TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintisiete de mayo de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO: AP31-V-2010-000209

DEMANDANTE: BELGICA INDUSTRIAL BELINCA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda, en fecha 18 de febrero de 1993, bajo el N° 15, Tomo 67-A Segundo, y los ciudadanos CONSUELO URETA de HOET, CRISTIAN ASTRID GERMANE HOET URETA y PATRICK ALEXANDER JULIO HOET URETA, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.817.108, 9.881.767 y 9.881.766, representados por la abogada Gisela C. Velazco, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 39.213.

DEMANDADA: ANTONIO MARIA MARTINEZ MONTILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.777.722, debidamente asistido por el abogado en ejercicio, Alejandro E. Ledezma Sánchez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 72.376.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO

Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 25 de enero de 2010, contentivo de la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal; y siendo recibido en este Tribunal, en esa misma fecha, en fecha 1º de marzo del citado año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve.

Sostiene la representación judicial de la empresa actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, el 19 de enero de 2006, bajo el No. 25, Tomo 04, la empresa actora dio en arrendamiento al demandado, ciudadano ANTONIO MARIA MARTINEZ MONTILLA, antes identificado, un local comercial ubicado en el primer piso del edificio “BELINCA”, situado en la calle Bolívar, No. 67, Municipio Baruta del estado Miranda.
2.- Que en dicho contrato se estableció un plazo de duración de un año y medio improrrogable, contado a partir del 01 de Noviembre de 2005 hasta el 01 de mayo de 2007; que vencido el mismo, se dio inicio a la prórroga legal. Siendo el canon actual el fijado por el ente regulador, de Cinco Mil Quinientos Sesenta y Nueve Bolívares (Bs. 5.569,oo).
3.- Que por intermedio del Juzgado Sexto de Municipio del área metropolitana de Caracas, se le notificó al arrendatario que el día 1º de mayo de 2009, vencía el lapso de dos años que por prorroga legal estaba disfrutando; y que llegada dicha fecha, debía cumplir con la entrega del inmueble.
5.- Que el lapso de prórroga legal venció el 01 de mayo de 2009, y que no obstante ello, la parte demandada en su carácter de arrendatario no ha cumplido con la entrega del inmueble.
6.- Que ante dicho incumplimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 eiusdem, procedió a accionar el cumplimiento del contrato, a los efectos de que entregue el inmueble arrendado; el pago de la cláusula penal contenida en el contrato y de la suma de Cinco Mil Quinientos Sesenta y Nueve Bolívares (Bs. 5.569,oo), como indemnización de los daños y perjuicios ocasionados a la empresa, representativos del canon desde el 1º de mayo de 209 hasta la fecha en que se ponga fin al litigio; y solicitó se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado.

El día 23 de febrero de 2010, compareció el ciudadano PATRICK ALEXANDER JULIO HOET URETA, titular de la cédula de identidad No. 9.881.766, actuando en representación de la empresa BELGICA INDUSTRIAL BELINCA, C.A., y confirió poder apud acta a la abogada Gisela Velazco, ya identificada, el cual fue debidamente certificado por la funcionaria competente.

Citado como fue personalmente la parte demandada, en la oportunidad legal correspondiente, debidamente asistido de abogado, presentó escrito a través del cual dio contestación en los siguientes términos:

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del Tribunal, solicitando la acumulación del presente asunto a una acción de amparo constitucional sustanciada por ante un juzgado de instancia.
Respecto al fondo, procedió a contradecir en todas sus partes la demanda incoada en su contra.

Mediante decisión dictada el 05 de mayo de 2010, el Tribunal declaró SIN LUGAR la cuestión previa de incompetencia alegada. Fallo contra el cual no fue ejercido el recurso de regulación correspondiente.

Abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora promovió documentales, las cuales fueron admitidas, salvo su apreciación en la definitiva.
II

Estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el primer piso del edificio “BELINCA”, situado en la calle Bolívar, No. 67, Municipio Baruta del estado Miranda, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado, consistente en hacer valer el deber del arrendatario de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el lapso de duración establecido contractualmente y el correspondiente a la prórroga legal, están vencidos.

Al libelo de demanda, la representación de la parte actora acompañó, como fundamentales, los siguientes documentos:

1.- Marcado “A”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, el 24 de Septiembre de 2009, bajo el No. 72, Tomo 91, no tachado en forma alguna por el demandado, y de cuya lectura se desprende la representación judicial de los profesionales del derecho que actúan en nombre de las ciudadanas CONSUELO URETA de HOET, CRISTINA ASTRID GERMANE HOET URETA y PATRICK ALEXANDER JULIO HOET URETA, demandantes en el presente juicio, y así se establece.

2.- Marcado “B”, copia simple de actas mercantiles presentadas por ante el Registro Mercantil II del Distrito Capital, pertenecientes a la empresa BELGICA INDUSTRIAL (BELINCA), C.A., en las cuales se encuentra inserto fotostato de documento protocolizado bajo el No. 23, folio 108, Tomo 27, protocolo 1º, el cual se tiene como fidedigno, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada; documento en el cual se establece que el inmueble en litigio pertenece a la empresa antes mencionada.

3.- Marcada con la letra “C”, documento contentivo de la cesión de derechos del contrato de arrendamiento celebrado por ante Notaría Pública, el 19 de enero de 2006, realizara la ciudadana CRISTINA ASTRID GERMANE HOET URETA, a la empresa BELGICA INDUSTRIAL BELINCA, C.A., por un monto de Doscientos Bolívares (Bs. 200); y marcado con la letra “D”, autorización otorgada por la ya mencionada empresa a la citada ciudadana, para arrendar el inmueble objeto del presente juicio.

4.- Marcado con la letra “E”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, el 19 de enero de 2006, bajo el No. 25, Tomo 04, el cual no fue tachado en forma alguna por el demandado; por el contrario, al rendir su contestación, en los términos expuestos, reconoce la existencia de la relación arrendaticia. Evidenciándose de la referida prueba documental que en la mencionada fecha, la ciudadana CRISTINA HOET, cedió en arrendamiento al ciudadano ANTONIO MARTINEZ, el inmueble cuya entrega se pretende en el presente juicio; quedando así, plenamente probada en juicio, la relación arrendaticia existente los citados ciudadanos y así se establece.

3.- Marcado con la letra “F”, expediente identificado AP31-S-2009-479, sustanciado por el Juzgado Sexto de Municipio del área metropolitana de Caracas, evidenciándose de tales actuaciones, que a instancia de la arrendadora, el mencionado juzgado procedió a notificar al arrendatario, en el inmueble arrendado, entre otras cosas, que el lapso de prorroga legal de dos años, vencía el 1º de mayo de 2009, fecha en la cual –a su juicio- debía entregar el local.

La parte demandada conjuntamente al escrito de contestación, aportó los siguientes documentos:

1.- Marcada con la letra “A”, copia simple de actuaciones relacionadas con la acción de amparo constitucional, producida como demostración de los hechos alegados para promover la cuestión de incompetencia de este Despacho, ya oportunamente estudiada y valorada por este Juzgado.

2.- Marcado con la letra “B”, copias simples de correos electrónicos, que dada su naturaleza, debían ser aportados con el certificado de ley, para que los mismos produjeran valor en juicio. Circunstancia por la que este Despacho no les otorga valor en el presente juicio, y así se establece.

Durante la etapa probatoria, la parte demandante además de hacer valer las documentales que rielan en el expediente, produjo las siguientes pruebas:

1.- Copias simples de correos, a los cuales este Juzgado no le confiere valor alguno, pues no cumplen los mismos, con las exigencias previstas en la Ley Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, relativa a su correspondiente certificación.

2.- Copia certificada expedida por el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, a los fines de hacer valer la declaración rendida por el arrendatario ante dicho juzgado, en lo que respecta al tiempo que tiene en el inmueble y de la prórroga legal. Documento certificado que arroja valor probatorio en juicio al no haber sido tachado ni objetado por la parte demandada, emitiéndose su correspondiente valor más adelante.

Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber:

Tal como se afirmara, la actora sostiene que la demandada en su carácter de arrendataria, tenía la obligación de entregar el inmueble arrendado, el día el día 01 de mayo de 2009, fecha en la cual venció el lapso legal de dos (2) años, que por prórroga legal, le asistía; hecho que aduce le fue debidamente participado al arrendatario.

Cabe destacar, que la demandada, al rendir su contestación, solo se limitó –respecto al fondo- a contradecir genéricamente la demanda, no alegando ningún elemento defensivo a su favor, y concretamente, respecto al hecho en que se fundamenta la acción de cumplimiento, vale decir, el vencimiento tanto del tiempo contractual como legal de la relación arrendaticia correspondiente.

En ese orden de ideas, señala este Juzgado, que en materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, siempre y cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De modo pues, que llenos los extremos para su procedencia, solo debe precisarse el tiempo de duración de la relación, para determinar el tiempo de permanencia del inquilino en el inmueble, vencido el contrato, por dicho beneficio; todo ello regulado por la propia ley especial en su artículo 38.

En el caso analizado se constata, que efectivamente, a través de documento debidamente autenticado, traído conjuntamente con el libelo, el día 19 de enero de 2006, fue dado en arrendamiento al demandado, ciudadano ANTONIO MARTINEZ, titular de la cédula de identidad No. 3.777.722, un inmueble constituido por un local comercial situado en el primer piso del edificio BELINCA, ubicado en la calle Bolívar del Municipio Baruta del estado Miranda.

En dicho contrato, las partes convinieron respecto a la duración del mismo, lo copiado a continuación:

“CUARTA: PLAZO: La duración del presente contrato de arrendamiento expresamente improrrogable es de AÑO Y MEDIO (1 ½), contado a partir del día PRIMERO (01) de noviembre del 2005 hasta el 01 de mayo del año 2007.”.

Del estudio del referido contrato locativo se determina que, la voluntad de los contratantes fue la de vincularse bajo un arrendamiento determinado en el tiempo, estableciendo como tiempo fijo inicial de la relación, un período fijo de año y medio, contado a partir del primero de noviembre de 2005 hasta el primero de mayo de 2007, sin posibilidad alguna de prórroga contractual. Tiempo para el cual resultaría aplicable, la prórroga legal de un año, consagrada en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, observa este Despacho, que en el libelo, la demandante afirma que el tiempo que por prórroga legal le asistía al arrendatario, era de dos años, los cuales fenecían el 1º de mayo de 2009; y por tanto, acción el cumplimiento de entrega del inmueble.

En tal sentido, debe aseverarse que para que al arrendatario solvente en sus obligaciones, le asista una prórroga legal de dos años, a tenor de lo previsto en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta necesario, que la relación haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años.

Es el caso, que en virtud de ello, y ante la contradicción genérica de la demanda, la representación judicial de la demandante, en razón de la carga probatoria, hizo valer la declaración rendida por el arrendatario por ante el juzgado de consignaciones, a través del documento presentado ante dicho órgano, a los fines de abrir el respectivo expediente, en el cual expuso:

“(…) omissis. He estado como arrendatario de dicho inmueble por un lapso de Cinco (5) años continuos e ininterrumpidos, siempre depositando en la misma cuenta; (…) motivado al tiempo que tengo alquilado en el inmueble, procedí a señalarle que yo no tenía intención o motivo de quedarme con el mismo, que se lo podía entregar pero que debía darme la prorroga de ley para poder ubicar donde mudarme, a lo cual la arrendadora se negó rotundamente.”

Al respecto, visto y analizado el documento aportado, determina este Juzgado que efectivamente se trata de una confesión realizada por la parte ante un Juez, que produce plena prueba contra ella, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil; observándose -igualmente- que en el escrito contentivo de la acción de amparo constitucional interpuesta por dicho ciudadano; documento traído a las presentes actas, por el propio demandado, dicho ciudadano, también afirmó ser arrendatario desde el año 2002, y así se establece.

Ahora bien, en los términos en que se desarrolló la presente controversia, tomando en consideración los hechos alegados y las pruebas producidas, determina este Despacho, que no cabe duda alguna, la relación arrendaticia que vincula a los litigantes; y que, es precisamente el demandado, el arrendatario del inmueble cuya entrega se pretende. En tal sentido, el punto central en discusión y que debe necesariamente establecer este Juzgado, es el tiempo de la relación arrendaticia, que es lo que conforme a derecho, pauta el lapso que por prórroga legal le asistía en este caso, a la parte demandada, independientemente del número de contratos celebrados, a los efectos de precisar si efectivamente, como se argumentó en el libelo, al arrendatario le correspondían dos años, por el ya mencionado beneficio inquilinario.

Cabe afirmar entonces, que si bien es cierto, que del único contrato traído al expediente, el mismo fue efectuado por un período de un año y medio, no es menos cierto, que con la declaración rendida por el propio arrendatario, ante dos órganos jurisdiccionales, se demostró, que la relación arrendaticia tenía, hasta mayo de 2007, una vigencia de cinco años. Relación que ante la celebración del contrato, en fecha 19 de enero de 2006, precluyó contractualmente el día 1º de mayo de 2007, fecha a partir de la cual –ope legis- comenzó a transcurrir el lapso correspondiente a la prórroga de ley.

En ese orden de ideas, establece la mencionada norma contenida en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo señalado a continuación:

“… c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) año, se prorrogará por un lapso de dos (2) años.”

En consecuencia, habiéndose demostrado en juicio, que la relación arrendaticia tenía una duración de cinco años, la cual desde el orden contractual, venció el 1º de mayo de 2007, debe afirmarse que el lapso legal de dos años de prórroga, feneció el 1º de mayo de 2009, fecha en la cual, el arrendatario debía cumplir con la entrega del inmueble arrendado, y así se establece.

La parte actora invocando el contenido de la cláusula séptima del contrato, pretende el pago como penalidad del veinte por ciento (20%) sobre el canon de arrendamiento vigente para la fecha del vencimiento de la prórroga legal, por cada día de atraso en la entrega del inmueble. En tal sentido, los contratantes establecieron en la mencionada cláusula contractual, lo siguiente:

“SEPTIMA: Todo retardo o demora en la devolución del inmueble, sea por vencimiento del término o por resolución del contrato, o por cualquier otra causa, obliga a EL ARRENDATARIO a pagar a EL ARRENDADOR, diariamente, el veinte por ciento (20%) del monto del canon vigente, por cada día de retardo por concepto de indemnización de daños y perjuicios debido a la demora en ka entrega del inmueble, exclusivamente.”.

Así pues, con vista a lo convenido por los propios contratantes, y demostrada como ha sido la obligación que tenía el arrendatario de entrega el inmueble arrendado, en fecha 1º de mayo de 2009, exclusive, este Juzgado declara la obligación contractual del demandado de pagar al demandante, la suma de Ciento Ochenta Bolívares Fuertes (Bs. 180,oo) que representa el 20% del canon actual de Novecientos Bolívares (Bs. 900,oo), por cada día transcurrido a partir del día 02 de mayo de 2009, inclusive, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, y así se establece.

Igualmente, se determina del libelo, que además de ello, la demandante pretende el pago de la suma mensual de Cinco Mil Quinientos Sesenta y Nueve Bolívares (Bs. 5.569,oo), representativa del canon, a partir del 1º de mayo de 2009 hasta la fecha de la decisión que se dicte, por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que se le infieren a la empresa actora. Siendo oportuno resaltar en ese sentido, que tomando en consideración que la cantidad pretendida se reclama por concepto de indemnización de daños y perjuicios, es de hacer notar que a tenor de lo previsto en el artículo 1.276 del Código Civil, al haberse pactado en el contrato, que quien dejare de ejecutarlo debía pagar una cantidad de dinero por razón de daños y perjuicios, como en el caso analizado, no puede el acreedor pedir una suma mayor, resulta a todas luces improcedente en derecho de la petición en análisis, máxime si la condenatoria exigida obedece a un mismo concepto, como lo es, la indemnización de daños y perjuicios, y así se establece.

III

Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la empresa BELGICA INDUSTRIAL BELINCA, C.A., y los ciudadanos CONSUELO URETA de HOET, CRISTIAN ASTRID GERMANE HOET URETA y PATRICK ALEXANDER JULIO HOET URETA, contra el ciudadano ANTONIO MARIA MARTINEZ MONTILLA, todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la actora, el inmueble arrendado constituido por un local comercial ubicado en el primer piso del edificio “BELINCA”, situado en la calle Bolívar, No. 67, Municipio Baruta del estado Miranda; y al pago de la suma de Ciento Ochenta Bolívares Fuertes (Bs. 180,oo) que representa el 20% del canon actual de Novecientos Bolívares (Bs. 900,oo), por cada día transcurrido a partir del día 02 de mayo de 2009, inclusive, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo.

Dada la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.

Publíquese. Regístrese y Déjese copia

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 27 días del mes de mayo de 2010.
La Jueza

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,

Karem A. Benitez Figueroa.

En esta misma fecha, siendo las 9:13 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria Acc.

Karem A. Benitez Figueroa.