REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, doce de noviembre de dos mil diez
200º y 151º
ASUNTO: AP31-V-2010-000925
PARTE ACTORA: GIMA IRAI GONZALEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.5.307.715, representado en juicio por el abogado en ejercicio, Freddy J. Ovalles Parraga, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 13.266.
PARTE DEMANDADA: ISNALDO YSMAEL BLANCO DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.567.323, representada en juicio por la abogada en ejercicio Nieves V. Francis Carrero, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 18.336.
MOTIVO: DESALOJO.
I
Correspondió a este Juzgado, previa distribución de ley, efectuada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, conocer del presente juicio iniciado mediante demanda que por Desalojo incoara la ciudadana GIMA IRAI GONZALEZ contra el ciudadano ISNALDO YSMAEL BLANCO DIAZ, con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la falta de pago de cánones arrendaticios.
Sostiene la representación judicial de la parte actora en la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Segunda del Municipio Libertador, el 26 de Diciembre de 2002, bajo el No. 18, Tomo 85, que su representado dio en arrendamiento a ISNALDO YSMAEL BLANCO DIAZ, un inmueble de su propiedad, constituido por el apartamento No. 73, planta No. 7, del edificio VILLA LAURA, calle 15, urbanización Lomas del Ávila, Palo Verde, Municipio Sucre del estado Miranda, por un canon mensual de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 450,oo), el cual las partes de mutuo acuerdo establecieron en Setecientos Bolívares (Bs. 700,oo).
Que el canon debía ser pagado por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco días de cada mes, en las oficinas de la arrendadora.
Que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de Febrero a Diciembre de 2008, de enero a Diciembre de 2009 y enero y febrero de 2010, cada uno a razón de Setecientos Bolívares (bs. 700,oo).
Que en virtud de dicho incumplimiento, procedió a demandarla, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en Desalojar el inmueble arrendado y realice entrega del mismo a su representado. Solicitó se decretara Medida Preventiva de Secuestro. Señaló domicilio procesal.
Admitida la demanda mediante auto de fecha 24 de marzo de 2010, por los trámites del juicio breve en concordancia con las disposiciones previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el funcionario competente dejó constancia en autos de la citación personal de la demandada, a través de diligencia presentada el día 18 de octubre del citado año.
En la oportunidad legal correspondiente para dar contestación a la demanda, la parte demandada con la debida asistencia de abogada, presentó escrito mediante el cual se limitó a oponer cuestiones previas, y dio contestación genérica al fondo. Cuestiones previas que fueron rechazadas por la representación actora en fecha 28 de octubre de 2010, consignando copia simple de documento registrado, la cual fue impugnada por la demandada.
Abierto el juicio a pruebas, el apoderado actor hizo valer los documentos acompañados al libelo y promovió copia certificada del documento registrado, cuya copia simple fuere impugnada. Por su parte, la representación de la parte demandada, promovió documentales a los efectos de demostrar el cumplimiento con el pago de las pensiones arrendaticias señaladas en el libelo.
Dichas pruebas fueron admitidas por auto expreso, salvo su apreciación en la sentencia correspondiente.
II
Planteada en tales términos la presente controversia, pasa seguidamente este Juzgado a dictar el fallo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:
A través del presente juicio la parte actora pretende obtener el desalojo de un apartamento distinguido con el No. 5, que forma parte del inmueble constituido por el apartamento No. 73, planta No. 7, del edificio VILLA LAURA, calle 15, urbanización Lomas del Ávila, Palo Verde, Municipio Sucre del estado Miranda, que aduce le dio en arrendamiento a la parte demandada, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública, el 26 de Diciembre de 2002, bajo el No. 18, Tomo 85, con fundamento en que el arrendatario ha dejado de pagar las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero a Diciembre de 2008, enero a Diciembre de 2009 y enero y febrero de 2010, cada uno a razón del canon actual pactado de Setecientos Bolívares (Bs. 700,oo)
Observa este Tribunal que la parte demandada, ciudadano YSNALDO YSMAEL BLANCO DIAZ, previamente identificado, compareció en el tiempo de ley, en la oportunidad para dar contestación a la demanda, y se limitó única y exclusivamente a rechazar, negar y contradecir de forma genérica la demanda y opuso las cuestiones previas consagradas en los ordinales 2º, 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Cuestiones previas que este Juzgado pasa a resolver, previo al fondo, en los términos siguientes:
De las Cuestiones Previas:
La parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que, en el libelo de la demanda, la actora señala que acompaña documento de propiedad y no aportó el mismo, por lo que en dicha hecho fundamenta la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.
Resulta de importancia procesal señalar, que la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del citado artículo 346, se refiere al problema de la capacidad procesal de la parte actora, específicamente, a la legitimatio ad processum, es decir, a la circunstancia si la persona, natural o jurídica, que se presenta al proceso tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por sí misma o por medio de apoderados válidamente constituidos.
Ilustra y observa este Juzgado que, el alegato en el cual se sustenta la referida cuestión previa opuesta por la representación de la demandada, además de no corresponderse con el supuesto legal establecido para su procedencia, alude a otro tipo de defensa que en nada guardan relación con lo que debe entenderse como “capacidad de la actora” que, en este caso, es una persona natural que actúa a través de su representante legal; no evidenciándose de actas, esa falta de capacidad de la demandante aducida por la demandada. La cual en modo alguno, está relacionada ni condicionada a un determinado carácter que ostente alguno de los litigantes; por lo que la cuestión previa bajo estudio se declara improcedente en derecho, y así se establece.
Opuso el demandado, la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“3° La ilegitimidad de la persona que se presenta que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.”.
La parte demandada, como fundamento de la referida cuestión previa, argumenta, textualmente, lo siguiente:
“En tal sentido, debo señalar a este tribunal que el Poder de la Parte Actora no tiene la especificación de la Propiedad del Inmueble, el Derecho de Propiedad que la asiste a su representada ciudadana GIMA IRAI GONZALEZ, los datos de Registro del Inmueble, la especificación e identificación del Inmueble”.
Merece lo alegado la importancia de resaltar la conducta que deben desarrollar los litigantes al momento de plantear sus defensas. Las mismas deben ceñirse a lo consagrado en el ordenamiento jurídico y ser propuestas con un verdadero sustento fáctico que se corresponda con la defensa alegada. Ello en razón que reitera este Despacho, que lo alegado como fundamento de la cuestión previa bajo estudio, en nada se relaciona con el supuesto de hecho consagrado en el citado ordinal 3º del artículo 346, para su posible procedencia en derecho.
Cumple este Juzgado en advertir, que de acuerdo a lo previsto en el Código de Procedimiento Civil, de tres distintas maneras puede resultar ilegítima la persona que se presente obrando en nombre del demandante, como representante o apoderado suyo, a saber: a) porque esté incapacitado para ejercer poderes en juicio; b) porque, aun cuando pueda ejercerlos, el poder con que obre no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente; y c) porque no tenga la representación que se atribuye.
En primer lugar, se señala que dicha disposición plantea tres supuestos de ilegitimidad, constatándose que la parte demandada asistida de abogada, no expresa a cuáles de tales supuestos se refiere para aducir la ilegitimidad analizada; y en segundo lugar, de lo expuesto por la demandada como fundamento de la ya mencionada defensa previa, se aprecia que el mismo no se corresponde con ninguno de los supuestos consagrados. Tanto es así, que dentro de las normas que rigen el mandato, lo especificado por el demandado, no constituye un requisito para la validez del mandato.
No obstante, dada la facultad revisora de este Juzgado de todas las actas que componen el expediente en estudio, se observa que, en el libelo de demanda, la parte actora actuó por intermedio de apoderado, para lo cual se cumplió con la consignación del mandato que acredita su condición, el cual no fue objetado ni tachado en la forma de ley, por lo que arroja valor en juicio y así se establece.
Analizado lo anterior, debe este Tribunal declarar que la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, resulta a todas luces improcedente en derecho y así se establece.
Igualmente, el demandado opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, utilizando como fundamento el esgrimido en las otras defensa propuestas señalando que, el apoderado no precisa la identificación del inmueble, no acredita su carácter de propietario. No obstante, de que dicha disposición legal, plantea dos supuestos fácticos.
Es el caso, que analizado el libelo en todo su contenido a la luz de la naturaleza de la acción incoada, determina este Juzgado que el mismo reúne los requisitos consagrados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no evidenciándose de dicha revisión algún defecto que haya procedente la cuestión previa alegada. En consecuencia, la cuestión previa de defecto de forma es improcedente en derecho, y así se establece.
No puede pasar por el alto este Despacho, que el error material aducido como defecto en lo que respecta a la cuantía del asunto, a pesar de que fue explicado y determinado por la representación actora, tampoco resulta procedente aducirlo a través de la defensa previa invocada.
En ese orden de ideas, y con vista a los alegatos relativos a la propiedad señalados por el demandado, cabe acotar, que la representación actora, produjo a los autos, copia certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 10 de septiembre de 1991, bajo el No. 22, Tomo 33, del protocolo primero, el cual al no haber alegada ni demostrado su falsedad, es valorado por este órgano, a tenor de lo indicado en artículo 1.357 del Código Civil en armonía con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de cuyo documento público se constata que se identifica como propietario del inmueble en litigio a la demandante, y así se establece.
Del Fondo:
Desechadas como han sido las cuestiones previas alegadas en el presente juicio, este Juzgado pasa a resolver el fondo de lo controvertido, bajo las siguientes consideraciones:
La demanda incoada está fundamentada, además de la normativa civil sustantiva, en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, que establece:
“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.…”.
La representación judicial de la actora acompañó a la demanda, además del instrumento poder previamente valorado, documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 26 de diciembre de 2010, bajo el No. 18, Tomo 85, no tachado en forma alguna por el demandado, por lo que el mismo arroja valor en juicio; y con el cual queda demostrado en la controversia, que en dicha fecha, la ciudadana GIMA IRAI GONZALEZ (actora) dio en arrendamiento al demandado YSMAEL YSNALDO BLANCO DIAZ, un inmueble constituido por el apartamento No. 73, planta No. 7, del edificio VILLA LAURA, calle 15, urbanización Lomas del Ávila, Palo Verde, Municipio Sucre del estado Miranda.
Demostrada como fue en juicio la relación arrendaticia existente entre las partes; y siendo efectivamente, el demandada, el arrendatario en dicha relación, dentro de sus obligaciones principales se encuentra –tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil- la de pagar la pensión en los términos convenidos.
De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Es así, que debe afirmarse que, correspondía a la demandada, la demostración en autos, bien de haber cumplido con el pago de los cánones arrendaticios señalados en la demanda como no pagados e insolutos, y como fundamento de la acción incoada; o en tal caso, la demostración del hecho extintivo de la obligación reclamada, para con ello, desvirtuar la pretensión deducida.
En ese sentido, la parte demandada a los fines de demostrar la solvencia con el pago de los cánones, en los cuales se sustenta la acción de desalojo incoada, produjo a los autos, durante la etapa probatoria, copia certificada expedida por el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, contentiva de las consignaciones realizadas, las cuales pasa seguidamente este Juzgado a analizar:
Corresponde a este Juzgado señalar previo al estudio de las referidas consignaciones a los efectos de determinar el cumplimiento o no de la demandada con su obligación de pagar las pensiones arrendaticias, que -en principio- conforme a lo establecido en la norma sustantiva previamente señalada, el arrendatario está en la obligación de pagar las pensiones en los términos contractualmente previstos; y en caso de que el arrendador rehusare recibir el pago, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (artículo 51), establece un lapso de quince (15) días siguientes al vencimiento, para efectuar el pago mediante la figura de la consignación arrendaticia, por lo que realizada la consignación fuera de tales lapsos, el contractual o el legal, el pago debe tenerse, si bien efectuado, pero de forma extemporánea.
De acuerdo a lo establecido en el contrato cuya extinción se pretende, celebrado en fecha 26 de diciembre de 2002, cláusula tercera, el pago del canon debía efectuarse por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, vale decir, que el mes de febrero de 2008, desde el orden contractual, tenía que se pagado, dentro de los primeros cinco días del citado mes y año. Vencido el tiempo contractual previsto para el pago del canon, al día siguiente, inclusive, comenzaba a transcurrir el lapso legal de 15 días para la consignación, es decir, desde el día 06 al día 20 de Febrero de 2008, y así sucesivamente.
Precisado lo anterior, este Juzgado a tenor de lo dispuesto en la mencionada disposición en armonía con la norma contenida en el literal a) del artículo 34 del mismo texto legal, en la cual se fundamenta la acción de desalojo incoada, pasa a estudiar las consignaciones arrendaticias efectuadas, a los efectos de determinar la solvencia o no del demandado con su obligación de pago que fuere reclamada, a saber:
MES DEMANDADO FECHA DE LA CONSIGNACIÓN LAPSO LEGAL DE
CONSIGNACIÓN
Febrero 2008 06-02-2008 al 20-02-2008
Marzo 2008 06-03-2008 al 20-03-2008
Abril 2008 07-11-2008 06-04-2008 al 20-04-2008
Mayo 2008 07-11-2008 06-05-2008 al 20-06-2008
Junio 2008 07-11-2008 06-06-2008 al 20-06-2008
Julio 2008 07-11-2008 06-07-2008 al 20-07-2008
Agosto 2008 07-11-2008 06-08-2008 al 20-08-2008
Septiembre 2008 07-11-2008 06-09-2008 al 20-09-2008
Octubre 2008 07-11-2008 06-10-2008 al 20-10-2008
Noviembre 2008 12-11-2008 06-11-2008 al 20-11-2008
Diciembre 2008 10-12-2008 06-12-2008 al 20-12-2008
Enero 2009 09-01-2009 06-01-2009 al 20-01-2009
Febrero 2009 10-02-2009 06-02-2009 al 20-02-2009
Marzo 2009 09-03-2009 06-03-2009 al 20-02-2009
Abril 2009 14-04-2009 06-04-2009 al 20-04-2009
Mayo 2009 05-05-2009 06-05-2009 al 20-05-2009
Junio 2009 10-06-2009 06-06-2009 al 20-06-2009
Julio 2009 08-07-2009 06-07-2009 al 20-07-2009
Agosto 2009 06-08-2009 06-08-2009 al 20-08-2009
Septiembre 2009 18-09-2009 06-09-2009 al 20-09-2009
Octubre 2009 05-10-2009 06-10-2009 al 20-10-2009
Noviembre 2009 04-11-2009 06-11-2009 al 20-11-2009
Diciembre 2009 08-12-2009 06-12-2009 al 20-12-2009
Enero 2010 11-01-2010 06-01-2010 al 20-01-2010
Febrero 2010 03-02-2010 06-02-2010 al 20-02-2010
Del estudio y revisión efectuado a las consignaciones efectuadas, se determina, que las mismas se relacionan al expediente No. 2008-2024, siendo el depositante o consignatario, el demandado, YSNALDO YSMAEL BLANCO DIAZ, a favor de la ciudadana GIMA IRAI GONZLAEZ LOPEZ, cada uno, a razón de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,oo). Cantidad que efectivamente correspondía como pensión mensual, toda vez que si bien el actor adujo la anuencia de ambos contratantes de fijarlo en Setecientos Bolívares (Bs. 700,oo), para la fecha de la relación arrendaticia, se encontraba en vigencia la congelación de alquileres para viviendas, decretada por el Ejecutivo Nacional, y así se establece.
Así pues, consta del estudio de dichas consignaciones, en lo que respecta a la tempestividad, tomando para ello, lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes reseñado, que los cánones correspondientes a ABRIL a OCTUBRE DE 2008, ambos meses inclusive, aunado a que se realizaron en una sola oportunidad, para la fecha en la que se hizo la consignación, ya se encontraba vencido en exceso, el lapso legal de quince días consagrado en el citado artículo 51, para efectuar el pago de tales meses conforme al procedimiento de consignación arrendaticia. Circunstancia que a pesar de verificarse tales pagos, en razón de su extemporaneidad, tal incumplimiento genera la extinción de la relación locativa, y así se establece.
Debe agregarse, con respecto a los meses de febrero y marzo de 2008, que a pesar que el demandado, adujo pagar los mismos, según depósito bancario, para lo cual anexó dos planillas, de las mismas se constata además que no se corresponde con el monto del canon de cada mes, se lee en ellas, que tales depósitos se efectuaron a favor de una persona que no es la arrendadora, sin mencionarse en modo alguno si existe entre ellas alguna vinculación conforme a derecho. Situación que conlleva a que este Juzgado declare que el pago de los cánones de los meses de febrero y marzo de 2008, no fue procesalmente demostrado en la presente controversia, y así se establece.
Cabe destacar, que dentro del expediente de consignación analizado, se encuentran consignaciones correspondientes a meses no demandados, razón por la que este Juzgado, por no formar parte de lo litigado, no entra a analizar, a los efectos de dictaminar la presente causa.
Por último, señala este Juzgado, que la demandada durante el lapso probatorio, hizo valer documento autenticado por ante Notaría Pública, a los fines de demostrar que la relación arrendaticia, data a partir de la firma de dicho contrato y no desde la fecha señalada por el actor en el libelo. Al respecto, debe señalarse que efectivamente con dicho instrumento queda demostrado en juicio, que el vínculo contractual que se pretende extinguir, se inició el 27 de noviembre de 2000, con la firma del contrato de arrendamiento contenido en el documento bajo estudio. No obstante, dada la naturaleza de la acción incoada, tal elemento no influye en lo debatido en juicio, y así se establece.
En consecuencia, al haberse verificado en juicio, el incumplimiento por parte del arrendatario de las consignaciones arrendaticias realizadas, por cuanto de las cuales se constató la extemporaneidad de las pensiones previamente mencionadas, trae como consecuencia, la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, con fundamento en lo consagrado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.
III
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana GIMA IRAI GONZLAEZ LOPEZ, contra el ciudadano YSNALDO YSMAEL BLANCO DIAZ, ya identificados. En consecuencia, se declara extinguido el contrato arrendaticio celebrado por las partes el día 26 de diciembre de 2002; y en tal sentido, se condena a la demandada a entregar a la actora el inmueble arrendado constituido el apartamento No. 73, planta No. 7, del edificio VILLA LAURA, calle 15, urbanización Lomas del Ávila, Palo Verde, Municipio Sucre del estado Miranda; y al pago de las costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese. Regístrese y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 12 días del mes de noviembre de 2010.
La Jueza
Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,
Karem Benitez Figueroa
En esta misma fecha (12 de noviembre de 2010) siendo las 9.10 a.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental,
Karem Benitez Figueroa
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