TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiuno (21) de mayo de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO : AP31-V-2009-003515
PARTE DEMANDANTE: ciudadano EMILIA CARDAMA TERRASA y JUAN MANUEL CARDAMA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros° 5.533.329 y 4.090.685, respectivamente.

APODERADOS JUDICALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos CRISTO HUMBERTO ACEVEDO ALBA, CAROLINA ORTEGA CELIS y MARGARITA DIAS DE ALMEIDA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 71.556, 107.223, 32.640, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano CESAR ALBERTO RAMOS ORE, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 22.047.964

ABOGADO ASISTENTE: Ciudadana REINA ELIZABEHT SEQUERA R. abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N°28.301.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D) intentado por la ciudadana Margarita Días de Almeida, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 32.640, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos EMILIA CARDAMA TERRASA y JUAN MANUEL CARDAMA, ya identificados; en contra del ciudadano CESAR ALBERTO RAMOS ORE, ya identificado por Desalojo.
Esgrime la representación judicial de la parte accionante en su libelo de demanda, que en fecha 15 de noviembre de 2006, sus poderdantes dieron en arrendamiento el inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 2, ubicado en la planta baja de la quinta melia, N° 415-520, Avenida El Rosario Urbanización Los Chorros, Cuarta Transversal, Distrito Sucre del Estado Miranda, según se desprende del documento de propiedad debidamente protocolizado ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda. Pautando así mismo; que el contrato de arrendamiento sería de un (1) año fijo e improrrogable el cual comenzó a computarse desde el día 15 de noviembre de 2006 y concluiría el 14 de noviembre de 2007; que una vez vencido el mismo comenzaría a correr la prorroga legal de un año; de igual manera se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros 5 días de cada mes.
Que después de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, el arrendador le notificó al inquilino de la prorroga legal de un (1) año, la cual fue aceptada, pero al arrendatario manifestó que no se iba a mudar del inmueble hasta solucionar su problema habitacional, aunado a la falta de pago de los meses de diciembre de 2008 y los de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, por lo que procedió a demandar al ciudadano Cesar Alberto Ramos ore, ya identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Juzgado en lo siguiente:
Primero: En hacer entrega libre de bienes y personas el apartamento distinguido con el N° 2, ubicado en la planta baja de la casa denominada Quinta Melia, N° 415-520, Avenida El Rosario, Urbanización Los Chorros, Cuarta Transversal, Distrito Sucre del Estado Miranda.
Segundo: Se condene a dar cumplimiento a la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento donde se determina que pagará por concepto de cláusula penal la cantidad de Veintisiete mil bolívares (Bs. 27.000) (Bs. F. 27) diarios por todo el tiempo que demore en hacer entrega del inmueble, los cuales calculados hasta el 15 de octubre de 2009, ascienden a la suma ocho mil novecientos treinta y siete bolívares (Bs. 8.937,oo).
Tercero: En pagar las costas y costos del proceso
En fecha 21 de octubre de 2009, se ADMITIÓ la demanda por el procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil en concordancia el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadano Cesar Alberto Ramos Ore, para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación y diera contestación a la demanda intentada en su contra, librándose la compulsa en fecha 2 de noviembre de 2009.

Compareció el ciudadano Edgar Zapata, en fecha 17 de noviembre de 2009, alguacil adscrito a este circuito judicial y estampó diligencia mediante la cual consignó la compulsa de citación sin firmar en virtud de haber sido imposible citar al demandado.

Mediante auto de fecha 1 de diciembre de 2009, y previo requerimiento hecho por la representación judicial de la parte actora, se ordenó y se libró cartel de citación, a la parte demandada, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

La secretaría en fecha 10 de febrero de 2010, dejó constancia de haber fijado cartel de citación a la parte demandada, dando así por cumplidas las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Previa solicitud que al efecto realizase la parte actora, por auto de fecha 09 de marzo de 2010 se designó defensor judicial a la parte demandada recayendo dicho cargo en la persona del abogado Marcos Colan, librándose la respectiva boleta de notificación.

Mediante diligencia suscrita en fecha 23 de marzo de 2010, por el alguacil Felwil campos, dejó constancia de haber notificado al abogado Marcos Colan, informándole del cargo recaído en su persona.

Por acta de fecha 25 de marzo de 2010, el defensor judicial designado aceptó el cargo recaído en su persona como defensor de la parte demandada.

En fecha 12 de abril de 2010, compareció el ciudadano Cesar Ramos, parte demandada, debidamente asistido por la abogada Reina Sequera, inscrita en el I.P.s.A bajo el N° 28.301 y se dio por citado en el juicio.

Compareció en fecha 14 de abril de 2010, el ciudadano Cesar Alberto Ramos Ore, parte demandada, debidamente asistido por la abogada Reina Sequera, inscrita en el I.P.s.A bajo el N° 28.301, y consignó escrito de contestación en el cual –entre otras cosas- solicitó se declarase la nulidad de lo actuado en el juicio y se ordene la reposición de la causa al estado de no admitirse; en razón que la parte actora ha intentado acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal y falta de pago de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre de 2.008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y Octubre de 2.009. Ahora bien, el basamento legal esgrimido por los accionantes, es el contenido en los artículo 1.592 y 1.160 del Código Civil en concordancia con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Asimismo señaló el demandado que la permanencia el goce y disfrute del bien inmueble objeto de la presente demanda, hasta la presente fecha y sin que se haya producido prorroga contractual alguna como tendenciosamente alegan los accionantes, se concluye que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento tiempo determinado por efecto de la tacita reconducción y por tanto no sujeto a este tipo de acción ya que finalizado el contrato en posesión del inmueble y cancelado puntualmente los cánones de arrendamiento tal y como lo establece la cláusula tercera y aceptados por la Dra. Margarita Días De Almeida representante legal de los propietarios y que será probado en el contradictorio, que tal determinación del contrato de arrendamiento, obedece a que vencido el lapso del mismo en fecha 14 de noviembre de 2.007, se disparó mi prorroga legal, tal como lo establece el artículo 38 de la mencionada ley, en su aparte a que opero de pleno derecho y venció el día 14 de mayo de 2.008, vencido la misma siguió en posesión del bien inmueble y los arrendadores, siguieron cobrando el respectivo canon de arrendamiento hasta la presente fecha, que la cláusula que rige el lapso de duración sufrió un cambio sustancial ya que por efectos de la tácita reconducción, se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y por tanto el procedimiento que nos ocupa no es jurídicamente viable por lo ampliamente expuesto y de conformidad con los artículos 206, 211, 212 del código de procedimiento civil solicita la declaratoria de nulidad de todas las actuaciones y la reposición de la causa.-

Que en cuanto la insolvencia alegada por los accionantes, tal afirmación es falsa y como prueba de ello acompaño copia simple del expediente de consignaciones efectuadas por su representada por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio o tribunal de Consignaciones arrendaticias y que me vi en la imperiosa necesidad de pagar de esta manera ya que la apoderada judicial se negó a expedirme los recibos de pago correspondiente a noviembre y diciembre de 2008 y enero de 2009,que cumpliendo con el procedimiento consignatario establecido en la ley de arrendamiento inmobiliario pone en evidencia la falsedad de la afirmación de la parte actora, al igual que mi estado de solvencia arrendaticia.-

Alego asimismo que el doctor Cristo Humberto Acevedo Alba, mediante diligencia de fecha 22 de julio de 2.009, solicitó al tribunal las consignaciones arrendaticias de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio del año 2.009, demandados como no pagados por la actora en su escrito libelar, según diligencia que riela al folio 24 del expediente de consignaciones signados No2009-0483 , y que pone en evidencia que tenían conocimiento los apoderados judiciales de las consignaciones que ha venido realizando desde el mes de marzo de 2009 hasta la presente fecha , que la Dra. Gina Cazar Vásquez le prestó asesoria y le sugirió que depositara dichos depósitos en el Tribunal de consignaciones, que ahora la mencionada abogada es apoderada de los propietarios del inmueble.

Finalmente y a todo evento rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes la temeraria demanda que nos ocupa, por ser incierto los hechos narrados en la misma y por ende infundado el derecho que se reclama, por haberse escogido un procedimiento en franca violación de la ley.-

En fecha 23 de abril de 2010, compareció la abogada Gina Cazar Vásquez, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 38.287, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la actora, y consignó escrito de aclaratoria al escrito de contestación a la demanda presentado por el demandado. Asimismo, consignó escrito en el cual impugno y desconoció los cheques emitidos a favor de la ciudadana Margarita Días, por la suma de cuatrocientos sesenta y ocho bolívares (Bs. 468,oo) los cuales no corresponden al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2008 y enero de 2009, por cuanto fueron realizados a favor de un tercero.

Compareció en fecha 26 de abril de 2010, el ciudadano Cesar Ramos, parte demandada debidamente asistido por la abogada Reina Sequera, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 28.301, y consignó escrito de pruebas, en el cual promueve el mérito que aparece en los autos y promovió prueba de informes. De igual manera ratificó las afirmaciones contenidas en su escrito de contestación.

Por auto de fecha 28 de abril de 2010, se admitió el escrito de pruebas presentado por la parte demandada, así mismo; se admitió la prueba de informes librándose en esa misma fecha oficio a Banesco, Banco Universal, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

La abogada Gina Cazar, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 38.287, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, compareció el 29 de abril de 2010, y consignó escrito de pruebas, en el cual reprodujo en todo su contenido el contrato de arrendamiento de fecha 31 de enero de 2008, siendo admitió en esa misma fecha.

Por auto de fecha 12 de mayo de 2010, se dictó auto mediante el cual se difirió el pronunciamiento de la sentencia para dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes.

Encontrándose la presente causa en etapa de dictar sentencia lo hace previa las siguientes consideraciones
-II-
MOTIVACION PARA DECIDIR
Pretende la demandante de autos la entrega material de un inmueble de su propiedad en virtud de encontrarse vencida prórroga legal, la parte demandada alegó que no es procedente la acción intentada de cumplimiento de contrato ya que opero la tacita reconducción del contrato de arrendamiento ya que luego de vencida la prorroga legal la parte actora continuo recibiendo cantidades de dinero y la parte demandada continuo ocupando el inmueble.

De un análisis exhaustivo de las actas que componen el presente expediente, y de los alegatos presentados por las partes, éste Tribunal a los fines de pronunciarse con respecto al fondo de la controversia, pasa hacer las siguientes consideraciones:
Ante la litis planteada, se hace necesario considerar las previsiones de los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 38: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega material del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
Según el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cualquier acción derivada de la relación arrendaticia se tramitará y sustanciará conforme al procedimiento breve y, en consecuencia, las controversias cuyo fin sea la extinción del contrato de arrendamiento, en el presente caso, el vencimiento de la prórroga legal, deberá tramitarse de conformidad con los artículos 1599 del Código Civil: ““Si el arrendamiento se ha hecho a tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio” y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:…b) Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…”

Ahora bien, vistas las defensas opuestas por ambas partes, esta Juzgadora considera pertinente determinar el tipo de relación arrendaticia que vincula a las partes en el presente caso, para así establecer si la acción es procedente en derecho, de acuerdo con lo alegado, consignado y probado en autos; en ese sentido se observa que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento consignado por ambas partes establece:

“SEGUNDA: DURACIÓN De manera expresa se establece, y así lo acepta EL ARRENDATARO, que el plazo de duración de este contrato es de un (1) año FIJO, el cual comenzará a contarse desde el 15 de Noviembre de 2006 y concluirá el 14 de Noviembre de 2007. Dicho plazo se considera fijo e improrrogable. Si ambas partes decidieran renovar el presente contrato, es indispensable que EL ARRENDATARIO este solvente en el pago del canon de arrendamiento. Al vencimiento del plazo fijo estipulado, comenzara a transcurrir la PRORROGA LEGAL de un (01) año establecida en el Artículo 38,literal b, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, obligándose el arrendatario hacer la entrega del inmueble a a la fecha de vencimiento de dicha prorroga legal. Ambas partes acuerdan que para el año del contrato de la prorroga legal, el canon de arrendamiento podrá ser aumentado de mutuo acuerdo entre las partes, igualmente la cantidad dada por el arrendatario en depósito…..”

De lo anterior se evidencia que la relación arrendaticia comenzó el 15 de Noviembre de 2006 y culminó 14 de Noviembre de 2007, que una vez vencida la prorroga contractual comenzó a computarse de pleno derecho la prorroga legal de un año a partir de 15 de noviembre de 2007 y culminó el 15 de noviembre de 2008, que en el presente caso la parte actora no probo la existencia del acuerdo verbal de prorrogar la relación arrendaticia por un año mas; que se aprecia que la parte demandada para probar que opero la tácita reconducción de la relación arrendaticia, trae a los autos copia de cheques emitidos por Cesar Alberto Ramos Ore a nombre de Margarita Díaz, de fecha Diciembre de 2008, Enero de 2009, Febrero de 2009, que la parte actora impugno dichas copias motivo por el cual este Tribunal las desecha, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
Asimismo la parte demandada a los fines de probar sus afirmaciones trae a los autos copia del expediente que cursa por ante el Juzgado 25 de Municipio de esta Circunscripción Judicial No.20090483, que igual fue impugnada y desconocida, pero por ser el referido expediente un documento publico, el mismo debió ser tachado para enervar sus efectos, motivo por el cual este tribunal le otorga pleno valor probatoria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del referido expediente se aprecia que la parte demandada ciudadano CESAR ALBERTO RAMOS ORE consignó a favor de la ciudadana MARGARITA DIAS DE ALMEIDA la cantidad de cuatrocientos sesenta y ocho bolívares fuertes con cero céntimos (Bs.468,00)por concepto de canon de arrendamiento mensual correspondiente al mes de marzo de 2009, mediante comprobante de deposito bancario No. 01164945 del Banco Industrial de Venezuela por el inmueble que ocupa ubicado en la avenida el rosario Quinta Meliá, Apartamento Nro 2 4Ta Transversal Urbanización Los Chorros Municipio Sucre, de los antes señalado se aprecia que la ciudadana margarita Días De Almeida, es apoderado judicial de la parte actora según poder que riela a los folios 10,11,12, que en el poder se le faculta a la referida abogada a recibir cantidades de dinero en nombre de su representados, otorgar recibos, finiquitos y documentos de créditos, así como recibir a su nombre pensiones, alquileres, intereses, títulos certificados, créditos o valores etc…, ahora bien visto lo anterior se aprecia que la referida abogada como apoderada judicial de la parte actora tenia la facultad para recibir en nombre de sus representados pensiones y alquileres, que se aprecia que la abogada GINA CAZAR VAZQUEZ actuó en el expediente de consignaciones como apoderada judicial de la parte demandada ciudadano CESAR ALBERTO RAMOS ORE, y en ese acto reconoció que margarita Días de Almeida era la representante judicial de los hoy actores, y que fue por indicación de ella como apoderada judicial del demandado que realizó los pagos a nombre de la ciudadana MARGARITA DIAS DE ALMEIDA, visto lo anterior este Tribunal le otorga plena validez a las consignaciones realizadas a la abogada MARGARITA DIAS DE ALMEIDA, en se carácter de apoderada judicial de los hoy actora, ya que en el referido expediente se dejo claramente establecido que las consignaciones se efectuaron a nombre de la referida ciudadana como representante legal en virtud del contrato de arrendamiento que sirve como documento fundamental de la presente demanda. Y así se decide.-
Igualmente se aprecia que en el expediente cursa solicitud de retiro de consignaciones realizada por el abogado CRISTO HUMBERTO ACEVEDO ALBA a quien Margarita Días De Almeida sustituyo Poder otorgado por el ciudadano JUAN MANUEL CARDAMA TERRESA en su carácter de codemandante, de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, y junio de 2009, en consecuencia visto lo anterior se debe concluir que la parte actora a través de sus apoderados judiciales continuó recibiendo los cánones de arrendamiento luego de vencida la prorroga legal. Y así se decide.-
Con relación a lo anterior, ésta juzgadora pasará a analizar los supuestos para que proceda la tácita reconducción de la relación arrendaticia y al respecto se observa que la aceptación tácita de continuar la relación arrendaticia por parte del arrendador, lo constituye cualquier acto de voluntad de mantener al inquilino en el inmueble, es decir, que el arrendador permita que el inquilino se quede en el inmueble y además le acepte el canon de arrendamiento. Ahora bien, estos dos supuestos deben darse de manera concurrente para que proceda la tácita reconducción.
En el presente caso quedó demostrado que el inquilino después de vencida la prorroga legal en 15 de noviembre de 2008, continuó ocupando el inmueble y la parte actora a través de sus apoderados judiciales retiro dichas consignaciones por la facultad que le otorgó la abogada MARGARITA DIAS DE ALMEIDA actuando como apoderada judicial de los hoy demandantes al abogado CRISTO HUMBERTO ALBA, quien estaba facultado para recibir cantidades de dinero, motivo por el cual se debe establecer que los arrendadores a través de sus apoderados judiciales aceptaron tácitamente los cánones de arrendamiento produciéndose con este hecho los efectos señalados en el artículo 1.600 del Código Civil que textualmente señala:“ Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”, vale decir, la naturaleza de la relación arrendaticia que une a las partes se indeterminó, y así quedo establecido.
Al haber quedado establecido que el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, es un contrato de arrendamiento escrito a tiempo INDETERMINADO por haber operado la TACITA RECONDUCCION, resulta evidente que esta acción carece de fundamento jurídico, toda vez que tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no resulta procedente pretender su cumplimiento, pues la acción de cumplimiento sólo procede para contratos de arrendamiento con determinación de tiempo, tal y como lo establece el encabezado del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la demanda interpuesta en la presente causa debe ser declarada IMPROCEDENTE en el dispositivo que se dicte al efecto. Y así se decide.
III
DISPOSITIVO

De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana EMILIA CARDAMA TERRASA Y JUAN MANUEL CARDAMA en contra del ciudadano CESAR ALBERTO RAMOS ORE, plenamente identificados al inicio del presente fallo, y en consecuencia de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en esta instancia.
Por cuanto la presente sentencia se dicta fuera del lapso, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.-
Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
Publíquese, Regístrese y Notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Veintiuno (21) días del mes de Mayo de dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ,

ABG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

ABG. ARLENE PADILLA REYES

En la misma fecha se publicó el presente fallo.-
LA SECRETARIA,

ABG. ARLENE PADILLA REYES

AGG/APR/eli***