TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

CIRCUITO JUDICIAL CIVIL DE LOS JUZGADOS DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO PRIMERO
Caracas, veintiséis (26) de mayo de dos mil diez
200º y 151º

EXPEDIENTE No.: AP31-V-2009-000745
PARTE ACTORA: EUFEMIA HERNÁNDEZ JAIMES
APODERADOS JUDICIALES: inicialmente, FRANCESCO CASELLA GALLUCCI y ALICE JULIETTE GARCÍA GUEVARA; y posteriormente, OMAIRA R. MELÉNDEZ M.
PARTE DEMANDADA: JESÚS ALFREDO ARIAS SIFONTES y GEANINE LISBETH MIJARES MALAVE
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE.-
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició este procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE, interpuesta por los abogados Francesco Casella Gallucci y Alice Juliette García Guevara, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 36.678 y 42.493, actuando como apoderados judiciales de la ciudadana EUFEMIA HERNÁNDEZ JAIMES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V- 6.865.308; contra los ciudadanos JESÚS ALFREDO ARIAS SIFONTES y GEANINE LISBETH MIJARES MALAVE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad números V- 6.855.425 y V- 6.719.739, representados por la abogada Damarys Milagros Rangel Matute, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 71.591.
La demanda fue fundamentada en que la demandante compró a los ciudadanos JESÚS ALGREDO ARIAS SIFONTES y GEANINE LISBETH MIJARES MALAVE, el apartamento No. 4, situado en el piso 1 del Edificio Roosevelt, ubicado en la Avenida Roosevelt, con Avenida Los Laureles, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital, a través de documento protocolizado el 24 de octubre de 2008.
Que el 5 de noviembre de 2008, la compradora acudió al inmueble que compró, y procedió a abrir las cerraduras del inmueble con las llaves que le fueron proporcionadas por los vendedores, y una vez dentro del mismo apreció que estaba ocupado con bienes muebles propios de un lugar habitado. Que acto seguido se comunicó vía telefónica con la una ciudadana llamada Rubiselly, pero no obtuvo respuesta; que dicha ciudadana desde un principio fungió como un familiar de los vendedores, encargada de cuidar y mostrar el inmueble hasta que se vendiese y estuvo presente en algunas de las oportunidades en que su mandante visitó el inmueble con los vendedores y cuando el perito de Banpro, Banco Universal, realizó el avalúo para el otorgamiento del crédito a su representada. Que seguidamente hicieron acto de presencia en el lugar una serie de personas de ambos sexos, que manifestaron pertenecer a una autodenominada Red de Inquilinos Metropolitana, que procedieron a agredir verbal y físicamente a su mandante y las dos (2) acompañantes, bajo el pretexto de que estaba desalojando a los ciudadanos Jesús Alfredo Arias y Geanine Lisbeth Mijares, que son los mismos que vendieron el señalado apartamento; y viendo en riesgo sus vidas, se retiraron del lugar. Que desde la fecha de la compra, la demandante no ha podido habitar el apartamento.
La parte demandada, a través de su apoderada judicial admitió la celebración tanto del contrato de opción de compra venta, como la posterior compra venta definitiva del apartamento antes identificado, pero que no es cierto que sus mandantes no hayan dado cumplimiento voluntario a la obligación de hacer la tradición del inmueble. Que no es cierto que la demandante desconozca que a la fecha del 30 de junio de 2008, que la ciudadana Rubicelly Coromoto Muñoz Pérez, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 6.452.463, ocupaba el inmueble en calidad de arrendataria desde el 20 de julio de 2005, anotado bajo el No. 26, Tomo 26, celebrado ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador.
Que es el caso que sus mandantes conocieron a la hoy propietaria, ciudadana EUFEMIA HERNÁNDEZ JAIMES, por dedicarse a la venta de inmuebles; y que desde el momento en que los demandados decidieron vender el inmueble a terceros, la hoy accionante mantenía contacto directo con la ciudadana Rubicelly Coromoto Muñoz Pérez, para coordinar las horas y días para mostrar el inmueble a los posibles interesados.
Que la relación e interés de la accionante con el inmueble, fue desde antes de la celebración del contrato de opción de compra-venta; y por ello conoce que el 13 de mayo de 2008, sus mandantes notificaron formalmente a la ciudadana Rubicelys Coromoto Muñoz Pérez, su voluntad de vender el inmueble que ocupa como arrendataria desde el 20 de julio de 2005, tal como consta en el documento autenticado por la Notario Público Tercero del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Que sus mandantes no ocultaron a la accionante que el inmueble estaba arrendado, tal como lo refiere la demandante en el libelo, ya que dentro de los trámites exigidos por la entidad bancaria que otorga el crédito, se realizó el avalúo del inmueble y para esa fecha, la arrendataria ocupaba el inmueble. Que para la fecha de ese avalúo, la hoy accionante acordó con la arrendataria el día y hora para que el perito realizara el avalúo, es por ello que el argumento de que fue sorprendida en su buena fe, cuando refiere que supuestamente fue agredida el 5 de noviembre de 2008, por los miembros de la red de inquilinos metropolitanos, no es cierto. Que lo cierto es que la accionante pretendió a la fuerza, desalojar a la ciudadana Rubicely Coromoto Muñoz Pérez del inmueble, por lo que actuaron los miembros de la Asociación Civil. Que como consecuencia de ello, y en pleno conocimiento de la accionante, no corresponde a los demandados, hacer entrega del inmueble, por la existencia de la condición suspensiva, donde la transferencia de la propiedad está sujeta al cumplimiento de la prórroga legal a la que tiene derecho la arrendataria, plenamente conocida por la accionante.
Luego de la contestación de la demanda y la celebración de la audiencia preliminar, en la cual sólo estuvo presente la abogada Omaira Rosalía Meléndez Meléndez, en carácter de apoderada judicial de la parte actora, este Tribunal fijó los términos de la controversia, tomando en consideración los hechos expuestos por ambas partes tanto en el libelo como en la contestación, de la siguiente forma:
“Expuestos los hechos de la forma que antecede, este Juzgado observa que la parte demandada, a través de su apoderada judicial, reconoció la relación contractual que le vincula a la parte actora, reconociendo a su vez el no cumplimiento con la entrega del inmueble vendido, por encontrarse ocupado por una persona que tiene el carácter de arrendataria, lo cual a su decir, era del conocimiento de la parte demandada. En base a ello, este Juzgado declara que corresponde a la parte demandada demostrar los nuevos hechos alegados por ella en su escrito de contestación, en los siguientes términos:
- Que no es cierto que la demandante desconozca que a la fecha del 30 de junio de 2008, que la ciudadana Rubicelly Coromoto Muñoz Pérez, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 6.452.463, ocupaba el inmueble en calidad de arrendataria desde el 20 de julio de 2005, anotado bajo el No. 26, Tomo 26, celebrado ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador;
- Que los demandados conocieron a la hoy propietaria, ciudadana EUFEMIA HERNÁNDEZ JAIMES, por dedicarse a la venta de inmuebles; y que desde el momento en que los demandados decidieron vender el inmueble a terceros, la hoy accionante mantenía contacto directo con la ciudadana Rubicelly Coromoto Muñoz Pérez, para coordinar las horas y días para mostrar el inmueble a los posibles interesados;
- Que la relación e interés de la accionante con el inmueble, fue desde antes de la celebración del contrato de opción de compra-venta; y por ello conoce que el 13 de mayo de 2008, los demandados notificaron formalmente a la ciudadana Rubicelys Coromoto Muñoz Pérez, su voluntad de vender el inmueble que ocupa como arrendataria desde el 20 de julio de 2005, tal como consta en el documento autenticado por la Notario Público Tercero del Municipio Baruta del Estado Miranda;
- Que los demandados no ocultaron a la accionante que el inmueble estaba arrendado, tal como lo refiere la demandante en el libelo, ya que dentro de los trámites exigidos por la entidad bancaria que otorga el crédito, se realizó el avalúo del inmueble y para esa fecha, la arrendataria ocupaba el inmueble. Que para la fecha de ese avalúo, la hoy accionante acordó con la arrendataria el día y hora para que el perito realizara el avalúo, es por ello que el argumento de que fue sorprendida en su buena fe, cuando refiere que supuestamente fue agredida el 5 de noviembre de 2008, por los miembros de la red de inquilinos metropolitanos, no es cierto. Que lo cierto es que la accionante pretendió a la fuerza, desalojar a la ciudadana Rubicely Coromoto Muñoz Pérez del inmueble, por lo que actuaron los miembros de la Asociación Civil. “
Entre los recaudos probatorios consignados por la parte actora se encuentra un contrato de opción de compra venta del inmueble antes identificado, celebrado entre los ciudadanos JESÚS ALFREDO ARIAS SIFONTES y GEANINE LISBETH MIJARES MALAVE, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de junio de 2008; y el contrato de compra venta del cual accionó su cumplimiento, celebrado entre las mismas personas, protocolizado ante el Registro Público del Cuarto Circuito, Municipio Libertador del Distrito Capital, el 24 de octubre de 2008.
Al contestar la demanda, los demandados consignaron original de documento visado por el Abogado Juan Carlos Chong, con sello húmedo de la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, con fecha 13 de mayo de 2008, encabezado por los ciudadanos GEANINE LISBETH MIJARES MALAVE y JESÚS ALFREDO ARIAS SIFONTES, solicitando el traslado y constitución de dicha Notaría a la siguiente dirección: Avenida Francisco de Miranda, Edificio Roraima, Oficina 4F, Campo Alegre, Estado Miranda, para que realizara notificación a la ciudadana Rubicelys Coromoto Muñoz Pérez, titular de la Cédula de Identidad No. V- 6.452.463, entre otros, del siguiente particular: PRIMERO: Que en cumplimiento del derecho de preferencia que por ley le corresponde a la ciudadana RUBICELYS COROMOTO MUÑOZ PÉREZ, le ofrecen en venta el apartamento ubicado en el edificio Roosevelt, planta 1, signado con el No. 4, ubicado en el ángulo noreste de la esquina formada por el cruce de las avenidas Roosevelt y Los Laureles, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Federal, el cual ocupa en calidad de arrendataria, según se evidencia de documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador, el 20 de julio de 2005, bajo el No. 26, Tomo 26. Aunque dicho escrito no presenta firma de los solicitantes, está anexo al Acta levantada por dicha Notaría el 19 de mayo de 2008, mediante la cual el Notario Público deja constancia que se trasladó a la dirección indicada, previa solicitud de los ciudadanos GEANINE LISBETH MIJARES MALAVE y JESÚS ALFREDO ARIAS SIFONTES, con la finalidad de notificar a la ciudadana Rubicelys Coromoto Muñoz Pérez, la oferta en venta del apartamento ubicado en el Edificio Roosevelt, planta 1, apartamento No. 4, ubicado en el ángulo Noreste de la esquina formada por el cruce de las avenidas Roosevelt y Los Laureles, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual ocupa en calidad de arrendataria. Igualmente dejó constancia que la ciudadana Rubicelys Muñoz Pérez les atendió y recibió la notificación. En base a ello declaró realizada la notificación en referencia. Dicha acta está debidamente firmada por la Notario Público y una firma ilegible de la notificada, C.I. 6.452.463.
Durante la celebración del debate oral, el día 25 de mayo de 2010, sólo compareció la parte actora con su apoderada judicial, quien ratificó los hechos contenidos en el libelo, indicando que perseguía que se le hiciere la tradición del inmueble, por cuanto los vendedores se negaban a hacerlo, aun cuando reconocieron que el contrato se protocolizó el día 24 de octubre de 2008.
Ahora bien, la demandante afirmó en el libelo que los vendedores le hicieron entrega de las llaves del inmueble, que al ingresar al mismo lo encontró con bienes muebles y llamó a la ciudadana “Rubiselly”, quien a su decir, desde un principio fungió como un familiar de los vendedores que se encargaba de cuidar el inmueble hasta que se vendiese y que en algunas oportunidades que la parte actora visitó el apartamento con los vendedores, estuvo dicha ciudadana presente, inclusive cuando el experto perito de la institución bancaria procedió a evaluar el inmueble para el otorgamiento del crédito.
Por su parte, los demandados admitieron que efectivamente el inmueble vendido estaba ocupado por la ciudadana identificada RUBICELYS COROMOTO MUÑOZ PÉREZ, quien es arrendataria del mismo desde el 20 de julio de 2005 y que este hecho no le fue ocultado a la demandante, ya que como ella misma lo refirió, dentro de los trámites exigidos por la entidad bancaria que otorgó el crédito, se realizó el avalúo del inmueble y para esa fecha la “hoy arrendataria” ocupaba el inmueble.
Con la única prueba aportada al expediente por los demandados, este Juzgado declara que la misma le merece plena fe para demostrar que efectivamente la ciudadana RUBICELYS COROMOTO MUÑOZ PÉREZ, ocupaba el inmueble comprado por la demandante, antes de la protocolización del contrato de compra venta que pretende hacer cumplir. Pues la notificación de venta del inmueble, dándole el derecho de preferencia a la compra y el carácter de arrendataria, se le hizo incluso antes de la celebración del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes de este procedimiento.
De conformidad a lo previsto en el artículo 1486 del Código Civil, las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de ley. En el caso de los inmuebles, prevé el artículo 1488 eiusdem, que el vendedor cumple con la obligación de hacer su tradición, con el otorgamiento del instrumento de propiedad. En el presente caso, los vendedores cumplieron con esta obligación. Sin embargo, la parte actora señala que no han cumplido con la tradición del inmueble, por cuanto no lo pusieron en su posesión.
Considera este Juzgado que los vendedores sí cumplieron con su obligación de hacer la tradición del inmueble vendido, toda vez que el documento de compra venta fue protocolizado, a su vez la compradora admitió que le hicieron entrega de las llaves; aunado al hecho de que admitió su conocimiento de que el inmueble estaba ocupado por una tercera persona que no fue traída a este procedimiento para que ejerciera su derecho a la defensa, cualquiera que fuese el carácter con el cual está ocupando el inmueble propiedad de la demandante, ya fuese arrendataria o no.
En todo caso, si se tratase de ser arrendataria, no está prevista en nuestra legislación que entre las obligaciones que deba cumplir el vendedor, esté la de desalojar inquilinos del inmueble vendido, pues el arrendamiento no se extingue con la venta, tal como lo prevé nuestro derecho común. Y ello queda corroborado con la previsión contenida en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, del siguiente tenor: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”.
No corresponde a este Juzgado calificar si la persona que ocupa el inmueble es arrendataria o no; pero lo que sí quedó admitido por las partes es que la misma está ocupando el inmueble vendido a la demandante y no podría este Juzgado dictar una sentencia que no tendría efectos contra ella; pero que en definitiva es lo que pretende la parte actora, toda vez que estaba en pleno conocimiento de que la ciudadana RUBICELYS COROMOTO MUÑOZ PÉREZ ocupaba el inmueble.
Con fundamento a las consideraciones que anteceden, de conformidad a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado administrando justicia en nombre de República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, interpuso la ciudadana EUFEMIA HERNÁNDEZ JAIMES contra los ciudadanos JESÚS ALFREDO ARIAS SIFONTES y GEANINE LISBETH MIJARES MALAVE.
Se condena en costas a la parte actora, de acuerdo a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se publica dentro del lapso legalmente establecido para ello, en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no es necesaria su notificación a las partes. De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los veintiséis (26) días del mes de mayo de dos mil diez (2010), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

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ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En la misma fecha (26-5-2010), y siendo las (3:05) de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,