TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
200° y 151°

I. PARTE NARRATIVA
PARTE ACTORA: MANUEL TIMOTEO DE ABREU, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad no. V-6.165.509.
PARTE DEMANDADA: YUDID DEL VALLE GOMEZ de RONDÓN. Venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.504.934.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LUCIO ATILIO GARCIA, LOIDA GARCIA ITURBE y JOSE DE LA PAZ GARCIA. Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo los nos. 5.563, 22.588 y 97.964, respectivamente.
APODERADO JUDICAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARIANELA DARTHENAY BRAVO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 17.006.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del cual es objeto el siguiente inmueble: “habitación destinada a vivienda distinguido con el no. PB-03, ubicada en la planta baja de la casa quinta denominada QUINTA ANAISA” situada en la calle Ramón Ignacio Méndez, urbanización Santa Mónica, Municipio Libertador del Distrito Capital”.
(Sentencia definitiva)

Planteamiento de la Controversia:
Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora ciudadano MANUEL TIMOTEO DE ABREU, debidamente representado por los Abogados LUCIO ATILIO GARCIA y LOIDA GARCIA, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la ciudadana YUDID DEL VALLE GOMEZ DE RONDON, en virtud de haber incumplido con su obligación principal del pago del canon de arrendamiento durante los meses de enero, febrero y marzo del año en curso.
Por su parte, la demandada manifestó que es inquilina del inmueble objeto de juicio desde el año 1986, señalando que en virtud de ello su contrato se indeterminó, adujo igualmente haber cumplido cabalmente sus obligaciones como inquilina.
Desarrollo del Procedimiento:
La presente demanda fue presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial en fecha 12 de abril del año 2010, y efectuado el sorteo de Ley, correspondió a este Tribunal conocer de la presente causa.-
Admitida la demanda en fecha 10 de mayo de 2010, por los trámites del procedimiento breve, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada (folio 51 y 52).
En fecha 31 de mayo de 2010, compareció el apoderado judicial de la parte actora quien procedió a consignar los fotostatos para la elaboración de la compulsa de citación, así como los emolumentos necesarios para la práctica de la citación (folios 54 y 55), posteriormente, en fecha 14 de junio de 2010, se procedió a librar la respectiva compulsa de citación.
En fecha 28 de junio de 2010, compareció el ciudadano DAVID BERMUDEZ, alguacil titular de la Unidad de Alguacilazgo, quien mediante diligencia procedió a dejar constancia que cumplió con las gestiones referentes a la citación, y consignó recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada ciudadana YUDID DEL VALLE GOMEZ DE RONDON (folio 58 y 59).
En fecha 29 de junio de 2.010, compareció la parte demandada debidamente asistida por la ciudadana MARIANELA DARTHENAY BRAVO, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 17.006, procediendo a consignar escrito de contestación con sus respectivos anexos, alegando como punto previo la falta de cualidad de conocer por vía judicial de este proceso sin haberse agotado la vía administrativa, por estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, y negó encontrarse insolvente, ya que ha venido cancelando en su debida oportunidad los cánones de arrendamiento, por ante el Tribunal de consignaciones (folios 60 al 117).
En el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de tal derecho, y habiendo consignado los respectivos escritos, fueron agregados y admitidos por este Tribunal en fecha 13 de julio de 2010.
II. PARTE MOTIVA.
Se pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3ero. del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:
a) Alegatos de la parte demandante: Alega la representación judicial de la parte actora que su representado celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana YUDID DEL VALLE GOMEZ DE RONDON a partir del 01 de junio de 2008 hasta el 31 de mayo de 2009, por el inmueble de litis, el cual según sus afirmaciones son propiedad del ciudadano MANUEL TIMOTEO DE ABREU.
Adujo igualmente, que en fecha 29-04-2009 mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitana de Caracas, procedió a notificar a la arrendataria YUDID GOMEZ de la no renovación del contrato de arrendamiento, así como también, le hizo saber mediante la misma notificación la fecha en la que debía efectuar la entrega del inmueble de litis libre de bienes y personas (31-05-2009), y le informó el derecho a la prórroga que por Ley le correspondió. Que por la duración de la relación de arrendamiento, le correspondía al inquilino una prórroga de tres -3- años contados hasta el 31 de mayo de 2012.
Señaló que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 82,86) mensuales, de los cuales –según su decir- la inquilina ha dejado de pagar los meses correspondientes a ENERO, FEBRERO Y MARZO de 2010, adeudando la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 248,58); razón por la cual solicitó el cumplimiento del contrato por la falta de pago a través de la presente acción, la cual fundamentó en la norma prevista en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
b) Alegatos de la parte demandada: Por su parte, el demandado previa contestación al fondo, alegó como punto previo la falta de cualidad para conocer por vía judicial de este proceso, sin haberse agotado la vía administrativa, por cuanto a su decir se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado; siendo que ocupa el inmueble de litis desde el año 1986.
En la contestación al fondo, negó los hechos esgrimidos en el escrito libelar, y adujo que el ciudadano MANUEL TIMOTEO DE ABREU celebró nuevo contrato en el año 2008, con el que a su decir, pretendió la determinación de la relación contractual.
Asimismo, indicó estar solvente en los pagos de los correspondientes cánones de arrendamiento, toda vez, que –según señala- ha venido efectuando las consignaciones correspondientes al monto mensual de forma tempestiva ante el Tribunal 25° de Municipio.
Además, que si pagó fuera del tiempo las consignaciones fue producto de la costumbre que se generó junto al administrador, quien acostumbraba a cobrarle en esa forma.
DE LAS PRUEBAS.
En la etapa probatoria, ambas partes hicieron uso de tal derecho. De conformidad con lo previsto en el art. 509 CPC se pasa a valorar cada medio aportado al juicio.
A) De las pruebas de la parte demandante.
Junto al libelo de demanda la parte accionante produjo los siguientes medios:
1.) A los folios 7 al 11 cursa fotocopia certificada de instrumento poder que otorga el ciudadano MANUEL ALBINO DE SOUSA a los abogados que i.e. se indican, para que ejerzan a la representación del ciudadano MANUEL TIMOTEO DE ABREU; de fecha 23 de marzo de 2010. A pesar de no haberse acompañado el documento original que otorga MANUEL TIMOTEO DE ABREU a MANUEL DE ALBINO DE SOUSA; si consta en cambio que la nota de autenticación del funcionario notarial dejó constancia que tuvo a su vista el mentado instrumento principal originario. Este documento se tiene por legal al constar certificado (art.1384 del Código Civil), y siendo auténtico conforme lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil. Este medio es pertinente para demostrar de donde deriva la condición de administrador general o mandatario que tiene MANUEL ALBINO DE SOUSA por parte del ciudadano MANUEL TIMOTEO DE ABREU.
2.) A los folios 12 al 17 (marcado B), consta documento auténtico en forma original, contentivo de contrato de arrendamiento que fuera celebrado por los ciudadanos MANUEL MARTINHO SOUSA GOMES en representación del ciudadano MANUEL TIMOTEO DE ABREU como arrendador, y la ciudadana YUDID DEL VALLE GOMEZ de RONDON, en su condición de arrendataria, del cual es objeto el inmueble de litis; suscrito en fecha 01 de junio del año 2.008. Este medio se tiene como legal de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil
El mismo es pertinente para demostrar la relación contractual que existe entre los ciudadanos MANUEL TIMOTEO DE ABREU y la ciudadana YUDID GOMEZ de RONDON; se hizo a tiempo determinada, y que el arrendador reconoció expresamente que la relación era de diez (10) años.
3.) A los folios 18 al 50 (marcado C) cursa en original documento contentivo de notificación auténtica que le fuera practicada a la ciudadana YUDID GOMEZ por la NOTARÍA PÚBLICA SEGUNDA DEL MUNICIPIO CHACAO en fecha 29 de abril del año 2.009, a solicitud del ciudadano MANUEL TIMOTEO DE ABREU, en la dirección del inmueble de litis. La misma es pertinente para demostrar que el accionante manifestó y notificó en forma oportuna a la ciudadana YUDID GOMEZ de la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento al vencimiento (31 de mayo de 2009).
Este recaudo se tiene legalmente promovido conforme a lo previsto en el art. 1357 del Código Civil, y es pertinente para probar que desde la fecha indicada, el contrato no se renovaría al vencimiento, naciendo para el inquilino su derecho a gozar la prórroga de ley.
En la oportunidad probatoria la parte demandante consignó los siguientes documentos:
4.) A los folios 131 al 138 consta documento auténtico en copia simple, contentiva de la compra venta celebrada de forma simple, perfecta e irrevocable que le efectuara el ciudadano RAMIRO MENDEZ al accionante MANUEL TIMOTEO DE ABREU, del inmueble de litis. Este documento se tiene por legal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 CPC, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria. Quedando fidedigno su contenido, del mismo se desprende la pertinencia para demostrar la cualidad de propietario que tiene el accionante para incoar la presente acción, y en darlo en arriendo.
5.) A los folios 139 y 140, cursa documento auténtico en copia simple contentivo de poder que le fuera otorgado al ciudadano MANUEL ALBINO DE SOUSA FERNANDEZ por el accionante MANUEL TIMOTEO ABREU, quien es el propietario del inmueble de juicio. El mismo es pertinente para demostrar la condición de mandante y mandatario respectivamente, el cual se tiene por legal conforme lo previsto en el artículo 1357 del código civil. Asimismo, es pertinente para demostrar que dicho poder aparece conferido en forma auténtica.
6.) Consta a los folios 141 y 142 documento auténtico en copia simple contentivo de poder de administración general le fuera otorgado al ciudadano MANUEL MARTINHO SOUSA GOMES por el accionante MANUEL TIMOTEO ABREU. Se tiene legalmente promovido por cuanto siendo promovido en copia simple no fue impugnado por el demandado, conforme lo prevé el art. 1357 del Código Civil. El mismo es pertinente para demostrar la cualidad que posee el abogado MANUEL ALBINO DE SOUSA para representar al accionante y celebrar contratos en su nombre, como ocurre con el contrato de arriendo que da lugar a este proceso judicial.
b.) De las pruebas de la parte demandada:
Por su parte, el demandado junto al escrito de contestación produjo los siguientes medios:
1.) Marcado “A” consta inserto a los folios 66 al 71 copia simple de documento auténtico, contentivo de contrato de arrendamiento que fuera celebrado por los ciudadanos MANUEL MARTINHO SOUSA GOMES en representación del ciudadano MANUEL TIMOTEO DE ABREU como arrendador, y la ciudadana YUDID DEL VALLE GOMEZ de RONDON, en su condición de arrendataria, del cual es objeto el inmueble de litis; suscrito en fecha 01 de junio del año 2.008. Este medio ya fue producido certificado por la parte demandada, y por ende se le concedió valor de pruebas.
2). Marcados “B” y “C” constan a los folios 72 al 90 copias simples de libelos de demandas y ordenes de comparecencia, que contienen acciones incoadas por el ciudadano MANUEL TIMOTEO DE AREU contra otras dos ciudadanas distintas a la demandada del presente juicio. Las mismas se desechan por impertinentes ya que no guardan relación con los hechos en litigio.
3.) Marcado “D” consta al folio 91 copia simple de documento contentivo de “cartel de notificación” que fuera practicada por LA NOTARIO PÚBLICO SEGUNDO DEL MUNICIPIO CHACAO DEL DISTRITO CAPITAL, en el que se evidencia la manifestación que le efectuara el ciudadano MANUEL TIMOTEO DE ABREU a la ciudadana YUDID GOMEZ de la no renovación del contrato de arrendamiento, consta en el mismo documento la información suministrada acerca del disfrute de la prórroga de Ley. El mismo es pertinente para demostrar la notificación que le fueras efectuada a la demandada por el accionante, y que guarda relación con el recaudo que ya fue valorado con pleno valor de pruebas (folios 18 al 49).
4.) Cursa al folio 92 copia simple de documento denominado “CONSTANCIA” emanado del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda. El mismo se desecha por impertinente, en virtud no guardar relación con los hechos en litigio ni las partes del presente juicio, ya que su contenido señala hechos parciales que nada aportan al proceso. Solo indica que se presentó un contrato en esa sede que tenía fecha de vencimiento y una prórroga pendiente, pero acá ya se dijo, se demandó estando vigente dicha prórroga por supuesto incumplimiento por parte del inquilino en el pago de cánones de arrendamiento.
5.) Consta al folio 93, documento en forma original contentivo de recibo suscrito por el ciudadano MANUEL ALBINO DE SOUSA. A pesar de estar probado la condición de quien firma el presente recibo, es impertinente para probar hecho alguno en la litis. Se demanda al inquilino por la falta de pago de tres cánones de arrendamiento distinto a los indicados en el recibo en estudio, además, el mimo por sí solo, no constituye prueba fehaciente que sea una costumbre de las partes que el inquilino quedara autorizado a pagar extemporáneamente. En sí, este recibo solo acredita que en esa fecha, la arrendataria pagó y el autorizado por el arrendador, recibió la referida suma de dinero.
6.) Consta al folio 94 documento en forma original contentivo de voucher de pago, efectuado en fecha 3 de mayo de 2010 relacionado con expediente de consignaciones. Al no probar el pago de la suma demandada en la manera tempestiva, se tiene como prueba en contra del promovente.
7.) Consta a los folios 96 al 98, copia simple de resolución emanada en fecha 19 de enero del año 2.004 por la Dirección General de Inquilinato. La misma se tiene por legal conforme dispone el artículo 429 CPC, siendo documento administrativo público y se relaciona como válido al contener el monto regulado por el organismo oficial, y que aparece en el contrato demandado.
En la etapa probatoria, la parte demandada consignó escrito de pruebas en el que promovió declaraciones testimoniales y aporto los siguientes medios:
1.) A los folios 104 al 109 constan en forma original sendos recibos, por concepto de gastos diversos que ha efectuado la demandada YUDID DEL VALLE OMEZ en el inmueble de litis (pago de servicios, reparaciones, etc.). Los mismos se desechan por impertinentes, por cuanto no tienen relación con los hechos en litigio.
2.) A los folios 110 al 117 constan copias certificadas del expediente signado 2010-0717 emanadas del JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO, de las cuales se evidencia que efectivamente la ciudadana YUDID GOMEZ realizó una consignación ante aquél Tribunal a favor de MANUEL MARTINHO SOUSA. Este medio es legal a tenor de lo previsto en el artículo 429 CPC y pertinente para probar que la ciudadana indicada, consignó por un monto de CUATROCIENTOS CATORCE MIL con TREINTA y CINCO BOLÍVARES FUERTES en fecha 03 de mayo del año 2.010, los cánones correspondientes desde enero a mayo de 2010.
3.) Habiendo sido fijada la oportunidad correspondiente para la declaración de los ciudadanos LUIS VARGAS y ANA GONZALEZ (3° día de despacho siguiente); mediante auto de fecha 13/07/2.010 (folio 143), ninguno de los testigos promovidos compareció a juicio a rendir la declaración correspondiente.
DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS.
De los medios probatorios aportados a los autos se concluye lo siguiente:
-I-
1- Que el ciudadano MANUEL ALBINO DE SOUSA FERNANDEZ tiene facultades de representación del ciudadano MANUEL TIMOTEO ABREU, según le fueron otorgadas mediante documento auténtico que cursa inserto a los autos.
2- Que los ciudadanos LUCIO GARCIA, LOIDA GARCIA y JOSE GARCIA, también poseen facultades de representación del ciudadano MANUEL TIMOTEO DE ABREU tal como le fueron conferidas por el ciudadano MANUEL ALBINO DE SOUSA con documento auténtico que cursa igualmente inserto a los autos.
3- Que el inmueble objeto de litis es propiedad del ciudadano MANUEL TIMOTEO DE ABREU, por haberlo adquirido en compra venta que le fuera efectuada por el ciudadano RAMIRO MENDEZ.
4- Que con el contrato de arrendamiento suscrito entre MANUEL TIMOTEO DE ABREU y YUDID DEL VALLE GOMEZ de RONDON en fecha 01 de junio de 2008, se determinó la relación contractual.
5- Que la ciudadana YUDID DEL VALLE GOMEZ se encontraba insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses reclamados ENERO, FEBRERO y MARZO hasta la fecha 3 de mayo del año 2.010; según se evidencia de la consignación que efectuara en esa fecha ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio por concepto de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes primero hasta el mes cinco.

II
Punto Previo
LA NATURALEZA DE CONTRATO Y LA PRETENSIÓN DEDUCIDA.

Es necesario destacar que el demandante asume estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado y el demandado en cambio, supone que el contrato se indeterminó en el tiempo. Con fundamento a las pruebas aportadas por ambas partes, para este juzgador no hay dudas que la relación arrendaticia que inicialmente fue a tiempo indeterminada, se convirtió a tiempo determinada, sin que implique renuncia del inquilino –como éste supone- a sus derechos, antes bien, significa el respeto al ejercicio de un derecho previsto en la ley como es el de prórroga legal. Sin embargo, con base a esta premisa la parte accionante procedió a demandar el cumplimiento del contrato, porque en su decir, el demandado ha “incumplido” el contrato, por dejar de pagar algunos cánones de arriendo, y por ende pide consecuencialmente la entrega del inmueble. Dos cosas se observan de esta pretensión: (a) Que el arrendador-demandante reconoce que al arrendatario estaba solvente antes de vencerse el contrato (a tiempo determinado) y que por ende nació el derecho a prórroga legal, y, (b) Que el inquilino dejó de pagar cánones de arrendamiento estando en vigencia la prórroga de ley.
Quedó demostrado en autos tanto con la confesión espontánea de ambas partes, como por el contenido del contrato de arrendamiento, que la relación arrendaticia que une a los contratantes data de más de diez años. En este caso, las partes procedieron a darle determinación a dicha relación contractual, mediante la suscripción de un contrato a tiempo fijo; donde reconocieron el tiempo total de dicha relación a los fines del ejercicio de la prórroga legal y su cálculo, correspondiéndole el plazo mayor (de 3 años).
En efecto, consta de autos como el propietario notificó por vía notarial a su inquilino, de su voluntad de no proseguir el contrato de arrendamiento, concediéndole como les correspondía la prórroga legal de tres años establecidos en el artículo 38, Literal “d” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Al concederle el derecho de prórroga el arrendador está reconociendo que su inquilino se encontraba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales antes del vencimiento natural del contrato. En consecuencia, estando en vigencia la prórroga de ley, si el inquilino –como efectivamente sucedió- incurrió en la falta de pago de cánones de arrendamientos estando vigente dicha prórroga, lo que correspondía es la resolución contractual y no el cumplimiento. Así las cosas, el accionante pretende por esta vía que se cumpla el contrato porque en su decir, el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que el inquilino pierde el derecho de la prórroga de ley. Sin embargo, a juicio de quien decide, el criterio asumido por la parte demandante no es el correcto, toda vez que el artículo 40 de la LAI señala que el inquilino que haya incumplido con sus obligaciones contractuales, no tendrá derecho de prórroga Esta disposición debe entenderse que el legislador reguló que incumplimiento de las obligaciones antes del vencimiento natural del contrato, no daría derecho al ejercicio de la prórroga; no implica en forma alguna que si ya inició dicha prórroga; y el arrendatario incumpliere alguna de sus obligaciones, el mismo no tiene derecho a la prórroga, lo que sucede es que incurrió en causal resolutoria, que es distinto a decir que no tiene derecho a la prórroga.
En este caso, si el inquilino incumple el pago incurre en causal de resolución del mismo, pues durante el lapso de prórroga legal se mantienen vigentes las estipulaciones del contrato original. Estando en presencia de un contrato bilateral, lo que opera es su resolución conforme lo establecido 1.167 del Código Civil. Incluso, si se demandare el cumplimiento (que no es el caso que nos ocupa), la pretensión sería que el inquilino pague los cánones de arrendamientos adeudados, manteniéndose intacto la relación contractual; pero se insiste, este no es el caso que nos ocupa, porque el demandante pretende que aquel cumpla con el contrato porque no tiene derecho a prórroga; es decir, yerró en la calificación de la acción, ya que el cumplimiento del contrato opera en caso por vencimiento del contrato en su tiempo natural, o por vencimiento del tiempo de la prórroga.
En consecuencia, estando mal planteada la litis, en criterio de quien aquí decide la presente demanda debe declarar improcedente en derecho; y como no se entró al fondo de la demanda, queda habilitado el arrendador a intentar por vía autónoma acción resolutoria por la falta de pago de los cánones de arrendamientos insolutos. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DISPOSITIVA:
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara IMPROCEDENTE LA DEMANDA que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuso el ciudadano MANUEL TIMOTEO DE ABREU contra la ciudadana YUDID DEL VALLE GOMEZ DE RONDON.
SEGUNDO: Se condena al pago de costas a la parte demandante por haber sido perdidosa en la presente litis, al hacer litigar al demandado.
Regístrese y Publíquese la anterior decisión, de conformidad con lo previsto en el Artículo 247 del Código de Procedimiento Civil..
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve -9- días del mes de noviembre de 2010. Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR

ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA TITULAR

ABG. FABIOLA A. DOMINGUEZ R.
En la misma fecha y siendo las _______, se publicó y registró y dejó copia certificada de esta decisión en el copiador respectivo. Quedando anotada en el asiento del libro diario bajo el N°. 37.
LA SECRETARIA

ABG. FABIOLA A. DOMINGUEZ R.

LAPG/FD
AP31-V-2010-001333