REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS -I- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Parte actora: Ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.101.191. Apoderado judicial de la parte actora: Ciudadano JESÚS EDUARDO RODRÍUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V- 6.956.847, abogado en ejercicio, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el número 76.804. Parte demandada: Ciudadana ISABEL JOSEFINA MALDONADO DE MEDINA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 4.820.481. Apoderada judicial de la parte demandada: Ciudadana MILAGROS DEL VALLE MOH LUGO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V- 10.111.851, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el número 37.041. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Expediente: Nº 13.590. - II – RESUMEN DEL PROCESO Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto mediante diligencia presentada en fecha nueve (9) de marzo de dos mil diez (2.010), por el abogado JESUS RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión pronunciada en fecha cuatro (4) de marzo de dos mil diez (2.010), por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a través de la cual declaró SIN LUGAR la impugnación formulada por la parte demandada al valor ofrecido por la parte actora como estimación de la demanda; y SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano MANUEL NAVARRO ARGONÉS contra la ciudadana ISABEL JOSEFINA MALDONADO DE MEDINA. Se inició la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el abogado Jesús Eduardo Rodríguez, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONES, identificados en autos, mediante libelo de demanda presentado el veintiocho (28) de octubre de dos mil nueve (2.009), ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, a los fines de su distribución. Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por auto de fecha nueve (9) de noviembre de dos mil nueve (2.009), se procedió a su admisión por los trámites del procedimiento breve; y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada ciudadana ISABEL DE MEDINA, para que en la oportunidad correspondiente, diera contestación a la demanda incoada en su contra. Librada la compulsa a la parte demandada, en fecha dieciocho (18) de enero de dos mil diez (2.010), el ciudadano JOSÉ IZAGUIRRE, en su carácter de alguacil adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada, el día quince (15) de enero de dos mil diez (2.010), a cuyos efectos el mencionado alguacil consignó el recibo que le fuera dado por la destinataria de la citación. Mediante escrito presentado en fecha veintiuno (21) de enero de dos mil diez (2.010), la ciudadana ISABEL JOSEFINA DE MEDINA MALDONADO, asistida por la abogada MILAGROS MOH LUGO, inscrita en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 37.041, procedió a dar contestación a la demanda. El día cuatro (4) de febrero de dos mil diez (2.010), la representante judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas con sus correspondiente anexos, los cuales serán analizados más adelante. Por auto de fecha nueve (09) de febrero de dos mil diez (2.010), el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada. En diligencia del once (11) de febrero de dos mil diez (2.010), la representante judicial de la parte demandada, solicitó al Tribunal de la causa se decretara la nulidad absoluta de todas las actuaciones realizadas por el apoderado del demandante y se ordenara la terminación del procedimiento y el archivo del expediente, por cuanto el poder otorgado por la parte actora a su abogado únicamente constaba en copias simples y no constaba en copia certificada. El día dieciocho (18) de febrero de dos mil diez (2.010), el abogado JESÚS RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora impugnó la copia simple del contrato de arrendamiento consignado por la parte demandada, documento privado emanado de un tercero, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; asimismo, desconoció e impugnó el recibo de pago No. 815, también consignado por la parte demandada, por cuanto era igualmente un documento privado emanado de un tercero y los vouchers de depósitos realizados a favor de una ciudadana de nombre Mercedes Navarro. En fecha veintidós (22) de febrero de dos mil diez (2.010), se llevo a cabo el acto de declaración de los testigos promovidos por la parte demandada, ciudadanos MARÍA JOSÉ CARDOZO RODRÍGUEZ, MERCEDES MEDINA PALOMINO y ORLANDO JOSÉ LIENDO LIENDO. El día cuatro (4) de marzo de dos mil diez (2.010), como fue indicado, el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia, mediante la cual declaró SIN LUGAR la impugnación formulada por la parte demandada al valor ofrecido por la parte actora como estimación de la demanda; y, SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS contra la ciudadana ISABEL JOSEFINA MALDONADO DE MEDINA. En fecha nueve (9) de marzo de dos mil diez (2.010), compareció el representante judicial de la parte actora y, apeló de la decisión recaída en este proceso. El dieciocho (18) de marzo de dos mil diez (2.010), el Juzgado de la causa oyó libremente la apelación interpuesta por la parte actora; y, ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Distribuido el expediente, correspondió conocer del asunto al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien en fecha ocho (8) de abril de dos mil diez (2.010), se declaró incompetente para conocer en segunda instancia de la causa asignada a ese Despacho; y declinó la competencia a un Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Recibido el expediente por distribución, por auto de fecha doce (12) de julio de dos mil diez (2.010), este Juzgado Superior, se declaró competente para conocer del presente asunto y fijó oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. Estando en la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones: -III- DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA El abogado Jesús Eduardo Rodríguez, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Manuel Navarro, alegó en el libelo, lo siguiente: Que su representado, era el legítimo propietario del lote de terreno y la casa de dos (2) plantas sobre él construida, situada en la Calle Perú con Callejón San Rafael, Nº 5, de la urbanización Nueva Caracas, Catia, jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, de esta ciudad de Caracas, el cual se encontraba alinderado así: Norte: Con parcela que era o fue de la compañía Comercial Ventura S.A; Sur: Hacia donde da su frente con el Callejón San Rafael; Este: Con propiedad que era o fue de la Sra. Felicia Teresa Landaeta; y, Oeste: Con parcela que era o fue de la Urbanización Simón Bolívar, según documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Federal, el veintinueve (29) de octubre de mil novecientos noventa y ocho (1.998), anotado bajo el Nº 01, Tomo 53, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y, protocolizado posteriormente ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día siete (7) de agosto de dos mil seis (2.006), anotado bajo el Nº 15, Tomo 12, Protocolo primero. Que la planta baja o nivel inferior del mencionado inmueble, había sido cedida por su representado en calidad de arrendamiento a la ciudadana Isabel de Medina, según documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha veintidós (22) de julio de dos mil ocho (2.008), anotado bajo el No. 22, tomo 41, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Que de acuerdo a lo señalado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, el plazo de la duración del mismo era de seis (6) meses, contados a partir del primero (1º) de agosto de dos mil ocho (2.008), el cual vencía el día primero (1º) de febrero de dos mil nueve (2.009), con una única prórroga legal de seis (6) meses, tal como lo prevé el artículo 38 del vigente Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que en ese orden de ideas, la fecha definitiva de entrega de la planta arrendada había vencido el día primero (1º) de agosto de dos mil nueve (2.009). Que habiéndose verificado el vencimiento del plazo original, con su respectiva prórroga, previamente estipulado para el desalojo y entrega del inmueble arrendado, su representado en reiteradas ocasiones había solicitado a la arrendataria la entrega del mismo, negándose ésta a cumplir con lo pautado. Que había procedido a demandar a la ciudadana ISABEL DE MEDINA, para que conviniera o en su defecto a ello fuera condenada por el Tribunal, a la entrega inmediata de la Planta Baja del inmueble ya identificado. Demandó el pago de honorarios profesionales de abogado por la suma de veinte mil bolívares fuertes (Bs. F. 20.000,00). Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil y en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y la estimó en la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 40.000,00). ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA En escrito de contestación al fondo de la demanda, la parte demandada, asistida por la abogada Milagros Moh Lugo, señaló como defensa de fondo, lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, y negó en especial que la relación arrendaticia con el ciudadano Manuel Navarro Aragonés, identificado en autos, sobre un inmueble ubicado en la Planta Baja que formaba parte de una casa de dos plantas o niveles, marcada con el No. 5, ubicado en la Urbanización Nueva Caracas, calle Perú, callejón o pasaje San Rafael, entre las calles Bolívar y Perú, Catia, Parroquia Sucre del Municipio Libertador, hubiera comenzado el día primero (1º) de agosto de dos mil ocho (2.008). Que realmente la relación arrendaticia sobre el inmueble ya identificado, había comenzado de hecho en fecha quince (15) de enero de dos mil cuatro (2.004), cuando se había mudado con su familia a vivir en el citado inmueble. Que el día tres (3) de febrero de dos mil cuatro (2.004), su esposo LUIS ALFONSO MEDINA y su persona habían suscrito privadamente un contrato de arrendamiento, el cual consignaba en ese acto, en cuya cláusula tercera se había establecido que la relación arrendaticia comenzaba el primero (1º) de febrero de dos mil cuatro (2.004), y finalizaba el primero (1º) de febrero de dos mil cinco (2.005). Que en la cláusula segunda de dicho contrato se había establecido que el canon de arrendamiento era por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), que el canon de arrendamiento debía ser depositado en la cuenta de ahorro Nro. 01050654910654001626 en el Banco Mercantil a nombre de la ciudadana MERCEDES DE NAVARRO, quien era la esposa del arrendador, ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS. Que transcurrido el año establecido en el citado contrato de arrendamiento, el cual había vencido el primero (1o) de febrero de dos mil cinco (2005), su esposo y sus tres hijos habían continuado habitando el inmueble objeto de la relación arrendaticia, de manera continua e ininterrumpida, con el consentimiento del arrendador ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS, mediante un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, por lo cual le había seguido depositando la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.300.000,00), moneda vigente para la fecha de la interposición de la demanda, hoy, TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 300,00) mensuales, por concepto de canon de arrendamiento, sobre el inmueble arrendado. Que en fecha veintidós (22) de julio de dos mil ocho (2008), había firmado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, con el arrendador ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS, a solicitud de éste, el tercer contrato de arrendamiento, en forma escrita, dándole continuidad de manera ininterrumpida a la relación arrendaticia que había comenzado el quince (15) de enero de dos mil cuatro (2004), en cuyo contrato se había continuado con el canon de arrendamiento de Trescientos Bolívares Sin Céntimos (Bs. 300,00), expresado en bolívares fuertes (cláusula tercera), y la duración del contrato era de seis (6) meses, valía decir, desde el primero (1º) de agosto de dos mil ocho (2008), hasta el primero (1º) de febrero de dos mil nueve (2009) (cláusula cuarta). Que una vez vencido el plazo establecido en el contrato de arrendamiento de fecha primero (1º) de febrero de dos mil nueve (2009), su esposo, sus tres hijos y ella, habían continuado en el inmueble con el consentimiento de arrendador, por lo cual había realizado los depósitos de los cánones de arrendamiento establecidos, en la cuenta de la esposa del arrendatario hasta el mes de junio del año dos mil nueve (2009). Que a solicitud del arrendador le había cancelado en efectivo los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses julio, agosto, septiembre y octubre de dos mil nueve (2009). Que en virtud de que el arrendador había dejado de acudir a retirar los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre, había depositado los mismos en la cuenta de la esposa del arrendador y que asimismo había consignado el canon correspondiente al mes de enero. Negó, rechazo y contradijo por ser falso, que hubiera gozado de una prórroga legal de seis (6) meses, como lo había señalado el demandante en el libelo de la demanda, ya que la relación arrendaticia había comenzado el quince (15) de enero de dos mil cuatro (2004), es decir, hacía más de seis (6) años, de manera continua e interrumpida con el consentimiento del arrendatario. Que de acuerdo a lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38, literal C, gozaba de una prórroga legal obligatoria de dos (2) años, contados a partir de la fecha de vencimiento del último contrato de arrendamiento celebrado, si no era que estaban ante un contrato a tiempo indeterminado. Negó, rechazo y contradijo, por no ser procedente, el monto por concepto de pago de honorarios profesionales por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 20.000,oo) reclamado por el demandante en su libelo de demanda. Negó, rechazo y contradijo, por no ser procedente la estimación de la demanda por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 40.000,00). Finalmente solicitó la declaratoria SIN LUGAR de la demanda con la respectiva condenatoria en costas. -IV- ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN ALZADA El ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGÓNES, de su carácter de parte actora, asistido por la abogada MILAGRO MAITA GARCÍA, inscrita en el Instituto de Previsión Social el Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 20.310, en su escrito de alegatos presentado ante esta alzada, fundamentó la apelación en los siguientes términos: Que el Tribunal de la causa, no había tomado en cuenta la aseveración de la parte actora de que había ocupado el inmueble desde el quince (15) de enero de dos mil cuatro (2004), y el contrato nunca había sido firmado por él; y que de no ser cuestionable ese hecho, según el supuesto contrato de arrendamiento que acompañó la parte demandada, en su cláusula tercera señalaba que la duración del mismo era de un (1) año fijo, supuestamente con una vigencia que iba desde el tres (3) de febrero de dos mil cuatro (2.004) hasta el tres (3) de febrero de dos mil cinco (2005). Que tal y como lo había indicado la misma parte demandada, en su escrito de contestación de demanda, el cual había sido objeto de análisis por el Sentenciador a partir del primero (1º ) de febrero de dos mil cinco (2005), la relación arrendaticia se había fundamentado en un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, hasta que en fecha veintidós (22) de julio de dos mil ocho (2008), se decidió celebrar un nuevo contrato, pero de naturaleza distinta, es decir, un contrato a tiempo determinado, el cual había sido suscrito ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que de los dos (2) supuestos indicados se concluía que el contrato antes de su celebración el veintidós (22) de julio de dos mil ocho (2008), era un contrato verbal a tiempo indeterminado y que por tanto de acuerdo a la sana crítica y a la intención del legislador prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el beneficio, que la ley otorga a los arrendatarios al concederles prórroga legal solo era aplicable a contratos a tiempo determinado. Que el fundamento legal en el cual se había basado la sentencia no era procedente y la aplicación del literal c), del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debía ser motivo para que el Tribunal de Alzada enmendara los errores en lo que había incurrido el Tribunal de la causa. La parte actora, invocó la aplicación de los artículos 11 y 16 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales las partes determinan el alcance y contenido de la cuestión que será materia del conocimiento y decisión del Juez, con lo cual el Tribunal quedaba limitado a decidir únicamente lo que los litigantes han planteado ante él, sin poder dar menos o más de lo pedido. Por último alegó la parte actora, que el a-quo no había actuado ajustado a derecho, por lo que la decisión recurrida debía ser revocada. -V- MOTIVACIONES PARA DECIDIR PUNTOS PREVIOS DE LA IMPUGNACIÓN DEL PODER CONSIGNADO POR LA PARTE ACTORA Ha solicitado la representación judicial de la parte demandada en este proceso, a través de diligencia de fecha once (11) de febrero de dos mil diez (2.010), que fuera declarada la nulidad de todas y cada una de las distintas actuaciones procesales realizadas por quien se había presentado como apoderado judicial de la parte actora. A tales efectos, manifestó lo siguiente: “… observo que el poder consignado por el abogado de la parte actora está en copia simple y jamás el supuesto apoderado actor consignó copia certificada de dicho poder, por lo cual no entiendo como pudo admitirse la demanda y menos aún decretar una medida de secuestro. Es decir del expediente no consta el poder otorgado por la parte actora a su abogado en copia certificada. Asimismo, se admite la demanda el 09 de noviembre del 2009 (sic), sin que el abogado de la parte actora haya consignado el poder donde consta su representación en copia certificada. Por lo cual todas las actuaciones realizadas por el Dr. Jesús Rodríguez en nombre de su representado Manuel Navarro Aragonés, son nulas de toda nulidad y así pido sea decretado por este Tribunal y se ordene en consecuencia la nulidad absoluta de todos los actos y por lo tanto se ordene la terminación del Procedimiento y el archivo del expediente…”. Sobre este particular, el Tribunal de la causa se pronunció así: “La admisión de una demanda, por su misma índole y naturaleza, constituye un típico acto decisorio del juez en el que, sin prejuzgar acerca de la idoneidad de la pretensión sometida a escrutinio judicial, se le permite al justiciable su acceso ante los órganos de la jurisdicción para el valimiento de sus particulares derechos e intereses, con miras a tutelar una situación jurídica que se afirma infringida, con lo cual solamente se atiende a las exigencias contenidas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, destinadas a comprobar, prima facie, que esa demanda no es contraria al orden público, a las buenas costumbres, o a alguna disposición de la ley. Ello, por ende, implica considerar que al solicitarse la intervención de los competentes órganos de la jurisdicción en la dilucidación de un conflicto de intereses suscitado entre partes en reclamación de algún derecho, se impone para el Juez la labor de tutelar el mantenimiento de la adecuada igualdad que se le debe a los litigantes, por manera que éstos canalicen sus respectivas posturas en el proceso, pero siempre en los términos y demás condiciones establecidas en la ley, procurándose, siempre, la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. En tal hipótesis, tomándose en consideración el principio finalista del proceso a que alude el artículo 257 constitucional, se ha de atender a la utilidad que pueda representar para el proceso la declaratoria de nulidad que, eventualmente, pueda afectar la eficacia de un determinado acto procesal, pues siendo las nulidades de derecho estricto, debe tomarse en consideración el motivo del acto presuntamente viciado, susceptible de anulación, ya que no toda violación de orden formal acarrea una sanción. En el presente caso, la apoderada judicial de la parte demandada acusó la ineficacia e inexistencia de la totalidad de las actuaciones ya cumplidas y desarrolladas en este juicio por el mandatario judicial del demandante, pues, según ella, la gestión de quien se ha presentado a juicio como apoderado judicial del actor carece de la necesaria legitimidad, dado que el instrumento poder de donde deriva su representación es un documento que consta en copia fotostática simple, lo que, en su concepto, no se satisfacen las exigencias de la ley. Al ser esta la tesis sustentada por la apoderada judicial de la parte demandada, tal como aprecia quien aquí decide, se está en presencia de un caso de nulidad relativa, pues lo atinente a la representación judicial de las partes constituye un asunto que invade la esfera particular de los justiciables, quienes, por tanto, tienen reservada en nuestro ordenamiento jurídico específicas oportunidades y medios para propender a la impugnación de aquellos actos que puedan ser anulables, tal como se indica en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual ‘Las nulidades que sólo pueden declararse a instancia de parte, quedarán subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiere la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos’. Siendo esto así, se observa en autos que la hoy demandada, asistida de abogado, se hizo presente en los autos del expediente por primera vez el día 21 de enero de 2.010, fecha en la que procedió a ofrecer su contestación a la demanda, sin advertirse de esa actuación que lo atinente a los posibles vicios que pudieren afectar la capacidad de postulación del profesional del derecho que se presentó a juicio como apoderado del actor, hubiere sido cuestionada mediante la impugnación del respectivo instrumento poder o mediante la promoción de la respectiva cuestión previa, lo que entraña en considerar que estemos en presencia de un caso de convalidación de un acto presuntamente anulable, en cuyo supuesto rige el principio normativo a que alude el artículo 214 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual ‘La parte que ha dado causa a la nulidad que sólo pueda declararse a instancia de parte, o que la hubiese expresa o tácitamente consentido, no podrá impugnar la validez del procedimiento’, pues: (omissis) “…consta en las actas del expediente que los órganos estatutarios de actuación de La Liberal C.A. y Hotel El Pinar C.A., el 25 de junio de 2007, otorgaron poder apud acta a los abogados Víctor Rubio Muñoz y Severo Roberto Cabrera Rodríguez, para su representación en esta causa, los cuales fueron impugnados por el representante judicial de la parte actora, el 29 de junio de 2007 (oportunidad cuando tuvo lugar la audiencia pública); sin embargo el apoderado judicial de la parte actora había actuado en el expediente el 25 de junio de 2007, cuando solicitó al a quo constitucional la expedición de copias simples. En tal sentido, estima esta Sala que tal impugnación debió verificarse en la primera oportunidad, posterior a la consignación en autos de los mandatos judiciales, en la cual la parte interesada en su cuestionamiento, actúe en el expediente conforme con lo que preceptúa el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: Las nulidades que sólo pueden declararse a instancia de parte, quedarán subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiere la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos. La Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 15 de octubre de 1998 (Caso: Isajar Rubén Benmaman Bendayan contra León Cohen Nessim), expresó: la impugnación de los mandatos ha de verificarse en la primera oportunidad inmediatamente después de su consignación en que la parte interesada en su desestimación, actúe en el proceso, de lo contrario hay que presumir que tácitamente se ha admitido como buena y legítima la representación que se ha invocado el apoderado judicial. Esta Sala en sentencia n.° 815 que emitió, el 04 de mayo de 2007 (Caso: Asociación Civil Centro Hispano Venezolano del Estado Miranda), estableció lo siguiente: En tal sentido, estima necesario esta Sala señalar que la impugnación de un instrumento poder conforme a lo previsto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, debe verificarse en la primera oportunidad procesal inmediata después de su consignación, en la que la parte interesada en su impugnación actúe en el procedimiento, debido a que este tipo de nulidades sólo podrán declararse a instancia de parte, quedando en consecuencia subsanadas, si la parte contraria no solicitare su nulidad en la oportunidad debida. En consecuencia, la Sala considera que, por cuanto la parte actora no impugnó los mandatos judiciales inmediatamente después de su consignación en autos, es decir, en la primera oportunidad en que se hizo presente en autos (25 de junio de 2007) debe tenerse por válida y legítima la representación de los terceros interesados La Liberal C.A. y Hotel El Pinar C.A., que se habían atribuido los abogados Víctor Rubio Muñoz y Severo Roberto Cabrera Rodríguez en la presente causa. Así se decide…” (Sentencia nº 767, de fecha 8 de mayo de 2.008, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de ANTONIA MARÍA BARRIOS). Por las consideraciones expuestas, la solicitud de nulidad propuesta por la apoderada judicial de la parte demandada deviene en improcedente, no debe prosperar, y así será establecido en el dispositivo de este fallo. Así se decide. Este Tribunal, para decidir acerca de este punto previo, observa: Consta de las actas procesales que el abogado JESÚS EDUARDO RODRÍGUEZ, en representación del ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la ciudadana ISABEL JOSEFINA MALDONADO DE MEDINA. Consta igualmente de los autos que la parte actora consignó junto a su libelo de demanda, copia simple de instrumento poder otorgado al profesional del derecho ciudadano JESÚS EDUARDO RODRÍGUEZ, suficientemente identificado en dicho instrumento, por el ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha quince (15) de septiembre de dos mil nueve (2009), bajo el Nº 48, Tomo 95, para que defendiera sus derechos e intereses en la presente causa. Se observa del instrumento poder, que el ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS fue identificado al momento de presentar dicho documento ante la Notario Público Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, el cual dejó constancia de lo siguiente: “SU CONTENIDO ES CIERTO Y MIA LA FIRMA QUE APARECE AL PIE DEL INSTRUMENTO”. Señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Artículo 429. Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte. La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere”. De la norma anteriormente transcrita se colige entre otros aspectos, que la oportunidad para realizar impugnación contra las copias o reproducciones fotográfica, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, cuando esta han sido producida con el libelo de la demanda, es en la oportunidad de dar contestación a la demanda. Ahora bien, observa este Tribunal, que la parte demandada ciudadana ISABEL JOSEFINA MALDONADO MEDINA, debidamente asistida por la abogado MILAGROS MOH, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 37.041, compareció por primera vez ante el Juzgado de la causa, en fecha veintiuno (21) de enero de dos mil diez (2010), cuando consignó escrito de contestación a la demanda, y como quiera que dicha impugnación no fue realizada dentro oportunidad concedida por el legislador para realizar la impugnación del poder traído a los autos por el apoderado de la parte actora, considera esta Sentenciadora, que el poder acompañado es eficaz y son válidos los actos realizados por el apoderado constituido en el citado poder, por lo que a criterio de esta Alzada, dicho apoderado se encuentra facultado para representar a su otorgante, conforme a lo establecido en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, siendo forzoso para este Juzgado declarar IMPROCEDENTE la impugnación realizada por la parte demandada, como acertadamente lo estableció el a-quo en la sentencia recurrida. Así se decide. DE LA IMPUGNACIÓN AL VALOR DE LA DEMANDA Ha señalado la parte demandada, ciudadana ISABEL JOSEFINA MALDONADO DE MEDINA, en su escrito de contestación al fondo de la demanda, la impugnación de la estimación de la demanda, expresada por la parte actora en el libelo de demanda. A tales efectos, manifestó lo siguiente: “niego, rechazo y contradigo, por no ser procedente la estimación de la demanda por la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) expresada en bolívares fuertes…”. Sobre este punto, el Tribunal de la causa se pronunció, en los términos que de seguidas se señalan: “La estimación ofrecida por el actor en el libelo como valor de su demanda cumple, prima facie, la función de determinar la competencia del juez por razón de la cuantía ante el cual se hubiere propuesto la causa, permitiéndose, igualmente, delinear la posibilidad de interponer determinados recursos de orden procesal contra específicas decisiones a dictarse en el proceso, como también se propende a la fijación de los límites de los efectos económicos que puedan derivarse del proceso ya instaurado, lo que implica considerar que ese valor es rigurosamente legal, y su especificación solamente atiende a la naturaleza de la cuestión que se discute. Ahora bien, en la oportunidad de la litis contestación la parte demandada objetó la validez formal de la estimación ofrecida por el demandante, alegando para ello, tan solo, que tal estimación no es procedente, pero sin ofrecer los motivos en que se apoya el rechazo por ella manifestado, en cuyo supuesto es de señalar que en todos los casos en que se propenda al cuestionamiento del valor de la demanda, el impugnante, además de ofrecer los elementos de hecho en que deba considerarse reformulada la estimación, debe ofrecer la prueba de sus argumentaciones, pues: (omissis) “…la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente: “Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos: a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda. b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda”. El anterior criterio ha sido pacífico y reiterado tal como aparece de sentencia de la Sala de 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), que en su parte pertinente expresa: “Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”. En el caso que nos ocupa, el actor estimó su demanda en la suma de siete millones quinientos mil bolívares (Bs. 7.500.000,oo), la cual fue rechazada por el demandado por exagerada y posteriormente fue estimada en doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo); pero el demandado no probó el nuevo hecho alegado, y como se desprende de los criterios jurisprudenciales cuya transcripción antecede, cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor…” (Sentencia nº RH-77, de fecha 13 de abril de 2.000, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de PAULA DIOGRACIA LARA de ZÁRATE contra ELECTRICIDAD DEL CENTRO). Por ende, sobre la base del citado antecedente jurisprudencial, que este Tribunal comparte y aplica en función de lo previsto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, es de considerar que la sola manifestación de la parte demandada en considerar la improcedencia, pura y simple, de la estimación ofrecida por el actor como valor de la demanda, no es suficiente para considerar la idoneidad del medio de impugnación que nos ocupa, pues ni se ofrecieron razones para considerar la existencia de un hecho nuevo que justifique la modificación de ese valor, ni se aportaron al proceso las pruebas en que tal impugnación se apoya. En consecuencia, la defensa que nos ocupa deviene en improcedente, no debe prosperar y así será decidido en el dispositivo de este fallo. Así se declara…” En este sentido, se observa: El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, textualmente dispone, lo siguiente: “…Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente…”. Sobre estos particulares, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha dos (02) de febrero de dos mil dos (2000), expediente Nº 99-417, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez; Caso: CLAUDIA BEATRIZ RAMÍREZ contra MARÍA DE LOS ÁNGELES HERNÁNDEZ DE WOHLER y otros, estableció lo siguiente: “…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó: “Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así: c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…”. En atención al criterio anteriormente transcrito acogido también por la Juez del a-quo, cuando la parte demandada rechace la estimación de la demanda en forma pura y simple, sin alegar y probar un hecho nuevo que permita verificar que la misma resulta exigua o exagerada, la oposición se tendrá como no formulada y quedará firme la estimación de la cuantía realizada por la parte demandante en su escrito de demanda. Ahora bien, habiendo sido impugnada la estimación de la cuantía por la parte demandada, como se dijo, la carga de la prueba sobre la misma reposaba en cabeza del impugnante, por lo que no habiendo consignado la parte impugnante prueba alguna que desvirtuara la estimación de la cuantía establecida por la parte actora, es forzoso para esta Sentenciadora declarar IMPROCEDENTE, la impugnación realizada por la parte demandada, como lo estableció la Juez de la recurrida. Así se declara. -VI- DEL FONDO DE LO DEBATIDO Circunscrita como quedó la controversia en los términos antes señalados, pasa esta Sentenciadora a examinar la sentencia recurrida y a tales efectos, observa: El Juzgado de la causa, en su fallo, estableció lo siguiente: “…El objeto de la pretensión procesal deducida por el ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS, persigue obtener una declaratoria judicial destinada a exigir de la ciudadana ISABEL de MEDINA el cumplimiento de específicas prestaciones de hacer, derivadas de la terminación del contrato de arrendamiento incorporado al libelo como instrumento fundamental de la reclamación judicial formulada por el actor, cuyo recaudo no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada. En ese sentido, la parte actora indicó que el inmueble de su propiedad, constituido por la planta baja de la casa número 5, situada en la calle El Perú, callejón San Rafael, urbanización Nueva Caracas, Catia, jurisdicción de la parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, de esta ciudad de Caracas, fue cedida en calidad de arrendamiento a la hoy demandada, por el plazo fijo de duración equivalente a seis (6) meses calendario, desde el día 1 de agosto de 2.008, hasta el día 1 de febrero de 2.009, ambas fechas inclusive, y que, a partir de esa fecha, su arrendataria disfrutó del beneficio de la prórroga legal por todo el tiempo que le concede el artículo 38, literal a), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que, con posterioridad a la finalización de ese término, la inquilina hubiese cumplido con su obligación de restituir el inmueble arrendado. La demandada, por su parte, se defiende y alega la falsedad de los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por el actor, para lo cual sostuvo que la relación contractual que le vincula con su arrendador tiene una data superior a los seis (6) años, por lo que, a su juicio, le corresponde disfrutar de un término mayor por concepto de prórroga legal, lo que explica, a su entender, la improcedencia de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones. Ahora bien, trabada la litis en los términos esbozados por las partes, salta a la vista que las partes involucradas en el presente juicio no discuten la naturaleza del nexo contractual que les vincula, en cuyo supuesto debe tenerse en consideración que el arrendamiento es definido por el artículo 1.579 del Código Civil como un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, de lo que deriva en considerar que estemos en presencia de una modalidad de contratación que se formaliza con el simple consentimiento de las partes, legítimamente efectuado, pues las partes son quienes determinan y regulan el elemento de causa necesario para el logro particular de sus respectivas necesidades. Lo anterior, explica que el inicio y conclusión de un contrato como el que nos ocupa, es derivación inmediata del principio contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, referido a la fuerza de ley que tiene entre las partes el contrato celebrado con sujeción a las formalidades legales correspondientes. Así las cosas, la locución ‘por cierto tiempo’ a que alude el artículo 1.579 del Código Civil, no es más que el ámbito de aplicación de las distintas prestaciones que toman para sí las partes contratantes, la cual se erige en una simple obligación a término que, en la forma indicada por el artículo 1.211 del mismo Código sustantivo, solamente establece el momento determinante para el cumplimiento de la obligación o la extinción de la misma, lo cual aparece reflejado en la cláusula ‘cuarta’ del contrato de arrendamiento accionado, en la que se discrimina el tiempo de inicio y de finalización del antes referido contrato de arrendamiento, en lo cual, precisamente, estriba el fundamento de pedir esbozado por el hoy demandante. Siendo esto así, la discusión procesal se traslada y centra su campo de atención a la exigibilidad o no de la obligación reclamada como insatisfecha por el demandante, frente a lo cual debe previamente quien aquí decide tener presente los antecedentes jurisprudenciales elaborados por el máximo Tribunal de la República al tratar casos similares al que nos ocupa: (omissis) “…el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…” (Sentencia nº 1391, de fecha 28 de junio de 2.005, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de GILBERTO GERARDO REMARTINI ROMERO). El citado antecedente jurisprudencial, que este Tribunal comparte y aplica dado su carácter vinculante, refiere que la exigibilidad de la obligación a cargo del arrendatario de restituir el inmueble objeto de la convención locativa por vencimiento del plazo estipulado, solamente es posible en la medida que esté perfectamente determinado el término de duración del contrato, lo cual es distinto a la noción de duración de la relación arrendaticia, pues esta circunstancia es lo que permite fijar los parámetros que el legislador estima adecuados para considerar la existencia de específicas concesiones en beneficio del arrendatario, contempladas en la especial legislación inquilinaria. Ahora bien, la parte demandada, en la secuela de este procedimiento judicial, demostró, mediante la incorporación de sucesivos comprobantes de depósito bancario, que la relación contractual arrendaticia que le vincula con el hoy demandante, tiene una data que se remonta al día 15 de enero de 2.004, lo cual no fue desvirtuado por la parte actora, a lo que es de añadir que la causa de tales pagos era para satisfacer el precio del canon de arrendamiento que en forma mensual y consecutiva devengaba el mismo inmueble cuya restitución se ha solicitado judicialmente. Luego, si se tiene en consideración que el último de los contratos de arrendamiento celebrados entre partes, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 22 de julio de 2.008, anotado bajo el número22, Tomo 41, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, contiene, en su cláusula ‘cuarta’, una notificación anticipada por lo que respecta a la oportunidad en que se consideraría la expiración del lapso de su duración, lo cual no fue controvertido por la parte demandada, es de concluir que el término previsto para que la arrendataria disfrutara de su beneficio a la prórroga legal no es el indicado por el actor en el libelo. En efecto, el instituto jurídico de la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comporta la existencia de un beneficio que le es concedido al arrendatario por el uso ultra convencional del inmueble arrendado luego de finalizado el lapso estipulado por las partes como tiempo de duración natural del contrato, en el entendido que el reconocimiento de tan singular derecho atiende, tan solo, a la duración de toda la relación contractual, individualmente considerada, pues ‘la norma se refiere al hecho real de la “duración de la relación arrendaticia” y no a los tractos estipulados que posibilitan la opción de darlo por terminado unilateralmente, a voluntad del arrendador o del arrendatario’ (Ricardo Henríquez La Roche, Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios, editado por Centro de Estudios Jurídicos del Zulia, 2000, página 55). En consecuencia, habiéndose determinado en la secuela de este juicio que la duración de la relación arrendaticia que vincula a las partes es superior a seis (6) años, el término previsto para la concesión de la prórroga legal en beneficio de la hoy demandada no es otro sino el indicado por el artículo 38, literal c), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es de dos (2) años, a ser contado, de acuerdo con las reglas contenidas en el artículo 12 del Código Civil, a partir del día 1 de febrero de 2.009 (fecha de terminación del contrato de arrendamiento accionado), hasta el día 1 de agosto de 2.011, que es la fecha tenida, en principio, para considerar la expiración del término de la prórroga legal que en la actualidad está disfrutando la parte demandada. Tales circunstancias, a juicio del Tribunal, comporta la existencia de una duda razonable en cuanto a la exigibilidad de la obligación reclamada como insatisfecha por el arrendador, pues si lo que se quiere es propender al adecuado equilibrio que debe existir en la relación económica, los derechos del arrendatario no pueden ser desmejorados ni desconocidos por actos o actuaciones del arrendador que impliquen menoscabo a tales derechos, en cuyo caso mal puede reclamarse en forma anticipada los efectos de un contrato no cumplido en el tiempo, por lo cual rige en el presente caso el precepto normativo a que alude el artículo 41 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al cual ‘Cuando estuviere en curso la prórroga legal a la que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término’, pues: (omissis) “…el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”, de lo cual se desprende la imposibilidad de renunciar a los beneficios previstos en dicha ley, pero no así de aquellos establecidos de mutuo acuerdo en los contratos de arrendamiento, los cuales sí pueden ser modificados en cualquier momento por las partes…” (Sentencia nº 1118, de fecha 10 de agosto de 2.009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de ANTONIO ANDRADE) Por ende, se constata en autos que la parte actora ha reclamado en forma anticipada los efectos de un contrato de arrendamiento que no está del todo cumplido, en el que la hoy demandada, para el momento de interponerse la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, todavía está disfrutando del beneficio de la prórroga legal que le reconoce el artículo 38, literal c), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuyo supuesto, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se juzga que no existe plena prueba de esa demanda, por lo que la misma forzosamente debe ser declarada sin lugar. Así se decide…”. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, y mediante un precio determinado que ésta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con el artículo 1.579 del Código Civil. Ante ello, el Tribunal observa: El artículo 1.354 del Código Civil, dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada. La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.- En ese sentido, observa este Juzgado Superior, que para demostrar tales circunstancias, la actora trajo al proceso las siguientes pruebas: 1.- Copia simple de contrato de compra venta suscrito entre los ciudadanos DOLORES ARAGONES DE NAVARRO Y MANUEL NAVARRO ARAGONES, protocolizado ante el Registro Inmobiliario de Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha siete (7) de agosto de dos mil seis (2006), bajo el Nº 15, protocolo 1º, tomo 12, con el objeto de demostrar su derecho de propiedad sobre el inmueble dado en arrendamiento. Este Tribunal, por cuanto la referida copia fotostática, lo es de un instrumento público, y no fue impugnada en la oportunidad legal correspondientes por la parte a quien le fue opuesta, la tiene como fidedigna y le atribuye todo el valor probatorio al citado documento conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo considera demostrativo del derecho de propiedad que tiene ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONES, sobre el inmueble dado en arrendamiento. Así se establece. 2.- Contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONES y la ciudadana ISABEL DE MEDINA, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha diecisiete (17) de julio de dos mil ocho (2008), a los efectos de demostrar la relación arrendaticia existente entre las partes. Observa este Tribunal que dicho medio probatorio fue promovido igualmente por la parte demandada al dar contestación al fondo de la demanda. Este Tribunal de alzada le atribuye todo el valor probatorio al citado documento al no haber sido tachado de falso, por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad legal correspondiente, conforme a los previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo considera demostrativo de la relación arrendaticia existente entre el actor y la ciudadana ISABEL DE MEDINA sobre el inmueble constituido por la Planta Baja de la casa distinguida con el No. 5, ubicada en el Callejón San Rafael, entre las Calles Bolívar y Perú, Catia, Nueva Caracas, en jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador. Así se establece. Por otra parte se aprecia, que la parte demandada a los efectos de desvirtuar los dichos esgrimidos por el accionante al momento de dar contestación al fondo de la demanda y junto a su escrito de pruebas aportó los siguientes medios probatorios: 1.- Copia fotostática de contrato de arrendamiento supuestamente suscrito entre el ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS y los ciudadanos ISABEL DE MEDINA y LUIS ALFONSO MEDINA, de fecha tres (03) de febrero del año dos mil cuatro (2004); a los efectos de demostrar la existencia de la relación arrendaticia desde el quince (15) enero de dos mil cuatro (2004). Observa este Tribunal que contra dicho medio probatorio el representante judicial de la parte actora a través de diligencia de fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil diez (2010), señaló lo siguiente: “Vistas las copias simples de contrato de arrendamiento consignadas por la demandada conjuntamente con su escrito de promoción de pruebas, copia fotostáticas éstas que cursan en los folios sesenta y nueve (69) Vto. y setenta (70) Vto. que rielan en éste expediente (sic), impugno las mismas conforme a lo previsto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de igual manera desconozco dicho documento, por haber sido firmado unilateralmente por la demandada Isabel Maldonado Medina y su esposo Luís Alfonso Medina, tal como se aprecia al pie de cada una de sus páginas, tratando de crear por sí mismos un título a su favor, violando así el Principio de Prueba por Escrito…”. El documento privado es aquel redactado y firmado por las propias partes interesadas, sin la intervención de un Registrador, Juez o Notario, ni de ningún otro Funcionario Público con facultad para darle fe pública. En ese sentido, el artículo 1.368 del Código Civil, exige que el documento privado debe estar suscrito por el obligado, pues la suscripción tiene una función esencial en la estructura del documento. Observa este Tribunal, que dicho medio probatorio es una copia simple de un documento privado, el cual deber ser desechado, toda vez que no tiene valor probatorio alguno la copia simple de un documento privado ni constituye un medio de prueba legal, conforme el Código Civil, Código de Procedimiento Civil. Además se observa que en dicha copia simple no aparece la firma del arrendador, ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS. Así se declara. 2.- Original de recibo de pago emanado del Escritorio Jurídico Milagro Maita G. Maritza Previto, a nombre de los ciudadanos LUIS ALFONSO MEDINA E ISABEL MALDONADO, a los efectos de demostrar la cancelación de honorarios profesionales por concepto de redacción de contrato de arrendamiento de fecha primero (01) de febrero del dos mil cuatro (2004). Observa este Tribunal que contra dicho medio probatorio el representante judicial de la parte actora a través de diligencia de fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil diez (2010), señaló lo siguiente: “…Desconozco e impugnó (sic) el recibo de pago Nº 815 de fecha 01-02-2004, consignado por la demandada, por cuanto es un documento privado emanado de un tercero y para el cual no se promovió el medio idóneo para atribuirle eficacia probatoria…” Ahora bien, aprecia este Tribunal que dicho medio probatorio emana de un tercero que no es parte en el presente juicio; y al no haber sido ratificado mediante la prueba testimonial ante el Juzgado de la causa tal y como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado Superior, no le atribuye valor probatorio y lo desecha del proceso. Así se declara. 3.- Copia (1) fotostática de comprobante de depósito bancario efectuado supuestamente en efectivo en la cuenta de ahorro Nº 01050654910654001626 del BANCO MERCANTIL a nombre de la ciudadana MERCEDES NAVARRO; y cincuenta y cinco (55) copias al carbón de comprobantes de depósitos efectuados en efectivo en la cuenta de ahorro Nº 01050654910654001626 del BANCO MERCANTIL a nombre de la ciudadana MERCEDES NAVARRO, discriminados de la siguiente manera: Años 2004: 1) Depósito Nº 000000207889759, por un monto de Bs. 107.000,00, de fecha 18 de febrero de 2004; 2) Depósito Nº 000000207889760, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 15 de marzo de 2004; 3) Depósito Nº 000000207889758, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 20 de abril de 2004; 4) Depósito Nº 000000207889761, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 17 de mayo de 2004; 5) Depósito Nº 000000227169418, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 21 de junio de 2004; 6) Depósito Nº 0000002227169420, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 30 de julio de 2004; 7) Depósito Nº 000000343358866, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 19 de agosto de 2004; 8) Depósito Nº 000000343358871, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 01 de octubre de 2004; 9) Depósito Nº 000000348512879, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 02 de noviembre de 2004; 10) Depósito Nº 000000348512881, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 02 de diciembre de 2004. Años 2005: 10) Depósito Nº 000000358034460, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 04 de enero de 2005; 11) Depósito Nº 000000358034461, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 01 de febrero de 2005; 12) Depósito Nº 000000357637070, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 02 de marzo de 2005; 13) Depósito Nº 000000357637071, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 01 de abril de 2005; 14) Depósito Nº 000000369689115, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 03 de mayo de 2005; 15) Depósito Nº 000000369639645, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 31 de mayo de 2005; 16) Depósito Nº 000000369639650, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 15 de julio de 2005; 18) Depósito Nº 000000374567182, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 31 de agosto de 2005; 19) Depósito Nº 000000374567180, por un monto de Bs. 150.000,00, de fecha 04 de octubre de 2005; 20) Depósito Nº 000000391162950, por un monto de Bs. 150.000,00, de fecha 24 de octubre de 2005; 21) Depósito Nº 000000391162951, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 17 de noviembre de 2005. Años 2.006: 22) Depósito Nº 000000391162954, por un monto de Bs. 400.000,00, de fecha 10 de febrero de 2006; 23) Depósito Nº 000000417325548, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 15 de marzo de 2006; 24) Depósito Nº 000000418775423, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 05 de abril de 2006; 25) Depósito Nº 000000418700504, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 02 de mayo de 2006; 26) Depósito Nº 124290790, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 05 de junio de 2006; 27) Depósito Nº 000000347763346, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 29 de junio de 2006; 28) Depósito Nº 000000347763347, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 21 de agosto de 2006; 29) Depósito Nº 000000347763349, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 18 de septiembre de 2006; 30) Depósito Nº 000000406097205, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 23 de octubre de 2006; 31) Depósito Nº 000000347763350, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 20 de noviembre de 2006; 32) Depósito Nº 000000409878594, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 19 de diciembre de 2006. Años 2007: 33) Depósito Nº 000000454399086, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 03 de enero de 2007; 34) Depósito Nº 000000454399087, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 06 de febrero de 2007; 35) Depósito Nº 000000454399061, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 15 de marzo de 2007; 36) Depósito Nº 00000454399060, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 17 de abril de 2007; 37) Depósito Nº 000000409878596, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 15 de mayo de 2007; 38) Depósito Nº 000000409878597, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 19 de junio de 2007; 39) Depósito Nº 000000409878599, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 18 de julio de 2007; 40) Depósito Nº 000000409878600, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 23 de agosto de 2007; 41) Depósito Nº 000000406097204, por un monto de Bs. 600.000,00, de fecha 02 de noviembre de 2007; 42) Depósito Nº 000000409878601, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 27 noviembre de 2007. Año 2008: 43) Depósito Nº 000000409878603, por un monto de Bs. 600.000,00, de fecha 13 febrero de 2008; 44) Depósito Nº 000000347803996, por un monto de Bs. 300.000,00, de fecha 25 de abril de 2008; 45) Depósito Nº 000000347763353, por un monto de Bs. 1.500,00, de fecha 21 de julio de 2008; 46) Depósito Nº 000000347803995, por un monto de Bs. 300,00, de fecha 26 de agosto de 2008; 47) Depósito Nº 000000589415927, por un monto de Bs. 600,00, de fecha 03 de octubre de 2008; 48) Depósito Nº 000000589415929, por un monto de Bs. 300,00, de fecha 04 de noviembre de 2008; 49) Depósito Nº 000000589415930, por un monto de Bs. 300,00, de fecha 18 de noviembre de 2008; 50) Depósito Nº 000000593110469, por un monto de Bs. 300,00, de fecha 19 de diciembre de 2008. Años 2009: 51) Depósito Nº 000000593110474, por un monto de Bs. 300,00, de fecha 04 de febrero de 2009; 52) Depósito Nº 000000593110470, por un monto de Bs. 600,00, de fecha 02 de marzo de 2009; 53) Depósito Nº 000000593110472, por un monto de Bs. 600,00, de fecha 24 de abril de 2009; 54) Depósito Nº 000000593110475, por un monto de Bs. 300,00, de fecha 19 de mayo de 2009; 55) Depósito Nº 000000427331420, por un monto de Bs. 600,00, de fecha 01 julio de 2009; a los efectos de demostrar que la relación arrendaticia entre su persona y la parte actora había comenzado desde el quince (15) de enero de dos mil cuatro (2004). Observa este Tribunal que contra dicho medio probatorio el representante judicial de la parte actora a través de diligencia de fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil diez (2010), señaló lo siguiente: “Impugno y desconozco los vouchers de depósitos realizados a favor de una ciudadana citada por la demandada como Mercedes Navarro, ya que, en éste expediente no consta que las actuaciones de dicha ciudadana obliguen o comprometen en forma alguna la responsabilidad de mi representado, como propietario y arrendador del inmueble”. El Tribunal de la causa, en la sentencia recurrida, al referirse a estos medios de prueba, señaló lo siguiente: “… En los incisos “b)”, “c)”, “d)”, “e)” y “f)”, del particular que se analiza la apoderada judicial de la parte demandada reprodujo el mérito derivado de comprobantes de depósito bancario, emitido por el instituto de crédito Banco Mercantil, C.A., y Banco Industrial de Venezuela, C.A. en función de demostrar el pago por concepto de canon de arrendamiento que devenga el inmueble objeto de la convención locativa, causado durante los años 2.004, 2.005, 2.006, 2.007, 2.008 y el mes de enero de 2.010. Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada, no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación de los citados instrumentos con el carácter de plena prueba, pero sólo en lo que atañe al hecho material en ellos contenidos, individualmente considerados, dado que esos documentos se equiparan a las tarjas…” Así mismo, el a-quo en la recurrida, afirmó: “…Ahora bien, la parte demandada, en la secuela de este procedimiento judicial, demostró, mediante la incorporación de sucesivos comprobantes de depósito bancario, que la relación contractual arrendaticia que le vincula con el hoy demandante, tiene una data que se remonta al día 15 de enero de 2.004, lo cual no fue desvirtuado por la parte actora, a lo que es de añadir que la causa de tales pagos era para satisfacer el precio del canon de arrendamiento que en forma mensual y consecutiva devengaba el mismo inmueble cuya restitución se ha solicitado judicialmente. Con respecto a los depósitos bancarios, nuestro Máximo Tribunal, los ha equiparado a las tarjas previstas en el Código Civil; y así lo estableció la Sala de Casación Civil, en la sentencia No. 0877 de fecha veinte (20) de diciembre de dos mil cinco (2.005), citada por el a- quo, la cual arrojó el siguiente criterio: “…Ahora bien, el Dr. Valmore Acevedo Amaya, en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente: “se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido”. (Valmore Acevedo Amaya, Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955). Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas. En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente:“…Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales…”. Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio. En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc. Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros. Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta. (Resaltado de esta Alzada) En el caso sub iudice, en los depósitos bancarios figura como depositante el accionado, quien acompañó como medio de prueba dichos depósitos o planillas de depósitos con el propósito de probar el pago y así oponerse a la ejecución de hipoteca incoada. No obstante, el accionante- quien formula la presente denuncia- estima que estos depósitos deben ser ratificados mediante la prueba de testigos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye un documento emanado de un tercero. Este planteamiento, no lo comparte la Sala, por cuanto como se señaló anteriormente, los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma. (Resaltado de esta Alzada) Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, facultad que realiza la Sala en virtud de la naturaleza de la presente denuncia, se aprecia que el accionado figura como depositante en dichos depósitos bancarios y considerando que en esta operación bancaria media también la figura del mandato, y la de prestación de un servicio, donde el banco actúa como mandatario e intermediador del titular de la cuenta con terceros, no podría considerarse en este caso los depósitos bancarios como un documento emanado de un tercero. (Resaltado de esta Alzada) En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco. Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero. Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental. Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente: “Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”. El Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, expone el significado de las tarjas de la siguiente manera: “…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohibe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…”. (Jesús Eduardo Cabrera Romero, Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pag 92). Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. Jesús Eduardo Cabrera, elaborado por la Dra. Maribel Lucrecia Toro Rojas, se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente: “…Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC,. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares”… …Omisis… …Es importante señalar que desde el momento en que la nota de consumo ha sido validada efectivamente por el cajero, es cuando queda evidenciado el uso de este documento-tarja, pues tal actividad indica que la misma se utiliza normalmente para cancelar los cargos realizados por el uso del servicio público contratado, así como demuestra que el organismo que presta el servicio tiene el documento-tarja, que debe contener la misma seña de cancelación. La nota de validación la podemos asimilar a las muescas o marcas que se les hacía en un mismo instante y con un solo movimiento a las formas primitivas de las tarjas, pues, el corresponder ambas notas de validación, se prueba la cancelación del servicio. (…) los documentos-tarjas son medios de prueba admisibles en juicio, forman parte del elenco de pruebas nominadas (comúnmente llamadas legales).Revista de Derecho Probatorio, Tomo 9, Paginas 355 -360). Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad. (Resaltado de esta Alzada) Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capacez de permitir la determinación de su autoria. . (Resaltado de esta Alzada) En la obra citada supra, contenida en la Revista de Derecho Probatorio N°V 9, la autora interpretando el valor probatorio de las notas de consumo de servicio eléctrico, vistas como tarjas igualmente, hace la siguiente afirmación: “…El caso de las notas de consumo (…) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios. “…el símbolo probatorio no indica un hecho, lo representa, y ante el signo, quien lo ve, por fuerza directa o indirecta de la ley, debe creer que un hecho en particular ha sucedido, el cual está representado (vuelto a presentar) por el símbolo…Del símbolo nace una presunción…No es puridad un medio de prueba, el no es un vehiculo de transporte de hechos al proceso, él aparece grabado o estampado en un bien y es transportado a la causa junto con ese bien, por los medios capaces de hacer el traslado; pero, cuando ingresa al expediente, como una abstracción hace presumir iuris tantum un cúmulo de situaciones que se comprendían en él sin que exista una razón lógica o natural fuera del mandato legal, entre el signo y todo lo que representa…Pero, los símbolos probatorios, al revés de los hechos que hacen presumir, no está dirigidos al Juez para que fije un hecho desconocido, sino que tiene como destinatarios al público, ya que ellos producen como otro efecto jurídico, al ser garantía, información o identificación de alto nivel masivo. Esta característica hace que los símbolos de por sí sean autenticantes…” (Cabrera Romero.Oc.II.122.) . “En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificadoras al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas. Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio. (Resaltado de esta Alzada) Si bien es cierto que las planillas de depósito no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y, por ende, ser un medio de prueba consagrado en forma particular en la ley, respecto del cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil, lo cierto es que ello no fue alegado por el formalizante ni forma parte de esta denuncia, y en todo caso, el error cometido por el juez de alzada respecto de la calificación jurídica de la prueba y su eficacia no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber aplicado el juez el artículo 1.383 del Código Civil, en lugar de los artículos 1.363 y 1.364 del mismo Código, la conclusión sería la misma: se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido…” Esta Sentenciadora acoge plenamente el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, invocado por el Juzgado de la causa, en cuanto a equiparar los depósitos bancarios a las tarjas previstas en el artículo 1.383 del Código Civil, toda vez, que efectivamente, en términos generales, los comprobantes de depósito bancarios demuestran pagos efectuados por el depositante en la cuenta del mandante (cuentacorrentista o cuentaahorrista), y que son certificados por el mandatario (entidad bancaria). No obstante ello, no comparte esta Alzada la valoración que la Juez de la recurrida le dio a los comprobantes de los depósitos efectuados por la demandada, ciudadana ISABEL DE MEDINA, en el Banco Mercantil, anteriormente descritos. En efecto, aprecia quien aquí decide, que los referidos depósitos, fueron efectuados por la demandada en este proceso ciudadana ISABEL DE MEDINA, en una cuenta en el Banco Mercantil, a nombre de la ciudadana MERCEDES NAVARRO, distinguida con el No. 01050654910654001626. Dicha ciudadana MERCEDES NAVARRO, no es parte en este proceso de cumplimiento de contrato de arrendamiento. En efecto, el arrendador es el ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS, a quien no le pueden ser opuestos dichos depósitos efectuados en la cuenta de un tercero, a los efectos de demostrar una relación arrendaticia anterior a la que quedó demostrada con el contrato de arrendamiento autenticado, al cual ya se le atribuyó pleno valor probatorio. Es de destacar además, que no consta en ninguna de las pruebas aportadas al proceso por la parte demandada, que la ciudadana MERCEDES NAVARRO sea parte en este proceso, u ostente alguna condición jurídica válida que lleve a esta Sentenciadora a la convicción que dichos depósitos hubieran sido realizados para pagar al arrendador ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS, los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado cuya entrega se pretende; tampoco consta sí entre el arrendador y la ciudadana MERCEDES NAVARRO, exista relación alguna de representación o de mandato, que permita establecer de manera suficiente, que con esos depósitos en este caso concreto, efectuados por la arrendataria en la cuenta de una persona distinta al arrendador, se entienden cancelados cánones de arrendamiento con los montos a que dichos depósitos se refieren. En vista de lo anterior este Tribunal no les atribuye valor probatorio y los desecha de este proceso. Así se decide. 4) Dos (02) copias al carbón de recibos de consignación realizados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cuenta de ahorro Nº 0030012870001037592 del BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA a nombre del ciudadano MANUEL NAVARRO discriminados de la siguiente manera: 01) Depósito Nº 1288782, por un monto de Bs. 600,00, de fecha 14 de diciembre de 2009; 02) Depósito Nº 1261250, por un monto de Bs. 300,00, de fecha 11 de diciembre de 2010. Este Juzgado Superior, atribuye valor probatorio a los referidos comprobantes de depósitos bancarios efectuados en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, a nombre del Arrendador Manuel Navarro Aragonés, realizados en las fechas y por los montos señalados. Así se establece. 5.- Originales de facturas de pago por trabajos de plomería y compra de materiales, a los efectos de demostrar el pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre y noviembre del año 2005; observa este Tribunal que por cuanto dichos medios probatorios emanan de un tercero que no es parte en el presente juicio y al no haber sido ratificadas mediante la prueba testimonial ante el Juzgado de la causa tal y como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desechan las citadas facturas. Así se declara. 6.- Originales de (02) recibos por concepto de alquileres de fecha ocho (8) de agosto de dos mil ocho (2.008) y ocho (8) de agosto de dos mil nueve (2.009), por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), supuestamente emanados de la ciudadana MERCEDES HERNÁNDEZ a nombre de la ciudadana ISABEL DE MEDINA. Este Tribunal conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento, no les atribuye valor probatorio y los desecha del proceso, toda vez que se trata de documento privados que no le pueden ser oponible a la demandante porque no aparecen como emanados de ella, sino que aparecen como emanados de un tercero y no fueron ratificados en el proceso mediante la prueba testimonial. Así se decide. 7.- Dos (2) Recibos originales a nombre de la ciudadana ISABEL DE MEDINA por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), cada uno, ambos de fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil nueve (2009), correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2009, supuestamente emanados del demandante ciudadano MANUEL NAVARRO. Este Tribunal visto que dichos medios probatorios no fueron impugnados por la parte a quien le fueron opuestos, en la oportunidad legal correspondiente, los tiene por reconocidos a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; les atribuye el valor probatorio que la ley le concede a los documentos privados reconocidos, conforme lo pauta el artículo 1.363 del Código Civil, y los considera demostrativos de que la ciudadana ISABEL MEDINA pagó al Arrendador, en fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil nueve (2009), la SUMA DE SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento. Así se declara. Ahora bien, observa este Tribunal, como se dijo en la parte narrativa de esta decisión, que en escrito de alegatos presentado ante esta Alzada, el demandante, ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS, asistido de abogado, entre otras afirmaciones, señaló textualmente, lo siguiente: “…Pero existe un detalle a mi manera de ver, importantísimo que el sentenciador no tomó en cuenta, aún cuando formó partes (sic) del examen exhaustivo que realizó y que fue una de las aseveraciones de la parte demandada y fue: Primero: Si bien, es cierto que la parte demandada ocupó el inmueble en calidad de arrendataria desde el quince (15) de enero de 2004 el contrato escrito nunca fue firmado por mí, como se desprende de contrato que corre inserto en autos el cual fue suscrito por el ciudadano Luis Alfonso Medina, titular de la cédula de identidad No. V-4.254.290 y por Isabel Maldonado de Medina, titular de la cédula de identidad No. V-4.820.481…” (Vuelto del folio ciento ochenta y seis (186) del Cuaderno Principal del expediente) “…a partir del primero (1) de febrero de 2005 la relación arrendaticia se fundamentó en un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, hasta que en fecha veintidós (22) de julio de 2008, se decide celebrar un nuevo contrato, pero esta vez de naturaleza distinta, es decir, un contrato a tiempo determinado, el cual fue suscrito por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital. Es decir que de los dos supuestos indicados se concluye que el contrato antes de su celebración el veintidós (22) de julio de 2008, era un contrato verbal a tiempo indeterminado…” (Vuelto de los folios ciento ochenta y seis (186) y ciento ochenta y siete (187) del Cuaderno Principal del expediente) A criterio de quien aquí decide, de los textos parcialmente transcritos se desprende sin lugar a dudas que el demandante confesó espontáneamente ante esta Alzada, que sí bien era cierto, que la demandada ocupaba el inmueble arrendado en su condición de inquilina, desde el quince (15) de enero de dos mil cuatro (2004), por efecto de un contrato verbal a tiempo indeterminado, ya que no había suscrito ningún contrato escrito; posteriormente, el veintidós (22) de julio de dos mil ocho (2008) habían decidido firmar ante la Notaría Pública señalada, un nuevo contrato de distinta naturaleza, por que era a tiempo determinado. El Tribunal le atribuye valor probatorio a la citada confesión del Arrendador, a tenor de lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil. Así se establece. Vale la pena destacar además, que la representación judicial de la parte demandada, promovió las siguientes pruebas: a) Original de carta de residencia emanada del Vocero del Comité de Tierra del Consejo Comunal “Pérez Bonalde”, de la Parroquia Sucre, ciudadano Rafael Ortega, de fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil nueve (2009), en la cual certifica que la ciudadana ISABEL MALDONADO DE MEDINA, vive desde hace seis (6) años en el Pasaje San Rafael entre Calle Perú y Avenida Simón Bolivar, desde hace seis (6) años. b) Testimoniales de los ciudadanos MARÍA CARDOZO RODRÍGUEZ, MERCEDES MEDINA Y ORLANDO LIENDO, los cuales rindieron declaración ante el Juzgado de la causa el día veintidós (22) de febrero de dos mil diez (2010), de la siguiente manera: La ciudadana MARÍA JOSÉ CARDOZO RODRÍGUEZ, declaró: Que su dirección actual era la avenida Bolívar, pasaje San Rafael Nº 6, que vivían en ese lugar desde el año 1984; que sí conocía a la ciudadana ISABEL MALDONADO DE MEDINA desde el año 2004; que la ciudadana ISABEL MALDONADO DE MEDINA habitaba en la urbanización Nueva Caracas, calle el Perú, Pasaje Santa Rafael, casa Nº 5, parroquia Sucre del Municipio Libertador la cual quedaba frente de su casa desde enero del año 2004; que sí era cierto que la ciudadana ISABEL MALDONADO vivía cerca de ella y era su vecina desde el año dos mil cuatro (2004); Que si vivía en la Parroquia Sucre del Municipio Libertador. Al ser repreguntada respondió: Que la ciudadana ISABEL MALDONADO era una vecina que había demostrado con su comportamiento ser buena vecina lo cual no quería decir que fuese su amiga. La ciudadana MERCEDES MEDINA PALOMINA, declaró: Que vivía en la Calle Perú, Pasaje San Rafael, casa Nº 11, Pérez Bonalde; que tenía diez años viviendo en ese lugar; que la ciudadana ISABEL MALDONADO DE MEDINA era una vecina que vivía ahí y la conocía de vista; que si era cierto que la ciudadana ISABEL MALDONADO DE MEDINA y su familia habitaba en la urbanización Nueva Caracas, calle el Perú, Pasaje Santa Rafael, casa Nº 5, parroquia Sucre del Municipio Libertador desde el año 2004; que si era cierto que la ciudadana ISABEL MALDONADO era su vecina desde el año 2004; Que si vivía en la Parroquia Sucre del Municipio Libertador. Por otra parte el ciudadano ORLANDO JOSE LIENDO declaró lo siguiente: Que vivía en el Pasaje San Rafael Nº 19-17 entre avenida Bolívar y Perú, Parroquia Sucre; Que vivía en ese lugar desde el año 1992; que conocía a la señora ISABEL MALDONADO DE MEDINA y a su familia desde hace seis (6), siete (7) años desde el 2003 y 2004; que si era cierto que la ciudadana ISABEL MALDONADO DE MEDINA vivían en la urbanización Nueva Caracas, calle el Perú, pasaje San Rafael, casa Nº 5; Parroquia Sucre del Municipio Libertador desde enero del año 2004, y la causa tenía nomenclatura nueva y le correspondía el Nº 19-17; que si era cierto que la ciudadana ISABEL MALDONADO DE MEDINA era su vecina desde enero 2004. En referencia a la prueba de testigos el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre si y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación” Este Tribunal, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, observa que los testigos fueron debidamente juramentados y manifestaron no tener impedimento alguno para declarar. Por otra parte, se aprecia que los testigos quedaron contestes al afirmar que la ciudadana ISABEL MALDONADO DE MEDINA vivía en el inmueble arrendado desde el año 2004, lo cual coincide plenamente con la carta de residencia expedida por el Consejo Comunal de la Parroquia Sucre; y con la confesión efectuada por el arrendador ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS, asistido por la abogada MILAGROS MAITA, en su escrito de alegatos presentado ante esta Alzada, en el sentido que la relación arrendaticia había comenzado el quince de enero de dos mil cuatro (2.004), razón por la cual este Tribunal, aprecia en todo su valor probatorio, la prueba testimonial instruida en el proceso y la carta de residencia antes aludida. Así se declara. Luego del análisis de todas las pruebas traídas al proceso, ha quedado plenamente demostrado en este proceso que entre el demandante ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS y demandada la ciudadana ISABEL JOSEFINA MALDONADO DE MEDINA, existe una relación arrendaticia contenida en el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado el veintidós (22) de julio de dos mil ocho (2.008), sobre el inmueble identificado en autos el cual finalizó según la cláusula cuarta del mismo, el día primero (1º) de febrero de dos mil nueve (2.009); pero que dicha relación arrendaticia comenzó el quince (15) de enero de dos mil cuatro (2.004). Ahora bien, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente: “…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación… En el presente caso se observa, como quedó establecido, que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de acuerdo con su cláusula cuarta venció el día primero (1º) de febrero de dos mil nueve (2.009), en razón de lo cual, a partir de esa fecha debió comenzarse a contar la prórroga legal a favor del arrendatario, por mandato expreso del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito. Ahora bien, dicho artículo otorga el beneficio de la prórroga al arrendatario, en función de la duración de la relación arrendaticia; y en ese sentido, se aprecia que en este caso quedó demostrado que la relación arrendaticia se inició el quince (15) de enero de dos mil cuatro (2.004), vale decir, que ésta excede los seis (6) años, en virtud de lo cual, a criterio de esta Juzgadora, corresponde aplicarle la prórroga contenida en el literal c) del mencionado artículo 38, esta es de dos (2) años a partir del vencimiento del contrato, el primero (1º) de febrero de dos mil nueve (2009) la cual finaliza el primero (1º) de febrero de dos mil once (2.011). Así se establece. De los razonamientos que anteceden se desprende que en este caso concreto, aún no se ha vencido la prórroga legal, por lo cual resulta improcedente la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal que da inicio a estas actuaciones. Así se declara. En vista de lo anterior, es forzoso concluir que la apelación interpuesta en fecha nueve (09) de marzo de dos mil diez (2010), por el abogado JESÚS RODRÍGUEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte actora ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS, en contra de la decisión pronunciada en fecha cuatro (04) de marzo de dos mil diez (2010), por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, debe ser declarada SIN LUGAR y en consecuencia, la decisión recurrida debe ser confirmada en todas sus partes. Así se establece. DISPOSITIVO Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE la impugnación del poder de la parte actora alegada por la parte demandada. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la impugnación de la cuantía alegada por la parte demandada. TERCERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha nueve (9) de marzo de dos mil diez (2010), por el abogado JESÚS RODRÍGUEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte actora ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONES, en contra de la decisión de fecha cuatro (4) de marzo de dos mil diez (2010), dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. CUARTO: Queda confirmado en fallo apelado en todas sus partes por las motivaciones expuestas en esta decisión. QUINTO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONÉS contra la ciudadana ISABEL JOSEFINA MALDONADO DE MEDINA. SEXTO: Se condena a la parte actora al pago de las costas del proceso por haber resultado totalmente vencida conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. SÉPTIMO: Se condena a la parte actora al pago de las costas del recurso por cuanto la sentencia recurrida fue confirmada en todas sus partes, a tenor de lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. OCTAVO: Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Juzgado y remítase el expediente al Tribunal de origen en la oportunidad legal correspondiente. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco (5) días del mes de noviembre del año dos mil diez (2010). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.- LA JUEZ DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM. LA SECRETARIA MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ En esta misma fecha, a las nueve horas de la mañana (9:00 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia. LA SECRETARIA