TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, dos (2) de noviembre de dos mil diez.
200º y 151º

ASUNTO N°: AP31-V-2009-004296
PARTE ACTORA: PROYECTOS MERCATUS, C.A.
APODERADOS JUDICIALES: ANIBAL LAIRET, LUISA MARLINI PESTANA RODRÍGUEZ y ERIKA LAIRET NORIA.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES S.G.S. 819, C.A.
APODERADOS JUDICIALES: ANTONIO BRANDO, ROBERTO E. LATOZEFSKY P., MANUEL F. GONCALVES S., MARIO BRANDO, DOMINGO MEDINA, PEDRO NIETO y LEONARDO ALCOSER.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por el abogado Aníbal José Lairet Vidal, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 19.882, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil PROYECTOS MERCATUS, C.A., constituida mediante documento inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 2 de diciembre de 1982, bajo el Nº 65, Tomo 149-A Sgdo., en carácter de arrendadora, contra la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S. 819, C.A., constituida por documento inscrito ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 12 de mayo de 2008, bajo el Nº 46, Tomo 9-A, en carácter de arrendataria del local comercial identificado 43-L-02, ubicado en el Centro Comercial Ciudad Tamanaco, avenida La Estancia, Municipio Chacao del Estado Miranda, fundamentado en lo siguiente:
Que el contrato de arrendamiento se pactó por el tiempo fijo e improrrogable de un (1) año contado a partir del 15 de mayo de 2008 hasta el 14 de mayo de 2009, todo de conformidad con las previsiones de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento; y que agotado el término contractual estipulado, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se produjo la prórroga legal por el lapso de seis (6) meses, contados a partir de 15 de mayo de 2009 hasta el 14 de noviembre de 2009, por tratarse de una relación arrendaticia con duración de un (1) año fijo e improrrogable. Que la prórroga legal terminó el 14 de noviembre de 2009, pero la arrendataria no ha dado cumplimiento a su obligación legal de entregar desocupado el inmueble, a pesar de que desde entonces se le ha exigido amistosa y extrajudicialmente su cumplimiento.
Que incluso su representada notificó judicialmente a INVERSIONES S.G.S. 819, C.A. la terminación de la prórroga legal, conforme a las actuaciones evacuadas por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el 26 de noviembre de 2009, la cual anexa. Por lo que en nombre de su representada intenta la demanda de cumplimiento de contrato contra la referida sociedad mercantil, conforme a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1167 del Código Civil, para que convenga o sea condenada por el Tribunal entregar el inmueble arrendado y al pago de las costas procesales.
En la oportunidad legalmente prevista para que la parte demandada ejerciera el derecho a la defensa, comparecieron los abogados Mario Brando y Domingo Medina, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 119.059 y 128.661 y presentaron escrito mediante el cual promovieron cuestiones previas, contestaron al fondo de la demanda y reconvinieron a la parte actora.
Ahora bien, de conformidad a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde al Tribunal decidir en esta oportunidad la cuestión previa promovida por la parte demandada. Al respecto, sus apoderados judiciales promovieron la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que sólo se permite admitir la demanda por determinadas razones que no son las alegadas.
Señalaron que una vez finalizada la prórroga legal, el 14 de noviembre de 2009, su representada continuó ocupando el inmueble y la arrendadora aceptándolo, recibiendo el canon de arrendamiento correspondiente al período correspondiente al 15 de noviembre al 14 de diciembre de 2009, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado.
Relacionaron los pagos efectuados desde que se inició el contrato de arrendamiento, los del lapso de la prórroga legal y el adicional indicado por ellos, bajo el que fundamentan la indeterminación del contrato, depositada en el Banco Mercantil, indicando que el comprobante fue consignado marcado “A-18”.
Continuaron señalando que a partir de la mensualidad correspondiente del 15 de diciembre de 2009 al 14 de enero de 2010, procedió la demandada a consignar los pagos en el expediente de consignaciones arrendaticias Nº 2009-2258, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyos pagos ha retirado periódicamente la arrendadora, de la forma relacionada en su escrito.
Afirmaron que la aceptación y retiro de esos pagos por parte de la arrendadora, aunado al hecho de que se le permitió a su representada permanecer pacíficamente en la posesión del inmueble, configuran el supuesto de renovación del arrendamiento, contemplado en el artículo 1600 del Código Civil, lo que ocasiona que el arrendamiento se considere renovado a tiempo indeterminado.
Que entonces, al ser un contrato a tiempo indeterminado, la acción intentada por la demandante no es admisible, dado que no se cumplen los extremos del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al contradecir la cuestión previa promovida, los apoderados judiciales de la parte actora insistieron en que se trataba de un contrato a tiempo determinado y que al finalizar la prórroga legal, su representada le ratificó a la demandada la terminación de la misma y le hizo saber que se abstuviera de hacer depósitos en la cuenta corriente N° 0105-001489-1114136646 del Banco Mercantil, tal como se expresa en las actuaciones evacuadas por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el 26 de noviembre de 2009.
Que además debemos entender que finalizado el contrato y la prórroga legal, la orden de pagar cánones de arrendamiento en la referida cuenta ya no tenía efecto alguno, lo contrario sería obligar a su representada a cerrar sus cuentas, en las que maneja asuntos particulares.
Que su representada presentó el libelo de demanda el 3 de diciembre de 2009, ratificando con ello su intención de exigir de la demandada el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble, producto de la terminación de la relación contractual como de la prórroga legal respectiva. Que no cabe dudas de que su representada jamás tuvo la intención de aceptar la permanencia de la demandada en el inmueble y que ahora ésta pretenda, por un depósito realizado a alguna cuenta, considerar que se produjo la tácita reconducción, conforme al artículo 1600 del Código Civil.
Que por otro lado, la circunstancia de que su representada haya procedido a retirar las cantidades de dinero depositadas a su favor por la parte demandada ante el Juzgado Veinticinco de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no puede considerarse en forma alguna, aceptación para que continuara ocupando el inmueble ya que el retiro de las cantidades se hizo conforme a lo previsto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que dicha norma permite disponer de dichas cantidades de dinero cuando estuviera en curso una acción judicial, y que prueba de ello lo constituye el libelo presentado el 3 de diciembre de 2009, y que no fue sino hasta el mes de abril de 2010, que se retiraron del expediente N° 2009-2258, las cantidades depositadas a favor de su representada y que ello no implica el desistimiento de la acción. Señalaron que la cuestión previa opuesta debe ser desestimada.
De acuerdo a los alegatos bajo los cuales fue promovida la cuestión previa, sería necesario que este Juzgado estableciera en primer lugar cuál es la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, en cuanto a su duración, pues la parte actora asevera que es a tiempo determinado, mientras que la accionada sostiene que se produjo la tácita reconducción. Sin embargo, considera este órgano jurisdiccional que de resultar procedente el alegato de la parte demandada, promovente de la cuestión previa, ello no constituye causal de inadmisión de la demanda, pues ésta es una limitación taxativamente prevista en el ordenamiento jurídico, que no puede aplicar el Juez por analogía por ser normas de carácter sancionatorio.
Es decir, que la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta debe constar de un texto legal, del cual deben emanar igualmente las causales de admisión de determinadas demandas. Y con relación a la materia que nos ocupa, no existe tal prohibición, pues de resultar cierta la afirmación de indeterminación del contrato de arrendamiento, acarrearía la improcedencia de la demanda, más no su inadmisión.
A mayor abundamiento, este Juzgado observa que para resolver el planteamiento expuesto por la promovente de la cuestión previa, es necesario adentrarse al mérito de la controversia y ello queda corroborado de la actuación de la propia parte demandada cuando al contestar al fondo de demanda y fundamentar su improcedencia, expone los mismos argumentos en los que fundamentó la promoción de cuestión previa. Por tales razones, los mismos serán analizados al resolver el mérito de la controversia.
En consecuencia, este Juzgado declara SIN LUGAR, la cuestión previa promovida por la parte demandada. Así se decide.
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA.-
La parte actora fundamentó la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, en que la parte demandada no ha dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble arrendado, a pesar de haber vencido el contrato y su prórroga el día 14 de noviembre de 2009.
Por su parte, los apoderados judiciales de la parte demandada señalaron que negaban, rechazaban y contradecían en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados como en el derecho, la demanda intentada contra su representada y negaron que ésta deba desocupar el inmueble, en vista de que entre las partes hay un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado que sigue vigente, puesto que su representada nunca ha incumplido ninguna de las obligaciones contractuales y ha pagado puntualmente los cánones de arrendamiento en la fecha solicitada por la arrendataria para su propia conveniencia.
Afirmaron que hasta la fecha, la demandante le ha recibido a su representada además del pago del canon de arrendamiento por el lapso de duración del contrato y el de la prórroga, uno más correspondiente al mes del 15 de noviembre al 14 de diciembre de 2009, con lo cual se indeterminó el contrato en cuanto al tiempo, repitiendo los argumentos expuestos al promover la cuestión previa, lo que a su decir trae como consecuencia que la acción propuesta sea improcedente, solicitando que así sea declarado.
Para decidir al respecto, este Juzgado observa que ha quedado como un hecho admitido que las partes celebraron el contrato de arrendamiento instrumentado en el documento que fue consignado a los autos en original, autenticado ante Notario Público el 29 de mayo de 2008, celebrado entre PROYECTOS MERCATUS, C.A., representada por la ciudadana María Carlota Rodríguez, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.767.350, como arrendadora; e INVERSIONES S.G.S.819, C.A., representada por su Directora, ciudadana JEANNETT SÁNCHEZ SÁNCHEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº 12.881.734, como arrendataria, sobre el local comercial antes identificado. En la cláusula tercera las partes convinieron que su duración sería de un (1) año, contado a partir del 15 de mayo de 2008 hasta el 14 de mayo de 2009, evidenciándose así que el contrato fue celebrado por tiempo determinado y que a su vencimiento, comenzó a correr el lapso de la prórroga legal, hasta el 14 de noviembre de 2009.
Ya estando en curso el lapso de la prórroga legal, fue realizada la notificación alegada en el libelo, según se desprende del original del Expediente de Notificación Judicial formado ante el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el cual consta Acta levantada el 26 de noviembre de 2009, en la que se dejó constancia que una vez constituido el Tribunal en el local arrendado, impuso de su misión al ciudadano Angis Zaak Noriega Rodríguez, titular de la Cédula de Identidad Nº 20.411.874, a quien le entregó además copia del escrito de solicitud y del auto de admisión. Ahora bien, en el escrito que dio inicio a dicho expediente, el apoderado judicial de la solicitante, parte actora en este juicio, solicitó que se trasladase el Tribunal para imponer a la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A. el contenido de una comunicación transcrita en la solicitud, indicándole que el lapso de prórroga legal que le correspondía era de seis (6) meses, toda vez que la relación contractual derivada del contrato de arrendamiento suscrito el 29 de mayo de 2008 finalizó el 14 de mayo de 2009, de conformidad a lo previsto en la cláusula tercera, y a su vez que se abstuvieran de realizar depósitos en la cuenta corriente Nº 0105-001489-1114136646 del Banco Mercantil.
Ahora bien, las razones por las cuales la parte demandada afirma que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado están basadas en que hasta la fecha, la demandante le ha recibido a la demandada los pagos correspondientes a la mensualidad del 15 de noviembre al 15 de diciembre de 2009, en la cuenta del Banco Mercantil; y el retiro de las consignaciones realizadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente N° 2009-2258.
Para analizar el primer pago indicado, es necesario remitirse a los demás medios probatorios promovidos por ambas partes, los cuales son analizados por el principio de la comunidad de la prueba. De la notificación judicial realizada a la demandada por petición de la parte actora, se observa que la forma de pago del canon de arrendamiento era a través de depósito bancario en la cuenta corriente N° 0105-001489-1114136646, del Banco Mercantil. Ahora bien, en esa misma cuenta fue realizado el depósito aludido en la contestación por la parte demandada, el día 16 de noviembre de 2009, por la cantidad de (Bs. 12.000,00), tal como se desprende del comprobante original [copia cliente o depositente] consignado a los autos por la parte demandada, y al cual este Juzgado da pleno valor probatorio toda vez que lo adminicula a la notificación judicial referida, identificado con el N° 000000636040717, a nombre de la ciudadana MARÍA CARLOTA RODRÍGUEZ, y realizado por la ciudadana JEANNET SÁNCHEZ, Directora de la arrendataria.
Aún cuando el titular de la referida cuenta no es la arrendadora, de la notificación efectuada a la arrendataria, se evidencia que los pagos realizados en la misma sí aprovechaban a la arrendadora, más aún tomando en consideración que la persona natural que la representó al suscribir el contrato de arrendamiento, es aparentemente la misma titular de la cuenta bancaria en la cual, de común acuerdo entre las partes, se realizaba el pago del canon de arrendamiento.
Ahora bien, la arrendadora había advertido a la arrendataria que no le realizara más depósitos en la cuenta referida, luego del vencimiento de la prórroga legal, el 14 de mayo de 2009. En principio, ese sólo depósito realizado por la arrendataria, no es suficiente para demostrar que el contrato se indeterminó, pues la parte demandada tendría que haber demostrado igualmente que su arrendadora se benefició del dinero depositado, disponiendo del mismo, ya que de conformidad a lo convenido contractualmente y ratificado con la notificación que le fue realizada, la obligación de la arrendataria era restituir el inmueble arrendado, más no seguir depositando los cánones de arrendamiento cuando ya estaba en conocimiento de que el contrato de arrendamiento había vencido, así como su prórroga legal.
Sin embargo, con relación a las consignaciones que del canon de arrendamiento realizó la arrendataria ante el Juzgado competente para recibirlas en esta Circunscripción Judicial, la parte actora admitió que se aprovechó de las mismas al retirarlas, a través de su representante legal. Toda vez que dicha admisión fue realizada al contradecir la cuestión previa promovida, este Juzgado considera necesario analizar las pruebas contenidas en el expediente N° 2009-2258, promovidas tempestivamente por la parte demandada.
Así se evidencia que dicho expediente fue formado a instancias de INVERSIONES S.G.S.819, C.A., señalando como beneficiaria a PROYECTOS MERCATUS, C.A., y como su representante legal a la ciudadana MARÍA CARLOTA RODRÍGUEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 4.767.350, el día 17 de diciembre de 2009, con la consignación del depósito realizado en la cuenta corriente que el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio posee en el Banco Industrial de Venezuela, el 16-12-2009, contentivo del canon de arrendamiento correspondiente a la mensualidad comprendida desde 15 de diciembre de 2009 al 14 de enero de 2010.
El (24) de marzo de 2010, la referida ciudadana MARÍA CARLOTA RODRÍGUEZ, actuando como Director Gerente de PROYECTOS MERCATUS, C.A. presentó escrito ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, solicitando que se le hiciera entrega de las cantidades de dinero depositadas en el expediente, de conformidad a lo previsto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y el 21 de abril de 2010, el referido Juzgado ordenó entregar la cantidad de dinero depositada por concepto de cánones de arrendamiento comprendidos desde el 15-12-2009 hasta el 15-03-2010, mediante cheque a nombre de PROYECTOS MERCATUS, C.A. Igualmente consta en el mismo expediente que la ciudadana MARÍA C. RODRÍGUEZ, ya identificada, declaró recibir el cheque librado. Posteriormente, previa solicitud de la misma ciudadana, se le acordó la entrega del dinero depositado por los cánones de arrendamiento comprendidos desde el 15-4-2010 al 15-6-2010, y hay constancia en autos de su retiro por la solicitante, en representación de la beneficiaria o arrendadora.
Ahora bien, para la fecha en que la arrendadora, a través de su representante legal, procedió a retirar el dinero depositado por concepto de cánones de arrendamiento, ya estaba en curso la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal. Interpreta este Tribunal que es precisamente por ello, que la arrendadora fundamentó su retiro en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la seguridad de que estaba facultada para hacerlo sin que le fuese aplicada la sanción prevista en dicha norma.
Para determinar si el contrato de arrendamiento que vincula a las partes se indeterminó, resulta necesario tener a la vista las normas comunes y especiales que rigen al respecto. Así tenemos que los artículos 1.592, 1.600 y 1.601 del Código Civil disponen lo siguiente:
“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias.
2.° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
“Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Artículo 1.601.- Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”
Por otro lado, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone en sus artículos 51 y 52 lo siguiente:
“Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
“Artículo 52: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviese fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.” Subrayados y resaltados del Tribunal.
De las normas citadas, este Juzgado interpreta que el legislador parte del supuesto de que la cantidad de dinero depositada por el arrendatario sea por concepto de pago de cánones de arrendamiento, en cumplimiento de la obligación prevista en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en ese mismo concepto serían retirados por el arrendador, tal como lo faculta el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a menos que un órgano jurisdiccional decida otra cosa o las partes de común acuerdo lo imputasen a otro concepto.
En este caso concreto, tal como se estableció anteriormente y en lo cual ambas partes convinieron, ya había terminado el lapso fijo del contrato de arrendamiento que les vinculaba, así como el lapso de la prórroga legal. Entonces, si la arrendataria ya no tenía obligación de pagar el canon de arrendamiento, tampoco su arrendadora tenía el derecho de exigirlo como contraprestación, so pena de aplicación de las consecuencias legales invocadas actualmente por la demandada.
Así las cosas, si bien la parte demandada no estaba obligada a pagar cánones de arrendamiento a partir del vencimiento de la prórroga legal, tampoco estaba impedida de seguir depositando el importe del mismo, primero en la cuenta convenida por ambas partes y posteriormente ante el Juzgado competente para recibir las consignaciones arrendaticias, tal como procedió. Pero, por lo que respecta a la arrendadora, el retiro del dinero depositado no puede imputarse a un concepto diferente al de cánones de arrendamiento, que sólo son exigibles mientras subsista el contrato, tal como puede entenderse de las normas antes citadas.
Aún cuando en el presente caso, la demanda no fue fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, la parte actora debía estar en pleno conocimiento de que cualquier acción dirigida a disponer del dinero consignado, se entendería como su expresa voluntad de continuar con la relación arrendaticia que le vinculaba a la arrendataria, pues ya ese dinero no podía ser retirado por ella en concepto de cánones de arrendamiento, sin atenerse a las consecuencias jurídicas que su proceder le acarrease. Distinto sería si el retiro de ese dinero fuese ordenado por un órgano jurisdiccional, por concepto de indemnización de daños y perjuicios económicos causados a la arrendadora por parte de la arrendataria al seguir en la posesión del inmueble arrendado luego de la terminación de la prórroga legal, es decir, una contraprestación por la ocupación del inmueble, pero esta vez ordenado por un Tribunal.
En consecuencia, considera este Juzgado que a partir del momento en que la arrendadora retiró el dinero consignado por concepto de cánones de arrendamiento, convalidó dicho pago que no puede ser imputable a otro concepto y por ende permitió la continuación del contrato de arrendamiento, pero esta vez sin determinación de tiempo, aun cuando le había notificado a la arrendataria que no siguiera depositando por tal concepto.
En base a las consideraciones que anteceden, este Juzgado declara la improcedencia de la demanda interpuesta. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN:
Al fundamentar la reconvención, los apoderados judiciales de la parte demandada señalaron que su representada ha venido ocupando en calidad de arrendataria, el inmueble constituido por el local comercial 43-L-02, del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, desde el año 2008, tal y como consta del contrato de arrendamiento suscrito el 29 de mayo de 2008, consignado a los autos, por lo cual ha venido pagando un canon de arrendamiento de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00).
Pero que los cánones que le han sido cobrados a la demandada son superiores a los fijados por la Dirección de Inquilinato, de conformidad con lo establecido en los artículos 29 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dando derecho a la arrendataria a reclamar el reintegro, de conformidad a lo previsto en los artículos 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que el 4 de febrero de 2010 el ciudadano Manuel Goncalves, en carácter de administrador de la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S. 819, C.A., solicitó ante el Ministerio de Desarrollo Urbano, Dirección General de Inquilinato la regulación de los cánones de arrendamiento del local 43-L-02, la regulación de los cánones de arrendamiento del local arrendado y el 21 de mayo de 2010 dicho organismo procedió a fijar el canon de arrendamiento mensual del inmueble, en la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS, mediante Resolución Nº 14.174, en el expediente Nº 69.946, del cual consignan copia certificada, así como el Cartel mediante el cual fue notificada la Resolución.
Que encontrándose el canon de arrendamiento regulado en el referido monto, y por cuanto en los últimos dos (2) años se ha venido pagando la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), su representada tiene el derecho a que le sea repetida la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 4.461,15) mensuales, que multiplicados por los veinticinco meses pagados, alcanza la suma de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 111.528,25).
Que por lo expuesto proceden a demandar a la parte actora por la referida cantidad, equivalente a los sobrealquileres cobrados desde el mes de mayo de 2008 hasta el mes de junio 2010. Fundamentaron su reclamación en los artículos 58 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Igualmente, afirmaron que el 4 de abril de 2008, su representada firmó un contrato privado de reserva de arrendamiento sobre el local comercial identificado, en el cual se establecía que debía pagarse la suma de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), los cuales serían devueltos al momento que decidiera definitivamente ser la arrendataria del inmueble, tal como consta en el contrato que consignan marcado “E”.
Que es el caso que su representada ya lleva dos (2) años como arrendataria del inmueble, y la suma de dinero pagada en calidad de reserva aun no le ha sido devuelta, a pesar de las numerosas solicitudes realizadas con tal fin, razón por la cual demandan a PROYECTOS MERCATUS, C.A., por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE RESERVA, para que devuelva a su representada la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS (Bs. 7.500,00). Fundamentaron su pretensión en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil.
Finalmente indicaron que por todo lo expuesto, demandan el reintegro de sobrealquileres y cumplimiento de contrato de reserva a “PROYECTOS MERCATUS, C.A.”, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal, en pagar las siguientes cantidades: PRIMERO: La cantidad de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 111.528,25), equivalentes a los sobrealquileres pagados desde el mes de mayo de 2008 hasta el mes de junio de 2010. SEGUNDO: La cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), por concepto de cumplimiento de contrato de reserva de arrendamiento. TERCERO: La suma que resulte de la indexación de los montos indicados en las cláusulas anteriores, calculadas desde la fecha de admisión de la demanda hasta el momento en que se haga efectivo el pago de la deuda demandada, a los fines de restablecer el equilibrio roto como consecuencia del fenómeno inflacionario por la disminución a pérdida del patrimonio debido a la falta de pago del deudor, para lo cual de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, solicitan al Tribunal que se ordenar la práctica de una experticia complementaria del fallo. CUARTO: En pagar las costas procesales.
Estimaron la reconvención en la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL VEINTIOCHO BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 119.028,25), equivalentes a MIL OCHOCIENTAS TREINTA Y UNA CON VEINTE UNIDADES TRIBUTARIAS (1.831,20 U.T.).
La reconvención fue admitida y al segundo día de despacho siguiente comparecieron los apoderados judiciales de PROYECTOS MERCATUS, C.A., abogados Anibal José Lairet Vidal y Erika Lairet Noria, y presentaron escrito de contestación, en el que señalaron que rechazan, niegan y contradicen en cada una de sus partes, la reconvención propuesta, en lo que se refiere al cobro de sobrealquileres, con fundamento en los siguientes argumentos:
Que la Resolución mediante la cual el demandado reconviente solicita el reintegro de sobrealquileres, se produjo el 21 de mayo de 2010 y fue notificada por carteles conforme a los artículos 72 y 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el 7 de junio de 2010, por tanto no está definitivamente firme, por cuanto no ha transcurrido el lapso establecido en el artículo 77 eiusdem.
Que por ello no cumple dicha Resolución con los extremos del artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no se encuentra definitivamente firme, constancia que efectivamente no fue traída a los autos por la demandada reconviniente, ya que entre el día siete (7) de junio de 2010, oportunidad en que se publicó el cartel de notificación por prensa a su representada, y el día veintiuno (21) de junio de 2010, correspondiente a la presentación por parte de la demandada del escrito de reconvención, no se habían agotado los sesenta (60) días para el ejercicio del Recurso Contencioso Administrativo Inquilinario, cuya finalidad sería la nulidad del acto administrativo que fija el canon de arrendamiento.
Alegaron adicionalmente que la reconvención no ha debido ser admitida por aplicación del artículo 60 del mencionado texto legal, puesto que la demandada reconviniente no trajo a los autos la providencia que declare definitivamente firme la Resolución número 00014174, que le corresponde dictar a la Dirección General Sectorial de Inquilinato. Que hasta tanto no se produzca dicha declaratoria por parte del órgano administrativo, no es posible el ejercicio de la acción de reintegro de sobrealquileres, la cual se encuentra prevista en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que tan cierto es lo explicado, que su representada aun se encuentra dentro del lapso para ejercer el Recurso Contencioso Administrativo Inquilinario, ante el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, y el cual ejercerán oportunamente para luego traer a los autos la constancia respectiva, por lo que mientras ese Recurso no sea ejercido y decidido, no es posible ejercer la acción de reintegro que extemporáneamente pretende hacer uso la demandada reconviniente. Solicitaron que la reconvención fuese declarada sin lugar.
Que a todo evento y sin que con ello convaliden lo expresado anteriormente, el reintegro solicitado tampoco procede, pues estaría aplicando en forma retroactiva un Acto Administrativo producido en fecha 21 de mayo de 2010, con respecto a cánones de arrendamiento que se han venido cobrando desde mayo de 2008, siendo que necesariamente se estaría violentando el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que por analogía invocan.
Que es evidente que dicha Resolución sólo puede ser aplicada una vez que sea notificada a las partes, y en ese caso su representada sólo pudo estarlo en fecha posterior al siete (7) de junio de 2010, por lo que de allí en adelante es que tendría la demandada la posibilidad de exigir que sólo se le cobre el canon establecido en la misma. Indicaron que era importante recordar que el contrato de arrendamiento venció el catorce (14) de mayo de 2009 y su respectiva prórroga legal, el 15 de noviembre del mismo año.
Que igualmente rechazan, niegan y contradicen la reconvención propuesta por lo que se refiere al cumplimiento del supuesto contrato de reserva, por cuanto no es cierto que el recaudo marcado “E” acompañado por la demandada reconviniente, que denomina contrato de reserva, hubiese sido suscrito por ella, toda vez que quien efectivamente suscribe dicho contrato es una persona natural, tal como se expresa en su encabezado. Que incluso más adelante, al ciudadano MANUEL GONCALVES SANCHEZ, se le denomina como opcionante, por lo que en definitiva éste suscribió dicho documento en forma personal y no como pretenden hacer ver los apoderados de la demandada reconviniente, en nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S. 819.
Que tampoco dicho documento fue suscrito por su representada, PROYECTOS MERCATUS C.A., por lo que no puede ser demandada por vía de reconvención.
Que dicho lo anterior, respetuosamente indican al Tribunal que la reconvención no debió ser admitida en este punto, puesto que el documento que constituye el objeto de la reconvención fue suscrito por un tercero a la presente causa, y por tanto no puede ser considerado como demandado reconviniente, pues el ciudadano MANUEL GONCALVES SANCHEZ, no es parte demandada en el presente proceso, así como tampoco es parte del supuesto contrato de reserva su representada, PROYECTOS MERCATUS C.A., por lo que nada tiene que reintegrar derivado del contrato en cuestión. Solicitaron que se declare sin lugar la reconvención.
Para decidir al respecto, el tribunal observa:
En relación al señalamiento de que la reconvención no ha debido ser admitida por cuanto la Resolución dictada por el órgano administrativo no está definitivamente firme, este Juzgado declara que dicho alegato es improcedente en Derecho, toda vez que lo discutido forma parte del contradictorio que debe presentar la parte actora reconvenida, pues en este tipo de procedimientos no le es dable al Tribunal suplir argumentos de las partes y entrar a analizar los instrumentos en los cuales las partes fundamenten su demanda o reconvención, so pena de incurrir en adelantamiento de opinión.
Ahora bien, estando facultado este Tribunal en esta fase del procedimiento, procede a analizar los recaudos probatorios pertinentes, para verificar si es procedente la excepción opuesta por la parte actora reconvenida, al rechazar la reconvención.
La Resolución invocada por la parte demandada reconviniente fue consignada a los autos en original. De la misma se evidencia que fue dictada en el Expediente N° 69.946 F-189 y que efectivamente el canon de arrendamiento por el local 43-L-02, ubicado en el Centro Comercial Ciudad Tamanaco, fue regulado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante Resolución N° 00014174, del 21 de mayo de 2010, en la cantidad máxima mensual de SIETE MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 7.538,85), ordenándose su notificación. Se evidencia de la misma, la advertencia de que siendo un acto administrativo de efectos particulares, quienes tuviesen interés personal, legítimo y directo en impugnarlo, podrían interponer el correspondiente recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad, ante los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes a la última de las notificaciones que de la Resolución se efectuase a las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Igualmente consignó la parte demandada reconviniente, una página original de la edición del 7 de junio de 2010, del Diario VEA, [28 Económicos – Publicidad], en la que fue publicado un cartel de notificación, relacionado con el Expediente N° 69-946-F-189, dirigido a la “arrendadora del Local N° 43-L-02…”.
Se evidencia que tal como lo alegó la parte demandada en reconvención, la reconviniente no consignó con su escrito de reconvención, la constancia de que la referida Resolución hubiese sido declarada definitivamente firme. Ni siquiera hay constancia en autos de que durante el lapso probatorio, hubiese promovido recaudos dirigidos a demostrar que el cartel que trajo en original a este expediente hubiese sido consignado a su vez en el Expediente N° 69-946-F-189, para que comenzara a correr el lapso legalmente previsto para la interposición del recurso de nulidad respectivo, o para que fuese declarada definitivamente firme la decisión dictada por el ente administrativo en caso de que los interesados no la recurriesen dentro del lapso de sesenta días siguientes a la última notificación de la Resolución.
Sin obviar el hecho de que lo decidido en la Resolución indicada, goza del principio de ejecutoriedad de los actos administrativos, este Juzgado considera que la procedencia de la acción de REINTEGRO DE SOBREALQUILRES exige que a la fecha de su interposición, la Resolución que regule del canon máximo de arrendamiento se encuentre definitivamente firme, en interpretación de lo previsto en el artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, luego de transcurrido el lapso legalmente previsto para el ejercicio del recurso de nulidad sin que los interesados hicieren uso de tal derecho; o habiendo ejercido dicho medio jurisdiccional contencioso-administrativo, ya exista sentencia declarada definitivamente firme en sede jurisdiccional.
Toda vez que no hay constancia en el expediente de que la Resolución N° 00014174, dictada el 21 de mayo de 2010, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, se encuentre definitivamente firme, este Juzgado declara improcedente la acción por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES. Así se decide.
Ahora bien, con relación a la pretensión de devolución por parte de PROYECTOS MERCATUS, C.A., de la cantidad de dinero entregada por concepto de reserva de arrendamiento del local antes identificado, toda vez que luego de dos (2) años de celebrado el contrato, la arrendadora no los ha devuelto, se observa lo siguiente:
Los apoderados judiciales de la demandada reconviniente fundamentaron su pretensión en un recibo de pago de fecha 4 de abril de 2008, en el cual se dejó constancia de lo siguiente:
“HEMOS RECIBIDO DE MANUEL GONCALVES SÁNCHEZ, TITULAR DE LA CEDULA DE IDENTIDAD V-8.680.482, LA CANTIDAD DE SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 7.500.000,00), POR CONCEPTO DE RESERVA DE UNA PARTE DEL LOCAL 43-L-02, UBICADO EN LA SEGUNDA ETAPA, NIVEL PLANTA BAJA DEL CENTRO CIUDAD COMERCIAL TAMANACO. EN CASO DE NO REALIZARSE LA OPERACIÓN DE ALQUILER PORQUE EL PROPIETARIO EN EL MENCIONADO INMUEBLE ASÍ LO DECIDIERA, LA SUMA SERÁ DEVUELTA AL OPCIONANTE, PERO SI POR EL CONTRARIO, EL OPCIONANTE, SE RETRACTARA DE LA OPERACIÓN POR RAZONES NO IMPUTABLES AL PROPIETARIO DEL IMUEBLE OBJETO DE LA PRESENTE RESERVA, LA SUMA AQUÍ ENTREGADA QUEDARA A FAVOR DE EL PROPIETARIO, POR SIMPLE INDEMNIZACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS QUE LA SITUACIÓN CONLLEVE.
ESTE RECIBO NO CONSTITUYE COMPROMISO DE ALQUILER PARA GRUPO M&M, C.A. Y/O EL PROPIETARIO DE EL MENCIONADO INMUEBLE NI PAGO DE ALQUILERES.
ESTE RECIBO NO TENDRÁ EFECTO DE RESERVA HASTA TANTO NO SE HAGA EFECTIFVO EL CHEQUE AQUÍ ENTREGADO.” …
Se observa que dicho recibo presenta dos (2) firmas, una de ellas ilegible, denominado EL OPTANTE, y con el número de Cédula 8.680.482, que adminiculada al texto del recibo, puede declararse que fue estampada por el ciudadano MANUEL GONCALVES SÁNCHEZ; y otra de la ciudadana CARLOTA RODRÍGUEZ, que adminiculada al texto del recibo, es quien declara recibir el dinero de parte del ciudadano MANUEL GONCALVES SÁNCHEZ.
Ahora bien, con relación a dicho recibo, los apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., afirmaron que fue su representada quien lo suscribió y a su vez pretenden que sea PROYECTOS MERCATUS, C.A., quien cumpla con la devolución del dinero. Por su parte, los apoderados judiciales de la parte actora reconvenida afirmaron que no es cierto que dicho recaudo hubiese sido suscrito por la arrendataria, toda vez que quien lo suscribe es una persona natural, a quien se le denomina Opcionante; y que tampoco fue suscrito por su representada, PROYECTOS MERCATUS C.A.
Al respecto, este órgano jurisdiccional observa que efectivamente el documento en el cual la parte demandada reconviniente fundamentó su pretensión, fue firmado por dos personas naturales, y de su texto no se evidencia que estuviesen actuando en nombre de las sociedades mercantiles que son parte en este procedimiento, por lo cual no le puede ser opuesto a PROYECTOS MERCATUS, C.A.; y tampoco este Tribunal puede suplir afirmaciones de hecho no señaladas por la demandada reconviniente. Por consiguiente, se declara que dicha parte no logró demostrar las afirmaciones de hecho en las que fundamentó su pretensión de cumplimiento de contrato de reserva de arrendamiento, por lo que resulta forzoso para este Tribunal declarar la improcedencia de su pretensión. Así se decide.
Con fundamento en las anteriores consideraciones, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Tribunal declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa promovida por INVERSIONES S.G.S.819, C.A., contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, interpuso la sociedad mercantil PROYECTOS MERCATUS, C.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda reconvencional que POR REINTEGRO DE SOBREALQUILERES y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE RESERVA DE ARRENDAMIENTO, interpuso la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A. contra PROYECTOS MERCATUS, C.A.
Se condena en costas a la parte actora, sociedad mercantil PROYECTOS MERCATUS, C.A, por cuanto resultó totalmente vencida en el proceso principal.
Se condena en costas de la reconvención a la parte demandada reconviniente, INVERSIONES S.G.S.819, C.A.
Por razones no imputables al Tribunal, relacionadas con la espera de las pruebas de informes promovidas por la parte demandada, el presente fallo es dictado fuera del lapso legalmente establecido para hacerlo. Por tal razón, se ordena su notificación a las partes.
De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los dos (2) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (10:10) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,