TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-000292

PARTE DEMANDANTE:
JOSE RAFAEL RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº 2.111.483.-

APODERADO JUDICIALE
DE LA PARTE DEMANDANTE:
JUAN MORENO BRICEÑO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 59.789.-

PARTE DEMANDADA:

ARMINDA DEL CARMEN RONDON VALERA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 3.929.185.-

JOSE VILLALOBOS e ISMAEL DA COSTA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 105.815 y 105.849

APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.-

Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 1 de febrero de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial que se asignó por distribución al Juez Vigésimo Curato de Municipio de esta Circunscripción Judicial que mediante auto dictado en fecha 4 de febrero de 2010 la admite y ordena su tramite conforme a las normas del juicio breve. Cumplido el trámite procesal se pasa a dictar sentencia para lo cual se observa:

I
ALEGATOS DE LAS PARTES

La parte actora afirma que en fecha 29 de octubre de 2008, mediante la intervención del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial realizo notificación a la arrendataria ARMINDA DEL CARMEN RONDON VALERA, de que no le seria renovado el contrato de arrendamiento y que comenzaba a correr el año de prorroga legal que culminaría el 1° de noviembre de 2009.

Que aun cundo dicho lapso se venció y se han hecho gestiones extra judiciales, la inquilina se niega a restituir el inmueble, por lo cual demanda con la pretensión de que se le condene a la ejecución del contrato de arrendamiento y en consecuencia entregue el inmueble.

Luego de varias gestiones, sin haberse agotado los trámites relativos a la citación personal el apoderado judicial de la demandada comparece en fecha 14 de abril de 2010 y presenta escrito de contestación a la demanda alegando que niega, rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho, que la notificación alegada no se practicó, que el arrendador cobro un incremento de la pensión de arrendamiento contrariando la medida de congelación de los cánones de arrendamiento dictada por el Ejecutivo Nacional y pide que se declare sin lugar la demanda.
II
PRUEBAS
Durante el curso de la causa las partes aportaron las siguientes probanzas:

1. Copia fotostática de Instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda relativo a la liberación de la hipoteca constituida sobre el inmueble apartamento número 5-3 del edificio Pedernales, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos de la Urbanización El Marques, Municipio Sucre del Estado Miranda. Esta instrumental se desecha por impertinente ya que no guarda relación con el tema probatorio de la causa que esta limitado al establecimiento de la existencia de la obligación de restituir el inmueble arrendado y su cumplimiento.
2. Copia fotostática de instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 1° de noviembre de 2006, bajo el número 04, tomo 83, que contiene el contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial que en la cláusula tercera acordaron: “ El término de duración del presente contrato de arrendamiento será de un (1) año fijo improrrogable, que comenzará a regir a partir del día primero (1°) de noviembre de 2006. Las partes convienen de común acuerdo en que, aun cuando La Arrendataria continúe ocupando el inmueble al final del lapso establecido en el contrato, ello no será motivo para que opere la tacita reconducción. Igualmente se deja expresa constancia que al vencimiento del mismo, La Arrendataria deberá dejar totalmente desocupado el mencionado inmueble, libre de personas y bienes sin que medie notificación previa de terminación. De la misma forma, las parte convienen en que si La Arrendataria no desocupare el inmueble en la fecha señalada para su vencimiento, deberá pagar por concepto de indemnización la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) diarios, hasta la fecha en que el mismo sea efectivamente desocupado y entregado, es decir libre de personas y bienes reservándose El Arrendador el derecho de demandar por otros daños y perjuicios que pudieran serle ocasionados por su incumplimiento.”
3. Expediente AP31-S-2008-1736, del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial relativo a la notificación Judicial que a solicitud de José Rafael Rodríguez, se practicó a la arrendataria comunicándole que la no renovación del contrato de arrendamiento y el inicio de la prorroga legal. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse practicado la notificación judicial referida.
4. Comprobante de depósito bancario realizado por la ciudadana ARMINDA RONDON en la cuenta en la entidad bancaria BANESCO a nombre de JOSE RODRIGUEZ. Esta probanza constituye entra dentro de la calificación de las una tarjas escritas, conforme a la doctrina de nuestro Máximo Tribunal que al respeto ha señalado:
Adminiculando las probanzas anteriores se establece que las partes en conflicto celebraron un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble apartamento 5-3 del edificio “Pedernales”, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos de la urbanización El Marques del Municipio Sucre del Estado Miranda. Que convinieron una duración en el plazo fijo e improrrogable de un año que venció el 1° de Noviembre de 2007. Que el arrendador en fecha 29 de octubre de 2008, notificó judicialmente a la arrendataria que no se le renovaría el arrendamiento y el inicio de la prorroga legal que en fecha 4 de septiembre de 2009, recibió mediante deposito en su cuenta bancaria, el pago del canon de arrendamiento.

III
MERITO

La procedencia de la acción de cumplimiento para obtener la ejecución del contrato en el sentido de que se restituya el inmueble arrendado esta sujeta en nuestra legislación al hecho de que se haya vencido tanto el tiempo fijado para el contrato como la prorroga legal obligatoria que deriva de la previsión contenida en el artículo 38 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido es iniciar recordando lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:
“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”

En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:

“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”

En el caso en estudio es claro que a tenor de la previsión de la cláusula tercera el contrato tendría una duración que las partes calificaron como fija e improrrogable de un año que se cumplió el 1º de noviembre de 2007

Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal).”

De modo que en noviembre de 2007 al vencerse el contrato se inicio la prorroga legal obligatoria por el termino máximo de un año más que venció el 1 de noviembre de 2008, resulta entonces que la notificación de no renovación e inicio de la prorroga realizada el 29 de octubre de 2008, no produce ningún efecto ya que es extemporánea y no se ajusta a la circunstancias temporales del arrendamiento.

Así, siendo que el arrendatario permaneció en el inmueble y dado que además se le recibió la pensión de arrendamiento por meses posteriores al vencimiento de la prorroga legal, según consta del depósito efectuado en el mes de septiembre de 2009, se produjo la tacita reconducción que prevé el artículo 1600 del Código Civil y en tal virtud la relación paso a ser indeterminada en cuanto a su duración temporal y por esta razón no puede prosperar la acción intentada y así se declara.

IV
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por JOSE RAFAEL RODRIGUEZ, en contra ARMINDA DEL CARMEN RONDON VALERA, ambas parte plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.-
Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte actora perdidosa al pago de las costas procesales.-
Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de mayo del año dos mil diez (2.010).-
EL JUEZ,

ABG. VÍCTOR MARTÍN DÍAZ SALAS.-
LA SECRETARIA, ACC

SIKIU SEIJAS
En esta misma fecha 25 de mayo de 2010, siendo las 10:25 a.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
LA SECRETARIA, ACC

SIKIU SEIJAS
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ASUNTO: Nº AP31-V-2010-000292