ASUNTO: AP31-V-2010-000591 Se refiere el pr4esente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que presentó la ciudadana ANA ROSA ESPIDEL DUARTE, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-21.774.727, asistida del abogado Lucio Muñoz Mantilla e Iván Muñoz, IPSA # 12654 y 64.319 respectivamente; contra la ciudadana AMINTA SEPULVEDA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. 15.168.828. Planteamiento de la litis Libelo de demanda Refiere la parte actora que ella celebró con la demandada contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en el barrio Santa Rosa, en la calle Negro Primero, Sector Camboya, zona central, Parroquia 23 de enero, caso No.20, Caracas. Dicho contrato se convirtió en uno a tiempo indeterminado, se estipuló originalmente un alquiler de Bs.300,oo, que luego fue incrementado a bs.400,oo mensuales pagadero por mensualidades vencidas. Ahora bien, es el caso que dicho alquiler la arrendataria no lo cancela; adeudando los meses que van de mayo de 2009 a enero de 2010, que suman Bs.3.600,oo. Además—dice—no conserva el inmueble, el cual se encuentra en un deplorable estado de conservación, completamente deteriorado en sus instalaciones, paredes, piso, techos. Todo ello lo lleva a demandar—después de explanar el fundamento de derecho de la acción transcribiendo cita legal—el desalojo del arrendatario del inmueble alquilado y entrega del inmueble; así como pagar la cantidad de bs.3.600,oo por concepto de los cánones insolutos, y las costas del juicio. Contestación de la demanda La parte demandada se hizo asistir por el abogado en ejercicio, Huberth José Serrano Molina, IPSA 39.189, y contradijo y negó la demanda bajo los siguientes argumentos: Dice que no es cierto que el alquiler se haya fijado en Bs.F.400,oo, sino se mantuvo en Bs.F.300,oo. Además se convino verbalmente que le depositara solamente Bs.120,oo, y que el resto de Bs.180,oo el actor lo descontaría como reconocimiento de los gastos invertidos en el inmueble, en reparaciones, mano de obra. Los cánones de arrendamientos de los meses de mayo-2009 a enero-2010 los tiene consignados, a razón de bs.120,oo; ya que el resto por Bs.f. 180,oo se los descuenta por gastos de reparación. Anexa las copias de dichas consignaciones. En relación con los deterioros, argumenta que ha arrendado el inmueble por más de once años por lo que es lógico que presente deterioros por el uso normal del inmueble. Ahora bien , fue el arrendador quien se desatendió de las reparaciones mayores, a pesar de sus recomendaciones verbales que le hizo. Después, pasa a pedir ciertas pruebas que va mencionando, a modo de escrito de promoción, lo cual su promoción resulta prematura, de acuerdo con el art.33 del Decreto ley en concordancia con el art. 889 CPC. Examen de las pruebas. Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasemos a analizar las pruebas aportadas a los autos, oportunidad en la cual fijaremos los criterios correspondiente a los temas controvertidos. 1.- Al folio 05 y ss corre documento notariado (12 de noviembre de 2007) representativo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el inmueble de autos, objeto del presente juicio. Corresponde hacer las siguientes consideraciones: Allí las partes convinieron en pagar un canon de Bs.300, oo mensual pagadero en los primeros cinco días después de su vencimiento. Entonces, es la parte actora la que tiene con la carga de demostrar que contractualmente las partes habrían convenido aumentar ese alquiler; ya que en caso contrario el canon que debemos tomar en cuenta es el que aparece señalado en dicho contrato. Así se declara. En dicho documento se convino que el arrendatario recibía el inmueble en buen estado de conservación, siendo por cuenta de la arrendataria las reparaciones menores. Entonces es carga probatoria de la parte actora demostrar el deterioro del inmueble y que el mismo es culpa del arrendatario por no hacerle al inmueble las reparaciones menores; ya que, de acuerdo con el art. 1585 del Código Civil, solo las reparaciones menores son por cuenta del inquilino. Es por cuenta del inquilino la carga probatoria de su solvencia, de conformidad con el art. 1354 del Código Civil. Además, también es por cuenta de la parte demandada la carga probatoria de demostrar que existió un convenio con el arrendador de que parte del canon de arrendamiento se imputaría a las reparaciones que el inquilino le hiciere al inmueble; además del pago efectivo de esas reparaciones. Ello en virtud de ser una defensa o excepción invocada por la parte demandada. 2.- Al folio 07 y ss corre otro documento notariado (10 de julio 1988) representativo de la venta hecha a la parte actora de las bienhechurías que es la casa arrendada de autos. Como quiera que la propiedad de estas bienhechurías no ha sido cuestionada en este juicio, la prueba aportada no reporta mayor utilidad para resolver esta litis. Así se declara. 3.- Al folio 08 y ss corre en fotostato documento protocolizado (29 de mayo de 2005), representativo de la venta que el INAVI le otorgó a la parte actora del terreno donde esta construida la casa que fue arrendada en este juicio. Corresponde decir lo mismo: la propiedad el inmueble no ha sido tema de controversia en este juicio. 4.- Al folio Al folio 11 corre en fotostato documento administrativo representativo de la Cédula Catastral de la casa que ha sido arrendado en este juicio. No resulta pertinente a los fines de resolver la presente controversia. 5.- Al folio 27 y ss corre en copia certificada el Expediente de Consignaciones Judiciales de los cánones de arrendamientos que ha llevado a cabo la parte demandada a favor de la parte actora. Cubren los meses de arrendamiento que van de junio de 2009 hasta abril de 2010, y las cantidades depositadas son Bs.120, oo cada mes. Como quiera que el canon de arrendamiento pactado en el contrato fue de Bs.300, oo, resulta que los montos consignados son insuficientes, por lo que la arrendatario no se encuentra en estado de solvencia, de acuerdo con el art.56 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1291 y 1252 del Código Civil. Esto se dice haciendo la salvedad de que se demuestre que efectivamente sí hubo un acuerdo entre las partes que la diferencia de Bs.180,oo mensual no consignado, se imputarían al pago de las reparaciones. Conclusiones Visto el material probatorio allegado a los autos, estamos incondiciones de sacar las siguientes conclusiones: • La parte demandada no ha demostrado su estado de solvencia, ya que las consignaciones judiciales de cánones de arrendamiento que trajo a los autos por Bs.120,oo c/u, resultan inferiores al canon que fue pactado en el contrato, por Bs.300,oo mensual. • La demandada no ha demostrado que exista ningún acuerdo con la parte actora para que parte del canon de arrendamiento no consignado (Bs.180, oo mensual) se destine al pago de las reparaciones realizadas al inmueble. • La parte actora no ha demostrado la existencia de deterioros y daños en el inmueble, ni tampoco que los tales sean culpa del arrendatario. • La parte actora tampoco ha demostrado que se convino con la parte demandada aumentar el canon de arrendamiento; por lo que el alquiler que debemos tomar en cuanta es el pactado en el contrato de Bs.300, oo mensual. Así se declara. Parte dispositiva En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que ha presentado Ana Rosa Espidel Duarte contra Aminta Sepúlveda, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones: 1. Declara extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 12 de noviembre de 2007, por razón del incumplimiento de la demandada por no pagar íntegramente el canon de arrendamiento convenido. 2. En consecuencia se le condena a devolver a la parte acora el inmueble arrendado, cuya ubicación aparece arriba señalada, y que se da aquí por reproducida. 3. Se le condena a pagar a la parte actora los meses insolutos que van desde el mes de mayo de 2009 hasta enero de 2010, a razón de bs.300, oo c/u. 4. No hay condenatoria en costas, por motivo de que el vencimiento no fue total, de acuerdo con el art. 274 CPC. Se debe notificar a la Alcaldía del Municipio Libertador la presente Sentencia, a los efectos del Decreto No.31 del 9 de marzo de 2009. Publíquese, Regístrese y Déjese copia Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete días del mes de mayo de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes, El Juez JOSE EMILIO CARAÑÁ ISACH La Secretaria IVONNE CONTRERASA Nota: En esta misma fecha, siendo las once de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente. La Secretaria