REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, dieciocho de mayo de dos mil diez 200º y 151º ASUNTO : AP31-V-2010-000728 PARTE ACTORA: RICARDA MARIA MARQUEZ RAMIREZ, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.812.430. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LEOCADIO FERMIN MARCANO en ejercicio de este domicilio e inscritos en el inpreabogado bajo el No. 19.813. PARTE DEMANDADA: DAVID SALAZAR PALACIOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.444.856 MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL Y DAÑOS Y PERJUICIOS Se inició el presente juicio mediante libelo de demandada interpuesto por el abogado LEOCADIO FERMIN MARCANO, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana RICARDA MARIA MARQUEZ RAMIREZ, según consta de instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública 5º del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 21 de Septiembre de 2.005, bajo el No. 14, tomo 76 de los Libros de Autenticaciones, contra el ciudadano DAVID SALAZAR PALACIOS, por el cumplimiento del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 07 de Julio de 2.004, anotado bajo el N°. 57, tomo 72 de los Libros de Autenticaciones, y el cual tiene por objeto el arriendo de un inmueble constituido por una casa con frente a la avenida Sucre, jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, marcada con el No. 96, ubicada entre las esquinas de las Tinajitas y Agua Salud, y comprendida dentro de los siguientes linderos, SUR: que es su frente, con frente a la avenida Sucre, en una extensión de cinco metros con dieciocho centímetros (5,18mts); NORTE que da su fondo con casa y terreno que es o fue de Dolores Ávila, en una extensión de veinte metros (20 mts); ESTE: En una extensión se sesenta y cinco metros (65mts), en parte con casa que es o fue del señor Alfredo Karam, hasta los treinta y tres metros (33 mts) y el resto con la quebrada las flores, en este lindero este inmueble tiene un martillo a favor de donde existe varias construcciones; y OESTE; en una extensión de sesenta y cinco metros (65 mts) aproximadamente en parte con la casa No. 98 que es o fue de un señor Edttegui, luego de José Pérez y hoy de Telesforo Rodríguez y en parte con terreno que es o fue de Salomón Edttegui, en este lindero el inmueble tiene dos martillos a su favor, el primero a contar a los diecinueve metros (19mts) de frente, hacia el fondo de un metro (1mt) de nacho; y e segundo a contar de los cuarenta y seis metros (46mts) desde su frente hasta su fondo de este inmueble, en este segundo martillo existen varias construcciones, por vencimiento del término y la prorroga legal, y por daños y perjuicios, así como la indexación de las cantidades de dinero demandadas fundamentando su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.294, y 1.594 del Código Civil y los artículos 38 literal “B” y 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fecha 04 de Marzo de 2.010, este Tribunal admitió la demanda por los trámites del juicio breve, emplazándose a la demandada para que diera contestación al SEGUNDO (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos a su citación. En fecha 04 de Marzo de 2.010, se libró compulsa a la parte demandada. En fecha 21 de Abril de 2.010, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano EDGAR ZAPATA, Alguacil adscrito a la Oficina de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipios con sede en los Cortijos de Lourdes, y estampó diligencia, consignando recibo de citación debidamente firmado por su destinatario, ciudadano DAVID SALAZAR PALACIOS, parte demandada en el presente juicio, dejando constancia de haberle citado en fecha 20 de Abril de 2.010, a las 12: 20 p.m., en el Edificio La Previsora, piso 5, oficina 58, ubicada entre las esquinas de Conde a Principal, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital. En fecha 26 de Abril de 2.010, compareció por ante este Tribunal, el abogado JESUS ENRIQUE DOMINGUEZ OCARIZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano DAVID SALAZAR PALACIOS, parte demandada en el presente juicio, y consignó escrito alegando la prescripción de las cantidades de dinero demandas por concepto de daños y perjuicios, promoviendo la cuestión previa , prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinada causales que no sean de las alegadas en la demanda, y contestando al fondo de la demanda. En esa misma fecha compareció el ciudadano DAVID SALAZAR PALACIOS, parte demandada en el presente juicio, estando asistido por el abogado JESUS ENRIQUE DOMINGUEZ OCARIZ, y otorgó poder apud-acta al referido abogado. En fecha 06 de Mayo de 2.010, compareció por ante este Tribunal, el abogado LEOCADIO FERMIN MARCANO, en cu carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana RICARDA MARIA MARQUEZ y consignó escrito de promoción de pruebas. Dichas pruebas fueron admitidas por auto de esa misma fecha, salvo su apreciación en la definitiva. En fecha 10 de Mayo de 2.010, compareció por ante este Tribunal, el abogado JESUS ENRIQUE DOMINGUEZ OCARIZ, y consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 11 de Mayo de 2.010, se admitieron las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva. Encontrándose la presente causa en estado de ser sentenciada, este Tribunal, procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones: PUNTO PREVIO La parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, alegó la prescripción de los cánones de arrendamiento desde 1 de Julio de 2005 hasta el 1 de Julio de 2008, ambos inclusive, observa quien aquí suscribe, que la prescripción es una excepción que puede oponerse ante una acción de cumplimiento de las obligaciones cuya prescripción se alega, que en este caso son los cánones de arrendamiento, los cuales no se están reclamando en el presente proceso, pues en el presente juicio, la obligación cuyo cumplimiento se demanda es la entregar el inmueble objeto del contrato y los daños y perjuicios, por lo que la prescripción alegada no puede prosperar. Así se decide. En cuanto a la solicitud de que se aplique el Decreto 31, emanado de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 5 de Marzo de 2009, contenido en la Gaceta Municipal No 3119-2, específicamente los artículos 3, 5 y 11, esta juzgadora observa que el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, es un local para uso comercial, según lo establecido en el contrato, el Decreto cuya aplicación solicita el demandado, se refiere a la vivienda, y además prohíbe el desalojo arbitrario de viviendas, en el caso que nos ocupa estamos ante un proceso judicial con todas las garantías del debido proceso, por lo que mal puede hablarse de desalojo arbitrario. Por otra parte, el apoderado judicial del demandado, alegó que hay una prohibición de admitir la acción propuesta, con fundamento en que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, el arrendatario renunció a un derecho, lo cual esta prohibido por le artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y es de orden publico, se observa que en la cláusula tercera del contrato, se estipulo: “El plazo convenido para este arrendamiento, es de seis (06) meses contados a partir del día PRIMERO (01) de JULIO de dos mil cuatro (2004). En consecuencia este contrato se extinguirá en dicho plazo, sin necesidad de desahucio o notificación alguna por parte de la “ LA ARRENDADORA”, sin embargo si “EL ARRENDATARIO”, desea hacer uso de la prórroga legal obligatoria, prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deberá notificarlo a LA ARRENDADORA con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo, queda convenido que la ausencia de notificación prevista en la presente cláusula se considerara como una voluntad tacita por parte de EL ARREDATARIO de no querer hacer uso de la prórroga. De la misma manera queda convenido que si después de expirado el plazo establecido en el presente contrato queda EL ARRENDATARIO, en posesión de EL LOCAL y se le recibe el canon de arrendamiento en ningún caso se considerara renovado automáticamente y el presente contrato por un plazo igual al establecido en la presente cláusula y bajo ninguna circunstancia se considerar que ha operado una tácita reconducción”. Según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, por lo que no es contrario al orden público que las partes estipulen en el contrato que el arrendatario deba notificar al arrendador si hará uso de la prórroga legal, pues como es potestativa para él, perfectamente puede decidir que no desea hacer uso de la prorroga legal, por lo que no existe ninguna violación al orden público. Siendo además que el presente juicio es de cumplimiento de contrato y se tramita de acuerdo con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, y si se tratara de una acción resolutoria del contrato de arrendamiento como indica el apoderado de la demandada, de igual manera se tramitaría por el mismo procedimiento, por lo que no existe prohibición legal alguna de admitir la acción propuesta. Así se establece. DECISIÓN DE FONDO En cuanto al mérito de la controversia, la pretensión deducida en el presente juicio es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal y los daños y perjuicios. Alega la actora como fundamento fáctico de su pretensión que celebró con el demandado, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuya vigencia se inició el 1º de Julio de 2004, por un término fijo de seis (6) meses, terminando el 1º de Enero de 2005; que en esa fecha se inició la prórroga legal de seis meses. Que en la Cláusula Tercera del contrato se estipulo que si el arrendatario desea hacer uso de la prórroga legal obligatoria deberá notificarlo a la arrendadora con treinta días de anticipación al plazo previsto, que mediante telegrama del 2 de Diciembre de 2004, el arrendatario, comunicó a la actora su voluntad de hacer uso de la prórroga legal. Que vencida la prórroga legal el día 1 de Julio de 2005, el demandado no cumplió con su obligación de entregar el inmueble, que en la cláusula décima cuarta del contrato las partes estipularon que si al vencimiento del contrato, el arrendatario no cumple con la obligación de entregar inmediatamente el inmueble arrendado, la actora podría ejercer la acción de cumplimiento de contrato junto con el reclamo del pago de las indemnizaciones previstas en la cláusula novena ; que en la cláusula novena del contrato se estipuló que por cláusula penal, el arrendatario pagaría la cantidad de Bs. 30.000,00 por cada día transcurrido desde el hecho o causa que origina la resolución hasta el día en que se entregue el inmueble, por lo que el demandado debe pagar treinta mil bolívares diarios por cada día transcurrido desde el 2 de Julio de 2005; que así mismo, se convino en que dichas cantidades serían ajustadas por la inflación. Fundamenta jurídicamente la pretensión la demandada, en los artículos 1159, 1167,1271, 1274, 1276 1594 y 1160 del Código Civil, artículos 38, literal b y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte, la representación judicial del demandado, en la litis contestación, opuso el Decreto No 31, de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 5 de Marzo de 2009, solicitando expresamente el cumplimiento de los artículos 3, 5 y 11. Solicita se aplique justicia de acuerdo con el postulado contenido en el artículo 2 de la Carta Magna; alega la prescripción de los cánones de arrendamiento, de los intereses, desde 1 de Julio de 2005 hasta 01 de Julio de 2008. Alegó la prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, con fundamento el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, todas estas excepciones fueron resueltas como punto previo al mérito de la controversia. En cuanto al fondo la representación judicial del demandado, negó y rechazo que el demandado deba devolver el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, alegó que su representado se ha comportado como el mejor padre de familia, que ha pintado y reparado el inmueble y lo mantiene en buen estado, negó estar obligado a pagar las sumas reclamadas por daños y perjuicios, alegando además que hay una inconsistencia numérica en el numero de días transcurridos desde el 1 de Julio de 2005; negó que su representado deba pagar las cantidades que resulten luego de ajustar por inflación las sumas demandadas así como los honorarios, impugnando además los documentos producidos acompañando al libelo, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, corresponde a la parte actora, demostrar que la relación arrendaticia es a tiempo determinado, que venció el 1 de Enero de 2005, comenzando en esa fecha la prorroga legal que terminó el 1 de Julio de 2005; y que la demandada esta obligada a pagar las indemnizaciones que por daños y perjuicios reclama la parte demandante, quedando así trabada la litis de conformidad con lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil. Se observa que el apoderado judicial del demandado impugnó de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los documentos producidos acompañando al libelo como fundamentales, observa quien aquí suscribe, que la impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es para las copias de los documentos públicos, privados autenticados, y los reconocidos, presentados en copia simple, pero en el presente caso, la parte actora produjo un instrumento autenticado producido en original contentivo del contrato de arrendamiento, el cual solo es posible impugnar mediante la tacha de falsedad instrumental; produjo un telegrama original, el cual se valora conforme lo previsto en el artículo 1375 del Código Civil y una misiva emanada de la actora y dirigida al demandado también el original, la cual no puede ser impugnada por este mecanismo; produjo original certificado de gravamen del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en el presente juicio, documento público original que no puede impugnarse por este mecanismo; y produjo copia simple del documento de propiedad del inmueble, la única que es posible impugnar de acuerdo con la mencionada norma, documento que no fue producido en original y que en consecuencia se desecha. Así se establece. Durante el lapso probatorio la parte actora promovió el documento autenticado original contentivo del contrato de arrendamiento para demostrar que la relación arrendaticia es tiempo determinado, que el inmueble es de uso comercial y que la relación esta extinguida por vencimiento del término estipulado entre las partes, documento autentico que se aprecia de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil. Promovió, el telegrama original del 2 de Diciembre de 2004, donde el demandado manifestó su voluntad de hacer uso de la prorroga legal, el cual se aprecia de acuerdo con el artículo 1375 del Código Civil; promovió carta misiva de acuse de recibo del telegrama, la cual no se aprecia, por cuanto emana de la misma parte promovente .Por su parte el apoderado judicial del demandado, promovió el contrato de arrendamiento, para probar la prescripción de los precios o pagos por ocupación del inmueble; la cual es totalmente impertinente toda vez que no se está reclamando el pago de los cánones de arrendamiento; promovió la carta producida por la actora donde da acuse de recibo del telegrama donde el demandado manifiesta su voluntad de hacer uso de la prórroga legal, para demostrar hubo ilegalidad en el modo de inducir a su representado al cumplimiento de la prórroga legal, quien aquí suscribe observa que lo único que puede demostrar dicha misiva, es que la actora dio acuse de recibo del telegrama donde el demandado le notifica que hará uso de la prórroga legal. Esta juzgadora observa que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, contenido en documento autenticado, fue celebrado por tiempo determinado de seis meses, contados a partir del 1 de Julio de 2004, según consta de la cláusula tercera de dicho contrato; que en la misma cláusula las partes acordaron que el contrato se extinguía el concluir dicho plazo sin necesidad de desahucio, lo cual esta previsto en el artículo 1599 del Código Civil, por lo que el 1 de Enero de 2005, se inició la prórroga legal de seis (6) meses. Observa así mismo, que la prórroga legal, conforme lo prevé el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es obligatoria para el arrendador, que el arrendador en el presente juicio, respeto la prórroga legal a el arrendatario, quien hizo uso de su derecho, tal y como consta de telegrama que produjo la actora acompañando al libelo, derecho que según la misma ley es potestativo del arrendatario ejercer, por lo que no reviste ninguna ilegalidad requerir que se notifique si se hará uso o no de la prórroga legal; por lo que ha quedado claramente establecido que la prórroga legal se inició el 1º de Enero de 2005, terminando el 1º de Julio de 2005, por lo que es forzoso concluir, que debe prosperar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y la prórroga legal. Así se establece. En cuanto a la indemnización de daños y perjuicios solicitadas en virtud del incumplimiento, ha quedado demostrado que el demandado ha incumplido con su obligación de entregar el inmueble al vencimiento del contrato y su prórroga, por lo que la arrendataria, puede reclamar los daños y perjuicios, de acuerdo con el artículo 1167 del Código Civil; dichos daños fueron estipulados por las partes en la cláusula penal, contenida en la cláusula novena del contrato suscrito entre las partes, el cual de conformidad con el artículo 1159 hace ley entre las partes. Se observa que en dicha cláusula se estableció que el arrendatario pagaría la suma de TREINTA MIL BOLIVARES DIARIOS (Bs.30.000,00); por cada día de ocupación del inmueble desde el momento del hecho que produjo la resolución del contrato hasta que se lleve a cabo la entrega material del local; que en la cláusula décima cuarta, se convino que si EL ARRENDATARIO, no cumple con su obligación de entregar el inmueble al vencimiento del término previsto en la cláusula tercera, podría la arrendataria ejercer la acción de cumplimiento de contrato junto con las acciones para reclamar el pago de las indemnizaciones previstas en la cláusula novena. Así las cosas, como consta de autos que el contrato y su prórroga terminaron el 1º de Julio de 2005, y que el demandado no cumplió su obligación de entregar el inmueble y lo ha seguido ocupando hasta la presente fecha, debe prosperar en derecho la indemnización por daños y perjuicios acordada por las partes contractualmente, por lo que el demandado debe pagar por cada día de ocupación del inmueble, desde el 2 de Julio de 2005 hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) ahora treinta bolívares fuertes (Bf. 30,00). Así se decide. Se observa igualmente, que las partes, acordaron en la cláusula novena del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se demanda en el presente juicio, que las cantidades que debe pagar EL ARRENDATARIO como indemnizaciones por los daños y perjuicios causados en caso de incumplimiento, serían ajustadas por inflación desde el día en que se produjo el incumplimiento, con base a los índices de precios al consumidor para el área metropolitana de Caracas, emanados del Banco Central de Venezuela; por lo que debe prosperar en derecho el ajuste por inflación de la suma de treinta bolívares fuertes diarios, ajuste que deberá calcularse, mes a mes sobre la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.00) actualmente treinta bolívares fuertes (Bf. 30,00) diarios, aplicándose el índice de precios al consumidor a dicha cantidad desde el momento en que se causó, es decir desde el 2 de Julio de 2005, hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, para lo cual se ordena la práctica de experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, la cual deberá practicarse por un solo experto que designe el tribunal al efecto. . Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y LA PRORROGA LEGAL Y DAÑOS Y PERJUICIOS, instaurada por la ciudadana RICARDA MARIA MARQUEZ contra el ciudadano DAVID SALAZAR PALACIOS, en consecuencia: PRIMERO: Se condena al demandado a entregar a la actora, sin plazo alguno y completamente desocupado, en el mismo buen estado en que lo encontró, el inmueble constituido por una casa con frente a la avenida Sucre, jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, marcada con el No. 96, ubicada entre las esquinas de las Tinajitas y Agua Salud, y comprendida dentro de los siguientes linderos, SUR: que es su frente, con frente a la avenida Sucre, en una extensión de cinco metros con dieciocho centímetros (5,18mts); NORTE que da su fondo con casa y terreno que es o fue de Dolores Ávila, en una extensión de veinte metros (20 mts); ESTE: En una extensión se sesenta y cinco metros (65mts), en parte con casa que es o fue del señor Alfredo Karam, hasta los treinta y tres metros (33 mts) y el resto con la quebrada las flores, en este lindero este inmueble tiene un martillo a favor de donde existe varias construcciones; y OESTE; en una extensión de sesenta y cinco metros (65 mts) aproximadamente en parte con la casa No. 98 que es o fue de un señor Edttegui, luego de José Pérez y hoy de Telesforo Rodríguez y en parte con terreno que es o fue de Salomón Edttegui, en este lindero el inmueble tiene dos martillos a su favor, el primero a contar a los diecinueve metros (19mts) de frente, hacia el fondo de un metro (1mt) de nacho; y e segundo a contar de los cuarenta y seis metros (46mts) desde su frente hasta su fondo de este inmueble, en este segundo martillo existen varias construcciones. SEGUNDO: Se condena al demandado a pagar treinta bolívares fuertes (Bf. 30,00) diarios por concepto de indemnización de daños y perjuicios, calculados desde el día 2 de Julio de 2005 hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme. TERCERO: Se ordena la corrección monetaria de la suma que en el dispositivo anterior se condenó al demandado a pagar. Es decir que el demandado pagará a la actora, la suma que resulte del ajuste por inflación de la suma de treinta bolívares fuertes (Bf. 30,00) diarios, la cual se deberá calcular aplicando los índices de precios al consumidor emitidos por el Banco Central de Venezuela para el área metropolitana de Caracas, sobre las respectivas sumas causadas mensualmente por indemnización diaria de daños y perjuicios, desde el día 2 de Julio de 2005 hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, para lo cual se ordena experticia complementaria del fallo, mediante un experto que designara el Tribunal. CUARTO: Se condena en costas al demandado por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho ( 18 ) días del mes Mayo de 2010. Años 200º y 151º. LA JUEZ, RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA. LA SECRETARIA, Abog. JESSIKA ARCIA PEREZ. En la misma fecha, siendo las 11: 30 a.m, se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA ABOG. JESSIKA ARCIA PEREZ.