TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO N°: AP31-V-2010-000303
PARTE ACTORA: ANTONIO CONSTANTINO
APODERADO JUDICIAL: JOSÉ SANTIAGO RODRÍGUEZ
PARTE DEMANDADA: MULTISERVICIOS ALIANZA 3000, C.A. y GABRIELA DEL RÍO DE RODRÍGUEZ
APODERADO JUDICIAL: ADERITO DA SILVA CASTRO
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante demanda por DESALOJO, interpuesta por el abogado José Santiago Rodríguez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 31.875, actuando como apoderado judicial del ciudadano ANTONIO CONSTANTINO, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Caracas, Distrito Capital, titular de la Cédula de Identidad números V- 3.860.232, en carácter de arrendador; contra la sociedad mercantil MULTISERVICIOS ALIANZA 3000, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 28 de noviembre de 2001, bajo el No. 17, Tomo 95-A Cto., en carácter de arrendataria, y contra la ciudadana GABRIELA DEL RÍO DE RODRÍGUEZ, argentina, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. E- 81.615.269, en carácter de fiadora y principal pagadora de las obligaciones contractuales, y quien a su vez es representante estatutaria de la arrendataria.
Expuso el abogado referido que el 4 de enero de 2004, el ciudadano ANTONIO CONSTANTINO, en carácter de arrendador, celebró con la empresa MULTISERVICIOS ALIANZA 3000, C.A., un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, el 21 de mayo de 2004, bajo el No. 41, Tomo 19, sobre el inmueble identificado como un local comercial con un área de (1.610,21 M2), ubicado en el sótano del Edificio Venpack, situado en la calle República Dominicana, urbanización El Marqués, Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Que en la cláusula décima tercera convinieron en que el canon de arrendamiento previsto en la cláusula segunda sería incrementado anualmente en un porcentaje calculado de acuerdo al índice general de precios al consumidor indicado por el Banco Central de Venezuela, del año inmediatamente anterior, durante la vigencia del contrato escrito; por lo que el canon de arrendamiento inicial de (Bs. 2.415,00), lo aumentaros a (Bs. 3.180,00), a partir de enero de 2007.
Que la arrendataria está insolvente en el pago de los cánones de alquiler de los meses comprendidos desde mayo 2009 hasta febrero de 2010. Que como no ha sido posible obtener el pago correspondiente, ni por la arrendataria ni de parte de la fiadora, demanda conjunta y solidariamente, a la empresa MULTISERVICIOS ALIANZA 3000, C.A., en su carácter de arrendataria y a la ciudadana GABRIELA DEL RÍO RODRÍGUEZ, en su carácter de fiadora solidaria y principal pagadora de todas las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, para que convengan, o en su defecto a ello sean condenadas por el Tribunal en lo siguiente: Primero: En el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Segundo: Por vía subsidiaria, que la arrendataria y/o su fiadora paguen los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, correspondientes a los meses antes indicados, que suman la cantidad de (Bs. 28.620,00) y los que sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble; como justa indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la indebida ocupación que imposibilita el libre uso del inmueble. Tercero: Las costas procesales.
PUNTO PREVIO:
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA.-
En la oportunidad prevista para contestar la demanda, compareció el abogado ADERITO DA SILVA CASTRO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 21.092, actuando como apoderado judicial de las demandadas y presentó escrito de contestación de la demanda, interponiendo como defensa perentoria la falta de cualidad e interés del actor para intentar la demanda, fundamentado en los siguientes hechos:
Que el ciudadano ANTONIO CONSTANTINO no tiene cualidad ni interés para intentar la presente demanda de desalojo. Que éste no es el propietario del inmueble, sino su tío ANASTASIO CONSTANTINU ZUMBULIO y otros.
Que para el año 2004 cuando se firmó el contrato de arrendamiento que cursa en autos, como administrador sí estaba facultado para suscribir el contrato porque era mandatario y gestor administrativo de su tío. Que en el año 2006 dicho propietario murió ab intestato, y por ende el mandato se extinguió por ley, dejando de ser el ciudadano Antonio Constantino administrador y mandatario de todos los negocios del de cujus y no puede suscribir más contratos de arrendamiento o ejercer actos de simple administración, mucho menos acudir a los órganos jurisdiccionales y ejercer la presente pretensión de desalojo, con base al contrato de arrendamiento, ya que el vínculo jurídico que existía entre éste y su mandante se extinguió por causa de la muerte.
Que las personas idóneas por ley para intentar la demanda son los otros propietarios del inmueble y/o la Sucesión de Anastasio Constantinu Zumbulio. Que el ciudadano Antonio Constantino ya no tiene interés en la administración de esos bienes. Manifestó que consignaría en la oportunidad procesal correspondiente, el acta de defunción del propietario del inmueble objeto de desalojo, así como el documento de propiedad respectivo, donde consta la existencia de otros propietarios comuneros, entre ellos el de cujus Anastasio Constantinu Zumbulio.
Al resistir el alegato de falta de cualidad, el apoderado judicial de la parte actora afirmó que el apoderado judicial de la parte demandada se fundamentó en normas del derecho común, referentes al mandato, figura legal que a su decir, no tiene nada que ver con la relación contractual arrendaticia que se rige por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en su artículo 11 señala cuáles son los sujetos interesados en los procedimientos administrativos, aplicable también a los procedimientos contenciosos conforme lo enseña la jurisprudencia patria.
Que el ciudadano ANTONIO CONSTANTINO ha venido actuando siempre como arrendador en nombre propio del referido inmueble, nunca como mandatario y gestor administrativo de su tío Anastasio Constantinu Zumbulio, como lo pretende hacer ver la contraparte. Que no existe mandato de gestión administrativa para dicho inmueble por parte de los copropietarios.
Que en un supuesto y negado caso que existiera un supuesto mandato, serían los demás copropietarios los que tendrían el derecho de impugnarlo y cuestionar la gestión del mandatario, si lo hubiere, no la arrendataria o su fiadora, quien más bien ha venido aceptando la relación contractual arrendaticia.
Que el ciudadano ANTONIO CONSTANTINO no está actuando en este juicio como propietario, sino como arrendador, por lo que no está haciendo valer en juicio un derecho ajeno, sino su propio derecho de arrendador, independientemente de que no sea el propietario.
Que el ciudadano ANTONIO CONSTANTINO no tiene mandato alguno suscrito con ninguno de los copropietarios del inmueble, independientemente de que haya fallecido alguno de ellos, cuestión que en todo caso le corresponde probar a la parte demandada, pues se trata del ejercicio de su derecho de arrendador, por lo que tiene plena cualidad para ejercer la acción de desalojo, como podrían hacerlo también cualesquiera de los copropietarios.
Sostuvo el apoderado judicial de la parte actora que pareciera que el “ilustre” representante de la demandada confunde la falta de cualidad del actor como arrendador con el derecho de propiedad del inmueble, derechos que son muy distintos por su naturaleza, siendo que ambos sujetos, tanto el propietario, que bien puede actuar en nombre propio por su cualidad de propietario, como el que actúa “como el que actúa como arrendador ejerciendo éste su cualidad de Arrendador en nombre propio valga la redundancia” frente al arrendatario con quien contrató, conforme al literal b) del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que para ello lo único que exige la ley es el contrato de arrendamiento.
Para decidir al respecto este Tribunal observa que efectivamente quien suscribió el contrato de arrendamiento reconocido por ambas partes fue el ciudadano ANTONIO CONSTANTINO, sin indicar titularidad o el carácter con el cual arrendaba el bien inmueble identificado. La falta de cualidad fue interpuesta bajo el fundamento de que dicho ciudadano actuó como mandatario del ciudadano Anastasio Constantinu Zumbulio, quien falleció en el año 2006, causa por la cual el mandato se extinguió y por ende no tendría el ciudadano ANTONIO CONSTANTINO cualidad para interponer la demanda, y estaría ejerciendo en el presente juicio un derecho ajeno. Se evidencia así que no es que el apoderado judicial de la parte demandada esté confundiendo la falta de cualidad del actor como arrendador con el derecho de propiedad del inmueble, como pretendió entenderlo el apoderado judicial de la parte actora al refutar la falta de cualidad opuesta, sino que la opuso en base a un hecho concreto ocasionado por el alegado fallecimiento.
Por otro lado se observa que ambas partes reconocieron que el inmueble arrendado no es propiedad de la persona que lo arrendó. La parte demandada promovió y consignó a los autos una copia simple del documento de propiedad del mismo el día 12 de mayo de 2010 y la parte actora lo impugnó el día 19 de mayo de 2010, cuando ya habían pasado más de cinco días de despacho luego de su consignación en el expediente, por lo que actuó extemporáneamente. En consecuencia, este Juzgado tiene dicha copia simple como fidedigna, pues se trata de un documento protocolizado, con efectos erga omnes. Del mismo se evidencia que los propietarios del inmueble arrendado son los ciudadanos Jorge Constantino Franco, Zambulio Constantinou Franco, Panayoris Constantinou Frangou, Atenea Constantinu Fancou, Paraskivi Constintinu Franco y Anastasio Constantinu Zumbulio.
Si el ciudadano ANTONIO CONSTANTINO dio en arrendamiento un inmueble que no es de su propiedad, entonces se entiende que actuó autorizado por sus propietarios o como administrador del inmueble tal como lo alegó la parte demandada, aunque el apoderado judicial del actor insista en declarar ante este órgano jurisdiccional que su carácter de arrendador es una figura autónoma, de forma no muy convincente, ya que él mismo reconoce que incurre en redundancia, cuando afirma que el “arrendador está ejerciendo su cualidad de arrendador”. La persona que el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios califica de Arrendador, diferenciándolo del Propietario, se refiere precisamente a la persona que suscribe un contrato de arrendamiento en representación del propietario.
Sin embargo, el apoderado judicial de la parte demandada hace valer ante este Tribunal que el ciudadano ANTONIO CONSTANTINO no tiene cualidad porque murió uno de los copropietarios, de quien era su mandante. Esta conclusión sería cierta si el fallecido fuera el único propietario del inmueble, pero aparte de que no fue consignada el Acta de Defunción ofrecida, también se observa que el mandato de administración del cual se alega su extinción no podría entenderse otorgado sólo por uno de los copropietarios, sino por todos. Entonces, así como la parte demandada reconoce que la cualidad para ejercer la acción la tendrían los otros propietarios y/o la Sucesión referida, también debe reconocer que para el caso de que el copropietario Anastasio Constantinu Zumbulio haya fallecido, subsistiría aún el mandato de los demás comuneros y sería el de éstos el derecho ejercido por el ciudadano que suscribió el contrato.
En consecuencia, este Juzgado declara que el ciudadano ANTONIO CONSTANTINO, sí tiene cualidad e interés para interponer la presente demanda, en carácter de arrendador del inmueble propiedad de los ciudadanos Jorge Constantino Franco, Zambulio Constantinou Franco, Panayoris Constantinou Frangou, Atenea Constantinu Fancou, Paraskivi Constintinu Franco y Anastasio Constantinu Zumbulio, por ser la misma persona que suscribió el contrato de arrendamiento como arrendador y quien a su vez ejerció la presente demanda.
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA.-
Al contestar al fondo de la demanda, el apoderado judicial de las demandadas admitió la suscripción del contrato de arrendamiento consignado a los autos, el monto del canon indicado en el libelo, el carácter de fiadora de la ciudadana GABRIELA DEL RÍO RODRÍGUEZ, e igualmente admitió que el contrato es a tiempo indeterminado.
Negó que adeude los cánones de arrendamiento señalados en el libelo. Que la parte actora se negó a recibir dicho pago desde el mes de mayo de 2009, por lo que de conformidad al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, su representada procedió a consignarlos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente No. 2009 1256, consignado en copia, así como las planillas de depósito bancario.
Afirmó que el primer depósito se hizo el día 15 de julio de 2009, por la cantidad de (Bs. 9.540,00), correspondiente a los meses de mayo, junio y julio de 2009; y que posteriormente se hicieron las consignaciones dentro del lapso de los primeros quince (15) días de cada mes, relacionándolos.
Alegó que durante la vigencia de la relación arrendaticia, mientras el contrato fue a tiempo determinado y luego a tiempo indeterminado, “por su reiterada conducta y voluntad derogaron tácitamente” las cláusulas segunda, sexta y décima tercera del contrato. La segunda, referente al monto del canon de arrendamiento; la décima tercera, relativa al incremento interanual por concepto de I.P.C., por la cual el canon de arrendamiento señalado en la cláusula segunda, se aumentó a la cantidad indicada.
Con relación a la cláusula sexta, manifestó que las partes derogaron tácitamente la obligación de la arrendataria de pagar mensualmente, dejando sin efecto dicha cláusula que consideraba como causal de resolución del contrato la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento. Pero que el arrendador ha recibido regularmente desde el año 2005 los pagos de los cánones de arrendamiento tanto por meses individuales como por dos o tres meses, evidenciándose la adopción de esta costumbre en la manera como fueron pagados y cancelados los alquileres desde años atrás, relacionando dichos pagos hasta el mes de abril 2009.
Que durante toda la vigencia del contrato las partes convinieron al constituirse esta modalidad de pago que vino a reformar el contrato original, la cual invoca y hace valer a tenor del artículo 1160 del Código Civil y los artículos 3 y 9 del Código de Comercio, por cuanto una de las partes es comerciante.
Que en base a esa modalidad de pago que se hizo costumbre durante los últimos cuatro años, el arrendador ha debido recibir el pago de los cánones correspondientes a los meses de mayo y junio de 2009, al finalizar el mes de junio; que no hay estipulación exacta sobre el día del vencimiento. Por lo que ha de interpretarse que la deuda es exigible a partir del último día del mes, en este caso el 30 de junio de 2009, lo cual hizo procedente ofrecerlo por vía de consignación arrendaticia, cumpliendo los extremos de ley.
Para decidir al respecto, el Tribunal observa que ambas partes admitieron que el contrato suscrito el día 21 de mayo de 2004, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, se convirtió en uno a tiempo indeterminado. Es decir, que de conformidad a lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, el mismo se renovó en las mismas condiciones establecidas en el contrato escrito, a excepción del aspecto relacionado con su duración, que de determinada pasó a indeterminarse.
Ahora bien, no es cierto lo alegado por la parte demandada, en el sentido de que la cláusula segunda está derogada por cuanto el canon de arrendamiento actual no es mismo que se pactó inicialmente en dicha cláusula, toda vez que precisamente en la cláusula décima tercera se previó la forma de incrementar dicho canon. En todo caso no tiene relevancia jurídica en este procedimiento el hecho señalado de que el canon de arrendamiento ha sido aumentado en forma bianual y no anualmente como lo pactaron las partes en la referida cláusula.
En cuanto al señalamiento de que la cláusula sexta también fue derogada tácitamente por las partes fundamentado en que el arrendador ha recibido el pago de arrendamiento de la forma antes indicada, se observa que las partes acordaron en la cláusula segunda del contrato que el pago del canon de arrendamiento se haría dentro de los cinco primeros días de cada mes, por lo que debe entenderse que el pago habría de hacerse por mensualidades vencidas, dentro de los cinco primeros días del mes siguiente al vencimiento de cada mensualidad. En la cláusula sexta, las partes acordaron que la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento dentro de los cinco primeros días de cada mes, daría derecho al arrendador a solicitar la resolución del contrato.
Las partes están obligadas a cumplir con lo previsto en el contrato que ambas reconocieron. No es posible tener como una defensa válida para la parte demandada, que las condiciones de pago variaron porque la parte actora le aceptó el pago de una forma distinta a como fue pactada. En todo caso, lo que no podía haber hecho el arrendador era demandar el pago de unos cánones de arrendamiento que ya había validado, recibidos desde el 2005 hasta el 2009. Por tal motivo considera este Juzgado que es innecesario analizar los recaudos presentados para demostrar que el arrendador recibió el pago de la forma indicada en el escrito de contestación, aunado al hecho de que son recaudos que no emanan de la parte misma.
De la copia del expediente No. 20091286, se evidencia que fue formado desde el día 15 de julio de 2009, a instancia de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS ALIANZA 3000, C.A., a beneficio del ciudadano ANTONIO CONSTANTINO, por el alquiler del inmueble antes identificado. Se constata que tal como lo alegó la parte demandada, el día 15 de julio de 2009, depositó la cantidad de (Bs. 9.540,00), en la cuenta corriente que mantiene el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en el Banco Industrial de Venezuela, correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio 2009. Se evidencia que la consignante indicó la dirección donde habría de realizarse la notificación respectiva.
De conformidad a la forma de pago pactada por las partes, en concordancia con lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte demandada debía pagar el canon de mayo 2009, hasta el día 15 de mayo de 2009; la del mes de junio 2009, hasta el 15 de julio de 2009 y así sucesivamente, por mensualidades vencidas; es decir que el lapso de cinco (5) días inicialmente pactado por las partes se extendió a quince (15) por voluntad de la ley.
Los pagos realizados se hicieron de la siguiente forma: Mayo, junio y julio 2009: el 15 de julio de 2009; agosto 2009: el 6 de agosto de 2009; septiembre 2009; septiembre 2009: el 4 de septiembre de 2009; octubre 2009: el 7 de octubre de 2009; noviembre 2009: el 5 de noviembre de 2009; diciembre 2009: el 10 de diciembre de 2009; enero 2010: el 12 de enero de 2010; y febrero 2010: el 12 de febrero de 2010. Se evidencia así que el único pago realizado extemporáneamente por la parte demandada fue el correspondiente al mes de mayo 2009, que debía depositarse hasta el 15 de junio de 2009 y se realizó el 15 de julio del mismo año.
Toda vez que las partes acordaron que la falta de pago de dos (2) mensualidades sería causal de resolución del contrato y que la ley especial en su literal b) del artículo 34, no concede acción de desalojo sino por la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, este Juzgado considera improcedente la demanda interpuesta, por cuanto la parte demandada se encuentra solvente en el pago de los cánones señalados como insolutos en el libelo.
Con fundamento en las consideraciones explanadas anteriormente, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara SIN LUGAR LUGAR la demanda que por DESALOJO, interpuso el ciudadano ANTONIO CONSTANTINO contra la sociedad mercantil MULTISERVICIOS ALIANZA 3000, C.A. y la ciudadana GABRIELA DEL RÍO DE RODRÍGUEZ, identificados ut supra.
Por cuanto el presente fallo se dicta dentro del lapso legalmente establecido para dictar la sentencia definitiva, no es necesaria su notificación a las partes. De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los veinticuatro (24) días del mes de mayo de dos mil diez (2010), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB
En esta misma fecha, y siendo las (3:10) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,