TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, nueve de noviembre de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO: AP31-V-2010-002271

PARTE DEMANDANTE: GIANNA SANTANIELLO VONA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.919.133, representada en juicio por los abogados, Natalia Izquierdo Pestana y Carlos Asuaje, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 108.355 y 11.608, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: MARIA POLIDORA GOMES de ALMEIDA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-82.032.316, representada en el presente juicio por el abogado José Gregorio Arvelo Pino, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 53.925.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO ARRENDATICIO.

I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la representación judicial de la parte actora ya identificada, en fecha 9 de junio de 2010, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la representación de la parte actora, en el libelo de la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, el 12 de julio de 2004, su representada dio en arrendamiento a la ciudadana MARIA POLIDORA GOMES de ALMEIDA, ya identificada, un inmueble constituido por un local comercial distinguido C-3, nivel mezzanina del Centro Comercial Santa Sofía, ubicado en la avenida principal de Santa Sofía, El Cafetal, Municipio Baruta del estado Miranda, para uso exclusive de Peluquería.
2.- Que en el referido contrato se estipuló un canon inicial de Un Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs.F. 1.1150), pagadero por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, acordándose que en caso de prórroga del plazo de duración, el alquiler tendría un incremento anual de un veinticinco por ciento (25%) sobre el monto de la pensión del año anterior. En el entendido que la violación de dicha cláusula daba derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato.
3.- Que la arrendataria hizo entrega de un depósito en dinero, por Tres Mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 3.450), equivalente a tres meses de alquiler; el cual debía ajustarse en caso de aumento del canon, so pena de resolución de contrato.
4.- Que el canon inicial de Un Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 1.150), con motivo de las diferentes prórrogas estaba sujeto a un incremento de un 25%, siendo el canon actual mensual de Cuatro Mil Trescientos Ochenta y Seis Bolívares Fuertes con Ochenta y Siete Céntimos (Bs. F. 4.386,87), por lo que igual debía ajustarse la suma dada en depósito a Trece Mil Ciento Sesenta Bolívares con Sesenta y Un Bolívares (Bs. 13.160,61), so pena de resolución.
5.- Que la arrendataria ha incumplido con la obligación de pagar el canon por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, ya que se encuentran insolutos los correspondientes a mayo a diciembre de 2004; enero de 2005 a abril de 2005, por Un Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 1150) cada uno, que montan Tres Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 13.800); los cánones de mayo a diciembre de 2005, enero de 2006 a abril de 2006, por un monto cada uno de Un Mil Cuatrocientos Treinta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (B. 1.437,50); mayo de 2006 a diciembre de 2006, enero a abril de 2007, por Bolívares UN Mil Setecientos Noventa y Seis Con Ochenta y Siete Céntimos (BS. 1.796,87); mayo a diciembre de 2007, enero a abril de 2008, cada uno por Dos Mil Doscientos Cuarenta y Seis Bolívares con Nueve Céntimos (Bs. 2.246,09); mayo a diciembre de 2008, de enero a abril de 2009, cada uno por Dos Mil Ochocientos Siete Bolívares (Bs. 2.807,61); mayo a diciembre de 2009, enero a abril de 2010, por Cuatro Mil Trescientos Ochenta y Seis Bolívares con Ochenta y Siete Céntimos (Bs. 4.386,87); todo lo cual representa 74 meses vencidos e insolutos, que ascienden a la suma total de Ciento Sesenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Cuatro Bolívares con Cincuenta y Ocho Céntimos (Bs. 164.144,58).
4.- Que igualmente la demandada ha incumplido con su obligación contractual de ajustar el depósito en garantía, que a razón del canon actual asciende a la suma de Trece Mil Ciento Sesenta Bolívares con Sesenta y Un Céntimos (Bs. 13.160,61).
5.- Que en virtud de tales incumplimientos procedió a demandar la resolución del contrato arrendaticio autenticado el 12 de julio de 2004, con la consecuente entrega del inmueble, el pago de Ciento Sesenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Cuatro Bolívares con Cincuenta y Ocho Céntimos (Bs. 164.144,58), equivalente a los alquileres dejados de pagar desde el mes de mayo de 2004 hasta junio de 2010; y el pago de la sumad e Cuatro Mil Trescientos Ochenta y Seis Bolívares con Ochenta y Siete Céntimos (Bs. 4.386,87), mensuales por cada mes que transcurra desde junio de 2010 hasta la entrega definitiva del inmueble, por

A través de auto dictado el día 21 de junio de 2010, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.

Citado como fue la demandada, mediante Notaría Pública; el día 10 de agosto de 2010, a través de apoderado judicial, presentó escrito a través del cual dio contestación en los términos siguientes:

Solicitó la reposición de la causa al estado de nueva admisión, aduciendo que en el libelo, en el capítulo correspondiente a la citación, peticiona la citación de dos personas, y en el auto de admisión se emplazó a una sola, a la ciudadana MARIA POLIDORA GOMES de ALMEIDA.
En relación a la contestación al fondo de la demanda, procedió a rechazarla, negarla y a contradecirla, tanto en los hechos como en el derecho, aduciendo que los cánones correspondiente a los meses de mayo a diciembre de 2004, y de enero a abril de 2005, que ascienden a la suma de Trece Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 13.800), a razón de Un Mil Ciento Cincuenta (Bs. 1150) por mes, fueron debidamente pagados, según recibos debidamente aceptados por la arrendadora, que manifestó consignar.
Que en la cláusula segunda del contrato, le correspondería a su mandante, aumentar un 25% del canon inicialmente pactado; para la primera prórroga de mayo de 2005 a abril de 2006, a razón de Un Mil Cuatrocientos Treinta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 1.437,50), pero que su mandante ante la insistencia de la arrendadora, decidió pagar una suma mayor a lo previsto contractualmente, es decir, Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500), tal como señalan, se evidencia de recibos aceptados y firmados por la arrendadora en señal de conformidad.
Que posteriormente, la arrendadora a solo dos meses de aumentarse el canon antes señalado, pidió nuevo aumento a la suma de Un Mil Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 1.550), pero que comience a pagar dicha cantidad al comienzo de la primera prorroga, es decir, desde junio de 2005. Razón por la cual, su mandante paga la diferencia de Cien Bolívares (Bs. 100,oo), para ajustar el pago de junio y julio de 2005, lo que consta en recibo que expidió la arrendadora. Pagándose por encima del canon contractual.
Rechazó, negó y contradijo que su mandante adeude los cánones de agosto a diciembre de 2005 y de enero a marzo de 2006, a razón de Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500), cantidad que supera lo previsto contractualmente; pagos que se evidencian de recibos firmados y aceptados por la arrendadora.
Que luego, la arrendadora alegando problemas económicos, volvió a pedir que a partir de abril de 2006, se aumentara el canon de Un Mil Seiscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 1.650), a pesar que para dicho mes, no había finalizado la prorroga, que culminaba en mayo de dicho año. Aumento que aceptó la arrendataria, por la larga amistad y confianza que se profesaban. Pago que indica, consta en recibos marcados “F”, realizado por tanto por encima de lo previsto en el contrato.
Que en la segunda renovación (mayo 2006 a abril 2007), según el contrato debía pagarse por canon, la suma de Un Mil Setecientos Noventa y Siete (Bs. 1.797) y que igualmente, su mandante pagó por encima por cada mes Un Mil Novecientos Bolívares (Bs. 1.900), como consta de recibos expedidos por la arrendadora, en señal de conformidad.
Respecto al período de mayo de 2007 a abril de 2008, aseveró que no se debe canon alguno, según recibos acompañados marcados “H”, debidamente aceptados y firmados por la arrendadora.
El pago de los cánones de los meses de mayo de 2008 a abril de 2009, de mayo de 2009 a abril de 2010, también fueron pagados, por los cuales la arrendadora otorgó recibos del mismo, firmados y aceptados.
Que para el año 2009, la arrendadora procedió a cerrar su cuenta bancaria en las que se realizaba los pagos de las pensiones, por lo que los mismos se realizaron en el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas.
Propuso reconvención.

Mediante auto de fecha 27 de septiembre de 2010, el Tribunal inadmitió la reconvención propuesta en juicio.
II

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora y propietaria, pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del estado Miranda, el día 12 de julio de 2004, con fundamento en que la parte demandada en su carácter de arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación contractual de pagar los cánones, así como tampoco ha ajustado la cantidad de dinero de tres meses de alquileres, dada como depósito en garantía, al canon que conforme al contrato debería regir.

Así pues, el apoderado actor señala lo siguiente:

1.- Que el canon inicial se convino en la suma de Un Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 1.150,oo) pagadero por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Acordándose que en caso de prórroga del plazo de duración, el alquiler tendría un incremento anual de un veinticinco por ciento (25%) sobre el monto de la pensión del año anterior, so pena de resolución.

2.- Que la arrendataria hizo entrega de un depósito en dinero, por Tres Mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 3.450), equivalente a tres meses de alquiler; el cual debía ajustarse en caso de aumento del canon, igualmente, so pena de resolución del contrato.

3.- Que la arrendataria adeuda los cánones correspondientes a los meses que van desde mayo de 2004 a junio de 2010, que debía pagar por anticipado, dentro de los primeros cinco días de cada mes, cada uno por las cantidades que se discriminarán más adelante.

La parte demandada a través de su apoderado judicial, rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la demanda, aseverando estar solvente con su obligación de pagar los correspondientes cánones arrendaticios, los cuales -afirmó- pagaba a la arrendadora, según prueba documental que manifestó producir en autos, consistente en recibos expedidos por la arrendadora en señal de aceptación y conformidad; y por las cantidad mensual que las partes acordaban, ya que la arrendadora procedía a aumentar en distintas fechas las pensiones, y en virtud de ello, hubo períodos que se pagó por encima a lo que señala el actor, que contractualmente correspondía. Adujo que parte de los pagos los hacía a la arrendadora a través de depósitos bancarios; y que dado que dicha ciudadana procedió a cerrar la cuenta, a partir de agosto de 2009, realizó los mismos por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas.

La representación judicial de la parte actora acompañó al libelo de la demanda, los siguientes documentos:

1.- Marcado con la letra “A”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, el día 08 de junio de 2010, bajo el No. 35, Tomo 74, el cual arroja pleno valor probatorio, al no haber sido tachado por la demandada; desprendiéndose del mismo, la representación judicial que se atribuyen los abogados que se presentan en nombre y representación de la actora, y así se establece.

2.- Marcado con la letra “B”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptimo del Municipio Baruta del estado Miranda, el 12 de julio de 2004, bajo el No. 1, Tomo 30, no tachado en forma alguna; por el contrario, la demandada dado los términos en los cuales rindió su contestación, reconoció la relación arrendaticia que la vincula con la demandante, por lo que debe tenerse en autos, plenamente demostrado el vínculo contractual que se pretende resolver a través del presente juicio, y así se establece.

3.- Marcado con la letra “C”, copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del estado Miranda, el 07 de noviembre de 1972, bajo el No. 21, folio 126, protocolo 1º, la cual se tiene como fidedigna a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento, al no haber sido impugnada por la demandada. Documental de la cual se determina que el propietario del inmueble cuya entrega se pretende es el ciudadano Nicolás Giardina Gagliano, y así se establece.

4.- Marcado “D” copia simple de decisión dictada por el extinto Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 11 de noviembre de 1985, mediante la cual declaró disuelto el matrimonio de los ciudadanos NICOLA GIARDINA GAGLIANO y GIANNA SANTANIELO de GIARDINA; y marcado con la letra “E”, copia de la partición de los bienes, debidamente registrada, que conformaban la comunidad conyugal, entre ellos, el bien en litigio adjudicado a la actora hoy en juicio y así se establece.

El demandado al escrito de contestación, acompañó las siguientes pruebas documentales:

1.- Legajo de recibos marcados “B”, “C”, “D”, “E”, traídos para demostrar la solvencia con el pago de los meses que van desde mayo a diciembre de 2004; enero a diciembre de 2005; enero a diciembre de 2006 y enero de 2007.

Respecto a los cuales, el apoderado actor señaló, que a la demandada le correspondía probar lo relativo a que dichos recibos están aceptados y firmados por la arrendadora en señal de conformidad; afirmación que negó, aduciendo que alguno de ellos, están a nombre de un tercero ajeno al juicio que no es la inquilina; otros recibos no están suscritos con la firma autógrafa de su mandante, por lo que no le resultan oponibles; otros recibos no emanan de su patrocinada sino de terceros ajenos a la causa y tampoco lo son oponibles. Circunstancia por la que aseveró, debían ser ratificados a través de la prueba testimonial, de acuerdo a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Consta de los citados recibos: que los mismos se expidieron a favor de “IVONNE Y DORA ALTA PELUQUERÍA”, por concepto de “alquiler de un local ubicado en el C. Comercial Santa Sofía, C-3”, por los meses de mayo a diciembre de 2004 y de enero a mayo de 2005, cada uno a razón de Un Mil Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.150,oo); de junio a diciembre de 2005, y de enero a marzo de 2006, a razón de Un Mil Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 1550,oo); y por abril y mayo de 2006, cada mes por Un Mil Seiscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 1650,oo) desde abril a diciembre de 2006; y a partir de junio a diciembre de 2006 y enero de 2007, a razón de Un Mil Novecientos Bolívares (Bs. 1.900,oo).

Con vista a los argumentos esgrimidos por el apoderado de la actora para enervar el valor probatorio que de tales documentos pudiera derivarse a los efectos de la demostración del pago de pensiones de los citados meses, destaca este Juzgado, que de acuerdo a lo indicado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, “la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento de ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento”.

Atendiendo a lo consagrado en dicha norma, afirma este Despacho, que habiéndose aportado los documentos en referencia, conjuntamente con el escrito de contestación, el desconocimiento de los mismos, debía realizarse dentro de los cinco días de despacho siguientes a dicha oportunidad. No obstante, se constata que dentro de los cinco días siguientes al 10 de agosto de 2010, exclusive, fecha ésta en que se dio contestación a la demanda, no se produjo en juicio, el desconocimiento de los documentos privados marcados con la letra “B”, emitidos por el pago de los cánones de los meses que van de mayo de 2004 a mayo de 2005, producidos por la demandada, y cuya firma autógrafa no fue desconocida; silencio que conlleva a establecer a tenor de lo consagrado en el citado artículo 444, que tales instrumentos quedaron reconocidos en la controversia, y así se establece.

Ahora bien, no puede pasar por alto este Despacho, que transcurrido en exceso el lapso legal establecido para el desconocimiento, la representación judicial de la demandada, sin realizar con formal precisión a cuáles documentos se refiere, señaló que “algunos” de ellos, están a nombre de un tercero que no es la inquilina, que “otros” no están suscritos con la firma autógrafa de su patrocinada, y “otros” no emanan de su mandante sino de terceros ajenos a la causa, por lo que no le son oponibles.

A excepción de los instrumentos marcados con la letra “B”, previamente aludidos y valorados, la parte demandada aportó a los efectos de demostrar el pago de las pensiones de los meses que van desde junio de 2005 a enero de 2007, los cuales se aprecian emitidos por VERONICA y GEANCARLO GIARDINA, con expresa mención en dichos documentos de ser hijos de la arrendadora.

Con vista a dicho alegato y puesto a la vista de este Juzgado, por la propia representación actora, del documento traído con el libelo, marcado “D”, este Despacho no puede pasar por alto, que en la presente controversia, fue debidamente demostrado que la actora, ciudadana GIANNA SANTANIELLO es divorciada del ciudadano NICOLO GIARDINA; y que de dicha unión se procrearon dos hijos llamados GEANCARLO y VERONICA GIARDINA. Ciudadanos éstos que en tal carácter, emitieron los recibos analizados precisamente por el pago de los cánones del arrendamiento del local comercial, cuya entrega se pretende en juicio.

Debe añadirse entonces, que si bien no son parte propiamente del litigio; respecto a la relación arrendaticia en virtud de la cual tales ciudadanos expidieron dichos documentos, los prenombrados ciudadanos no son ajenos y extraños a dicha relación; por el contrario, quienes otorgaron los recibos de pagos, son hijos de la arrendadora a favor de quien se realizaron tales pagos, y quienes tienen además, un interés personal en que la obligación de pago sea cumplida por parte de la arrendataria, estando los mismos en posesión del crédito.

Nótese que en modo alguno, la representación actora se refiere a los mismos, como hijos de la arrendadora, sino que de forma expresa los califica de terceros ajenos a la controversia, omitiendo en alegatos y no en material probatorio producido, por una parte, la relación de estricto parentesco entre ellos y su patrocinada; y por la otra, a los efectos de que tales documentos sucumban en el ámbito probatorio pretendido por la demandada, solo señala que fueron expedidos por un tercero, es decir, que fueron esos supuestos terceros ajenos a la relación locativa y no su mandante en su carácter de arrendadora, la que recibió tales pagos.

Sin embargo, habiéndose demostrado en juicio que esos terceros a quienes se refiere el apoderado actor, se tratan precisamente, de los hijos de la arrendadora, a quienes de buena fe, dado el señalado vínculo de parentesco, la arrendataria efectuó el pago de las pensiones por los meses previamente reseñados, cabe afirmar que los documentos en análisis, producen valor probatorio en juicio a los efectos de demostrar el pago de los cánones arrendaticios por el período antes referido, y así se establece.

Respecto al alegato actor, relativo que los recibos constituidos por los documentos privados acompañados están a nombre de personas distintas a la inquilina, señala este Juzgado, que del propio documento contentivo del contrato de arrendamiento, cuya resolución es accionada, se determina que el local comercial fue arrendado única y exclusivamente para peluquería de dama, observándose que los recibos en cuestión, fueron expedidos a favor de Ivonne y Dora Alta Peluquería, y que se corresponden con el local C-3, descrito en el señalado documento. Alegato que resulta improcedente en derecho, a los efectos de desmerecerle a los recibos, su valor probatorio correspondiente, y así se establece.

2.- Legajo de planillas bancarias de depósitos efectuados en la cuenta No. 01050082601082114294, a nombre de Verónica Giardina Santaniello; ciudadana ésta que dentro de los anexos aportados al libelo, se le identifica como hija de la actora; cada uno por Un Mil Novecientos (Bs. 1.900), a los fines de demostrar el pago de las pensiones de los meses que van desde marzo a diciembre de 200; y de enero a julio de 2009.

En relación a tales depósitos, sostuvo la representación actora, que además, de haber sido efectuados en la cuenta de un tercero ajeno a la relación, cada uno desde marzo de 2008 a julio de 2009, por Un Mil Novecientos Bolívares (Bs. 1900), dicho monto no es el que debía pagar.

Cabe entonces reiterar, que a través de los documentos bajo estudio se demuestra en autos, que los depósitos de tales sumas de dinero, se realizaron en una cuenta bancaria, cuyo titular es una ciudadana que fue demostrado en juicio, es hija de la demandante; ciudadana que por un tiempo contractual reiterado y consecuente, recibió no solo las pensiones arrendaticias derivadas de la relación locativa que se pretende extinguir, sino que expidió los recibos correspondientes.

3.- Planillas correspondientes a los depósitos efectuados en la cuenta llevada a tales fines, por el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, las cuales serán estudiadas más adelante. En relación a las cuales, el apoderado actor también señaló, que la cantidad por la cual fueron realizados no se correspondía con la suma que por concepto de cánones, debía pagar la arrendataria.

Establecidos los términos en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, reitera este Juzgado, que en autos, quedó plenamente probada la relación arrendaticia que vincula a las partes, la cual data desde el 12 de julio de 2004, fecha en la cual se suscribió por ante Notaría Pública, el contrato arrendaticio, cuya extinción se pretende en juicio.

A través de dicho documento, la actora dio en arrendamiento a la demandada, el inmueble constituido por un local comercial C-3, ubicado en la avenida principal de Santa Sofía, Centro Comercial Santa Sofía, nivel mezzanina, con un canon inicial de Un Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs.F. 1.1150,oo), el cual de acuerdo a la cláusula tercera de dicho contrato, tendría un incremento anual de un veinticinco por ciento (25%), sobre el monto del alquiler del año anterior; e igualmente a tenor de lo establecido la cláusula décima primera, la suma dada en depósito (Bs. F. 3.450,oo) equivalente a tres cánones, debía ser ajustada en el caso de aumentarse la pensión. Todo ello, so pena de resolución.

Igualmente, se pactó en el contrato que el canon arrendaticio debía pagarse dentro de los primeros cinco días de cada mes; vale decir, el mes de agosto de 2009, debía ser pagado a la arrendadora, los primeros cinco días de dicho mes; todo ello en cuanto al lapso contractual de pago.

Rehusándose la arrendadora a recibir dicho pago, la arrendataria disponía del lapso legal de consignación de quince días (15), establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lapso que en el caso de autos empieza a contarse a partir del sexto día del ya mencionado mes de agosto, es decir, tomando el ejemplo antes referido, el día seis (6) hasta el día veinte (20) del mes de agosto de 2009, ambos inclusive, y así sucesivamente, con los meses siguientes.

Vale agregar, que las planillas bancarias consignadas, demuestran la consignación por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas de pago de cánones correspondientes a los meses indicados, en el reverso de las mismas, según sello estampado por el citado juzgado, en el sentido siguiente:

MES CONSIGNADO FECHA DE LA CONSIGNACIÓN LAPSO LEGAL DE
CONSIGNACIÓN
Agosto 2009 17-09-09 06-08-09 al 20-08-09
Septiembre 2009 17-09-09 06-09-09 al 20-09-09
Octubre 2009 14-10-09 06-10-09 al 20-10-09
Noviembre 2009 12-11-09 06-11-09 al 20-11-09
Diciembre 2009 15-12-09 06-12-09 al 20-12-09
Enero 2010 13-01-10 06-01-10 al 20-01-10
Febrero 2010 17-02-10 06-02-10 al 20-02-10
Marzo 2010 16-03-10 06-03-10 al 20-03-10
Abril 2010 20-04-10 06-04-10 al 20-04-10
Mayo 2010 20-05-10 06-05-10 al 20-05-10
Junio 2010 23-06-10 06-06-10 al 20-06-10

Del estudio efectuado a las consignaciones efectuadas a la luz del contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cabe destacar, en cuanto a la oportunidad se refiere, determina este Tribunal, que sólo la consignación de la pensión correspondiente al mes de JUNIO DE 2010, fue realizada fuera del lapso legal previsto en el citado texto arrendaticio, vale decir, vencido el tiempo de 15 días siguientes al vencimiento de la oportunidad contractual de pago, y así se establece.

4.- Copia simple de comprobante de transacción, distinguido con el No. 77388066, al cual este Juzgado no puede concederle valor probatorio alguno; toda vez que, dada la naturaleza de dicho instrumento, desde el orden procesal, no resultaba posible ser aportado en fotostato simple o en todo caso, debía ser activado los mecanismos probatorios pertinentes destinados a que el mismo produjera el valor pretendido por la parte que lo produjo en juicio. Actividad probatoria que al no haber sido desarrollada genera como consecuencia que este Tribunal no le conceda valor probatorio alguno a dicha prueba, desechándole de las actas, y así se establece.

Luego del estudio efectuado a todo el material probatorio producido en juicio, cabe afirmar que en el presente juicio, quedó debidamente probada la relación arrendaticia entre las partes; constituyendo el punto en discusión si efectivamente se configuró en autos, el incumplimiento contractual de la arrendataria, aducida por la parte actora, como sustento de la resolución de contrato accionada, este es la falta de pago y ajuste de la suma dada en depósito como garantía, a la luz de lo establecido contractualmente en el contrato.

No cabe dudas, por así haberse demostrado en juicio, que ciertamente en el contrato aportado con el libelo, con el cual se dio inicio a la relación locativa que se pretende extinguir, los contratantes pactaron en dicha oportunidad, todo lo relativo al canon arrendaticio, suma mensual, tiempo de pago y el correspondiente incremento que sufriría la pensión, en el supuesto de que el contrato se renovara anualmente así como, en tal supuesto, el ajuste de la cantidad dada inicialmente como depósito en garantía.

En ese sentido, tal como se indicara con anterioridad, las partes establecieron a través del contrato celebrado, que el canon inicial sería de Un Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 1.150,oo); y que en caso de renovación, dicha suma se incrementaría en un veinticinco por ciento (25%), cada año de renovación, debiendo ajustarse la suma en depósito.

En virtud de lo expuesto, cabe afirmar, a tenor de lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil, como principio general de las obligaciones, que éstas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. Apareado a ello, se impone destacar, el principio de la autonomía de la voluntad, el cual se fundamenta esencialmente en el acuerdo o consenso de las voluntades, consagrado en el artículo 1.159 del citado código sustantivo.

A razón de dicha autonomía, se reconoce la voluntad contractual de los particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que ambos asumen, con límites como el orden público. Así expresa el Dr. José Mélich-Orsini:

“En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley, los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a los tipos de contratos que prevé el Código Civil, en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan sólo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.” (Doctrina General del Contrato, pág 37, Caracas 1997).

Aunado a ello, merece el punto bajo estudio, resaltar que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. (Resaltado del Tribunal).

Vale decir, que en la ejecución del contrato pactado, en cuanto a su ejecución se refiere, debe prevalecer la buena fe, respecto no solo de lo acordado en el mismo, sino de acuerdo a la conducta que los contratantes han desarrollado en aras de tal ejecución.

Las ideas reseñadas permiten inferir a este Tribunal, que precisamente amparadas en esa autonomía de contratación de los particulares y en función de esa buena fe en la ejecución de las obligaciones asumidas, resulta posible desde el orden legal, que los contratantes modifiquen de forma expresa o tácita, las condiciones regladas por escrito en su contratación, sin desnaturalizar por ende, la calificación del negocio jurídico celebrado.

No existe prohibición legal alguna, que impida a los contratantes, la modificación de la forma prevista en el contrato, para cumplir con las obligaciones asumidas por cada uno de ellos, siempre y cuando dicha modificación o variación no implique –como se dijo- la desnaturalización de la convención inicialmente pactada. Por tanto, la modificación en referencia alude a obligaciones secundarias, que independientemente de su variación, el contrato celebrado se cumpla y ejecute conforme a derecho.

En este orden de ideas, se trae a colación, lo expresado por el mencionado autor, Dr. José Mélich-Orsini, a saber:

“… Cuando se va a interpretar el intento práctico perseguido por los contratantes, el juez se ve precisado a cumplir una sucesión de actividades previas en que se combinan juicios de hecho y juicios de derecho de modo inextricable. Este proceso tiene como finalidad –según la expresión de Savigny, citada por Flume- “hacer surgir ante nuestra consideración el pensamiento vivo consignado en la letra muerta”. Para ello, tendrán que tomarse en cuenta no sólo las palabras empleadas por los involucrados, sino todo el complejo de sus conductas anteriores al proceso u ocurridas dentro del mismo. Ello comprende las versiones sobre los hechos en que respectivamente fundan sus pretensiones. En la medida en que tales versiones coincidan, el juez puede valorar lo coincidente para establecer como “ciertos” los hechos que de ello resulten, quedando todavía por apreciar lo concerniente a la relevancia y a la eficacia jurídicas de tales hechos para el ordenamiento jurídico”.

Posición doctrinal de la cual se infiere aunado a la reglamentación sustantiva previamente reseñada, que la relación jurídica puede ir más a allá de lo establecido en las cláusulas que la definen.

Aplicando tales principios que rigen en materia contractual, a la materia inquilinaria, no cabe dudas, que en una relación arrendaticia, pueden desarrollarse ciertas prácticas o conductas por ambos contratantes, que si bien no fueron expresamente reguladas en el contrato escrito, desde el inicio de dicha relación o durante un lapso prolongado, con la anuencia de las mismas, han sido ejecutadas en el cumplimiento de sus obligaciones, configurando así un consentimiento tácito de que con ellas, se están modificando determinadas estipulaciones escritas, que en nada desvirtúan el vínculo que las une.

Todo lo reseñado conlleva a establecer en el asunto sometido a la consideración de este Juzgado, por así derivarse del material probatorio que riela a las actas, que desde el año 2004, en el cual se firmó el contrato cuya resolución se pretende en juicio, los contratantes desarrollaron de forma continua, consecutiva y periódica, conductas que de forma consentida por ambas, modificaron lo escrito en la cláusula tercera, en cuanto al canon a pagar se refiere.

De las documentales traídas al expediente se evidencia, que el arrendatario realizó el pago del canon de arrendamiento, desde el inicio de la relación contractual de la siguiente manera:

PERIODO CANON CONTRACTUAL CANON PAGADO
Mayo a diciembre 2004 1.150,oo 1.150,oo
Enero a abril 2005 1.150,oo 1.150,oo
Mayo 2005 1.437,50 1.150,oo
Junio a diciembre 2005 1.437,50 1.550,oo
Enero a marzo 2006 1.437,50 1.550,oo
Abril 2006 1.437,oo 1.650,oo
Mayo 2006 1.796,87 1.650,oo
Junio a diciembre 2006 1.796,87 1.900,oo
Enero a abril 2007 1.796,87 1.900,oo
Mayo a diciembre 2007 2.246,09 1.900,oo
Enero a abril 2008 2.246,09 1.900,oo
Mayo a diciembre 2008 2.807,61 1.900,oo
Enero a abril 2009 2.807,61 1.900,oo
Mayo a diciembre 2009 3.509,50 1.900,oo
Enero a abril 2010 3.509,50 1.900,oo
Mayo y junio 2010 4.386,87 1.900,oo

De las documentales que demuestran el pago efectuado por la arrendataria por las sumas antes indicadas, cabe aseverar, que a pesar de lo convenido contractualmente por escrito, los contratantes sucumbieron ante esa modalidad contractual, imponiendo tácitamente, su voluntad (no contraria a derecho) si bien de aumentar la cantidad correspondiente al canon; dicho incremento sería previa anuencia de ambas y no en base al 25% inicialmente acordado en el contrato. Nótese que en unos períodos, la cantidad pagada por tal concepto, supera a lo que contractualmente estaba previsto y en otros lapsos de tiempo, la suma es inferior a la que de acuerdo a lo escrito correspondía. Sin embargo, tales pagos se realizaron de manera consecutiva y reiterada por un espacio de tiempo determinado por la suma descrita en el cuadro que antecede y en virtud de los cuales se expidieron por una parte, los documentos privados previamente valorados, y por otra, fueron recibidas en cuenta bancaria perteneciente a la hija de la arrendadora, ingresando a su patrimonio.

La actitud desplegada por los contratantes, desde el inicio de la relación en el año 2004 hasta la presente, refleja sin lugar a dudas, una conducta aquiescente reiterada, consecutiva y periódica que permite concluir, que los contratantes sin apartarse de la naturaleza arrendaticia que reviste el vínculo que las une, procedieron a ejecutarlo y a cumplirlo en cuanto a la contraprestación se refiere, bajo los términos y condiciones consentida por ambas.

Llama la atención en ese sentido, que luego de transcurrido casi seis (6) años de relación arrendaticia, luego de haberse desarrollado la misma, bajo la forma de pago reseñada, la arrendadora como causal de resolución de contrato, manifieste la ausencia total de cumplimiento por parte de la arrendataria con el pago del canon, desde que se inició el contrato, obviando totalmente las conductas desplegadas por ambas que fueron demostradas en la controversia.

El Dr. Jesús E. Cabrera Romero, sostiene en relación a los hechos, en su trabajo denominado “La Confesión Ficta”, publicado en la Revista de Derecho Probatorio No. 12, Editorial Jurídica ALVA, S.R. L., lo siguiente: “…. Pero con relación a los hechos, esto es imposible, porque los hechos son uno solo; los hechos no se pueden descomponer, conforme a condiciones o supuestos negados para su existencia, porque entonces su afirmación no sería según verdad; ellos no se pueden estar descomponiendo de acuerdo a condiciones, si no sucede esto es aquello, ya que los hechos existen o no. …. Los hechos son o no son verdad, ocurrieron o no. La cuestión es sumamente simple en ese sentido y además el ordinal primero del art. 170 CPC está ordenando a las partes, como deber, afirmar los hechos según la verdad. …” (Resaltado del Tribunal).

Postura doctrinal traída a colación, al evidenciarse que la actora a los fines de restarle mérito probatorio a las documentales que demuestran el pago, (recibos expedidos por hijos de la arrendadora y depósitos efectuados en cuenta bancaria de la hija de la arrendadora), además de aducir, que a favor de quién fueron realizado tales pagos eran terceros a la controversia, hecho éste sobre el cual ya este Juzgado emitió pronunciamiento, arguyo que el monto pagado por la arrendataria, no se correspondía al canon contractual.

De lo cual se evidencia una contradicción, no posible en cuanto a la ocurrencia de los hechos, pues, en el caso de afirmarse, la arrendataria hizo los pagos a nombre de un tercero totalmente ajeno a los contratantes, a la luz de la normativa civil sustantiva que regula la institución del pago, como modo de extinción de las obligaciones, si no surte el efecto liberatorio, tampoco podría afirmarse que ello demostraría en modo alguno, que efectuó el pago por una suma inferior a la prevista en el contrato, ya que en todo caso, si pagó a quien no debía, no habría ni cumplimiento ni extemporaneidad del pago realizado. Si se afirma –como en tal sentido lo hace el apoderado actor- que no se pagó lo correspondiente, por argumento en contrario, se está afirmando que el pago aún incompleto, se realizó.

En tal sentido, debe declararse la existencia en autos, de plena prueba que la demandada de buena fe, cumplió legítima y válidamente, con el pago de los cánones correspondientes a los meses que van desde mayo de 2004 a mayo de 2010; evidenciándose únicamente el incumplimiento de la arrendataria con la consignación del canon del mes de JUNIO DE 2010, ya que la misma si bien fue realizada, y por ello no se condena a su pago, ya dicha cantidad está consignada a favor de la arrendadora, fue de forma extemporánea, se consignó vencido el lapso de 15 días previstos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece.

Igualmente, la resolución accionada fue sustentada en el incumplimiento de la arrendataria de ajustar la suma dada como depósito en garantía al aumento que sufriera el canon arrendaticio. Es de hacer notar, que si bien quedó demostrado en juicio, la modificación consentida por los contratantes respecto a la cantidad que se incrementaría la pensión, ello en modo alguno relevaba a la inquilina de cumplir con la obligación asumida en el contrato, de ajustar la cantidad depositada como garantía de acuerdo al monto pactado como nuevo canon. Siendo así, la arrendataria estaba obligada contractualmente a ajustar la mencionada garantía a razón de tres mensualidades tomando en consideración el canon incrementado.

En tal sentido, con vista al incumplimiento de la demandada en su condición de arrendataria, por una parte de pagar oportunamente el canon correspondiente al mes de JUNIO DE 2010, y por otra, su falta de cumplimiento con el ajuste de la suma dada en garantía al canon incrementado por voluntad de los contratantes, a tenor de lo establecido en el cláusula tercera, resulta procedente en derecho la resolución del contrato arrendaticio celebrado el 12 de julio de 2004, y así se establece.

III

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara la ciudadana GIANNA SANTANIELLO contra la ciudadana MARIA POLIDORA GOMES de ALMEIDA, ya identificados. En consecuencia, este Juzgado declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, el 12 de julio de 2004, bajo el No. 01, Tomo 30; y por tanto, se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble arrendado constituido por un local comercial distinguido C-3, nivel mezzanina del Centro Comercial Santa Sofía, ubicado en la avenida principal de Santa Sofía, El Cafetal, Municipio Baruta del estado Miranda y al pago de la suma de Un Mil Novecientos Bolívares (Bs. 1.900,oo) por cada mes que transcurra desde el mes de julio de 2010, inclusive, hasta la fecha en quede definitivamente firme el presente fallo.

Dada la naturaleza de la presente decisión no hay especial condenatoria en costas.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes.

Publíquese. Regístrese. Notifíquese a las partes y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (09) días del mes de noviembre de 2010.
La Jueza,

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental

Abg. Karem A. Benitez Figueroa

En esta misma fecha (09 de noviembre de 2010) siendo las 12:03 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Acc.,

Abg. Karem A. Benitez Figueroa