TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 11 de Mayo de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2010-000191
PARTE ACTORA APELANTE: EFSTRATIOS PAPASARANTOS KANZI, Venezolano, mayor de edad, domiciliado en Caracas, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V- 5.614.407.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA APELANTE: AGUSTIN ALFONZO ALBORNOZ, BIAGIO CARINELLI VAGNONI, LENNY VILLEGAS LOPEZ y JOSE ENRIQUE AVELEDO POCATERRA, Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 1.574, 71.818, 96.721 y 56.583 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ROSELVET SANCHEZ y PATRICIA VASQUEZ PEREZ, Venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Caracas, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.448.747 y 10.187.076 respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Se designo como Defensora Judicial a al ciudadana JUANA BARRIOS, Abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 19.678.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato. ( APELACION)
I
Se inicia la presente incidencia en virtud a la apelación ejercida por el Abogado JOSE ENRIQUE AVELEDO POCATERRA, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano EFSTRATIOS PAPASARANTOS KANZI parte actora, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 09-03-2010, por el Juzgado Decimoquinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en el que declara sin lugar la demanda.
Recibidas las actas que conforman el presente expediente en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de éste Circuito Judicial para su distribución, correspondiéndole a éste Juzgado conocer del presente asunto, se le dio entrada mediante auto dictado en fecha 27-04-2010, se fijó el décimo (10°) día de despacho a objeto de que el Tribunal proceda a dictar la sentencia respectiva, dejándose constancia que solo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.
En las actas que conforman el presente expediente se evidencia que el apoderado judicial de la parte demandante, alegó en su escrito libelar, que consta de contrato de arrendamiento, que su poderdante dio en calidad de arrendamiento a los ciudadanos demandados, un apartamento de su propiedad distinguido con el número y letra 125-A, ubicado en el piso 12, Torre “A”, Edificio Cantoral, situado en la Avenida Urdaneta, frente a la Plaza Candelaria, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. En la cláusula Tercera del referido contrato de arrendamiento, se estableció que el lapso de duración del contrato era de un (1) año, contado a partir del día primero (01) de enero del año 2.004, hasta el primero (1) de enero del año 2.005, pudiendo prorrogarse por períodos iguales, si las partes así lo acordaren en el curso de los cuarenta y cinco días mencionados, el contrato concluirá el día antes previsto, sin necesidad de aviso a los arrendatarios, y en ningún caso operará la tácita reconducción contenida en el Código Civil Venezolano, por el hecho de que los arrendatarios continuaren ocupando el inmueble, al vencimiento del plazo pautado.
Alegó además que oportunamente su poderdante con el carácter de arrendatario, notificó por escrito a los ciudadanos ROSELVELT SANCHEZ y PATRICIA VASQUEZ PEREZ, que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado a partir del próximo primero (1) de enero del año 2.006 y asimismo, para dar cumplimiento al dispositivo contenido en la letra b, del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, les concedía la prórroga legal de un (1) año, la cual comenzó a partir del primero (1) de enero del año 2.006.
Que por cuestiones humanitarias y tomando en consideración, que los arrendatarios manifestaron a el arrendador que estaban haciendo gestiones para mudarse, tanto el arrendador como los arrendatarios acordaron que no obstante, que la relación contractual que los vinculaba con motivo del arrendamiento del referido inmueble, quedó totalmente resuelta de pleno derecho, por haberse cumplido el plazo o término establecido en el contrato, más la prórroga legal que concluyó el 31 de diciembre del año 2.006, ellos convinieron de mutuo acuerdo, que los arrendatarios continuasen ocupando el inmueble, por el plazo de sesenta (60) días continuos que concluirán definitivamente, el primero (1) de marzo del año 2.007, dejando el inmueble libre de personas y de bienes, salvo los que le pertenecen, y en las mismas condiciones como lo recibieron.
Fundamenta la demanda en los artículos 38, 39 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1.167 del Código Civil
Por las razones expuestas, demandó a los ciudadanos supra-mencionados, para que convinieran o en su defecto a ello sean condenados, en lo siguiente: 1.- En cumplir con el contrato de arrendamiento, fundamento de esta demanda y en consecuencia, a entregar inmediatamente a su poderdante, completamente desocupado, libre de personas y de bienes, el apartamento identificado, en virtud del vencimiento del plazo de duración del mismo, de la prórroga legal y del plazo concedido, por cuestiones humanitarias; 2.- En pagar las costas y costos que deriven del presente juicio.
En la oportunidad correspondiente se designó defensor judicial a la parte demandada, y en la oportunidad procesal correspondiente procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: “PRIMERO: Negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes los hechos narrados en el libelo de demanda por el apoderado actor, así mismo, negó, rechazo y contradijo el derecho invocado por no ajustarse a las leyes que regulan la materia….”.
En la oportunidad de promoverse las pruebas la parte actora invoca el mérito favorable de los documentos cursantes de autos contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano EFSTRATIOS PAPASARANTOS y los ciudadanos ROSEVELT SANCHEZ y PATRICIA VASQUEZ PEREZ, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador, el 30-12-2003; carta de deshaucio de fecha 20-12-2005, suscrita por el ciudadano EFSTRATIOS PAPASARANTOS, dirigida a los ciudadanos ROSEVELT SANCHEZ y PATRICIA VASQUEZ PEREZ, en la que se les notifica que el contrato de arrendamiento no será prorrogado nuevamente a partir del 01-01-2006; y, documento suscrito entre EFSTRATIOS PAPASARANTOS, ROSEVELT SANCHEZ y PATRICIA VASQUEZ PEREZ, en el que convienen que los arrendatarios continúen ocupando el inmueble por el plazo de sesenta (60) días continuos, que concluirán el 01-03-2007, notariado por ante la Oficina Notarial Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19-01-2007

En la decisión dictada en fecha 09 de marzo del presente año 2010, el Tribunal que conoció del juicio en Primera Instancia, declaró sin lugar la demanda, cuyo dispositivo establece:
“… habiendo quedado demostrada la relación arrendaticia objeto del presente juicio, observa que el contrato de arrendamiento establece en su cláusula tercera lo siguiente:
“TERCERA: El lapso de duración del presente contrato es de un (1) año contado a partir del día (1) de enero del 2004 hasta el día (1) de enero de 2005, pudiendo prorrogarse por periodos iguales, si las partes así lo acordaren en el curso de los cuarenta y cinco (45) días mencionados, el contrato concluirá el día antes previsto, sin necesidad de aviso a “LOS ARRENDATARARIOS” y en ningún caso operará la tácita reconducción contenida en el Código Civil Venezolano, por el hecho de que “LOS ARRENDATARIOS” continuaran ocupando “EL INMUEBLE” al vencimiento.

De la cláusula transcrita, observa este Juzgador que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, prorrogable por períodos iguales siempre y cuando las partes así lo acordaren expresamente dentro del lapso de cuarenta y cinco (45) días antes de su vencimiento, pero es el caso, que no consta en autos que ambas partes de mutuo acuerdo hayan acordado dentro de la correspondiente oportunidad prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo tanto venció inexorablemente el día 01-01-2005, fecha establecida expresamente en el contrato, por lo tanto comenzó a correr a partir de dicho día la prorroga legal a que se refiere la norma contenida en el literal “A” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es decir, seis (6) meses, los cuales vencieron en fecha 31-06-2005, por lo que al continuar el arrendatario en posesión del inmueble luego de vencido el contrato y haber continuado el arrendador recibiendo los cánones de arrendamientos, de conformidad con la norma prevista en el artículo 1600 del Código Civil, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, sin que tenga efecto alguno la notificación de no prórroga realizada por el arrendador, así como el término de dos (2) meses que le fueron concedidos a los arrendatarios para seguir ocupando el inmueble dada la indeterminación en el tiempo del contrato. Así se decide. Ahora bien, siendo que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, debe quien aquí decide observar que los contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado tienen como acción resolutoria las causas de desalojo previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; no siendo esto óbice, para que el arrendador no puede ejercer cualquier otra acción que le pudiere corresponder por otras causales distintas a las previas en el citado artículo 34, conforme lo prevé su Parágrafo Segundo, pero de ser el contrato a tiempo determinado no se aplica el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sino las acciones de derecho común resolutoria o de cumplimiento, por lo tanto el demandado tenía como única vía procesal para ejercer cualquier acción en contra de los arrendatarios en vista de la naturaleza del contrato, la acción de desalojo fundamentada en cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o el párrafo segundo de la citada Ley.
De manera que el actor debió calificar acertadamente su acción, para que la parte demandada supiera con exactitud que tipo de norma debe aplicarse en concreto, y a que debe atenerse para asumir su defensa, de lo contrario se crearía un estado de indefensión…” “ …. En consecuencia al escoger el actor erróneamente la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO cuando la vía procesal es la de DESALOJO, fundamentándose en cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe concluir quien aquí decide que no debe prosperar la presente acción y sucumbir el actor en su demanda. ASÍ SE DECIDE.”
II
Para decidir el Tribunal hace las siguientes consideraciones:
En el caso que nos ocupa, la parte actora es la que ejerce el recurso de apelación contra la decisión proferida por el Juzgado Decimoquinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.
Es por ello que éste Tribunal se limita a a la revisión de la referida sentencia en cuanto a los aspectos que le resultan desfavorables, en virtud del principio tantum apellatum quantum devolutum.
De la revisión de las actas que conforman el expediente se constata que el contrato y documento compromiso de entrega del inmueble acompañados por la parte actora, que se acogen de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido desconocidos por la parte demandada, por tanto ha quedado plenamente reconocida la relación arrendaticia existente entre las partes.
Se constata de la cláusula tercera del contrato:

“El lapso de duración del presente contrato es de un (1) año contado a partir del día (1) de Enero de 2004 hasta el día (1) de Enero de 2005 , pudiendo prorrogarse por períodos iguales, si las partes así lo acordaren en el curso de los cuarenta y cinco (45) días mencionados , el contrato concluirá el día antes previsto , sin necesidad de aviso a “ LOS ARRENDATARIOS” y en ningún caso operará la tácita reconducción contenida en el Código Civil Venezolano, por el hecho de que “ LOS ARRENDATARIOS” continuare ocupando “ EL INMUEBLE•” al vencimiento.”
De la cláusula parcialmente transcrita se evidencia que el contrato fue suscrito a tiempo determinado, pudiendo prorrogarse por períodos iguales, si las partes así lo acordaban en el curso de los cuarenta y cinco (45) días, es decir, que la advertencia de no prórroga debía efectuarse a más tardar el día 14 de febrero de 2005.
Que consta igualmente de los autos que el 20 de Diciembre de 2005 que el ciudadano EFSTRATIOS PAPASARANTOS, notifica a los ciudadanos ROSEVELT SANCHEZ y PATRICIA VASQUEZ PEREZ, que el contrato de arrendamiento no será prorrogado nuevamente a partir del 01-01-2006, y para dar cumplimiento al dispositivo de la letra b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concediéndoles la prórroga legal de un (1) año. Se observan al pie dos firmas ilegibles, sin que fueran desconocidas sus firmas, se acoge de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, el documento suscrito entre EFSTRATIOS PAPASARANTOS, ROSEVELT SANCHEZ y PATRICIA VASQUEZ PEREZ, en el que establece que el 20-12-2005 fueron notificados que no se prorrogaría nuevamente el contrato de arrendamiento a partir del 1-1-2006 quedando obligados los arrendatarios a entregar el inmueble totalmente desocupado, cancelados los cánones y pago de servicios por cuanto el contrato quedó resuelto de pleno derecho. Y por cuanto los arrendatarios comunicaron a el arrendador que estaban haciendo gestiones para mudarse , establecieron que los arrendatarios continuaran ocupando el inmueble por el plazo de sesenta (60) días continuos, que concluirían el 01-03-2007, que la relación arrendaticia quedó resuelta de pleno derecho , por haberse cumplido el plazo o término establecido en el contrato más la prórroga legal que concluyó el 31-12-2006. Dicho documento fue autenticado ante la Oficina Notarial Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19-01-2007, quedando anotado bajo el N° 58, Tomo 6, que se acoge de conformidad con lo estatuído en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Observa el juzgador que la expresión “prorrogaría nuevamente” contenida en el contrato requiere de su interpretación en aplicación de la doctrina pacífica de la Sala de Casación Civil, que ha establecido que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido.
Es por ello que en resulta necesario
Interpretar la voluntad de las partes contratantes para profundizar y obtener el signo inequívoco de lo plasmado en el contrato, para alcanzar una justa decisión. Buscar y encontrar el sentido de una declaración de voluntad. La problemática en la interpretación de los contratos surge cuando las partes están en desacuerdo sobre los términos y alcances de una relación contractual, ello sucede en aquellas situaciones en las que la voluntad de los contratantes, no se plasma diáfana.
La interpretación objetiva de los contratos se limita a que el acto jurídico contrato será interpretado de acuerdo con lo que se haya plasmado en su tenor.
Aunado a lo anterior, el artículo 1614 del Código Civil, establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
En el caso que nos ocupa, el arrendador manifestó su voluntad inequívoca de no prorrogar., estableciendo las condiciones en las cuales permitía la permanencia de los inquilinos en el inmueble, aún después de que ambos admitieran que la relación arrendaticia estaba vencida. Que si bien no consta de actas que sucedió desde el 1-1-2005 y 1-1-2006, si se estableció que desde el 1-1-2006 hasta el 1-12-2006 era la prórroga legal, y que no se prorrogaría nuevamente por lo que , en éste caso siempre se manifiesta la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato, con la anuencia de los inquilinos.
Así las cosas debe concluír ésta Alzada que resulta procedente la acción incoada por cumplimiento de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y LA PRÓRROGA LEGAL, al no haber tácita reconducción expresamente consagrada por las partes en las cláusulas pactadas entre ellos y acreditadas a las actas, es por lo que debe declararse con lugar la apelación y así se decide.

III

Por los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO SEPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por la Autoridad que le confiere la Ley, de conformidad con lo estatuído en los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN propuesta por la parte demandante CIUDADANO EFSTRATIOS PAPASARANTOS KANZI, contra la sentencia dictada por el Juzgado Decimoquinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 9-3-2010.
SEGUNDO: CON LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y LA PRÓRROGA LEGAL, incoara el CIUDADANO EFSTRATIOS PAPASARANTOS KANZI contra LOS CIUDADANOS ROSEVELT SANCHEZ y PATRICIA VASQUEZ PEREZ, identificados en la primera parte del presente fallo.
TERCERO: SE REVOCA LA APELADA.
No hay condenatoria en costas del Recurso de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 11 de Mayo de 2010. 200º y 151º.

La Juez,

Mercedes Helena Gutiérrez.
La Secretaria

Yamilet J. Rojas M.

En esta misma fecha, siendo las 12:52 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Yamilet J. Rojas M.

Asunto: AP11-R-2010-000191
CAM/IBG/