como un contrato de venta con precio aplazado, resulta oportuno que el Tribunal haga previamente algunas consideraciones en torno a estas instituciones y sus efectos, en la forma siguiente:
Tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que la opción bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor se compromete vender y el comprador, se compromete a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.
En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo. Sin embargo, la venta puede realizarse a crédito, es decir, que el pago se realiza en un momento posterior a la entrega, o en su defecto mediante pago anticipado, a saber, el precio se abona, al menos en parte, con anterioridad a la entrega de dicho bien, en el entendido de que, contra la recepción de cada uno de los referidos pagos, deben extenderse los correspondientes recibos, como constancia del pago de las respectivas porciones del precio de compra venta, siendo muy frecuente, prestar garantía para el cumplimiento de la obligación.
Por otra parte tenemos que puede quedar sin efecto la compraventa en mención por incumplimiento de cualquiera de las partes, comprador o vendedor, cuando existe motivo fundado para temer la pérdida de la cosa vendida y el precio; por falta de pago del comprador, si el vendedor le ha requerido previamente para que pague cuando no medie una causa justificada; en virtud de condición resolutoria expresa por escrito; y, si la superficie del bien objeto de compraventa fuese menor que la descrita u ofrecida, puede resolverse el contrato o bien rebajar proporcionalmente el precio acordado.
Del Artículo 1.134 del Código Civil Venezolano, se entiende que los contratos son bilaterales cuando surgen obligaciones para ambas partes, a saber, cada una de las partes está obligada frente a la otra en forma recíproca, caracterizándose porque está desdoblado en dos o más obligaciones distribuidas entre ambas partes, cuya nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes.
Por su parte el Artículo 1.167 eiusdem, establece que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas comúnmente, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.
En este sentido el Artículo 1.264 del código en comento, contempla dos formas básicas del cumplimiento de una obligación, el cumplimiento en especie, el cual no es otro que la ejecución de la obligación tal como fue contraída; y el cumplimiento por equivalente, que consiste en el pago de los daños y perjuicios causados al acreedor por el no cumplimiento en especie de la obligación.
Por otra parte, también regla el citado Código que perfeccionándose el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución, a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adimpletti contractus contenida en el Artículo 1.168 de dicho Código.
Con vista a los anteriores lineamientos este Tribunal pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:
DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Poder autenticado en fecha 26 de Enero de 1996, ante la Notaría Pública Primera de Caracas, bajo el N° 20, Tomo 19 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y en vista que no fue cuestionado en modo alguno por la contraparte, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce la mandataria en nombre de su poderdante, y así se decide.
Documento de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava de Caracas, en fecha 10 de Febrero de 1994, celebrado entre la ciudadana RAIZA GARBOZA LUCERO actuando en nombre propio y en representación del ciudadano Alexis Medina Navarro, en su carácter de vendedores y la ciudadana BADIHA ELIZABETH YOUSSIF JORGE, en su carácter de compradora, al cual se le adminicula el documento de propiedad protocolizado a favor de los vendedores, cursante a los folios 24 al 31 del cuaderno principal. Revisadas como fueron dichas instrumentales este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en los Artículos 12, 429, 444, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, por haber sido reconocidas en forma expresa por la representación demandada, y aprecia como cierta la opción de compra del inmueble de marras señalado Ut Supra pactada entre las partes en la cantidad hoy equivalente de Catorce Mil Bolívares (Bs.F 14.000,00) actuales, a ser pagada mediante la entrega de Tres Mil Bolívares (Bs.F 3.000,00) al momento de la autenticación de dicho documento en calidad de arras o garantía de negociación, y la diferencia mediante el pago de Tres Mil Bolívares (Bs.F 3.000,00) actuales, al momento de la suscripción del documento definitivo de compra venta por ante la oficina de Registro Público y la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs.F 8.000,00) actuales, a través del traspaso de la hipoteca que pesa sobre el referido inmueble a favor del Banco Hipotecario de Crédito Urbano tal como se desprende del documento de propiedad, y así se decide.
Del mismo modo se infiere que ambas partes establecieron que el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, sería de noventas (90) días continuos, contados a partir de la referida autenticación, en el cual los vendedores deberían obtener las solvencias y los permisos necesarios para la protocolización de dicho documento definitivo, pudiendo ser reducido dicho lapso mediante acuerdo escrito, si los vendedores obtienen dichas solvencias antes del vencimiento del período señalado y hagan entrega de ellas a la compradora con quince (15) días de anticipación a la fecha escogida para la firma definitiva e igualmente convinieron en que el incumplimiento imputable a la compradora para la realización de la venta definitiva daría derecho a los vendedores a quedarse con la cantidad dada en aras por concepto de daños y perjuicios y que si por el contrario tal incumplimiento fuese imputable a los vendedores, éstos debían entregar la cantidad dada en aras además de otra cantidad igual por concepto de daños y perjuicios, siempre y cuando el incumplimiento sea debido a un caso fortuito o fuerza mayor, y así se decide.
Igualmente se desprende que existen notas marginales de fechas 16 de Marzo, 16 de Abril, 11 de Mayo, 02 de Junio y 10 de Junio de 1994, entre otras donde se deja constancia sobre la participación respecto medidas de prohibición de enajenar y grabar, decretadas sobre el bien inmueble de marras por los Juzgado Octavo y Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial y un embargo ejecutivo decretado sobre el mismo por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial en referencia, de fecha 07 de Octubre de 1997, y así se decide.
Poder autenticado en fecha 29 de Febrero de 2000, ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del hoy Distrito Capital, bajo el N° 67, Tomo 10 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, presentado ad efectum videndi de su original y en vista que no fue cuestionado en modo alguno por la contraparte, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante, y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Poder autenticado en fecha 15 de Abril de 1998, ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador, bajo el N° 10, Tomo 22 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y en vista que no fue cuestionado en modo alguno el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce la mandataria en nombre de sus poderdantes, y así se decide.
Poder autenticado en fecha 08 de Noviembre de 1993, ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador, bajo el N° 15, Tomo 106 de los libros de autenticaciones respectivos, y por cuanto no fue cuestionado por la contraparte, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.358 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercida por la ciudadana RAIZA GARBOZA sobre lo derechos y obligaciones del ciudadano ALEXIS MEDINA NAVARRO, y así se decide.
Durante el lapso probatorio ningunas de las partes promovió pruebas a su favor que constituyan medio del principio de la comunidad de la prueba.
No obstante lo anterior se observa que la representación demandada con posterioridad al vencimiento del período probatorio, aportó a los autos reproducción vía internet de la sentencia dictada en fecha 12 de Julio de 2005, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que confirmó la decisión dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, sobre la improcedencia del recurso de amparo ejercido por la ciudadana BADIHA ELIZABETH YOUSSIF JORGE, este Tribunal si bien la aprecia conforme a la sana critica por no haber sido cuestionada en su contenido, no la aprecia en derecho debido a que no guarda relación con el presente juicio ni ayuda a resolverlo en forma alguna, y así se decide.
En la misma oportunidad consignó a los autos Certificado de Cancelación de la Anticresis y la Hipoteca Convencional de Primer Grado que pesaban sobre el inmueble de marras, verificada en fecha 18 de Julio de 2008, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 32, Tomo 114 de los libros respectivos así como Registro de Vivienda Principal emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria adscrito al Ministerio de Finanzas y Cédula Catastral de dicho bien, y en vista que las mismas guardan relación con el objeto fundamental de la pretensión libelar, este Tribunal las valora en la presente causa conforme los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que si bien las garantías de anticresis e hipotecaria constituidas sobre el Apartamento de autos fueron debidamente canceladas por la representación del banco acreedor en razón de su pago, y consecuencialmente extinguida la obligación asumida por los deudores, ciudadanos RAIZA COROMOTO GARBOZA y ALEXIS MEDINA NAVARRO y que el bien se encuentra registrado a favor de los mismos, también es cierto que dicha documental no determina en forma expresa quien fue la persona que pagó tal obligación para que pueda surtir efecto el contenido del Numeral Tercero de la Cláusula Tercera del instrumento fundamental de la pretensión libelar, tomando en consideración que la representación actora alegó haber sido pagada por su representada, y así se decide.
Resuelto el punto anterior es necesario acotar en cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio respecto la ejecución o no del contrato de opción de compra venta en cuestión, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...
De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta ni las obligaciones que se derivaron de la misma para los contratantes respecto del bien inmueble de marras, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención bajo estudio y de haberse hecho el pago de Tres Mil Bolívares (Bs.F 3.000,00) por concepto de aras al momento de la autenticación del referido documento, y así se decide.
En este orden observa el Tribunal que la representación judicial de la parte actora no demostró a las actas procesales que su mandante haya pagado el monto de la hipoteca que afectó el bien de autos a fin de darle cumplimiento al traspaso pautado en el Numeral Tercero de la Cláusula Tercera del contrato de opción de compra-venta en mención, puesto que solo se limitó a alegar en el escrito libelar que realizó dicho pago sin mas señalamientos al respecto, por consiguiente queda pendiente el pago en referencia como complemento del monto total de la obligación asumida, tomando en cuenta que el documento de cancelación de dicha hipoteca cursante en autos no determina expresamente quien fue la persona que lo pagó, tal como quedó establecido Ut Supra, y así se decide.
Del mismo modo se infiere que si bien las partes contratantes en los Numerales Segundo y Tercero de la Cláusula Tercera de la convención bajo estudio pactaron el pago de la cantidad hoy equivalente de Tres Mil Bolívares (Bs.F 3.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo y la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs.F 8.000,00) mediante el traspaso de dicha hipoteca a favor del Banco acreedor dentro de un lapso de noventa (90) días posteriores a la autenticación del documento de opción de compra-venta, también es cierto que a los autos consta que durante ese lapso hubo decretos cautelares y ejecutivos que recayeron sobre el inmueble de marras e igualmente consta la extinción de la hipoteca que pesaba sobre el mismo, por lo cual resulta claro que en razón de dichas medidas no se verificó la protocolización del documento definitivo ni el pagó de la primera de las cantidades mencionadas por una causa no imputable a la actora sino a los co-demandados como vendedores-propietarios del referido bien e igualmente se observa que dado el efecto que produce la cancelación de la hipoteca, el traspaso en comento por imperio de la Ley no puede verificarse a favor del Banco, por consiguiente, dicho traspaso queda sustituido en el caso en particular bajo estudio por el pago de la comentada cantidad conforme los lineamientos antes referidos, y así se decide.
Por su parte la representación demandada no demostró durante el transcurso del proceso haberle hecho entrega a la parte actora dentro del lapso de los noventa (90) días posteriores a la autenticación del documento de opción de compra-venta, las solvencias y los permisos necesarios para la protocolización del documento definitivo, incurriendo en consecuencia en incumplimiento de su obligación contractual pactada en la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra-venta bajo análisis, lo cual siendo así impide que se configure a su favor la excepción de contrato no cumplido conocida doctrinalmente como Non Adimpletti Contractus contenida en el Artículo 1.168 de dicho Código, y así se decide.
Por efecto de lo anterior se debe concluir que en el presente caso si bien la representación actora demostró en autos la relación obligacional bajo estudio y el pago en calidad de aras por la cantidad hoy equivalente de Tres Mil Bolívares (Bs.F 3.000,00) también es cierto que no probó que su mandante haya pagado la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs.F 8.000,00) por concepto del monto de la hipoteca que pesó sobre el inmueble de autos y en vista que la abogada de los co-demandados no demostró que ellos le hayan entregado a la compradora las solvencias y los permisos necesarios para la protocolización del documento definitivo dentro del lapso de los noventa (90) días que acordaron para ello, incumpliendo con la tradición legal del inmueble objeto de la pretensión, por tanto, la acción de ejecución o cumplimiento de contrato de opción de compra venta que origina estas actuaciones, debe prosperar parcialmente conforme al marco legal antes descrito, y así se decide formalmente.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses. En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta opuesta, conforme el dispositivo contenido en los Artículos 1.161, 1.265, 1.267, 1.474, 1.488, 1.877 y 1.920, Ordinal 1º del Código Civil; y la consecuencia de ello es condenar a la parte demandada a que cumpla voluntariamente con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta previo el pago de la diferencia del precio pactado para la época de la negociación, a fin que efectivamente se verifique la tradición legal del inmueble, puesto que de lo contrario, el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta puede en este caso ser suplida con el registro de esta sentencia, en la cual se ha declarado la existencia del contrato, por ser aplicable lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina este Tribunal.
DE LA DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana BADIHA ELIZABETH YOUSSIF JORGE contra los ciudadanos RAIZA COROMOTO GARBOZA LUCERO y ALEXIS MEDINA NAVARRO, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; por cuanto si bien demostró que la parte demandada no cumplió con el otorgamiento de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo, también es cierto que no quedó probado en autos que la primera de las nombradas haya pagado el monto correspondiente para el traspaso de la hipoteca que pesó sobre el bien objeto de la negociación.
SEGUNDO: SE CONDENA la parte demandada a que cumpla voluntariamente con el otorgamiento de documento de definitivo de compra venta del inmueble constituido por un Apartamento destinado para vivienda identificado con el Número y Letra 3-B, ubicado en el Piso 3 del Edificio Residencias Montalbán Palace, situado en una parcela de terreno distinguida con el N° 37.203, Urbanización Montalbán en jurisdicción del Municipio Libertador del hoy Distrito Capital, previo el pago por parte de la compradora de la cantidad hoy equivalente de Tres Mil Bolívares (Bs.F 3.000,00) al cual se adicionará la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs.F 8.000,00) como complemento del precio total de la venta, en atención a los Numerales Tercero y Cuarto de la Cláusula Tercera del documento fundamental de la pretensión libelar. En el entendido que si no cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la Oficina Registral correspondiente, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante, ciudadana BADIHA ELIZABETH YOUSSIF JORGE, obviamente, una vez efectuado el pago del aludido complemento.
TERCERO: Dada la naturaleza del presente fallo el Tribunal no hace expresa condenatoria en costas.
Regístrese, publíquese, notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 eiusdem.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintiocho (28) días del mes de Mayo de Dos Mil Diez (2010). Años 200° y 151°.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
JUAN CARLOS VARELA RAMOS
DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO
En la misma fecha anterior, siendo la 12:44 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.
LA SECRETARIA,
JCVR/ DJPB/ Day- PL-B.CA
Asunto AH13-V-1997-000023
Asunto Antiguo 1997-20.110
Cumplimiento de Contrato.