TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 6 de Mayo de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AH1C-V-2008-000182

PARTE ACTORA: FRANCESCO FERRERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-1.028.383.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTOINE KABCHE KAYROUZ, abogado en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A., bajo el número 34.062.

PARTE DEMANDADA: JOSÉ IGINIO BRITO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-3.727.893.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS HERNÁNDEZ FABIEN, abogado en ejercicio, de este domicilio, e inscrito en el Inpreabogado bajo e N° 65.412.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

SENTENCIA: Definitiva.

I
NARRATIVA

Se inicia el presente Juicio por escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado ANTOINE KABCHE KAYROUZ, supra identificado, en representación de FRANCESCO FERRERA, en virtud del cual procede a demandar por Resolución de Contrato de Arrendamiento, al ciudadano JOSÉ IGINIO BRITO, sustenta la presente acción basándose en el Contrato Locativo, suscrito por las partes hoy en litigio, en fecha 1° de septiembre de 1.991, cuyo objeto es el inmueble constituido por un (1) apartamento para vivienda, distinguido con el N° 22, ubicado en el Piso 2, el cual forma parte del Edificio denominado “BETTY”, situado en la Avenida Principal de la Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda.

Por auto de fecha 27 de Septiembre de 2008, el Tribunal admitió la presente demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación.

Por escrito presentado en fecha quince (15) de abril de 2010 la parte demandada, a través de su apoderado judicial, abogado LUIS HERNÁNDEZ FABIEN, se da por citada en el presente juicio.

En fecha 20 de abril de 2010, la parte demandada, a través de su apoderado judicial, consigna escrito de contestación a la demanda en virtud del cual, plantea como punto previo la falta de competencia por la cuantía de este Tribunal, igualmente alega que su representado queda en estado de indefensión, al no llenar el libelo los requisitos exigidos en los Ordinales 4° y 5° del artículo 340 Código de Procedimiento Civil.

Igualmente, aduce el demandado que la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento es improcedente, por cuanto el Contrato de marras, es a tiempo indeterminado, por haber operado la tacita reconducción, y en razón de ello la acción correcta es la de desalojo.

Finalmente, el demandado al contestar el fondo de la demanda, negó, rechazo y contradijo la pretensión de la actora.

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Como quedó sentado anteriormente, la parte demandada en acto de la litis contestación, plantea como defensas previas, dos situaciones que podría estar involucrado el orden público procesal y en razón de ello, quien aquí decide las resolverá como puntos previos a la decisión de fondo de la presente controversia. La primera de ellas es la referente a la incompetencia por la cuantía de este Tribunal y la segunda la relativa al procedimiento a seguir, es decir, la resolución de contrato cuando a juicio del demandado debe ser el procedimiento de desalojo.

Así las cosas, este Tribunal pasa decidir el primero de los puntos planteados, es decir, la competencia del Tribunal por la cuantía. En efecto aduce el demandado lo siguiente:

(Sic.) “… a la actora le corresponde aplicar de manera taxativa el contenido del artículo 31 de nuestro Código Procedimental, el cual establece las reglas de la estimación cuantía, que no es otro que la sumatoria de todos los montos dinerarios especificados y reclamados en el libelo, y a este Juzgado le corresponde velar que ello así ocurra, y de conformidad con lo establecido en el artículo 60 eiusdem, que establece textualmente … omissis… pido al Tribunal declare su incompetencia por el valor de la demanda y sea remitido el presente expediente a un Tribunal de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a quien le está dado a conocer de manera exclusiva y excluyente los casos cuya cuantía sea de SEIS MIL VEINTICINCO BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 6.025,32)” (Sic.)

Observa esta Juzgadora, que el Auto de Admisión de la presente demanda es de fecha 27 de Septiembre de 2008. Por lo que cabe destacar que la cuantía vigente para esa fecha, para los tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario, era a partir de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo) equivalente hoy como consecuencia de la reconversión monetaria a CINCO MIL BOLIVARES fuertes (Bs.f. 5.000,oo).

Ahora bien, el actor al fijar la cuantía de la demanda en la cantidad de SEIS MIL VEINTICINCO BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 6.025,32) estaba por encima de la cuantía mínima concedida a los Tribunales de Primera Instancia para ese momento, en razón de ello este Tribunal desestima la petición de declinatoria de competencia del Tribunal y consecuentemente se declara competente para continuar conociendo de la presente querella. ASÍ SE DECIDE.

Determinada como ha sido la competencia del Tribunal para seguir conociendo la presente causa, le corresponde pasar a conocer el planteamiento de la acción a seguir el presente juicio, es decir, si la acción es de Resolución de Contrato, como lo plantea la actora o es la de Desalojo como lo aduce el demandado.

Observa el Tribunal que la parte actora junto con el escrito libelar acompaño copia del el Contrato de Arrendamiento, suscrito por las partes, el cual no fue desconocido, ni impugnado, por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, en razón de ello dicho instrumento quedó reconocido a tenor de lo previsto en el artículo 444 Del Código del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto adquiere plena fuerza probatoria a tenor de lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

Igualmente acompaño copia simple de la Sentencia proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, que fijo el canon máximo mensual de arrendamiento, del inmueble antes señalado en la cantidad de Doscientos Veintitrés Mil Ciento Cincuenta y Nueve Bolívares con Sesenta y Un Céntimo (Bs. 223.159,61), equivalentes hoy por motivo de la Reconversión Monetaria, en la cantidad de Doscientos Veintitrés Bolívares Fuertes con Ciento Sesenta Céntimo (Bs. 223,60), este Documento por no haber sido impugnado por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, adquirió plena fuerza probatoria a tenor de lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

Por su parte los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil establecen lo siguiente:

“Artículo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

“Artículo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Ambas normas contempla la figura jurídica denominada por la doctrina como la “tácita reconducción”, esto es la transformación del contrato de arrendamiento de tiempo determinado a indeterminado.

Ahora bien, la cláusula segunda del Contrato de marras establece lo siguiente:

“SEGUNDA: El plazo de duración del presente contrato es de seis (6) meses fijos contados a partir del 01 de Septiembre de 1.991.” (Sic.)

En este orden de ideas, cabe destacar que el actor es su escrito libelar, señaló lo siguiente:

(Sic.) “… el Contrato de Arrendamiento in comento fue suscrito a TIEMPO DETERMINADO, vale decir por Seis (06) meses fijos. Las parte de mutuo acuerdo convinieron expresamente al suscribir el contrato de arrendamiento que el canon de arrendamiento convenido inicialmente, es por la cantidad Trescientos Cuarenta y Siete Bolívares (Bs. 347,oo) para aquel entonces, mi representada solicitó la regulación de dicho inmueble y el canon de arrendamiento fue fijado por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital en la cantidad de Doscientos Veintitrés Mil Ciento Cincuenta y Nueve Bolívares con Sesenta y Un Céntimo (Bs. 223.159,61) pero hoy debido a la Reconversión Monetaria es la cantidad de Doscientos Veintitrés Bolívares Fuertes con Ciento Sesenta Céntimo (Bs. 223,60) tal como consta del Expediente Nro. 002483, de fecha 11-11-1.999” (Sic.)

Igualmente señala el actor en su escrito libelar, específicamente en el Punto Tercero del Petitum lo siguiente:

(Sic.) “… subsidiariamente al pago de la cantidad de SEIS MIL VEINTICINCO BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. F 6.025,32) suma ésta que EL ARRENDADOR le adeuda a mi mandante por concepto de las mensualidades antes citados, vale decir que desde el mes de abril de 2006 hasta la presente fecha …omissis…” (Sic.)

Visto lo anterior, observa quien aquí decide, que el Contrato suscrito entre las partes –hoy en litigio- el cual es ley entre las partes, fue suscrito en fecha 01 de de septiembre de 1991, por un lapso de seis (06) meses, los cuales vencieron el día 01 de marzo de 1.992. Por su parte el actor alega que el demandado adeuda los cánones de arrendamiento a partir del mes de abril de 2006, es decir, que por argumento al contrario, el arrendador pago los cánones de arrendamiento desde el 01 de septiembre d 1.991, hasta el mes de marzo de 2006. En aplicación del principio de las máximas de experiencia, se infiere que hasta el mes de marzo de 2006, el arrendatario –hoy demandado- se mantuvo ocupando el inmueble después de vencido el término, sin oposición del propietario.

En razón de ello, considera el Tribunal, que se dan los supuestos de hecho tipificados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, para que se materialice, en el caso subjudice la tácita reconducción, y consecuentemente el referido contrato se transformó a tiempo indeterminado. ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien establece el 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
Omissis…..” (Subrayado del Tribunal)

El Tribunal al concatenar la naturaleza del Contrato de Arrendamiento de autos, con lo dispuesto en la norma supra transcrita, concluye que la acción a ser ejercida en este tipo de contrato es la de desalojo, hecho que no puede ser cambiado al arbitrio de los particulares al momento de incoar una demanda, por ser las normas de procedimiento de estricto orden público, y en especial en materia arrendaticia, a tenor de lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, que establece lo siguiente:

Artículo 7º: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Por todo lo antes expuesto quien aquí decide considera que la acción por resolución de contrato de arrendamiento ejercida por la actora contra el demandado, es improcedente en derecho de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se determinará en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

III
DISPOSITIVA

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:

PRIMERO: Improcedente la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento ejercida por el ciudadano FRANCESCO FERRERA, contra el ciudadano JOSÉ IGINIO BRITO, antes identificados.

SEGUNDO. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en a la parte actora al pago de las costas y costos, por haber resultado vencida en esta instancia.

PUBLÍQUESE, Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (6) días del mes de mayo del año dos mil diez (2010). Años: 1200° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ,

Abg. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA,

Abg. SUSANA MENDOZA
En esta misma fecha, siendo las ________, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

Exp. AH1C-V-2008-000182.
BDSJ/SM/

Quien suscribe, SUSANA MENDOZA, Secretaria del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, CERTIFICA: Que las copias que anteceden son traslado fiel y exacto de sus originales, los cuales corren insertos en el expediente signado con el N° AH1C-V-2008-000182., relativo a la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara FRANCESCO FERRERA, contra el ciudadano JOSÉ IGINIO BRITO. Certificación que se expide por aplicación del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. En Caracas, a los seis (6) días del mes mayo del año dos mil diez (2010). -
LA SECRETARIA,

Exp. AH1C-V-2008-000182.
BDSJ/SM/