TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, siete de mayo de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO: AP31-V-2010-000158

PARTE ACTORA: KATIUSKA DE LOS ANGELES TORRES CAMARGO, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad No. 13.489.515, representada en el presente juicio por los abogados en ejercicio, María T. Moreno, Ingrid Borrego León y Henry Sánchez Vallecillos, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 36.229, 55.638 y 142.564.

PARTE DEMANDADA: ROSA ELENA SARZALEJO de VIÑA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 293.787, representada en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Raúl G. Aveledo Santander, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.23.437.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I
El presente juicio se inició mediante demanda que por Resolución de Contrato Arrendaticio presentara la representación judicial de la parte actora, el día 20 de enero de 2010, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiéndole a este Tribunal su conocimiento y sustanciación, previo distribución de ley, el cual mediante auto dictado en fecha día 22 de febrero del citado año, por los tramites del juicio breve en armonía con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La representación judicial de la parte accionante sostiene en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

Que su mandante es propietario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido 1-B y/0 No. 4, del edificio “TRIUNFAL”, ubicado en la calle Jesús Semprun, urbanización Santa Mónica del Municipio Libertador de Caracas, según consta de documento registrado.
Que la Administradora Impar, S.R.L, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana ROSA ELENA SARZALEJO de VIÑA, antes identificada, en el cual se estableció su obligación de pagar los cánones por mensualidades vencidas, el primer día de cada mes.
Que el 1º de octubre de 2008, la mencionada administradora, cedió el contrato de arrendamiento al ciudadano ANTONIO DEL MONACO MORALES, titular de la cédula de identidad No. 6.913.957.
Que en fecha 15 de octubre de 2008, los propietarios del inmueble por intermedio de la Notaría 25º del Municipio Libertador, conforme a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ofrecieron a la arrendataria en venta el apartamento y le notificaron la no renovación del contrato y el inicio de la prórroga legal; no siendo aceptada por dicha ciudadana tal ofrecimiento.
Que el 3 de marzo de 2009, su representada adquirió en venta el inmueble, siéndole cedido el contrato arrendaticio, el 4 del citado mes y año, detentando así la condición de arrendadora, por lo que el 15 de abril de 2009, a través de Notaría Pública, le notificó a la demandada en su condición de arrendataria, que el pago debía realizarlo a su favor.
Que desde dicha notificación, la arrendataria ha incumplido con el pago de las pensiones correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, a razón de Ciento Setenta y Tres Bolívares (Bs. 173,oo).
Que en virtud de ello, procedió a demandar a la citada ciudadana, para que convenga o en su defecto sea condenada, a la Resolución del Contrato con su consecuente entrega del inmueble arrendado y al pago de las costas procesales.

A través de diligencia presentada el día 07 de abril de 2010, compareció la demandada y asistida de abogado, se dio por citada en el presente juicio; confiriendo en ese mismo acto, poder apud acta al abogado Raúl G. Aveledo Santander, ya identificado.

En la oportunidad legal correspondiente, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual contestó la demanda en los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo la demanda.
Admitió como cierto los siguientes hechos:
Que efectivamente es arrendataria del apartamento No. 4 del edificio “TRIUNFAL”, desde el 15 de enero de 1964, siendo el último contrato el que riela a los folios 10, 11, 12 y 13 del expediente.
Que también es cierto que dicho contrato fue cedido al ciudadano ANTONIO DEL MONACO MORALES, según notificación de Notaría Pública, el 11 de diciembre de 2008.
Que igualmente es cierto que le fue ofrecido en venta el inmueble, el 15 de octubre de 2008, por intermedio de Notario Público.
Y procedió a negar, rechazar y a contradecir de forma expresa, lo siguiente:
Que su mandante haya sido notificada, que el contrato arrendaticio haya sido cedido a la demandante, y que tanto era así, que el canon del mes de marzo de 2009, fue pagado al ciudadano ANTONIO DEL MONACO.
Que ante la negativa de recibirle los cánones sucesivos, desde el mes de abril de 2009 en adelante, fueron consignados en el Juzgado 25º de Municipio, a favor del citado ciudadano ANTONIO DEL MONACO, por desconocer la condición de la hoy demandante; de cuyo expediente se determina la correspondiente solvencia.
Desconoce e impugna la actuación realizada por la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, en razón de no haberse practicado en persona alguna.
Invocó el contenido de lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado y que por ende, la acción que debió plantearse es la contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron valer las pruebas que rielan al expediente, las cuales fueron oportunamente admitidas, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
II

Estando dentro de la oportunidad legalmente establecida, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de propietaria pretende la resolución del contrato de arrendamiento que la vincula con la demandada, con fundamento en que dicha ciudadana en su carácter de arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación de pagar, en los términos establecidos contractualmente, y a su favor, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, cada uno a razón de Ciento Setenta y Tres Bolívares (Bs. 173,oo).

En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos:

1.- Marcado “A”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, el día 21 de octubre de 2009, bajo el No. 45, Tomo 144, el cual arroja pleno valor probatorio, al no haber sido tachado por la parte demandada; desprendiéndose del mismo, la representación judicial que se atribuye la profesional del derecho que se presenta en nombre y representación de la parte actora, y así se establece.

2.- Marcado con la letra “B”, documento que a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó reconocido en juicio; documento de cuyo contenido se evidencia que la empresa ADMINISTRADORA IMPAR, S.R.L, cedió en arrendamiento a la demandada, ciudadana ROSA ELENA SARZALEJO de VIÑA, el inmueble cuya entrega se pretende a través de la presente controversia. Siendo importante agregar, que la demandada al dar contestación a la demanda, reconoció y admitió de forma expresa ocupar el inmueble en calidad de arrendataria y que el contrato con el cual se dio inicio a la relación fue efectivamente cedido al ciudadano ANTONIO DEL MONACO.

3.- Documento que riela folio 17 del expediente, relativo a la cesión que del contrato de arrendamiento del inmueble en litigio, realizara el ciudadano ANTONIO DEL MONACO a la demandante ciudadana KATISUKA DE LOS ANGELES TORRES CAMARGO, por un precio de Cinco Mil Setecientos Sesenta Bolívares (Bs. 5.760), el 04 de marzo de 2009.

4.- Marcado con la letra “C”, actuaciones realizadas por la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador, las cuales fueron reconocidas de forma expresa en la contestación a la demanda, de cuyo estudio de determina, que efectivamente el día 15 de octubre de 2008, se hizo constar por acta, que el ciudadano ANTONIO DEL MONACO morales, a quien se le identificó como propietario del inmueble, le ofreció en venta el apartamento arrendado a la ciudadana ROSA ELENA ZARSALEJO de VIÑAS, a tenor de lo previsto en el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

5.- Marcada con la letra “D”, actuaciones efectuadas por la ya mencionada Notaría Pública, el día 11 de diciembre de 2008; las cuales fueron admitidas por la demandada, y con las cuales se demuestra procesalmente en juicio, que quien fuera identificado como propietario del apartamento arrendado, notificó a la hoy demandada, entre otras cosas, que no le sería renovado a su vencimiento, el contrato de arrendamiento vigente entre ellos, desde el 1º de enero de 1996, y que finalizado el mismo, comenzaría a correr la prórroga de ley.

6.- Marcada con la letra “E”, acta notarial levantada por la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, de las cuales se evidencia que en vista de la solicitud efectuada por la demandante, ciudadana KATIUSKA DE LOS ANGELES TORRES CARMARGO, de notificar a la ciudadana ROSA ELENA SARZALEJO DE VIÑA, de que en fecha 03 de marzo de 2009, había adquirido el inmueble, que en virtud de ello, le fue cedido el contrato de arrendamiento del inmueble, que los cánones debía pagarlos a su favor y ratificó la notificación de no prórroga, el funcionario autorizado, dejó constancia por acta de haberse trasladado al inmueble, el día 15 de abril de 2009, y como no respondió persona alguna en el mismo, fue fijada a su puerta, fotografía del acta.

Al escrito de contestación la demandada, aportó los siguientes documentos:

1.- Marcados con la letra “A” y “B”, copia simple de documentos, a los cuales este Juzgado no le concede valor probatorio alguno, pues tratándose de instrumentos privados, los mismos debían ser producidos en juicio, en original, o bien a través de los medios contemplados en el ordenamiento jurídico para hacerlo valer; de modo pues, que los mismos son desechados de la controversia, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

2.- Marcado con la letra “C”, copia certificada expedida por el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, la cual será analizada más adelante en su oportunidad correspondiente.

Reseñados las pruebas documentales, observa este Despacho, que la parte demandada al dar contestación, alegó que la acción incoada por la actora y con el cual se dio inicio a las presentes actuaciones, no se correspondía con la naturaleza de la convención que los vinculaba, pues –adujo- que tratándose de un contrato indeterminado, la acción a intentar era la de desalojo a tenor de lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así pues, ante el referido alegato, corresponde a este Juzgado, previamente al fondo, determinar la naturaleza del contrato locativo que vincula a las partes, para así precisar si la acción incoada en el caso de autos, es la procesalmente idónea –conforme a la legislación aplicable- para la satisfacción de la pretensión deducida en juicio, a saber:

Efectivamente como lo argumenta la parte demandada, la accionante a través del libelo presentado, intentó la acción resolutoria de contrato, contemplada en el artículo 1167 del Código Civil.

En ese orden de ideas, debe dejarse establecido que en el asunto bajo estudio, la demandada admitió ocupar el inmueble cuya entrega se pretende en calidad de arrendataria, afirmando que la relación locativa se dio inicio en fecha 15 de enero de 1964, siendo el último de los contratos celebrados el producido por la demandante conjuntamente con el libelo.

Vista dicha afirmación, establece este Despacho que en autos, desde el orden procesal, sólo se demostró a través del contrato acompañado a la demanda que la demandada recibió en arrendamiento el inmueble en litigio, a partir del día 1º de enero de 1996, con la celebración por escrito de dicha convención; siendo por tanto, dicho contrato el que a la fecha se encuentra vigente. Dado que la prueba documental traída por la demandada para demostrar que la relación data desde el año 1964, resulta inadmisible en derecho, por tratarse de una copia simple de documento privado.

En tal sentido, a los fines de determinar la naturaleza de la convención locativa en estudio, este Despacho pasa a analizar lo establecido en el contrato vigente entre las partes, en cuanto a su duración. Así pues, expresa la cláusula tercera del contrato en referencia, textualmente, lo siguiente:

“TERCERA: De manera expresa se establece y así lo acepta LA ARRENDATARIA que el plazo de duración de este contrato es de un (1) año, a partir del primer (01) día del mes de enero de mil novecientos noventa y seis (01/01/1996), quedando automáticamente prorrogado por lapsos de un (1) año si, dos meses antes de vencerse la anualidad, alguna de las dos partes contratantes, no avisare por escrito la decisión de rescindirlo. (…)”.

De conformidad con lo previsto en la cláusula contractual antes aludida, se desprende que la voluntad de los contratantes fue la de vincularse en arrendamiento, con determinación del tiempo de duración; es decir, las partes celebraron un contrato con tiempo prefijado o determinado de un año fijo contado a partir del 1º de enero de 1996, prorrogable por periodos iguales (de un año), si ninguna de los contratantes, dos meses antes de vencerse la anualidad, manifestare al otro, su deseo de no renovarlo.

En tal sentido, se hace necesario resaltar el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Analizado como ha sido el contrato bajo estudio, en lo que respecta a cuál fue la voluntad de los contratantes, al establecer el tiempo de duración de la relación convenida, determina este Despacho que, efectivamente el contrato de arrendamiento accionado a través de la demanda incoada, es un contrato a tiempo determinado, que inició el día 1º de enero de 1996, culminando contractualmente el día 1º de enero de 2010, en virtud de que a la arrendataria le fue notificado por intermedio de Notaría, la no renovación del mismo, dándose inicio al tiempo de prorroga legal contemplado en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, como quiera que a tenor de lo previsto en el citado artículo 38, durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia, se considera a tiempo determinado, debe afirmarse que la relación locativa en estudio se rige por las normativa aplicable a convenciones con duración predeterminada, por lo que debe concluirse que la acción resolutoria intentada es la procesalmente idónea para la satisfacción de la pretensión deducida, y así se decide.

Precisada como ha sido la naturaleza de la relación arrendaticia, en la cual se afirma el carácter de arrendataria de la demandada, cabe destacar, que de conformidad con lo previsto en el contrato en cuestión, la arrendataria está en la obligación de pagar el canon pactado, por mensualidades vencidas el día primero de cada mes, es decir el mes de junio de 2009, debía ser pagado el mes de julio de 2009, y así sucesivamente; todo ello en cuanto al lapso contractual de pago.

Rehusándose la arrendadora a recibir dicho pago, la arrendataria disponía del lapso legal de consignación de quince días (15), establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lapso que en el caso de autos empieza a contarse a partir del segundo día del mes siguiente al vencido; vale decir, tomando el ejemplo antes referido, el día dos (2) hasta el día dieciséis (16) del mes de julio de 2009, ambos inclusive, y así sucesivamente, con los meses siguientes.

Resulta importante destacar que, si bien la demandante aduce que las consignaciones no fueron efectuadas a su favor, sino en beneficio del anterior propietario, resulta válido afirmar, que en el presente juicio, la actora no demostró procesalmente haber cumplido con la debida notificación, toda vez que, si bien es cierto, para demostrar la misma, hizo valer unas actuaciones practicadas por intermedio de Notaría Pública; con lo establecido en el acta levantada a tal efecto, no se demuestra que la notificación se haya sido entregada en el inmueble habitado y que efectivamente la demandada haya tenido conocimiento de los hechos allí descritos.

Precisada la oportunidad de pago contractual y legal de las pensiones de arrendamiento mensual, pasa este Juzgado a estudiar las consignaciones arrendaticias efectuadas y producidas a los autos, conjuntamente con el escrito de contestación; a los efectos de determinar la solvencia o no de la demandada con su obligación de pago que le fuere reclamada:

MES DEMANDADO FECHA DE LA CONSIGNACIÓN LAPSO LEGAL DE
CONSIGNACIÓN
Junio 2009 01/07/2009 02-07-09 al 16-07-09
Julio 2009 02/10/2009 02-08-09 al 16-08-09
Agosto 2009 02/10/2009 02-09-09 al 16-09-09
Septiembre 2009 02/10/2009 02-10-09 al 16-10-09
Octubre 2009 17/11/2009 02-11-09 al 16-11-09

Del cuadro que antecede se desprende que si bien es cierto que, los cánones correspondientes a todos los meses señalados en la demanda, fueron consignados en su totalidad; no es menos cierto que, la parte demandada no cumplió con su obligación de consignar tempestivamente, todas y cada una de las mensualidades demandadas, evidenciándose que los cánones arrendaticios de los meses de JULIO, AG OSTO y OCTUBRE de 2009 (todos inclusive), fueron consignados, extemporáneamente, es decir, ya vencido el lapso legal para efectuar válidamente la consignación; siendo importante reiterar que las consignaciones deben ser realizadas dentro del lapso legal, ni antes ni después, lo que no hace procedente declarar el estado de solvencia a favor de la parte demandada y así se declara.

Agrega este Despacho, que es sabido que durante el período de receso judicial comprendido entre el 15 de agosto y 14 de septiembre de 2009, ambas fechas inclusive, no corre ningún lapso. No obstante, aprecia este órgano que la consignación cuyo pago coincidió durante tal época, siendo ésta, el canon del mes de agosto de 2009, fue realizada igualmente fuera del lapso de 15 días, transcurridos vencido el receso judicial.

De modo pues, que verificado en autos que, el incumplimiento de la parte demandada con su obligación de pagar los cánones mensuales de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos, tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y conforme las cláusula segunda del contrato, debe concluirse que la resolución del contrato pretendida en el presente juicio debe prosperar en derecho y así se establece.
III

Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la ciudadana KATIUSKA DE LOS ANGELES TORRES CAMARGO contra la ciudadana ROSA ELENA SARZALEJO de VIÑA, ambos previamente identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 01 de enero de 1996, el cual tuvo por objeto un inmueble identificado como apartamento N° 4, del edificio TRIUNFAL, situado en la avenida Semprun, urbanización Santa Mónica, Municipio Libertador; se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble arrendado antes identificado.

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Publíquese. Regístrese y Déjese copia

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (7) días del mes de mayo de 2010.
La Jueza

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,

Karem A. Benitez F.

En esta misma fecha, 07 de mayo de 2010, siendo las 10.36 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria Accidental,

Karem A. Benitez Figueroa