TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 21 de Mayo de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AH1C-V-2007-000046

PARTE ACTORA: JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-10.336.852.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, abogado inscrito en el IPSA, bajo el N°69.030, quien actúa en su propio nombre y representación,

PARTE DEMANDADA: FRANCISCO RAFAEL DUGARTE JORGES y DIANA MARGARITA ZERPA VILLALOBOS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.975.668 y V-6.810.410 respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL ASDRUBAL PRIETO ALVARAY, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 2.063.516, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.994.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO DE VENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I
NARRATIVA

Se inicia el presente Juicio por escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, supra identificado, actuando en su propio nombre y representación, en virtud del cual procede a demandar por cumplimiento de Contrato de Compra- Venta, a los ciudadanos FRANCISCO RAFAEL DUGARTE JORGES y DIANA MARGARITA ZERPA VILLALOBOS, sustenta la presente acción basándose en el contrato que las partes denominaron de compra venta suscrito en fecha 22 de junio de 2.006, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio del Municipio Baruta, del Estado Miranda, inserto bajo el N° 40, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por el referido Despacho Notarial.

Por auto de fecha 10 de Junio de 2007, el Tribunal admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de los demandados.

En fecha 19 de noviembre de 2008, la parte actora consigna escrito contentivo de la reforma de la demanda, la cual es admitida por el Tribunal por auto de fecha 26 de noviembre de 2008.

Por diligencia de fecha 03 de abril de 2009, la parte demandada se da por citada a través de sus apoderados judiciales, y consigna los correspondientes Mandatos que acreditan su representación.

En la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, la parte demandada a través de su apoderado judicial, el día 15 de abril de 2009, consigna escrito en virtud del cual da contestación al fondo de la demanda y a su vez reconviene a la parte actora.

Por auto de fecha 19 de mayo de 2009, la nueva titular de este Juzgado se aboco al conocimiento de la presente causa, y negó la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada.

Por diligencia de fecha 28 de mayo d 2009, la parte demandada apeló del auto que negó la reconvención intentada contra el actor, la cual fue oída en un solo efecto a través del auto de fecha 15 de junio de 2010.

En la etapa probatoria del presente juicio ambas Partes consignaron sus respectivos Escrito de Promoción de Pruebas, la cuales fueron admitidas por este Juzgado según consta de auto de fecha 18 de junio de 2009. Las pruebas admitidas serán analizadas y valoradas por el Tribunal en la parte motiva del presente fallo.
Por Oficio N° 2010-038, de fecha 24 de febrero de 2010, emanado del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, adjunto al mismo se remite a este Juzgado la Sentencia proferida por dicha Alzada, en virtud de la cual declaró sin lugar el recurso de apelación ejercido por el abogado JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, contra el Auto que negó la admisión de la reconvención por él propuesta, tal como quedó sentado anteriormente.

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Alegatos De La Parte Actora:
En su escrito libelar el abogado José Antonio Hernández Medina, actuando en su propio nombre y representación, señala que en fecha 22 de junio de 2.006, suscribió con los ciudadanos FRANCISCO RAFAEL DUGARTE JORGES y DIANA MARGARITA ZERPA VILLALOBOS, un contrato de compra venta, que fue autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio del Municipio Baruta, del Estado Miranda, inserto bajo el N° 40, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por el referido Despacho Notarial.

Que “tal como se desprende la cláusula primera que, El VENDEDOR se obligó a venderme: Un apartamento distinguido con el numero y letra (10-C), del Edificio Residencias Manzanares 22, este se encuentra ubicado en frente de la calle Este, Sector Este de la Urbanización Manzanares, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda y el apartamento aquí vendido esta ubicado en la planta décima o nivel 14 de fachada Noroeste del Edificio; mide aproximadamente NOVENTA Y TRES CON SESENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (93,65 M2) y esta alinderado: por el NORTE: fachada del edificio; en el lado SUR: pasillo de circulación y apartamento Nº 10-A; en el lado ESTE: fachada del edificio y apartamento Nº 10-A; y OESTE: apartamento Nº 10-D. El apartameno le corresponde dos (02) espacios para uso de estacionamiento para vehículos automotores señalados con los números 29 y 41 y de un espacio para maletero señalado con el N° 50, ubicados en la planta del estacionamiento nivel 3. SEGUNDO: Le corresponde un porcentaje de uno con cuarenta y cinco centésimas por ciento (1,45%) de los derechos y cargas de condominiales pertinentes a tenor de lo pautado por el Documento de Condominio que ha quedado registrado por ante la Oficina Sualterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre el 30 de mayo de 1.986, bajo el N° 3. El apartamento que por medio de este documento se vende pertenece al propietario por haberlo adquirido en fecha 10 de noviembre de 1.986, documento debidamente registrado bajo el 8, Tomo 28, Protocolo Primero.”
Que “Se estipuló que el precio total de venta por dicho bien es por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 210.000.000,oo) y que será pagado- su remanente, ya que a la firma del acuerdo ya mencionado, se entregaron CUARENTA Y DOS MILLONES BOLIVARES (Bs. 42.000.000,oo) – completa y entera satisfacción de EL VENDEDOR en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa.”(Sic.)
Que “…el inmueble se entregaba- entre otras cosas- libre de gravámenes, consigno Certificación de Grávamenes donde se verifica que el mismo posee una hipoteca vigente, marcada “B”.(Sic.)
Que “De acuerdo con las obligaciones que contraje con este contrato, hice entrega a EL VENDEDOR, ya –identificado- y como ya se dijo- a la firma de este documento la cantidad de CUARENTA Y DOS MILLONES BOLIVARES (Bs. 42.000.000,oo) y el remanente, es decir, la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 168.000.000,oo) al momento de la firma del definitivo de documento de compra venta.” (Sic.)
Que “Se estableció la vigencia del documento de compraventa, el cual sería de ciento ochenta días (180) días calendario siguientes a la firma del acuerdo, prorrogable por treinta (30) días mas, es decir, veintidós (22) de diciembre de 2006, prorrogable hasta el 22 de enero de 2007. Ahora bien, en la misma cláusula se estipula que se aplicará lo establecido en la cláusula novena a aquel que no hubiere podido o querido firmar en dicho plazo, tal como se hace a través de la presente demanda, la misma parcialmente reza: EL COMPRADOR, también podrá s su solo criterio exigir el cumplimiento de la promesa de compra-venta que por medio de este documento las partes suscriben.” (Sic.)
Que “Llegado el momento de la firma definitiva del documento de compraventa, el inmueble que según lo establecido en la cláusula séptima se entrega libre de de gravámenes, tenía una hipoteca vigente, este gravamen impedía, en los términos del acuerdo, el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta.” (Sic.)

En el petitum del escrito libelar el actor solicita que “Primero: Que se cumpla con lo establecido en el prenombrado contrato, y que en consecuencia, se me trasmita la propiedad del inmueble vendido por vía del otorgamiento del documento definitivo de compra venta.” SEGUNDO: Que en el supuesto de que la demandada no dé cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio primero de este escrito libelar, en la etapa de ejecución de la sentencia se me expida copia certificada de la misma, a los fines de de acreditar la propiedad el inmueble y proceder su protocolización ante la Oficina Subalterna correspondiente.”(Sic)

Alegatos De La Parte Demandada.
Por su parte la, representación judicial de parte demandada en el acto de la litis contestación rechazó y contradijo en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho, la demanda incoada contra sus representados. Específicamente alegó lo siguiente:
Que “…la Cláusula Quinta la cual señala taxativamente, que la redacción del documento de opción o de compra venta como se quiere señalar, es por cuanta y a cuenta del comprador, al igual que los gastos de Notaría o de inscripción en el Registro respectivo, son por cuenta exclusiva del comprador.
De todo lo cual se concluye, en dos cosas:
a) Que todo gasto que se genere como consecuencia de la operación o negocio, es por cuenta del comprador u opcionado.
b) Que estamos en presencia de un contrato de opción de compra venta.” (Sic.)

Que “Respecto a la Cláusula Sexta, Séptima, y Octava: Que el precio del inmueble objeto del contrato es DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 210.000.000,oo) antiguos, hoy DOSCIENTOS DIEZ MIL DE BOLÍVARES (Bs. 210. 000,oo); así mismo se declara que el inmueble en cuestión se entregará libre de gravámenes, de servidumbre, lo cual es totalmente cierto y que se recibió un adelanto del precio de CUARENTA Y DOS MILLONES BOLIVARES (Bs. 42.000.000,oo), actualmente CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,00) quedando un saldo de CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 168.000.000,oo) o sea actualmente CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 168.000,00), para el acto de protocolización definitiva del documento de compra-venta, lo cual es también demostrativo que dicho contrato configura una opción de compra, por cuanto prevé una protocolización definitiva del documento de compra-venta.” (Sic.)

Que “… la Cláusula Novena del referido contrato celebrado entres ambas partes, configura una cláusula penal.
Que “… Esta cláusula es el eje vertical de la relación contractual, por cuanto al establecer un análisis de su contenido, se desprende:
a) Que el contrato se entenderá resuelto de pleno derecho, se resuelve:
b) Que LA VENDEDORA tendrá o deberá restituirle e EL COMPRADOR la cantidad recibida hasta el momento de la resolución.
c) Que además debe cancelarle otra suma de (o una suma) igual treinta por ciento (30%) de la cantidad entregada por EL COMPRADOR, o sea el 30% del referido monto, DOCE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 12.600.000,oo), los cuales son considerados en la misma como justa indemnización por los dalos y perjuicios, por el incumplimiento ocasionado.
d) Que los daños ocasionados no tienen que ser demostrativos.
e) Que queda entendido que no habrá lugar a reclamos o acción entre las partes, porque la cláusula penal, refiriéndose a esta misma cláusula, expresamente lo excluye.
f) Cuando en la Cláusula Novena se dice: “…exceptuado hecho fortuito o causa mayor…” lo que quiere decir, es que más aún en estos casos excepcionales el contrato quedará resuelto per se.” (Sic.)

Que “… esta Cláusula es taxativa al establecer claramente, diáfanamente, como penalidad la del literal “c” y los posteriores literales antes descritos.” (Sic.)

Que “… también establece dicha Cláusula Novena, lo siguiente:
El COMPRADOR, también podrá a su solo criterio exigir el cumplimiento de la promesa de compra-venta que por medio de este documento las partes suscriben…”

Todo lo cual representa una contradicción y por lo tanto debe prevalecer el primer criterio que es el bona fide y no este último, donde hay mala intención, por cuanto es solamente “EL COMPRADOR” quien se beneficia, no es bilateral.

Que “ … la Cláusula Décima Primera: aún cuando “LA VENDEDORA” a tramitar las solvencias del inmueble y/o cualquier otro recaudo requerido para la protocolización del documento definitivo, muy bien sabe el demandante que dada la confianza y amistad que existía entre las partes, el Dr. José Antonio Hernández, el demandante, es su carácter de abogado quedó en realizar todas esas diligencias al respecto” (Sic.)

Que “ No es cierto que mis mandantes se hayan apoyado y sacado provecho del gravamen (la presunta hipoteca) por cuanto la parte actora sabía que esa liberación o cancelación de la referida hipoteca se produjo en fecha 20-03-2007, ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital Caracas, la cual iba a ser introducida para su protocolización por la parte actora, dado su carácter de abogado y amistad existente entre las partes y no fue en ningún mis mandantes quienes incumplieron, fue la actora que no realizó las diligencias necesarias para la firma y sorprendió la buena fe de mis poderdantes que confiaron en él y en la amistad que tenían, la cual traicionó, aberradamente, quizás lo mejor no fue sincero al no poder cumplir materialmente con la consolidación de la venta y expresar las dificultades que pudiera tener, no obstante mis poderdantes en una oportunidad que pudieron hablar, que vino uno de ellos al País, ya que no residen aquí, le ofrecieron facilidades para ello, pero no las tomó como se pensó iba a suceder.” (Sic.)

De Las Pruebas
En el proceso judicial resultan eje central de de determinación del victorioso, los principios básicos contenidos en los artículos 1.354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil. Conforme a la norma unívocamente derivada de la letra de esas disposiciones de derecho positivo, el que pide la ejecución de una obligación debe demostrar su existencia, y quien pretenda ser relevado de su cumplimiento, debe demostrar el pago o el hecho extintivo de tal obligación.
De ahí parte sin duda alguna, lo que contemporáneamente se ha dado por denominar la teoría del desplazamiento dinámico de la carga de la prueba, conforme a la cual, quien alega un hecho, en este caso la existencia de una obligación, tiene la carga de demostrarlo, y dinámicamente, quien alega otro hecho (el pago o la extinción de la obligación) debe por su parte demostrarlo.

Bajo estas premisas pasa esta sentenciadora a valorar las pruebas de autos y para ello observa:

Pruebas de la Parte Actora.
La actora promovió; a) Copia certificada del Contrato suscrito por las Partes en fecha 22 de junio de 2.006, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio del Municipio Baruta, del Estado Miranda, inserto bajo el N° 40, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por el referido Despacho Notarial, el cual es el Instrumento Fundamental de la presente demanda. Dicha copia Certificada no fue impugnada ni tachada de falsedad por la parte demandada, en virtud de lo cual, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil. ASI SE DECLARA.

b) Original de documento contentivo de Certificación de Gravamen, expedida por la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 13 de marzo de 2007, donde la ciudadana Registradora Inmobiliaria deja constancia, que sobre el inmueble de marras existe una Hipoteca Legal a favor de la Primera Entidad de Ahorro y Préstamo, hasta por la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.395.800,oo), es decir, DOS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.395,80). Este Documento al no haber sido impugnado, ni tachado de falsedad por la parte demandada, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil. ASI SE DECLARA.

c) Promovió prueba de informes en el sentido de que el Tribunal solicitara información al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio a los fines de que dicho Juzgado remitiera copia certificada de las consignaciones efectuadas por el actor, en el expediente 0422-2007, a favor de los demandados, por lo cánones de arrendamiento del apartamento supra identificado. Dichas copias fueron remitidas a este Juzgado, y a las cuales se le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 111 del Código de Procedimiento civil. Ahora bien, dado que la presente acción trata de una acción de cumplimiento de contrato de compra-venta, las consignaciones arrendaticias antes mencionadas no guardan ninguna relación con el iter probatorio del presente juicio razón por la cual el Tribunal no las desestima. ASÍ SE DECIDE.

Pruebas de la Parte Demandada.
De las pruebas promovidas por la demandada, fueron admitidas las siguientes documentales: a) Copia certificada del Contrato suscrito por las Partes en fecha 22 de junio de 2.006, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio del Municipio Baruta, del Estado Miranda, inserto bajo el N° 40, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por el referido Despacho Notarial. Cabe destacar que dicha copia Certificada ya fue valorada por el Tribunal anteriormente. ASI SE DECLARA.

b) Documento de Cancelación de Hipoteca, registrado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 2007, bajo el N° 20, Tomo 9, Protocolo Primero. Este Documento al no haber sido impugnado, ni tachado de falsedad por la parte demandada, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil. ASI SE DECLARA.

c) En el literal c) del Escrito de Promoción de pruebas la demandada promovió los cánones de arrendamiento insolutos (mas de dos) los cuales reposan en el Expediente N° 08-9788 del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para lo cual pidió se trajera a los autos en aplicación del N° 4 del artículo 401 del Texto Adjetivo. Al respecto cabe destacar que si bien la demandad enuncio tal pedimento el mismo es contrario a derecho ya que ese no es el medio legal para incorporar una prueba al expediente como lo pretendió hacer la demandada, por resulta inexistente la misma. ASI SE DECLARA.

d) Igualmente, en el literal d) de su Escrito de Promoción de Pruebas, la parte demanda opone en todas y cada una de sus partes la oferta de restitución de la cláusula penal, de la cantidad dada como adelanto y copia del cheque respectivo marcados “C” y “D” de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Si bien el promovente de la prueba menciona que acompaña sendas copias, estas no fueron evacuadas, pero adicionalmente, tales copias hubiesen sido desestimadas, por cuanto el dispositivo del artículo 429 del Código Adjetivo solo admite copias simples de documentos públicos o de documentos privados que hayan sido legalmente reconocido, por ello resulta inexistente la pretendida prueba. ASI SE DECLARA.

Ahora bien, considera quien aquí decide, que la acción incoada por la parte actora contra los ciudadanos FRANCISCO RAFAEL DUGARTE JORGES y DIANA MARGARITA ZERPA VILLALOBOS, se circunscribe en el cumplimiento del Contrato suscrito por las Partes en fecha 22 de junio de 2.006, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio del Municipio Baruta, del Estado Miranda, inserto bajo el N° 40, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por el referido Despacho Notarial. En consecuencia y para poder decidir su procedencia o improcedencia en derecho, debemos establecer la naturaleza del mismo, es decir, si se trata de una contra de compra- venta, como lo sostiene el actor o si se trata de una opción o promesa bilateral de compra- venta, como lo aduce la parte demandada; y en segundo lugar si hubo incumplimiento del mismo, por unas de las partes.

Así las cosas observa el tribunal, que en el encabezamiento o enunciado del Contrato de marras partes contratantes señalan:

“Entre FRANCISCO RAFAEL DUGARTE JORGES y DIANA MARGARITA ZERPA VILLALOBOS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad N°s V-5.975.668 y V-6.810.410, respectivamente, identificado por como “EL VENDEDOR”, por una parte, y por la otra JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-10.336.852, en lo sucesivo denominado “EL COMPRADOR”, se ha convenido en celebrar un contrato de compra venta de acuerdo a las cláusulas siguientes:”(Sic.) (Subrayado y negritas del Tribunal)

Igualmente observa el Tribunal el contenido de la Cláusula Primera, Segunda, Cuarta, Quinta, Sexta, y Octava cuyo contenido es el siguiente:

“PRIMERA: EL VENDEDOR se obliga a vender a EL COMPRADOR, y este a comprar, de acuerdo con los términos y condiciones contenidos en el presente documento, un apartamento distinguido con el numero y letra (10-C), un (1) maletero, situado en el Sótano S1 y dos puestos de estacionamiento ubicados en el Sótano S1 del Edificio Manzanares 22, ubicado con frente sobre la calle Este, Sector Manzanares de la Urbanización Manzanares, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.
SEGUNDA: El apartamento objeto de la presente venta se encuentra…. Omissis.”

CUARTA: EL COMPRADOR no podrá ceder, ni vender, transferir o traspasar el presente contrato sin la autorización expresa, por escrito, por parte de LA VENDEDORA.

QUINTA: Queda entendido entre las partes que la redacción de este documento así como el documento definitivo de compra venta y los gastos que estos ocasionen, tanto en Notaria Pública como en el Registro subalterno, serán por cuenta exclusiva de EL COMPRADOR.

SEXTA: El precio de esta compra venta es de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 210.000,00) que EL COMPRADOR pagará en dinero en efectivo a completa y entera satisfacción de LA VENDEDORA en el acto de Protocolización del documento definitivo de compra venta.

OCTAVA: LA VENDEDORA declara que recibe en este acto de manos de EL COMPRADOR la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,00) y EL COMPRADOR se compromete a entregarle a LA VENDEDORA además de la cantidad anteriormente mencionada, la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 168.000,00) en el acto de la Protocolización definitiva del documento de compra venta.” (Sic.)

En concepto de este Tribunal, cuando un contrato de promesa de venta contiene elementos que pertenecen a las operaciones definitivas, como es la forma de pago del precio y la estipulación de entregar la cosa se está desvirtuando la promesa de venta como pacto innominado y en realidad se está celebrando el contrato definitivo; porque la promesa de venta simplemente se refiere a otorgar un contrato futuro y a que la naturaleza jurídica de la promesa bilateral de venta es que tiene por objeto la futura estipulación de contrato de compra venta cuyos efectos nunca pueden coincidir con los de la venta.

De dicha promesa no conlleva, en efecto, ni transmisión de la propiedad ni obligación del vendedor de entregar la cosa, ni del comprador de pagar el precio; porque uno y otro únicamente se obligan a prestar en el futuro su consentimiento para realizar una venta cuyos restantes elementos como la cosa y el precio se hallan determinados pero no se ejecutan esas obligaciones hasta tanto no se celebre el contrato de compra venta.

Ahora bien, en el caso sub judice, las partes contratantes, incluyeron condiciones propias de un contrato de venta, el mismo independientemente de la terminología o denominación que se le haya dado, se trata de una venta propiamente dicha y no de una opción de compra como originalmente pudiera haber sido pautado.

Así las cosas debemos tener presente el contenido del artículo 1.474 del Código Civil Venezolano que establece:
“La venta es contrato por medio del cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”

Como lo expresa el artículo transcrito, el contrato de venta es el compromiso de transferir la propiedad de una cosa, por una parte y por la otra el pago del precio respectivo.

Por su parte, la doctrina patria ampliando lo establecido en la norma reseñada, ha establecido que “la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio (sic) el dinero...”. “Derecho Civil IV Contratos y Garantías”, José Luis Aguilar Gorrondona, Décima Edición, Universidad Católica.

Tal como lo prescribe el precitado autor, la venta es la recíproca obligación tanto de transferir y de garantizar la propiedad, como la de pagar el precio estipulado por ella. Es decir, entonces, que la venta es un contrato bilateral, oneroso, consensual y traslativa de la propiedad.
En tal sentido, el Tribunal infiere que habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido.
Ahora bien, la doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”. “Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, Pág. 155.”
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio y diciembre de 1991, indica:
“...los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso...”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, Tomo 85, p.p. 550-551, por medio de la cual indicó:

“...doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior.” (Resaltado del Tribunal)

Ahora bien, el Tribunal luego de una análisis completo del Contrato que conforma el instrumento fundamental de la demanda, observa que el mismo no contiene ninguna cláusula que condicione el otorgamiento del documento definitivo, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. Antes por el contrario, las cláusulas supra transcritas contienen todos y cada uno de los elementos del contrato de compra-venta, es decir, consentimiento, objeto, y precio, siendo que la modalidad de pago de este elemento –el precio- se estableció que se realizaría en dos (2) fracciones, la primera, es decir, la cantidad de CUARENTA Y DOS MILLONES BOLIVARES (Bs. 42.000.000,oo), equivalentes hoy a la suma de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,oo), fue entregada por EL COMPRADOR a EL VENDEDOR, al momento de suscribir dicho Contrato tal como lo reconoció la demandada en su escrito de contestación de la demanda, quedando el pago de la segunda fracción, es decir, la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 168.000.000,oo) hoy equivalentes a CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 168.000.000,oo), para el momento de la suscripción del documento definitivo.

En consecuencia quien aquí decide, determina que el Contrato suscrito por las Partes en fecha 22 de junio de 2.006, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio del Municipio Baruta, del Estado Miranda, inserto bajo el N° 40, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por el referido Despacho Notarial, es de compra-venta. ASI SE DECIDE.

Determinado lo anterior, el Tribunal pasa analizar si hubo incumplimiento por una de las pates. En tal sentido se observa que el Vendedor, en la cláusula Primera del contrato de marras, “EL VENDEDOR” se obliga a vender a “EL COMPRADOR”, y este a comprar, de acuerdo con los términos y condiciones contenidos en el presente documento, el apartamento antes identificado. Que el lapso para que se estableció para el otorgamiento del documento definitivo era de ciento (180) días calendario que vencieron el día 22 de enero de 2007. Que de acuerdo con la cláusula Séptima del ya tantas veces mencionado Contrato de Compra-Venta, “El inmueble se encuentra libre de gravámenes o servidumbres y solvente de los servicios de que haya hecho uso, así como de impuestos Nacionales, Estadales o Municipales”.

Ahora bien, la parte actora consigno como elemento de prueba Original de documento contentivo de Certificación de Gravamen, expedida por la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 13 de marzo de 2007, donde la ciudadana Registradora Inmobiliaria deja constancia, que sobre el inmueble de marras existe una Hipoteca Legal a favor de la Primera Entidad de Ahorro y Préstamo, hasta por la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.395.800,oo), es decir, DOS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.395,80).

Por su parte el representante judicial de los ciudadanos FRANCISCO RAFAEL DUGARTE JORGES y DIANA MARGARITA ZERPA VILLALOBOS, consigno como elemento de prueba Documento de Cancelación de Hipoteca, registrado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 2007, bajo el N° 20, Tomo 9, Protocolo Primero.

En vista de las fechas, tanto de la Certificación de Gravamen, es decir, 13 de marzo de 2007, así como de la cancelación de la Hipoteca, 30 de junio de 2007, no cabe duda alguna, que el apartamento de marras, para el día 22 de enero de 2007, ultimo día para que EL VENDEDOR otorgara el documento definitivo de venta, sobre el mismo persistía un gravamen hipotecario que impedía la protocolización del documento definitivo de venta, a cuya cancelación estaba obligado EL VENDEDOR, lo que constituye un incumplimiento por parte de este.

Por su parte el Contrato de compra- venta estableció en su Cláusula Novena lo siguiente:

“NOVENA: Si la negociación no se realizare por causas imputables a LA VENDEDORA quien por acción, omisión o negligencia, impida o simplemente no concurra o se niegue a suscribir documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, dentro del término y las condiciones previstas en este documento, exceptuando hecho fortuito o causa mayor, este contrato se entenderá resuelto de pleno derecho y LA VENDEDORA, deberá restituirle a EL COMPRADOR, la cantidad recibida hasta este momento y además cancelarle otra suma igual al treinta por ciento (30%) de la cantidad entregada por EL COMPRADOR (Bs. 12.600,00) a titulo de cláusula penal, como justa indemnización por daños y perjuicios que su incumplimiento ocasione, los cuales no tendrán que ser demostrados, en el entendido, que no habrá lugar a reclamo o acción entre las partes, pues la cláusula penal establecida, expresamente lo excluye, sin embargo, El COMPRADOR, también podrá a su solo criterio exigir el cumplimiento de la promesa de compra-venta que por medio de este documento las partes suscriben. Si por el contrario, la negociación no se realizare por causas imputables a El COMPRADOR, quien por acción, omisión o negligencia, impida o simplemente se niegue a otorgar el documento definitivo de la negociación, dentro del término y las condiciones previstas en este documento, exceptuando hecho fortuito o causa mayor, este contrato se entenderá resuelto de pleno derecho, quedando LA VENDEDORA facultada para vender, de manera inmediata sin necesidad de notificar a El COMPRADOR, el inmueble a cualquier tercero interesado y retener en plena y legitima propiedad el treinta por ciento (30%) de la suma recibida hasta ese momento (Bs. 12.600,00) a titulo de Cláusula Penal, como justa indemnización por los daños y perjuicios que el incumplimiento de El COMPRADOR les hubiere ocasionado, los cuales no tendrán que ser demostrados, en el entendido, que no habrá lugar a reclamo alguno o acción entre las partes, pues la Cláusula Penal establecida, expresamente lo excluye.

De la cláusula supra transcrita se infiere que “El COMPRADOR, también podrá a su solo criterio exigir el cumplimiento de la promesa de compra-venta que por medio de este documento las partes suscriben.”

Establece el artículo 1.167 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Así las cosas y en virtud de la cláusula Novena del Contrato de Compra Venta así como el dispositivo del artículo 1.167 del Código Civil, y dado el incumplimiento de EL VENDEDOR, EL COMPRADOR, hoy parte demandante, se encuentra habilitado en derecho para ejercer la presente acción de cumplimiento de contrato de compra venta, siempre y cuando el actor cumpla con el pago del saldo deudor del precio pactado por el apartamento de marras, en el término que fije el Tribunal. ASÍ SE DECIDE.

Probado como ha sido la existencia de la obligación contractual de compra venta por parte de la atora, así como el incumplimiento de esa obligación por parte del demandado, considera quien aquí decide que se han cumplido los extremos previstos de los artículos 12, 509, ordinal 243 ordinal 4° y 254 del Código de Procedimiento Civil, en razón de ello la presente acción debe prosperar, tal como se determinará en la parte dispositiva del presente fallo.

III
DISPOSITIVA

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECIDE:

PRIMERO: CON LUGAR la Demanda que por cumplimiento de contrato de compra venta, incoada por el ciudadano JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, contra los ciudadanos FRANCISCO RAFAEL DUGARTE JORGES y DIANA MARGARITA ZERPA VILLALOBOS, antes identificados.

SEGUNDO: El actor deberá consignar la diferencia del precio del apartamento de marras, es decir, la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 168.000.000,oo), dentro de los diez (10) días de despecho, una vez quede definitivamente firme el presente fallo.

TERCERO: Se ordena a los FRANCISCO RAFAEL DUGARTE JORGES y DIANA MARGARITA ZERPA VILLALOBOS, a otorgar en un plazo de diez (10) días hábiles, contados a partir de la fecha que quede firme el presente fallo, el documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el numero y letra (10-C), del Edificio Residencias Manzanares 22, este se encuentra ubicado en frente de la calle Este, Sector Este de la Urbanización Manzanares, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda y el apartamento aquí vendido esta ubicado en la planta décima o nivel 14 de fachada Noroeste del Edificio; mide aproximadamente NOVENTA Y TRES CON SESENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (93,65 M2) y esta alinderado: por el NORTE: fachada del edificio; en el lado SUR: pasillo de circulación y apartamento Nº 10-A; en el lado ESTE: fachada del edificio y apartamento Nº 10-A; y OESTE: apartamento Nº 10-D. El apartamento le corresponde dos (02) espacios para uso de estacionamiento para vehículos automotores señalados con los números 29 y 41 y de un espacio para maletero señalado con el N° 50, ubicados en la planta del estacionamiento nivel 3. A dicho apartamento le corresponde un porcentaje de uno con cuarenta y cinco centésimas por ciento (1,45%) de los derechos y cargas condominiales pertinentes a tenor de lo establecido en el Documento de Condominio, que se encuentra registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario (antes Subalterna) del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta (antes Distrito Sucre) del Estado Miranda, el día 30 de mayo de 1.986, bajo el N° 3, Tomo 34, Protocolo Primero. Dicho apartamento se encuentra registrado por ante la citada Oficina de Registro Inmobiliario, según documento protocolizado, de fecha 10 de Noviembre de 1.986, bajo el 8, Tomo 28, Protocolo Primero.

CUARTO: En caso de incumplimiento voluntario del presente fallo por parte de la demandada y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el presente fallo se tendrá como documento de adquisición del apartamento supra identificado, siempre y cuando consta en autos la consignación de la diferencia del precio por parte de la actora.

QUINTA: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las los costos y costas del presente juicio por haber resultado totalmente vencida.

SEXTO: Notifíquese a las partes a tenor de lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de mayo del año dos mil diez (2010). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ,

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA

En esta misma fecha, siendo las ________, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

Exp. AH1C-V-2007-000046.
BDSJ/SM/