TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-004493
Se refiere el presente caso a una demanda de cumplimiento de contrato (entrega de la cosa) por razón del vencimiento de la prórroga legal que ha presentado la ciudadana MARIA NOELIS BRITO DE BATISTA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-2.984.232, representada por el abogado en ejercicio, José Gregorio Facio Ruiz, IPSA No.59.790; contra los ciudadanos RAFAEL ERNESTO CARRILLO ESCALONA y CARMELITA LOZANO MAIQUETIA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. Nos. V-942.548 y V-2.900.239 r4spectivamente.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que su defendido celebró con los demandados contrato de arrendamiento sobre el apartamento 2-B del segundo piso del Edificio “Parque Tiuna”, situado en la Avenida El Parque, de la Urbanización Los Rosales, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Dicha relación arrendaticia data desde el primero de septiembre de 2006, y era por un plazo de doce meses fijos, desde el 01 de septiembre de 2006 hasta el 31 de agosto de 2007.
Posteriormente, dice, celebran un segundo contrato, cuya duración fue también de un año fijo, desde el 1° de septiembre de 2007 hasta el 31 de agosto de 2008, sin prórroga; lo cual determinó que la relación arrendaticia fuera de dos años, correspondiéndole entonces una prórroga legal de un año, que iba del 31 de agosto de 2008 hasta 31 de agosto de 2009, fecha en la cual debía entregar el inmueble..
La parte actora notificó a la parte demandada la vigencia de la prórroga legal, avisándoles que la misma llegaba a su fín el 31 de agosto de 2009, que es cuando debían entregar el apartamento. Cosa que no ocurrió; por lo que proceden a demandar a los arrendatarios para que cumplan con su obligación de entregar el inmueble, y para paguen Bs.f.15.400, oo por la demora de 77 días en entregar, de acuerdo con la cláusula penal establecida en el contrato; más las cantidades que se signa causando desde el 16 de diciembre de 2009 en adelante hasta la fecha de la definitiva restitución de apartamento.
Contestación de la demanda
Las partes demandadas se hicieron representar por el abogado Carlos Alfredo Peña, IPSA 83.109, quien en la oportunidad legal pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
• Después de negar los hechos de la demanda, reconoce que en fecha 1° de septiembre de 2006 los demandados celebraron con la parte actor contrato de arrendamiento sobre el apartamento de autos; pero dice que las conclusiones de la parte demandante son erróneas.
• Dice que el contrato se extinguió el 31 de agosto de 2008, y la prórroga legal era de seis meses, a contar desde el 01 de septiembre de 2008.
• Rechaza que la prórroga legal haya llegado a su fín el 30 de septiembre de 2009, como argumentó el actor en el libelo; ya que—dice—si contamos seis meses, la prórroga legal habría llegado a su fín el 1 de marzo de 2009.
• La notificación carece de efecto legal por extemporánea.
• Dice que los demandados no han incumplido el contrato de fecha 7 de septiembre de 2007, que es el que se demanda.
• Argumenta que al vencerse el lapso de la prórroga legal y continuar las partes con la relación contractual, ésta se habría prorrogado, pero esta vez a tiempo indeterminado. El actor omitió la tácita reconducción, la cual operó.
• Niega que se deba indemnización alguna por cláusula penal
• Los pagos de los cánones se han venido consignando en la cuenta del Juzgado de Consignaciones. Además—dice—operó la tácita reconducción.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis, pasemos a analizar los medios probatorios cursantes en los autos; oportunidad en que fiaremos nuestro criterio en torno a los temas controvertidos.
1.-
Al folio 13 y ss riela documento notariado (08 de septiembre de 2006) representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el apartamento de autos.
De acuerdo con el libelo éste sería el primer contrato que las parte habrían celebrado y así lo reconoce expresamente la parte demandada.
Si no se demostrara que antes de dicho contrato hubiese existido otros, entonces la relación arrendaticia ha comenzado con este contrato, cuya duración era de doce meses fijos, contados desde el 1° de septiembre de 2006 hasta el 31 de agosto de 2007, que podrá ser prorrogado a voluntad conjunta de ambas partes.
Significa que la antigüedad del inquilino dentro del apartamento, que es la duración de la relación arrendaticia, hay que computarla a partir del 1° de septiembre de 2006, en adelante
La duración de la relación arrendaticia—o lo que es igual, el tiempo de estadía del inquilino dentro del inmueble—es lo que nos va a dar la duración de “la prórroga legal” que le corresponda al inquilino; que, de acuerdo con el art. 38 del Decreto ley, va aumentando a medida que la estadía del inquilino se hace más antigua.
2.-
Al folio17 y ss corre otro documento notariado (07 de septiembre de 2007) representativo de otro contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el apartamento de autos. Según el libelo este sería el segundo contrato celebrado.
Tiene una duración de un año fijo, contado a partir del 1° de septiembre de 2007 hasta el 31 de agosto de 2008.
No se previó la posibilidad de que el contrato se prorrogara automáticamente si no hubiese aviso en contrario, como usualmente se estila estipular en este tipo de contratos; por lo que entonces es obligante considerar que a la llegada de la fecha 1° de septiembre de 2008 comienza a cursar de pleno derecho la prórroga legal, de conformidad con el vigente art. 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999.
Como la antigüedad del inquilino dentro del apartamento data del 1° de septiembre de 2006, como ya vimos, ello significa que para el 1° de septiembre de 2008, la relación arrendaticia tenía una antigüedad de dos años; correspondiéndole entonces una prórroga legal de un año, de acuerdo con la letra b) del art. 38 ejusdem, la cual finalizaría el 1° de septiembre de 2009.
Para que se actualice el supuesto normativo de la tácita reconducción del contrato, prevista en el art. 1600 del Código Civil, indeterminando para el futuro el tiempo de vigencia del contrato, se hacía necesario que después del 1 de septiembre de 2009—que es cuando finalizó la prórroga legal—se traigan a los autos pruebas que de alguna forma demuestren que las partes habrían seguido ejecutando el contrato, que es lo que significa la frase de la norma: “…el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa…”
Lo que la doctrina jurisprudencial frecuentemente ha venido aceptando como voluntad presunta por parte del arrendador de querer continuar ejecutando el contrato después del vencimiento de la prórroga legal, es el hecho de seguirse pagando y cobrando los cánones de arrendamientos.; amén de cualquier otro hecho que de manera concluyente demuestre esa voluntad después de esa fecha y hasta la presentación de la demanda de desahucio; ya que después de la presentación de la respectiva demanda de desahucio, el art. 1601 del Código Civil dice que ya no se puede oponer la tácita reconducción del contrato; norma que esta en perfecta armonía con el art.52 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dictamina que no hay renuncia o desistimiento de la acción de desahucio por el retiro o cobro por parte del arrendador de las consignaciones de los cánones de arrendamientos, después de la presentación de la demanda de desalojo, salvo que ésta lo fuere por falta de pago.
Otra estipulación de este contrato que amerita un análisis es la atinente a la cláusula penal prevista en la cláusula Décimo Sexta del Contrato.
Lo primero que habría que decir es que esa penalización solo fue prevista por el Decreto Ley, para la demora en entregar el inmueble al vencimiento del plazo, y no para otro incumplimiento contractual, de acuerdo con el art. 28 del Decreto Ley.
Lo segundo es que por virtud de una cláusula penal contractual no es admisible aumentar el límite fijado por una regulación del canon de arrendamiento, de conformidad con el art. 13 del Decreto Ley que dictamina que el arrendatario no esta obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados. A falta de regulación administrativa se supone que el canon legalmente fijado es el que aparece convenido en el contrato ( arg.ex-art.60 ejusdem) En este caso, el canon mensual fijado es un millón de bolívares ( o Bs. f..1.000, oo), que hace un canon diario de Bs.f.33,33.
3.-
Al folio 77 y ss corren en fotostato planillas de depósitos bancarios representativos de Consignaciones judiciales de cánones de arrendamientos que ha venido haciendo la parte demandada a favor de la parte actora.
No aparece que dichas consignaciones judiciales hayan sido retiradas por la parte arrendadora, actora del presente juicio; por lo que no es posible pensar que por el solo hecho de llevarlas a cabo por el inquilino se haya producido la tácita reconducción del contrato; ya que la tácita reconducción es una presunción de la voluntad de las partes de querer seguir ejecutando el contrato, lo cual no se aplica en una actuación unilateral del arrendatario, como es el hecho de consignar judicialmente los cánones de arrendamientos; amen de que las consignaciones que esten hechas después de la presentación de la demanda, no tienen el efecto de hacer desistir de la acción al arrendador, de acuerdo con el art. 52 ejusdem como antes dijimos.
Conclusiones
Visto el material probatorio aportado a los autos, cabe sacar las siguientes conclusiones
1. El contrato de arrendamiento último (folio 17 y ss), que es el objeto del presente juicio, venció el 31 de agosto de 2008. sin posibilidad que se renovara automáticamente si no hubiese aviso en contrario.
2. La prórroga legal comenzó de pleno derecho a partir de esa fecha, con una duración de un año, por haber comenzado “la relación arrendaticia” el 01 de septiembre de 2006, de acuerdo con el art. 38, letra b) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3. Al finalizar la prórroga legal el 01 de septiembre de 2009, no hay pruebas en autos de que las partes hayan seguido ejecutando el contrato; por lo que no aprecia que haya ocurrido la tácita reconducción del contrato, como lo argumentó el demandado.
4. Entonces el 01 de septiembre de 2009, nació la obligación de entregar el apartamento alquilado por parte de los arrendatarios. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara parcialmente con lugar la demanda que ha presentado Maria Noelis Brito de Baptista contra Rafael Ernesto Carrillo Escalona y Carmelita Lozano Maiquetia. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara extinguido el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, en fecha 7 de septiembre de 2007, por razón del vencimiento de la prórroga legal.
2. Como consecuencia condena a las partes demandadas a que procedan a entregarle a la parte actora el apartamento de autos, arriba identificado, cuya ubicación damos por reproducida.
3. Condena a los demandados a que le pague a la parte actora Bs.F. 33,33 por cada día que hayan transcurrido y sigan transcurriendo desde el 01 de septiembre de 2009, inclusive hasta la fecha de la entrega definitiva del apartamento, en concepto de indemnización por la ocupación del apartamento después de la fecha en que debían haberlo entregado.
4. No hay condena en costas por no haber vencimiento total.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los veinticinco días del mes de mayo de dos mil diez, en lOs Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez y media de la mañana se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria