TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-004154

En el juicio de Desalojo por Necesidad incoado por el ciudadano JOSÉ FRANCISCO ARIAS REYES, titular de la cédula de identidad N° 5.522.862, representado judicialmente por los abogados Rito Gulfo Álvarez y Jaime Martínez Peñuela, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 50.378 y 1.060, en ese orden, contra la ciudadana ENIT YOLANDA ZAPATA MENDEZ, titular de la cédula de identidad Nº 5.232.440, asistida por el abogado Jorge Luís Aguana Santamaría, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 35.935, se inició por libelo de demanda distribuida el 25 de noviembre de 2009 y se admitió el 30 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda la parte actora alegó que es arrendador de un inmueble constituido por una edificación marcado con el Nº 4, ubicado en el kilómetro 3 de la carretera vía El Junquito, callejón El Pino del Barrio Niño Jesús, Municipio Libertador, Distrito Capital, dividido en cuatro apartamentos identificados con los números 4-F, 4-B y 4-D, según Título Supletorio de Propiedad.
Que en nombre de la ciudadana Carmen Josefina Reyes Mata, titular de la cédula de identidad Nº 638.110, suscribió contratos de arrendamiento con la demandada por el apartamento 4-F desde el 15 de enero de 1991 hasta el 15 de julio de 1998, por la pensión mensual del equivalente a diez bolívares (Bs. 10,00).
Que el 06 de junio de 2002, se notificó a la arrendataria la voluntad de no prorrogar el último de los contratos, por lo que el contrato venció el 15 de julio de 2002, fecha en que comenzó a correr la prórroga legal de tres (3) años y venció el 15 de julio de 2005.
Que vencida la prórroga legal, se agotó innumerables gestiones amistosas a los fines que hiciera entrega del inmueble arrendado y se ha negado, por lo que se notificó mediante notaría y sin embargo se negó a firmarla.
Que desde el vencimiento del contrato de arrendamiento no han recibido los irrisorios cánones de arrendamiento. Que vencida la prórroga legal la arrendataria se negó a entregar el inmueble arrendado, por lo que en razón de la necesidad de ocuparlo junto a sus familiares, hijos, nietos y bajo lo previsto en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda los fines que convenga o sea condenada al desalojo de la cosa arrendada.
El 20 de abril de 2010, la demandada se dio por citada y oportunamente, el 22 de ese mismo mes y año, contestó a la pretensión de la actora. Alegó que la ciudadana Carmen Josefina Reyes Mata, falleció hace aproximadamente cuatro (4) años, lo que deja sin efecto el poder otorgado al actor, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso la falta de cualidad del demandante, por no ser propietario del inmueble, situación que debe demostrar a los fines que prospera la pretensión de desalojo por necesidad. Que no existe elemento que demuestre la titularidad del inmueble y que le otorgue la cualidad de propietario al demandante.
Que el contrato suscrito entre el demandante y su persona venció el 15 de julio de 2002 y desde esa fecha, comenzó a correr la prórroga legal de tres (3) años que habría vencido el 15 de julio de 2005, pero al permanecer en el inmueble con ese carácter, lo que evidencia es que se produjo la tácita reconducción “…que trajo como consecuencia que se renovara automáticamente el contrato de arrendamiento suscrito, por lo que aún se encuentra legalmente vigente”. “Que antes del vencimiento del contrato en cuestión, haga la notificación legal, para que desde entonces comience a correr el lapso de la prórroga que por la misma ley le corresponde”.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos alegados en el libelo y la contestación, se tiene que la controversia se limita a determinar si se configura la causa alegada por la parte actora a los fines del desalojo solicitado.
Junto al libelo de demanda, la parte actora produjo copia simple de Título Supletorio de Propiedad a favor de la ciudadana Carmen Josefina Reyes, sobre las bienhechurías construidas sobre un terreno Municipal ubicado en el barrio Niño Jesús a Boquerón, vía que conduce a El Junquito, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, casa identificada con el Nº 4.
Asimismo, aportó copia simple de instrumento autenticado el 06 de julio de 1993, relativo a poder de administración otorgado por la ciudadana Carmen Reyes, titular de la cédula de identidad Nº 638.110, al ciudadano José Francisco Arias Reyes, titular de la cédula de identidad Nº 5.522.862, a los fines de la administración del citado inmueble con facultades para que el mandatario designase apoderado judicial.
Igualmente, aportó copia simple de instrumento autenticado el 14 de mayo de 1999, relativo a poder judicial otorgado por la ciudadana Carmen Josefina Reyes Mata al ciudadano José Francisco Arias Reyes, con facultad de sustituirlo en abogado.
Dichas copias se tienen como fidedignas de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo fe su contenido a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Al folio 15, cursa copia simple de instrumento privado que no tiene ningún valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que los instrumentos de ese tipo deben producirse en originales. Sin embargo, la propia parte aportó original de dicho instrumento que se tiene como reconocido en juicio a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo fe su contenido de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, respecto a que las partes procesales suscribieron contrato de arrendamiento por el inmueble tantas veces señalado con vigencia desde el 15 de enero de 1991 al 15 de enero de 1992.
Desde el folio 16 al 36 cursa copias simples de instrumentos autenticados que se tienen como fidedignos por no haber sido impugnados, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo fe su contenido a tenor de las normas contenidas en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. De dichos instrumentos se tiene que desde el 15 de julio de 1993 al 15 de julio de 1998, las partes se ligaron por contratos de arrendamiento por el inmueble antes descrito. Mediante diligencia del 15 de diciembre de 2009, la parte actora aportó originales de dichos instrumentos valorados.
Costa copia simple de acta del 06 de junio de 2002, que la Notaria Pública Décima Cuarta del Distrito Metropolitano de Caracas, se trasladó y constituyó en la dirección donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado y notificó a los arrendatarios la voluntad del arrendador de no prorrogar los contratos. Dicha acta la aportó en original la parte demandada en la etapa probatoria.
Asimismo, la parte actora presentó seis (6) copias simples de actas de nacimientos de igual número de hijos de su persona. Dichos instrumentos se tienen como fidedignos por no haber sido impugnados mereciendo fe su contenido a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 457 del Código Civil.
En la etapa probatoria, la parte actora aportó original de instrumento autenticados el 06 de julio de 1993 y 14 de mayo de 1999, relativos a instrumentos poderes otorgados por la ciudadana Carmen Reyes a José Francisco Arias Reyes, valorados con antelación.
Asimismo, aportó copia simple de acta de nacimiento que se tiene como fidedigna por no haber sido impugnada y merece fe su contenido. En dicha acta consta que la ciudadana Carmen Josefina Reyes el 11 de noviembre de 1959, presentó a un niño de nombre José Francisco como su hijo.
Asimismo, la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos Eguis Elena González Valderrama, Yolanda Coromoto Palacios Tovar, María Luisa Fernández Martínez y Flor Cecilia Martínez Amaya, quienes rindieron sus testimonios el 10 de mayo de 2010, de acuerdo al interrogatorio que le formuló la representación judicial del promovente, con la ausencia de la otra parte. A dichos testigos se les formuló idénticas preguntas. En efecto quedaron contestes en que conocen a la demandada y al actor, que la demandada vive en el inmueble antes identificado, que ha permanecido viviendo allí varios años, que conocen a los testigos que aparece en el acta levantada por la notaría pública para el momento de hacer la notificación arriba analizada y que conocen a los ciudadanos María, Mónica, Carlos, Mauricio, David y Brian Arias como hijos del actor y que no viven en el mismo inmueble en que vive la demandada.
Dichos testigos al no haber sido repreguntado no entraron en contradicción. Sin embargo, declararon sobre hechos no discutidos y que consta en los documentos ya analizados, como la existencia del contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito, -cosa que no puede ser modificada mediante testimoniales-, sobre si conocen a los testigos que aparecen en el acta de notaría, situación que no necesita ser ratificada por esta vía, por lo que sólo se valora respecto al hecho que los hijos del actor no viven en el mimo inmueble en que se encuentra el que ocupa la demandada.
TERCERO
Antes de conocer el mérito del asunto, se resuelve el alegato de la falta de cualidad del actor para demandar, en virtud que –según afirmó la demandada, la ciudadana Carmen Josefina Reyes, falleció y con ello cesó el poder otorgado al hoy actor. Que a los fines que prospere la pretensión de desalojo por necesidad no existe elemento que demuestre la titularidad del inmueble y que le otorgue la cualidad de propietario al demandante.
De acuerdo a ello, la parte demandada alegó la falta de cualidad del actor por haber cesado el poder así como la improcedencia de la pretensión por no haber probado la propiedad sobre el inmueble.
Al respecto, observa el Tribunal que la cualidad o legitimidad para estar en juicio en materia de arrendamiento no viene determinada por la propiedad del inmueble, pues en estos casos no se discute el derecho a la propiedad sino el derecho a gozar de la cosa por cierto tiempo, mediante el pago de un precio determinado.
La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto:
El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183).

En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.
Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito.
En materia de arrendamiento, el autor José Luís Aguilar Gorrondona (1995), señaló:
“Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes” (Contratos y Garantías, P. 301).

Efectivamente, no se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender. Sin embargo, en este caso los contratos de arrendamiento los pactó el ciudadano José Francisco Arias Reyes como arrendador, siendo así el legitimado a los fines de intentar cualquier pretensión derivada de dicha convención, más aún si no se requería ser propietario a los fines de celebrar válidamente un contrato de ese tipo.
Respecto a que cesó el poder que se le hubiere otorgado a los fines que celebrase el contrato de arrendamiento en nombre de la ciudadana Carmen Josefina Reyes, quien –según la demandada falleció-, no se observa en el expediente prueba alguna de ello. Ciertamente, de acuerdo a lo previsto en el artículo 165 del Código de Procedimiento Civil, una de las formas de cesación de la representación, lo constituye la muerte del mandante, que se prueba con el acta correspondiente, a tenor de lo previsto en el artículo 477 del Código Civil, lo cual no consta que haya ocurrido.
CUARTO
La parte actora fundamentó su pretensión en la necesidad de sus hijos de ocupar el inmueble arrendado, por lo que pese a que la propiedad no es necesario para la legitimación activa, sí es un presupuesto de procedencia de la pretensión. Ciertamente, de acuerdo a lo previsto en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo procede en aquellos contratos celebrados verbalmente o por escrito a tiempo determinado, siempre que medie alguna de las causales taxativas allí indicadas, dentro de las cuales se encuentra “…la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…”
La necesidad como situación de hecho, debe ser acreditada mediante elementos de convicción que conduzcan al Juez apreciarlos de manera cierta. La necesidad, como apunta alguna de las acepciones de Cabanellas, deviene de la “Escasez; falta de algo en la medida de lo suficiente o deseado”. Es esa situación particular de la persona ante la ausencia de un objeto material o ideal, capaz de satisfacer un requerimiento como objeto de la vida ante alguna carencia.
En este sentido, se ha venido sosteniendo que a los fines que proceda la causal de desalojo alegada, la parte actora debe probar, no sólo la propiedad del inmueble y la existencia de un contrato celebrado verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, sino la necesidad de ocuparlo o alguno de sus parientes en los grados señalados legalmente.
En este caso, de acuerdo a las pruebas antes valoradas tenemos que la mandante aportó Título Supletorio de Propiedad sobre las bienhechurías constituidas por el inmueble arrendado y a pesar que dicho instrumento no constituye plena prueba de la propiedad, pues se trata de instrumentos extrajudiciales que contienen una presunción desvirtuable de posesión de determinado bien inmueble, se tiene que la ciudadana Carmen Reyes es propietaria de dichas bienhechurías.
También se aportó al expediente acta de nacimiento donde se probó que el actor es hijo de dicha ciudadana Carmen Reyes, así como actas de nacimiento de los hijos de aquel, con lo cual se probó asimismo que dichas personas en quienes se alegó la necesidad de ocupar el inmueble arrendado se encuentran dentro del grado de parentesco exigido en la norma.
Respecto al aspecto temporal del contrato, se tiene que la propia parte demandada admitió que el contrato suscrito entre el demandante y su persona venció el 15 de julio de 2002 y desde esa fecha, comenzó a correr la prórroga legal de tres (3) años que habría vencido el 15 de julio de 2005, pero al permanecer en el inmueble con ese carácter, lo que evidencia es que se produjo la tácita reconducción “…que trajo como consecuencia que se renovara automáticamente el contrato de arrendamiento suscrito, por lo que aún se encuentra legalmente vigente”. “Que antes del vencimiento del contrato en cuestión, haga la notificación legal, para que desde entonces comience a correr el lapso de la prórroga que por la misma ley le corresponde”.
Al respecto se observa que dichos argumentos de la demandada no se ajustan a los supuestos de la norma que prevén la institución de la tácita reconducción. En efecto, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, se tiene una presunción iuris tantum que si al vencimiento del contrato el arrendador el arrendatario se queda en el inmueble sin oposición del arrendado se renueva, pero en cuanto al tiempo se tiene como a tiempo indeterminado. En este tipo de contratos no opera la prórroga legal, que sólo se prevé para los contratos pactados a tiempo determinado, tal como lo dispone el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sin embargo, no se aportó elementos de convicción sobre la necesidad en sí misma alegada, pues los testigos se limitaron a declarar que conocían a dichos ciudadanos y que los mismos no habitaban el inmueble arrendado, sin aportar otros elementos sobre esa carencia de vivienda, que permita convencer sobre la necesidad de las mismas de ocupar dicho inmueble arrendado. Siendo así, al no haberse probado ese requisito de procedencia de la causal alegada, debe declararse improcedente la pretensión de desalojo.
QUINTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: IMPROCEDENTE la pretensión de Desalojo intentada por el ciudadano JOSÉ FRANCISCO ARIAS REYES contra la ciudadana ENIT YOLANDA ZAPATA MENDEZ.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de mayo de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 11:55 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ