ASUNTO: AP31-V-2009-004301
El juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la sociedad mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS CAPACHO, C.A., representada judicialmente por las abogadas Luisa Pérez Rivas y Carmen Rengifo, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 32.004 y 75.432, en ese orden, contra la ciudadana ALICIA OYARZABAL DE CANELON, titular de la cédula de identidad Nº 202.617, representada judicialmente por el abogado Marcos Colan Párraga, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.039, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 03 de diciembre de 2009 y se admitió el 14 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
La parte actora en su escrito de demanda alegó que en 1961 el ciudadano José Rafael Biamon, actuando como Director de Inversiones Inmobiliarias Capacho, C.A., celebró contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano Rafael Canelón y, a su fallecimiento, dicha sociedad de comercio celebró nuevo contrato de arrendamiento mediante documento privado con la ciudadana Alicia Oyarzabal de Canelón, por lo que pasó a ser un contrato a tiempo determinado, se establecieron nuevas condiciones, pero siempre se le respetó la prórroga legal, de tres (3) años, dado que la relación arrendaticia tiene más de diez (10) años.
Que el objeto arrendado es el apartamento Nº 1, ubicado en la Planta Baja del edificio San José entre las Calles Arturo Michelena con Arístides Rojas de la urbanización Las Mercedes, sección Los Naranjos, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Que el ciudadano José Rafael Biamon, Director Gerente de la actora, decidió vender el edificio, por lo que el 01 de julio de 2002, notificó a todos los inquilinos que no se le prorrogaría los contratos de arrendamientos, quienes habiéndoseles ofrecido en ventas, optaron por entregarlos. Pero en cuanto al apartamento Nº 1, debido a que el ciudadano Rafael Canelón, se encontraba muy enfermo, acordó esperar un tiempo y el 30 de noviembre de 2006, celebró nuevo contrato con ella por un año fijo contado a partir del 01 de diciembre de 2006 hasta el 01 de diciembre de 2007 y vencido, empezaría a computarse la prórroga legal. Que en ese contrato se pactó que los primeros seis (6) meses la pensión sería el equivalente a seiscientos bolívares (Bs. 600) y los seis (6) meses subsiguientes y durante la prórroga legal, serian el equivalente a novecientos bolívares (Bs. 900).
Que habiéndosele ofrecido en venta el inmueble, no se llegó a un acuerdo, dado que su yerno Roberto Ball, ofreció un precio muy bajo.
Que mientras se mantuvo las conversaciones para hacer las ofertas de compra, avalúo y negociando con los bancos un crédito para financiar dicha compra se mantuvo pagando el canon inicialmente pactado pero cuando se decidió que no se le vendería y que debía comenzar hacer los pagos para la segunda fase del contrato, se negaron y decidieron que no lo entregarían, que utilizarían su prórroga legal y comenzaron a hacer las consignaciones arrendaticias.
Que de esas consignaciones se observa que se incumplieron con el pago, por cuanto las cantidades no se ajustan al contrato de arrendamiento, donde se estableció que para el séptimo mes, se pagaría el equivalente a novecientos bolívares (Bs. 900), por lo que no se cumple con los principios de identidad e integridad del pago.
Que el 11 de noviembre de 2008, se hizo la consignación por el equivalente a seiscientos bolívares (Bs. 600) y no como se estableció en el contrato del equivalente a novecientos bolívares (Bs. 900), mientras que en esa fecha se consignó los meses de septiembre y octubre de 2008, cuando el mes de septiembre ha debido hacerse hasta el 20 de octubre de 2008, por lo que se hizo fuera del lapso.
Que no habiéndose pagado la suma de equivalente a novecientos bolívares (Bs. 900), a partir del séptimo mes, trae como consecuencia que se encuentre insolvente, pierda el derecho a la prórroga legal y se pueda solicitar la resolución del contrato así como el pago de los daños y perjuicios por la diferencia entre lo pagado y lo que ha debido pagar, de trescientos bolívares por cada mes (Bs. 300).
El 05 de febrero de 2010, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada a pesar que no firmó el recibo correspondiente, por lo que el 14 de abril de 2010, la Secretaria dejó constancia de haberse complementado la citación.
El 16 de abril de 2010, oportunamente, la demandada contestó a la pretensión de la actora. En efecto, alegó la inadmisibilidad de la demanda por ilegitimidad de la persona citada, dado que la parte actora señaló que el contrato era con el de cujus Rafael Canelón Ríos, y se pactó uno nuevo sin poner fin al anterior o a todo evento, se ordene la publicación de los edictos a fin que los herederos conocidos o desconocidos se hagan partes en el juicio. Que no habiendo prueba de la terminación del anterior contrato se entiende que se mantiene vigente tal como fue acordado.
Que respecto al contrato celebrado con ella por un año fijo a partir del 01 de diciembre de 2006, por la suma equivalentes a seiscientos bolívares (Bs. 600) por los primeros seis (6) meses y a partir del séptimo a razón del equivalentes a novecientos bolívares (Bs. 900) mensuales, viola el decreto presidencial de congelación de alquileres, el cual es de orden público y de obligatorio cumplimiento, por lo que los pagos por los meses de septiembre y octubre de 2008, debían realizarse en lo equivalentes a seiscientos bolívares (Bs. 600) y no a novecientos bolívares (Bs. 900) mensuales.
SEGUNDO
De los términos en que las partes expusieron sus hechos, el thema decidemdum, se limita a decidir, si la demandada incumplió con su obligación de pago de las pensiones de arrendamientos alegados por la parte actora.
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó al expediente original de documento privado de fecha 30 de noviembre de 2006, contentivo del contrato de arrendamiento pactado entre las partes procesales respecto al inmueble arriba indicado, por el plazo de un año fijo, computado desde el 01 de diciembre de 2006 hasta el 01 de diciembre de 2007, por un canon mensual del equivalente a seiscientos bolívares (Bs. 600) mensuales por los primeros seis (6) meses y a partir del séptimo (7) mes, por la pensión del equivalente a novecientos bolívares (Bs. 900) mensuales. Dicho instrumento no fue negado, por lo que se tiene como reconocido en juicio y se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido, antes señalado.
Asimismo, la parte actora aportó copia simple de instrumento registrado el 01 de agosto de 1957, que se tiene como fidedigna de acuerdo lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnadas, mereciendo fe su contenido a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. En efecto, se tiene que el inmueble arrendado pertenece en propiedad a la sociedad de comercio Inversiones Inmobiliarias Capacho, C.A.
Del mismo modo la parte actora aportó copias certificadas de actuaciones cursantes en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, relativo a la constitución y registro de la citada sociedad de Comercio, lo cual se valora de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo fe su contenido.
Ambas partes aportaron documentales relativos a las consignaciones efectuada por la parte actora en el Tribunal Competente de esta Circunscripción Judicial, relativo a la consignación de las pensiones de los meses de septiembre de 2008 y octubre de 2008, donde consta que el expediente se abrió el 11 de noviembre de 2008 y en esa misma fecha, depositó en el Banco Industrial en la cuenta del Tribunal de Consignaciones, la suma de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200) por las pensiones de los meses antes indicados. Dichos instrumentos se valoran de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, mereciendo fe su contenido. Asimismo, consta la consignación de los meses de enero a mayo de 2009, que no son discutidos en este caso, por lo que resultan impertinentes, por no estar relacionados con los hechos discutidos.
De igual manera en el lapso probatorio, la parte actora aportó sendas misivas, una del 10 de febrero de 2007, mediante la cual el ciudadano Roberto Ball, envió oferta para la compra del inmueble en que se encuentra ubicado el apartamento objeto de la relación arrendaticia y la otra del 24 de octubre de 2007, dirigida por la parte actora a dicho oferente, pero apócrifa, por lo que no tiene ningún valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1374 del Código Civil, mientras que la primera al provenir de un tercero ajeno al juicio debió ser ratificada en juicio mediante la prueba testimonial y no se hizo, por lo que tampoco tiene valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO
Respecto a la inadmisibilidad de la demanda en virtud de la alegada ilegitimidad de la persona citada, dado que la parte actora señaló que el contrato era con el de cujus Rafael Canelón Ríos, y se pactó uno nuevo sin poner fin al anterior, se observa que en el proceso civil, la admisibilidad a trámite de las pretensiones contenidas en el libelo de demanda es la regla y su inadmisibilidad es su excepción, pues según lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, “presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.”
No existe causal de inadmisibilidad por el hecho que se haya demandado a una persona sin cualidad o legitimidad para estar en juicio, pues siendo el caso, la demandada, en la contestación debe alegarla como defensa que sería resuelta por el Tribunal como un antecedente necesario de la sentencia de mérito, toda vez que ante la falta de cualidad, se debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el fondo. Pero en modo alguno impide la admisión a trámite de la pretensión, como sí sucede por ejemplo cuando se demanda una deuda derivada de envite y azar, donde el propio legislador prohibió acción para reclamarla en juicio.
En este caso, a pesar que la parte actora alegó que originalmente la relación arrendaticia se pactó verbalmente con el ciudadano Rafael Canelón Ríos, a su fallecimiento, se pactó contrato escrito y a tiempo determinado con su esposa ciudadana Alicia Oyarzabal de Canelón, tal como se probó a través de instrumento privado reconocido en juicio antes analizado. Hecho además reconocido en la oportunidad en que se contestó a la pretensión de la actora.
En tal sentido, si bien es cierto que de acuerdo a lo previsto en el artículo 1603 del Código Civil, “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario” y que “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”, tenemos que los “…contratos es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico” (Artículo 1133 ibídem).
Siendo así, la demandada como causahabiente del ciudadano Rafael Canelón Ríos, en virtud del principio de autonomía de la voluntad, pudo perfectamente modificar la relación arrendaticia, pactando un contrato escrito a tiempo determinado, modificando las condiciones u obligaciones de ellos.
Siendo así, no se hacía necesario el llamado de los herederos conocidos y desconocidos del causante, Rafael Canelón Ríos, pues de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, la citación mediante edictos a los herederos conocidos y no conocidos, sólo debe hacerse en los casos en que se compruebe o reconozca un derecho de dicho causante respecto a una herencia u otra cosa común. En efecto, en este caso, la causahabiente del citado ciudadano, en el ejercicio de su derecho como arrendataria a la muerte de aquel, suscribió nuevo contrato reglando sus obligaciones y en virtud del principio que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, sólo a ellos obligan.
CUARTO
Respecto al alegato de violación del decreto presidencial de congelación de alquileres, el cual es de orden público y de obligatorio cumplimiento, por lo que los pagos por los meses de septiembre y octubre de 2008, debían realizarse en lo equivalentes a seiscientos bolívares (Bs. 600) y no a novecientos bolívares (Bs. 900) mensuales, se observa que efectivamente, el Ejecutivo Nacional decretó el servicio de alquiler de vivienda como de primera necesidad, según Decreto N° 2.304 publicado en Gaceta Oficial N° 37.626 del 06 de febrero de 2003.
Sobre la base de ese Decreto, en Resolución Conjunta de los Ministerios de la Producción y el Comercio Nº 152 y de Infraestructura Nº 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.941 de fecha 19 de mayo de 2004, decidieron mantener los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, por el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, lo cual se ha venido prorrogando hasta la actualidad. Siendo así, por tratarse de un servicio de primera necesidad en que el Estado a través del Ejecutivo Nacional, mantiene interés por referirse a un servicio sensible socialmente y de orden público, en los cuales a los fines de la fijación del monto de dichos cánones no rige –en estos momentos- la autonomía de la voluntad de las partes, no pueden los particulares relajar tal normativa mediante convenios.
Sin embargo, en este caso donde la relación arrendaticia era verbal originariamente, la causahabiente, la pactó de manera escrita y convino en que los primeros seis (6) meses la pensión mensual sería de seiscientos bolívares (Bs. 600) y que a partir del séptimo mes, sería de novecientos bolívares (Bs. 900), se estima que tal acuerdo no va en contra del espíritu y propósito de las Resoluciones en referencia.
En efecto, desde el mismo momento en que la demandada suscribió el contrato supo que la pensión se fijaba en dos montos con vigencia también en dos momentos distintitos; para los primeros seis meses en seiscientos bolívares (Bs. 600) y desde el séptimo mes en novecientos bolívares (Bs. 900) y no que, habiéndose establecido un monto mensual, hayan decidido aumentarlos con posterioridad, esto es, que desde el mismo momento de suscripción del pacto, la pensión de arrendamiento “nació congelada” a pesar de tratarse dos montos distintos con vigencias también distintos en el tiempo. Además, no se alegó ni probó la pensión de arrendamiento que la arrendataria venía pagando, por lo que no hay parámetro para establecer si las nuevas pensiones establecidas de manera escrita las superaban.
En este caso, quedó probado que el canon de arrendamiento que regiría entre las partes en virtud del citado contrato de arrendamiento a partir del mes de junio de 2006, era por la cantidad de novecientos bolívares (Bs. 900) mensuales, que debía pagar la arrendataria por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. De acuerdo a ello, para los meses alegados como insolutos de septiembre y octubre de 2008, la pensión era de novecientos bolívares (Bs. 900) y para el caso que la arrendadora se negase a recibir el pago, las consignaciones debían hacerse en el plazo de los primeros veinte días del mes subsiguiente a los fines de tenerse como solvente en esa obligación.
De acuerdo a las consignaciones analizadas, se tiene que el 11 de noviembre de 2008, se depositó en el Banco Industrial de Venezuela, la cantidad de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200) por dichas dos pensiones de arrendamientos de los meses de septiembre y octubre de 2008, por lo que resulta extemporánea por tardía la del mes de septiembre de 2008, no así la de octubre de ese mismo año. Además, habiéndose depositado la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600) por cada uno y no la suma de novecientos (Bs. 900), se tiene que dicha consignación no se ajustó a lo pactado entre las partes, de allí que la misma no cumplió con el principio de la integridad del pago, según el cual, “El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuera divisible”.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente bien el cumplimiento o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Siendo que la parte demandada, no cumplió con su carga de probar su solvencia en los cánones de arrendamientos indicados por la parte actora, pues no consignó la totalidad de la pensión pactada por los meses de septiembre y octubre de 2008, resulta procedente la pretensión resolutoria.
Respecto a la petición de indexación solicitada, estima este Tribunal que la propia normativa especial inquilinaria prevé un mecanismo a los fines de ajustar la pensión de arrendamiento de acuerdo al índice de precios al consumidor, para aquellos inmuebles exentos de regulación, por lo que si la parte no ajustó su proceder a la misma, mal puede venir luego solicitar ese ajuste, resultando sin lugar esta petición.
Visto igualmente que la parte actora pretende el pago de los daños y perjuicios sobre la base de la diferencia entre el monto consignado y el monto acordado en el contrato y que estimó en la suma de cuatro mil doscientos bolívares (Bs. 4.200), que comprende los meses que van desde septiembre de 2008 hasta octubre de 2009, se advierte que los hechos controvertidos se refieren a los meses de septiembre y octubre de 2008, por lo que habiéndose determinado que efectivamente, la parte consignó dichas pensiones por seiscientos bolívares (Bs. 600) cada una y no novecientos bolívares (Bs. 900), resulta una diferencia a su favor de trescientos bolívares (Bs. 300) por cada una, que suma la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600).
QUINTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada por la sociedad de comercio INVERSIONES INMOBILIARIAS CAPACHO, C.A., contra la ciudadana ALICIA OYARZABAL DE CANELON. SEGUNDO: CON LUGAR la petición de RESOLUCIÓN del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes. TERCERO: RESUELTO el contrato de arrendamiento del 30 de noviembre de 2006. CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento Nº 1, ubicado en la Planta Baja del edificio San José entre las Calles Arturo Michelena con Arístides Rojas de la urbanización Las Mercedes, sección Los Naranjos, Municipio Baruta del Estado Miranda. CUARTO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de seiscientos bolívares (Bs. 600), por diferencia entre el monto consignado y lo pactado, por los meses de septiembre y octubre de 2008, a titulo de indemnización por daños y perjuicios
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los doce (12) días del mes de mayo de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ


En esta misma fecha, siendo las 11:46 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA
TABATA GUTIERREZ