TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-003350
Se refiere el presente caso a una demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal que ha presentado la empresa CENTRO AUTOMOTRIZ VOLGAN C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Quinta de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, el 31 de octubre de 2002, bajo el No.75, Tomo 711-A Qto., representado por el abogado Dayleny Troitiño, IPSA # 96.216; contra el ciudadano ANTONIO RAMÓN PEREZ PARRA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.1.880.141.
Planteamiento de la Litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que su defendido había adquirido por compra (6 de marzo de 2009), de la empresa Inmobiliaria Casas Bajas, c.a., un inmueble No.31, constituido por el Edificio de dos plantas, un local techado de asbesto y armazón de hierro , cercado de parcelas y apropiado para depósito o industria y por la parcela de terreno que ocupa que es propia, situada frente a la Avenida Nueva Granada, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito. Capital; el cual pasa a alinderar y cuyos documento protocolizado cita y acompaña Dicho inmueble esta constituido por cuatro locales, distinguidos con los números del uno al cuatro, todos ubicados en la Avenida Nueva Granda, Parroquia San Pedro, antes Santa Rosalía.
Ahora bien el local comercial 3° del dicho inmueble ya estaba arrendado (01-01-1995) a tiempo determinado a la parte demandada por el anterior propietario, según contrato que se anexa.
Dicho contrato de arrendamiento era por un año y se fue prorrogando de mutuo acuerdo hasta que el 8 de noviembre de 2006 el anterior propietario le notificó al arrendatario mediante carta su voluntad de no renovarlo más. Dicha notificación fue recibida por Josefa S. de Pérez, cónyuge del demandado, que anexa.
De acuerdo con el contrato al arrendatario le correspondía una prórroga legal de tres años, contados a partir del 31 de diciembre de 2006.
Al convertirse la parte actora en nueva propietaria del inmueble, ella le notificó por notaria (22 de julio de 2009) a la arrendataria de la compra-venta realizada y se le ratificaba la carta que le había cursado el anterior dueño de que no se le renovaría el contrato, cuya prórroga legal vencía el 31 de diciembre de 2009, por lo que debía entregar el inmueble al llegar dicha fecha.
El 22 de marzo de 2010 se le volvió a notificar por notaria a la arrendataria, en vista que no había hecho entrega del local; pero tampoco esta vez cumplió con la entrega, Y dado que la parte actora necesita el local para continuar con su actividad, es que acude a demandar el cumplimiento del contrato, dado que se encuentra vencida la prórroga legal.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace asistir por el abogado en ejercicio José Miguel Juncal R. IPSA # 36.357, quien contradijo la demanda bajo los siguientes argumentos:
1. Reconoció que sí es arrendatario del local 3° señalado en el libelo; pero dicha relación ha durado más de 40 años y en los últimos años ha sido con la empresa “Inmobiliarias Casas Bajas, c.a”.
2. Dice que no ha sido notificado por Inmobiliaria Casas Bajas c.a. de que el contrato de arrendamiento hubiese sido cedido a la parte actora; siendo que el art. 550 CC condiciona la adquisición de derechos por parte del cesionario contra terceros sino después de la notificación al deudor o que éste hubiese aceptado la cesión.
3. Citando el art. 20 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios, dice que el nuevo propietario debe respetar las condiciones que viene al presente caso. Por tal motivo opone la cuestión previa No.2 del art. 346 CPC, la falta de capacidad procesal; pues—dice—que al no haberse cedido el contrato debidamente, mal puede resolverlo sin ser parte del mismo .
4. En cuanto al fondo de la controversia, dice que el contrato no es a tiempo determinado; ya que al llevar cuarenta años en el local, como lo probará oportunamente, y haber sobrepasado los quince años previstos en el art. 1580 del Código Civil, el contrato se ha indeterminado, por haber operado la tácita reconducción del art. 1600 CC.
5. Vuelve a insistir en el art. 20 del Decreto ley de Arrendamientos inmobiliarios
6. Dice que hace cuatro años que la parte arrendadora no cumple con el arreglo y mantenimiento del local.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasaremos ahora a analizar los medios probatorios allegados a los autos, haciendo las consideraciones que correspondan a los temas controvertidos.
1.-
Al folio 12 y ss corre documento notariado y protocolizado representativo de la compra venta celebrada entre Inmobiliaria Casas bajas C.A, como vendedora y la parte demandante de este juicio como compradora, sobre el inmueble de autos, ampliamente identificado en el libelo de demanda de este juicio.
Con esta compra, la parte actora—como compradora—se “subroga” en el contrato de arrendamiento que habría celebrado la vendedora o anterior propietario, de acuerdo con el art. 1604 y ss del Código Civil de 1941, que establecía que cuando se enajena el inmueble subsistirá el arrendamiento en cabeza de nuevo propietario.
Esto lo recogió el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 en su art. 20, creando una suerte de “subrogación” del nuevo dueño en el contrato celebrado por el anterior propietario con el inquilino.
La subrogación es poner o colocar a una persona en el lugar que ocupaba otra. En este caso, colocar al nuevo dueño en el lugar o rol de arrendador que tenía el anterior dueño, en el contrato de arrendamiento que existía de antes de la enajenación.
Por ello no es posible, que pueda hablarse de falta de cualidad, cuando el actor esta ocupando el papel de arrendador, que tuvo el propietario anterior.
Que por cierto existe un error de calificación al invocar la cuestión previa No.2 del art. 346 CPC; ya que esta cuestión esta reservada a las personas incapaces como menores, entredichos, pródigos, en fín sujetos que tengan disminuida su capacidad de obrar, concretamente su aptitud de estar en juicio o que acuden a demandar sin la debida asistencia o representación (arg. Art.350 CPC), y nada tiene que ver con lo que argumenta la parte demandada, que si vamos a ver más bien se refiere a una supuesta falta de cualidad de la parte actora.
Por otra parte, en una cesión de derechos no es necesario notificar al deudor cedido—en este caso al arrendatario—ya que el contrato de cesión es perfecto desde que existe acuerdo de voluntades entre cedente y cesionario como lo dice el art. 1549 CC. La necesidad de la notificación o de la aceptación del deudor cedido es para que la cesión valga o sea oponible frente a terceros (otros cesionarios, embargantes del crédito cedido, etc.). Además, la notificación al deudor cedido se cumple con creces con la sola citación del deudor para la litis contestatio, como lo ha dicho la doctrina jurisprudencial hasta el cansancio. Cuando el cesionario en su condición de tal, demanda al deudor cedido por razón de los derechos que le han sido cedidos y lo cita para que conteste la demanda, no cabe duda que lo esta notificando de la cesión. O sea, la citación cumple dos roles: uno, el procesal para trabar la litis, y el otro el material para legitimar al actor-como cesionario del crédito cedido frente a terceros. Pero repito: la cesión es perfecta entre cedente y cesionario desde que existe acuerdo de voluntades sobre el precio y el derecho cedido, como lo dice el art. 1549 CC, y la notificación al deudor cedido solo sirve para hacer la cesión oponible frente a terceros, como lo dice el art. 1550 CC.
En conclusión se desestima, se declara sin lugar, la cuestión previa NO.2 del art. 346 CPC, que fuera invocada por la parte demandada.
2.-
Al folio 10 corre en fotostato documento privado representativo de una carta privada que le cursó Inmobiliaria Casas Bajas c.a. a la parte demandada avisándole que el contrato de arrendamiento no le sería renovado, venciéndose el mismo el 31 de diciembre de 2006.
Este fotostato no se podría tomar en cuenta, de acuerdo con el art. 429 CPC, que le da valor solamente a los fotostatos de los documentos públicos y privados reconocidos, y esta carta privada no esta en ninguna de esas dos categorías.
Y aquí no se ve que la parte demandada lo haya reconocido expresa o implícitamente, como ocurrió en el fotostato del contrato, como se verá de inmediato.
3.-
Al folio16 y ss corre en copia fotostática documento privado representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre la empresa Inmobiliaria Casas Bajas, c.a. y la parte demandada, sobre el inmueble de autos.
Este fotostato se podría no tomar en cuenta; porque, de acuerdo con el art. 429 CPC, los únicos fotostatos que gozan de valor probatorio provisional, son los que se refieren a los documentos públicos o privados reconocidos, y éste no esta en ninguna de esas dos categorías.
Sin embargo, vemos que la parte demandada en contestación ha reconocido implícitamente el contrato contenido en el fotostato en cuestión, cuando dice que “él no ha sido notificado que el citado contrato de arrendamiento le haya sido avisado su cesión”.
Con esta expresión entendemos que esta reconociendo el fotostato en cuestión, dándole valor probatorio, cosa que no vemos con el fotostato de la carta del número anterior. Pasemos entonces a analizarlo:
Es de fecha 01 de enero de 1995; y a partir de dicha fecha correrá un año fijo, que se prorrogará automáticamente, a menos que una de las parte le avise a la otra, con 30 días de anticipación no estar dispuesta a prorrogarlo. (Cláusula tercera).
Con esta expresión entendemos que cada año el contrato se irá renovando año por año, mientras no se produzca esa notificación de desahucio. Con esta cláusula las partes evitan estar celebrando cada año un nuevo contrato; ya que se entiende que cada año se renueva automáticamente el contrato, como si suscribieran un nuevo contrato, mientras no se produzca el aviso que evitará esa renovación automática y le ponga fecha cierta de vencimiento a la relación.
La parte demandada ha dicho que como quiera que el contrato ha durado más de quince años, el mismo se ha indeterminado; lo cual no es cierto. El contrato no ha durado más de 15 años; lo que habría durado ese tiempo es en todo caso la relación, que como sabemos esta formado por varios contratos, pero no es el contrato singular de este juicio
Lo que pretende evitar el art.1580 del Código Civil es que las partes no se comprometan en un contrato singular por más de quince años; ya que en caso que suscriban un contrato por más tiempo, el mismo se entenderá reducido a ese tiempo. Pero si las partes, por ejemplo, suscribiesen todos los años un contrato por un año, y así sucesivamente cada año durante más de 15 años, ello no significa que el contrato décimo sexto (16°) que suscriban por un año se iría a convertir por arte de magia en uno a tiempo indeterminado, por el solo hecho que “la relación precedente” haya durado más de 15 años. Una cosa es el contrato en singular, que no puede crear un vínculo obligatorio de más de 15 años y otra cosa es la relación arrendaticia, que podría ser de mayor tiempo, sin que por ello el último contrato de esa relación se indetermine.
En conclusión no consideramos que el contrato de este juicio se haya indeterminado por el solo hecho de que la relación hubiese podido durar más de quince años. Así se declara.
Volviendo al contrato objeto de este juicio, vemos que todos los primero de enero de cada año el contrato se vence y se renueva por otro año más—mientras no se notifique lo contrario—por lo que la notificación de desahucio deberá cursarse con 30 días de anticipación a esa fecha; vale decir como muy tarde hasta el primero de diciembre del año anterior al año en que se vence. En el libelo se nos informa que el propietario y arrendador anterior notificó la no renovación del contrato el 8 de noviembre del 2006, lo que significa que el mismo entonces debía vencer el 01 de enero de 2007; sin embargo en el libelo se dice que el contrato vencía el 31 de diciembre de 2006. Hay una pequeña discrepancia de un día, que no le vemos mayor trascendencia, debida posiblemente a la interpretación que se hace del art. 12 del Código Civil
4.-
Al folio 21 y ss corre las resultas de una notificación realizada por medio de notario, por la parte actora a la parte demandada
De la misma se evidencia que se le avisó a la arrendataria del local de autos, en fecha 22 de julio de 2009 que el mismo fue vendido a la parte demandante. Se le avisó igualmente que en fecha 08 de noviembre de 2006 se le había notificado mediante carta la voluntad de Inmobiliaria Casas Bajas, c.a. de no renovarle el contrato, que venció el 31 de diciembre de 2006; y que el contrato había sido cedido a la parte actora por el anterior propietario y arrendador. Por último se le dice que vencida la prórroga legal, el 31 de diciembre e 2009, deberá hacer entrega del local.
Lo primero que debemos decir es que porque en esta notificación (22 de junio de 2009) se haya hecho mención de la notificación del 08 de noviembre de 2006, no significa que tenga efecto retroactivo, en el sentido de hacerla valer desde esa fecha. La notificación vale desde la fecha en que fue hecha; esto es, desde el 09 de julio de 2009; y ya para esa fecha, la notificación era tardía.
5.-
Al folio 25 y ss corre las resultas de otra notificación notarial que hizo la parte actora a la parte demandada, en fecha 22 de marzo de 2010 donde se le participaba de nuevo que en fecha 08 de noviembre de 2006 se le había avisado por documento privado la no renovación del contrato, que vencía el 31 de diciembre de 2006
Corresponde decir lo mismo: no tiene efecto retroactivo, en el sentido de que valga desde 08 de noviembre de 2006. Ella vale desde la fecha que fue hecha, esto es desde el 22 de marzo de 2010, y ya vemos que para esta fecha la misma resulta tardía.
Debemos decir que porque una notificación no sea eficaz, ello no hace que el contrato se indetermine. Sigue siendo a tiempo determinado, solo que por no haberse notificado o haberse hecho ineficazmente, se habría renovado por otro período anual más y así sucesivamente hasta que se vuelva a notificar debidamente en tiempo útil.
6.-
Al folio 59 y ss hasta el folio 63 corre unos recaudos de naturaleza administrativa. Emitidos por la Gobernación del Distrito Federal, que representan unos recibos de pago por concepto de aseo domiciliario y de impuesto de industria y comercio, aparece el inmueble en una dirección que pareciera que corresponde con el de autos. Son de años 1972, 76 y 77; y se traen a juicio para demostrar la antigüedad de permanencia del demandado en el local de este juicio
No hay problema alguno en reconocerle al inquilino una permanencia en el local que data desde esos años; pero eso no significa que el contrato que corre al folio 16 y ss sea a tiempo indeterminado; ya hemos explicado que el contrato objeto de este juicio se renueva, todos los años, y cada año es como si las partes celebrasen un nuevo contrato hasta que se produzca la notificación de alguna de las partes de no querer más renovaciones automáticas, con lo que se le pone fecha cierta de vencimiento.
La relación arrendaticia, que por definición (art. 38 del Decreto ley) comprende varios contrato singulares. Es el contrasto singular el que no puede durar más de 15 años o se reduce a ese límite; no la relación, que puede estar formada por tantos contratos como quieran las partes celebrar sin límite de tiempo..
7.-
Al folio 69 y ss corren los recaudos representativos del Registro (12-03-71) de una sociedad de Responsabilidad limitada, propiedad de la parte demandad.
Esta prueba se trae a los autos para demostrar que la referida compañía ocupó el local de autos durante ese tiempo; solo que de dicho registro no aparece el local como la dirección de la sede la de referida empresa.
8.-
Al folio 85 y ss corre las resultas de una notificación notarial realizada (6 de julio de 2007) por Inmobiliaria Casas bajas ,C.A. a la parte demandada como arrendataria del local de autos, donde se le participa como arrendataria la oferta de venta del inmueble No.31 identificado en el libelo, por tener derecho preferente al mismo.
Dicha notificación no no se refiere en absoluto a la notificación de no renovar más el contrato en lo sucesivo.
9.-
Al folio 90 corre en fotostato una comunicación remitida por Inmobiliaria Casas Bajas, C.A. a la parte demandada.
Como fotostato de documento privado no tiene valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC.
10.-
Al folio 93 corre en fotostato un documento público representativo de la compra que hiciera la parte actora del Edificio ya identificado en el libelo de demanda.
Nos remitimos a los comentarios del No.1 de estos análisis.
11.-
Al folio 100 y ss corre las resultas de una notificación notarial llevada a cabo por la parte demandante a la parte demandada, de fecha 22 de julio de 2009.
Nos remitimos a nuestro comentario anterior del No.4 de estos análisis.
12.-
Al folio 105 y ss corre otra notificación notarial realizada por la parte actora a la parte demandada, de fecha 22 de marzo de 2010.
Nos remitimos a nuestro comentario del No.5 de estos análisis.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos ver que la parte demandada fracasa en probar que en fecha 08 de noviembre de 2006, se le avisó a la parte demandada como arrendataria su voluntad de no renovarle más el contrato, que entonces vencería el 31 de diciembre de 2006 ; corriendo a partir de allí una prórroga legal de tres años.
Y fracasa porque lo que trajo a los autos es una copia fotostática de una carta privada que le habría cursado Inmobiliaria Casas Bajas C.A—anterior propietario y vendedora del inmueble—a la parte arrendataria, parte demandada en este juicio.
Los fotostatos para que tengan valor probatorio, aunque sean en forma provisional, deben referirse a los documentos públicos o privados reconocidos, de acuerdo con el art. 429 del Código de Procedimiento Civil; pero el fotostato en cuestión (que riela al folio 19 y 20), no se encuentra en ninguna de esas dos categorías, ni se ve que la parte demandada lo hubiere reconocido en la contestación.
Las notificaciones notariales que se hicieron después, haciendo referencia a ese aviso por carta privada, además de que fueron tardías y por tanto extemporáneas, no tienen efecto retroactivo para validar desde su fecha de recepción esta carta privada que se trajo a los autos en fotostato.
Por último, que una notificación de desahucio sea inefectiva no significa que el contrato se indetermine ni que se produzca la tácita reconducción del contrato; ya que la única consecuencia por no hacer—o lo que es lo mismo, no probar que se haya hecho—la notificación, es que el contrato se ha renovado por otro año más y así sucesivamente; hasta que en el futuro se lleve a cabo una notificación válida en tiempo útil para volver a colocar el contrato en condiciones de vencimiento y comienzo de su prórroga legal. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara in lugar la demanda que presentó Centro Automotriz Volgan C.A. contra el ciudadano Antonio Ramón Parra Pérez Parra, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en cosas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco días del mes de noviembre e dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana se publicó el anterior fallo, con su inserción en el expediente.
La Secretaria