REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA En su nombre JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Expediente nº AP31-V-2010-000994 (Sentencia Definitiva) Vistos estos autos: I Demandante: La sociedad mercantil BRAIDA FLORENS, c.a., de este domicilio, inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según asiento nº 37, de fecha 16 de diciembre de 1.991, inserto en el Tomo 38-A-Sgdo, de los libros llevados por esa oficina registral. Apoderados judiciales de la parte actora: Los abogados JESÚS ARTURO BRACHO, REYNA MENDIVIL y MOISÉS AMADO, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 25.402, 145.164 y 37.120, respectivamente. Demandado: El ciudadano KEPA GÁRATE ZARZOSA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad nº V-4.130.915. Apoderados judiciales de la parte demandada: Los abogados JOSÉ ALBERTO PALOMARES PINEDA y HENRY JOSÉ GUZMÁN CARMONA, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 82.781 y 105.119, en ese orden. Asunto: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO II Por auto dictado en fecha 5 de abril de 2.010, este Tribunal admitió a trámite la demanda interpuesta por los abogados JESÚS ARTURO BRACHO y REYNA MENDIVIL, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 25.402 y 145.164, en ese mismo orden, quienes se presentan a juicio aduciendo su condición de apoderados judiciales de la sociedad mercantil BRAIDA FLORENS, c.a., de este domicilio, inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda según asiento nº 37, de fecha 16 de diciembre de 1.991, inserto en el Tomo 38-A-Sgdo. En tal sentido, como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, los apoderados judiciales de la parte actora indicaron en el libelo los siguientes acontecimientos que, a su entender, amerita se le conceda la adecuada tutela judicial efectiva a su representada: a)Que, el día 1 de noviembre de 1.985 la sociedad mercantil Administradora BOMILCA, c.a., celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano KEPA GÁRATE ZARZOSA, titular de la cédula de identidad nº V-4.130.915, cuya convención tiene por objeto el arriendo del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número cuatro (nº 4) que se ubica en el segundo piso del Edificio que lleva por nombre Paraguaipoa, situado en la avenida Rómulo Gallegos, urbanización Monte Cristo, jurisdicción hoy en día del Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente al Distrito Metropolitano de Caracas, señalándose en el libelo que la hoy demandante se subrogó en la posición de la primitiva arrendadora por efectos de la cesión verificada a su favor, tal como se constata de la nota estampada al reverso de ese contrato de arrendamiento, de fecha 20 de marzo de 2.006. b)Que, el día 28 de septiembre de 2.006 la hoy demandante, por conducto de la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, participó al arrendatario KEPA GÁRATE ZARZOSA: a) su derecho de preferencia para la adquisición del inmueble que él ocupa en calidad de inquilino; b) la voluntad de la hoy demandante en no prorrogar la duración del expresado contrato de arrendamiento, por lo que la vigencia de éste se entiende limitada hasta el día 1 de noviembre de 2.006; y c) el inicio de la prórroga legal a que tiene derecho disfrutar el arrendatario a partir del día 1 de noviembre de 2.006, por un término fijo e improrrogable de tres (3) años calendario, todo ello en conformidad a lo establecido en el artículo 38, literal d), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. c)Que, ‘llegado el día del vencimiento del beneficio de la prorroga (sic) legal arrendaticia lo cual ocurrió el día 31 de Octubre del año 2009 y pese a las gestiones extrajudiciales y amistosas llevadas a cabo para el cumplimiento de tal fin, el mencionado ocupante no ha dado fiel cumplimiento a la entrega voluntaria del inmueble arrendado incumpliendo con su obligación contractual y legal de entregar el inmueble en las condiciones establecidas en el contrato de ARRENDAMIENTO, objeto de la presente acción’ (sic). Por tales motivos, invocándose en el libelo el supuesto de hecho a que aluden los artículos 1.599 y 1.167 del Código Civil, relacionados con los artículos 38, literal d), y 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se intenta la presente demanda en sede jurisdiccional en la que se le reclama judicialmente al ciudadano KEPA GÁRATE ZARZOSA satisfacer en beneficio de la actora los siguientes conceptos: 1.- El ‘cumplimiento forzoso de la obligación contractual y legal que tiene (el arrendatario) para entregar a (su) representada el inmueble dado en ARRENDAMIENTO’ (sic), constituido por el apartamento distinguido con el número cuatro (nº 4), que se ubica en el segundo piso del Edificio que lleva por nombre Paraguaipoa, situado en la avenida Rómulo Gallegos, urbanización Monte Cristo, jurisdicción hoy en día del Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente al Distrito Metropolitano de Caracas, cuyo inmueble deberá ser restituido a la actora ‘totalmente desocupado tanto de bienes como de personas y en las mismas buenas condiciones de conservación y mantenimiento en que se le entregó’ (sic). 2.- El pago de la suma equivalente a tres (3) mensualidades, calculadas sobre la base del canon de arrendamiento actual, a los fines de satisfacer la penalidad contemplada en la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento accionado. 3.- El pago de las costas y costos derivados de este juicio, incluyéndose el pago de honorarios profesionales de abogados. En fecha 5 de agosto de 2.010, se hizo presente a los autos del expediente el ciudadano KEPA GÁRATE ZARZOSA, titular de la cédula de identidad nº V-4.130.915, asistido por los abogados JOSÉ ALBERTO PALOMARES PINEDA y HENRY JOSÉ GUZMÁN CARMONA, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 82.781 y 105.119, respectivamente, con la finalidad de otorgar poder apud acta a los mencionados profesionales del derecho. En tal supuesto, estima esta Juzgadora que, por mandato de lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada se considera a derecho para todos los efectos y consecuencias derivados de este juicio. Mediante escrito consignado en fecha 10 de agosto de 2.010, el apoderado judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda incoada contra su representado. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tan singular derecho, lo que de seguidas permite al Tribunal pronunciarse acerca de la idoneidad del material probatorio aportado por quienes han intervenido en la presente relación jurídica litigiosa. Así, mediante escrito consignado en fecha 4 de octubre de 2.010, el apoderado judicial de la parte actora promovió las siguientes pruebas: a) En el particular titulado ‘CAPÍTULO I’, el apoderado judicial de la parte actora reprodujo el mérito derivado del contrato de arrendamiento anexo al libelo como instrumento fundamental de la pretensión deducida. Sobre el particular, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación de ese instrumento con el carácter de plena prueba, pero sólo en lo que concierne al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se decide. b) En el particular titulado ‘CAPÍTULO II’, de su escrito del 4 de octubre de 2.010, el apoderado judicial de la parte actora reprodujo el mérito derivado de notificación efectuada en fecha 28 de septiembre de 2.006 por conducto de la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas. Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación de ese instrumento como plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se decide. c) En el particular titulado ‘CAPÍTULO II’, de su escrito del 4 de octubre de 2.010, el apoderado judicial de la parte actora invocó el mérito derivado de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Estado Miranda, de fecha 21 de octubre de 1.992, anotado bajo el número 18, Tomo 1, Protocolo Primero, para con ello demostrar la titularidad raíz que su representada ostenta sobre el bien inmueble objeto de la convención locativa. En ese sentido, se aprecia que el recaudo aportado por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación de ese instrumento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se decide. d) En el particular titulado ‘CAPÍTULO IV’, de su escrito del 4 de octubre de 2.010, el apoderado judicial de la parte actora, a los solos efectos de ‘combatir la defensa previa alegada por la parte demandada en su escrito de contestación sobre la supuesta indeterminación del contrato’ (sic), promovió el mérito derivado de tres (3) sentencias, proferidas, respectivamente, los días 22 de enero de 2.009, 19 de febrero de 2.010 y 19 de marzo de 2.010, por los Juzgados Tercero de Municipio, Vigésimo Segundo de Municipio y Séptimo de Municipio, todos de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en cuyas decisiones ‘se resolvió satisfactoriamente que los contratos de arrendamiento suscritos por dichos arrendatarios son a tiempo determinado y en todos ellos ciudadana Juez, se determino (sic) la improcedencia sobre errónea teoría de la tácita reconducción de los mismos por el hecho de haber transcurrido más de quince (15) años de vigencia’ (sic). En similares términos, la representación judicial de la parte actora, en el particular titulado ‘CAPÍTULO V’, de su escrito del 4 de octubre de 2.010, a los solos fines de ‘combatir la improcedencia del alegato presentado por la representación judicial de la parte demandada sobre la obtención por parte de mi representada de la supuesta desafectación que debería haber expedido la Alcaldía Metropolitana del edificio denominado “PARAGUAIPOA”, dizque para poder proceder judicialmente’ (sic), promovió ejemplar de sentencia proferida en fecha 22 de abril de 2.009 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recaída en el juicio seguido por la hoy demandante contra los herederos del causante LUCIO MOSCHINI, en cuya decisión se ‘declaró la improcedencia del mismo argumento expuesto en esta causa’ (sic). En ese sentido, se observa en uno y otro caso que la pretendida actividad probatoria desarrollada por el mandatario judicial de la parte actora deriva de un tronco común, como es su desacuerdo con las alegaciones que forman parte integrante del material defensivo esbozado por la representación judicial de la parte demandada al momento de ofrecer la contestación a la demanda. Siendo esto así, se inclina quien aquí decide por desechar la pretendida tarea probatoria desarrollada por la representación judicial de la parte actora, pues las argumentaciones ofrecidas por las partes en el decurso del debate procesal de su interés sólo pueden estar encaminadas a la fijación de los hechos que van a conformar el tema a decidir, constituido por los fundamentos de pedir plasmados por el actor en el libelo y por la respuesta ofrecida por el destinatario de la pretensión al momento de dar respuesta a las exigencias del actor, lo cual explica que la carga en la demostración de tales hechos debe responder a las propias exigencias que proclama el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pues solo de esa manera el Juez podrá emitir una decisión cónsona con lo alegado y probado en los autos del respectivo expediente, en cuyo supuesto el derecho de probar, ínsito en la garantía del debido proceso, no puede recaer en simples proposiciones jurídicas. Por ende, la posibilidad de demostrar un hecho ya dilucidado por un Juez en juicio previo, debe estar relacionada con una controversia ya decidida entre las mismas partes en conflicto por mandato expreso de lo establecido en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual ‘La sentencia definitivamente firme es ley de las partes en los límites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro’, lo que implica considerar que los efectos de las decisiones judiciales invocadas por la representación judicial de la parte actora no pueden hacerse extensivos al hoy demandado, por la sencilla razón que él no fue parte de los juicios que allí se mencionan, en cuyo supuesto no le son vinculantes, pues de admitir lo contrario se estaría violentando el principio de cosa juzgada que dimana de esas decisiones para la resolución de situaciones no controvertidas en aquellos juicios. En consecuencia, el medio de prueba ofrecido por el apoderado judicial de la parte actora, constituido por las sentencias recaídas en otros juicios de su interés, en los que el hoy demandado no fue parte, deviene en impertinente, por lo que se impone su exclusión del presente debate procesal. Así se decide. Por su parte, mediante escrito consignado en fecha 21 de octubre de 2.010, los apoderados judiciales de la parte demandada promovieron las pruebas en las que pretendieron apoyar su material defensivo, de las cuales, según auto de la misma fecha, resultaron admitidas, prima facie, las siguientes: a) En el particular titulado “III”, de su escrito del 21 de octubre de 2.010, los apoderados judiciales de la parte demandada reprodujeron el mérito derivado de ‘contrato Original de Arrendamiento de plazo indeterminado que grava (sic) el inmueble objeto de este procedimiento, contrato este celebrado entre la Administradora Bomilca C.A. y (su) mandante ciudadano Kepa Garate Zarzosa, celebrado entre las partes el día primero (01) de noviembre del año mil novecientos ochenta y cinco 1985, con una vigencia hoy, de veinticinco (25) años, por lo tanto Estamos en presencia de una acción incoada con la finalidad de conculcar el derecho legítimo e irrenunciable, que nace de los contratos de plazo indeterminado, cuyo punto de partida de la relación se sustenta en la norma jurídica establecida en el artículo 34 de la Ley Especial que regula el arrendamiento inmobiliario’ (sic). En el sentido expuesto, se aprecia que la representación judicial de la parte demandada está haciendo alusión al contrato de arrendamiento incorporado por la actora a su libelo como instrumento fundamental de la pretensión deducida por ésta, por lo que al no existir controversia ni discusión sobre la existencia y validez de ese recaudo, se impone para quien aquí decide la apreciación del mismo con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se decide. b) En los particulares titulado “IV” y “V”, de su escrito del 21 de octubre de 2.010, los apoderados judiciales de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, promovieron la prueba de confesión que le es atribuida a la actora, derivada, en su concepto, de ‘las confesiones o afirmaciones contenidas en el libelo, referidas a hechos que resulten favorable (sic) al adversario y en contra de la posición que en que (sic) se haya situado el actor’ (sic), en función de demostrar, por un lado, que ‘estamos en presencias (sic) y así aceptado, de un Contrato mayor de quince años (sic), en consecuencia, conforme a la jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal se trata de un Contrato de Plazo Indeterminado, a si (sic) fue admitido por la parte actora, y en consecuencia, no susceptible de aplicar las normas que para los contratos de plazo determinado, prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios’ (sic); y por el otro, para probar que ‘el arrendador recibió conformé (sic) los pagos de los cánones de arrendamiento, consignados en el tribunal de consignaciones (sic) desde el (1) primero de noviembre hasta año dos mil seis, hasta el (1) primero de noviembre del año dos mil nueve 2009, como lo confiesa y señala la parte actora en el libeló (sic) de la demanda’ (sic). Al respecto, se inclina quien aquí decide por desechar el medio de prueba promovido por la representación de la parte demandada, pues el libelo de la demanda, por su misma índole y naturaleza, solamente contiene la exposición de motivos que hace el interesado ante el competente órgano jurisdiccional en procura de que se le conceda la adecuada tutela judicial efectiva, por manera de procurar el restablecimiento de una situación jurídica que se afirma como infringida. Luego, entonces, el libelo de la demanda no participa de las exigencias normativas a que alude el artículo 1.401 del Código Civil para que pueda considerarse como prueba en el sentido técnico de la palabra, pues: (omissis) “...La Sala ha indicado reiteradamente que las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, especialmente aquellas que formulan para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal, (Sent. 21/6/84, reiterado en Sent. 11/8/04, Pablo Antonio Contreras Navarrete contra Neyra Aracely Rivas). Así, pues, el demandado en un juicio no comparece como “confesante” sino para defenderse o excepcionarse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas. Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”. En efecto, la ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954, reseñada en la sentencia antes referida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. (Ver, entre otras, Sent. 03/08/04, caso: Giovanni Gancoff, contra Unidad Educativa Pbro. General Jesús María Zuleta C.A.). Esta posición es asumida por el procesalista colombiano Hernando Devis Echandía, en los siguientes términos: “...Tampoco existe confesión en las peticiones subsidiarias de la demanda, ni en las excepciones propuestas como subsidiarias por el demandado, porque no se formulan con el propósito de declarar, sino de perseguir el beneficio menor, en el supuesto de que sea negado el principal; quién así demanda o excepciona no declara, sino que pide una declaración favorable, luego es imposible admitir que en ellas exista una confesión expresa y terminante de hecho o del derecho pretendido o de la excepción propuesta subsidiariamente. Igual opinión expresan LESSONA, ALSINA y ROCHA...”. (Devis Echandía, Hernando “Compendio de Derecho Procesal. Pruebas Judiciales”, Tomo II, Décimaprimera Edición, Editorial ABC, Bogotá - Colombia, 1998.)…” (Sentencia nº RC-00335, de fecha 9 de junio de 2.008, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de BANCO LATINO, c.a., contra COTÉCNICA, c.a. y otras). Por tales motivos, el medio de prueba promovido por los apoderados judiciales de la parte demandada deviene en improcedente y, por lo tanto, el mismo debe ser excluido del presente debate procesal. Así se decide. c) Finalmente, en el particular titulado “VII”, de su escrito del 21 de octubre de 2.010, los apoderados judiciales de la parte demandada reprodujeron el mérito derivado de ‘Declaratoria de Ocupación Forzosa evacuada dictada y publicada por la Alcaldía Metropolitana y publicada en la respectiva Gaceta Oficial Municipal, mediante la cual quedó afectado el edificio Paraguaipoa’ (sic). Sobre el particular, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación plena del citado instrumento, pero sólo en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se decide. Ya para finalizar, no puede quien aquí decide pasar por inadvertido el hecho que la representación judicial de la parte demandada ambicionó incorporar, como parte integrante de su material probatorio, la ‘tacha’ propuesta sobre específicos recaudos aportados por el apoderado judicial de la parte actora en la secuela del término probatorio. Sin embargo, al revisar detenidamente las presentes actuaciones, se evidencia que el tachante no cumplió con la actividad que le impone observar el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, encaminada a formalizar la tacha propuesta, en cuyo supuesto se entiende terminado el referido trámite incidental. Así se decide. III La competencia subjetiva de la ciudadana Juez de este Tribunal, que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa. Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones: El objeto de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, persigue obtener una declaratoria judicial encaminada a que el hoy demandado satisfaga en beneficio de la actora el cumplimiento de específicas prestaciones de hacer, derivadas del contrato de arrendamiento incorporado al libelo como instrumento fundamental de la pretensión deducida. Para tal fin, la parte actora alegó la existencia de un contrato de arrendamiento inicialmente celebrado entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA BOMILCA, c.a., como arrendadora, y el ciudadano KEPA GÁRATE ZARZOSA, como arrendatario, convención esta que tiene por objeto el arriendo del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número cuatro (nº 4), el cual forma parte integrante del Edificio que lleva por nombre PARAGUAIPOA, situado en la avenida Rómulo Gallegos de la urbanización Monte Cristo, jurisdicción hoy en día del Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente al Distrito Metropolitano de Caracas. A la vez, se indica que durante la vigencia de ese contrato de arrendamiento la hoy demandante se subrogó en la posición de la primigenia arrendadora por efectos de la cesión verificada a su favor. También se señala que el día 28 de septiembre de 2.006, por conducto de la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, la hoy demandante participó al arrendatario, entre otros aspectos, la no prórroga del citado contrato de arrendamiento, por lo que la duración de esa convención quedó limitada hasta el día 31 de octubre de 2.006, a la vez que se le reconoció al inquilino su derecho a disfrutar del beneficio de la prórroga legal que le es concedida por el artículo 38, literal d), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual manera, se expresa en el libelo que ‘llegado el día del vencimiento del beneficio de la prorroga (sic) legal arrendaticia lo cual ocurrió el día 31 de Octubre del año 2009 y a pese a las gestiones extrajudiciales y amistosas llevadas a cabo para el cumplimiento de tal fin, el mencionado ocupante no ha dado fiel cumplimiento a la entrega voluntaria del inmueble arrendado incumpliendo con su obligación contractual y legal de entregar el inmueble en las condiciones establecidas en el contrato de ARRENDAMIENTO, objeto de la presente acción’ (sic). Por tales motivos, la representación judicial de la parte actora exigió la restitución del bien inmueble objeto de la convención locativa, junto con el pago de la penalidad estipulada en el referido contrato de arrendamiento. La parte demandada, al momento de ofrecer su contestación, se defiende y alega que, legal y contractualmente, no está obligada a cumplir con las exigencias requeridas por la actora en el libelo, pues el contrato de arrendamiento accionado es una convención a tiempo indeterminado y, por lo tanto, la vía elegida por la demandante para canalizar su pretensión es inidónea, para lo cual, entre otras consideraciones, indicó: (omissis) “…Dicho contrato empezó a regir desde el día 1º de noviembre de 1985 y vale decir, según expone la parte actora, según consta de la copia del contrato de arrendamiento que corre inserto a los autos, la presunta cesión de derecho se realizo (sic) fue el día 20 de marzo de 2006, o sea el contrato cumplió la edad contractual superior a los QUINCE (15) años ya era mayor de edad –sic- años (VEINTIUN (21) AÑOS), para ese momento ya se había indeterminado el tiempo de duración y por tanto legalmente imposible que pudiera concurrir la denominada Prorroga (sic) Legal pretendida ilegalmente por la parte actora… (omissis) …En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, como se ha dicho, esta (sic) claramente establecido. Del anterior análisis, concluye esta representación que la acción (Desocupación o Desalojo) intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido, lo que conlleva a la imperiosa conclusión de que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil… (omissis) …la demanda esta (sic) dentro de los supuestos legales que prohíben admitir la acción propuesta, porque sólo puede ser admitida por causales distintas a las propuestas y alegadas en la demanda, y ello necesariamente, a (sic) lugar a que ésta (sic) acción sea necesariamente desechada y por consecuencia extinguido el proceso…” (sic). Ahora bien, las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa no discuten que se hallan vinculadas a través de un contrato de arrendamiento, cuya convención es la misma incorporada al libelo como instrumento esencial de la pretensión procesal deducida por la actora, recaudo este que no fue impugnado en la forma de ley por la destinataria de la pretensión. Al ser esto así, debe tenerse en consideración que el arrendamiento es definido por el artículo 1.579 del Código Civil como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, lo que entraña considerar que se está en presencia de una modalidad contractual que se formaliza con el simple consentimiento de las partes, legítimamente manifestado, circunstancia esta explicativa que los contratantes son quienes determinan el elemento de causa por el que, en lo sucesivo y a través del contrato, habrá de regularse el logro específico de sus particulares intereses y la satisfacción de sus propias necesidades, respondiéndose, de este modo, al principio de la bilateralidad que informa al contrato de arrendamiento. Lo expuesto, no hace más que desarrollar el principio de ley que tiene entre las partes el contrato celebrado con sujeción a las formalidades legales pertinentes, pues las partes, al determinar previamente el elemento de causa intrínseco al contrato, son quienes determinan el inicio y fin del nexo contractual de que se trate, lo que de suyo es reflejo de los preceptos normativos contemplados en los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil, a su vez indicativo que el inicio y fin del contrato es, en principio, inherente la volición de las partes, y solo cuando ello no sea posible el contratante diligente puede acudir a las causas autorizadas por la ley para el pronto y eficaz restablecimiento de la situación jurídica infringida que obre contra sus intereses, lesionados por el comportamiento negligente asumido por el otro contratante. Al respecto, es de acotar que la locución ‘por cierto tiempo’, a que alude el artículo 1.579 del Código Civil, no es más que el ámbito de aplicación en que mantendrán su vigencia los distintos compromisos asumidos por los contratantes, lo que se deviene en considerar que estemos en presencia de una típica obligación a término que, en la forma indicada por el artículo 1.211 del mismo Código sustantivo, solamente determina el momento determinante para el cumplimiento de la obligación, o para la extinción de la misma. Tal circunstancia fue ampliamente desarrollada por las partes del primigenio contrato de arrendamiento, pues del examen al contenido de la cláusula ‘cuarta’ del contrato de arrendamiento accionado se observa que la intención primaria de aquellas fue la de otorgar a esa convención locativa el carácter de contrato a tiempo fijo o determinado, pues su duración fue estipulada inicialmente por espacio de un (1) año calendario, contado a partir del día 1 de noviembre de 1.985, cuyo término podía ser prorrogado por períodos de igual duración, cada vez, a menos que alguno cualquiera de los contratantes notificase al otro su voluntad en contrario, con lo cual no se abriga la menor duda en cuanto a la primigenia voluntad de las partes al tiempo de la celebración de ese contrato. En el sentido expuesto, la citada cláusula ‘cuarta’ del contrato accionado indica que el término de vigencia del citado nexo contractual podía, con la anuencia de las partes contratantes, experimentar prórrogas sucesivas de igual duración a la prevista en su lapso inicial, lo que, tal como advierte el Tribunal, ocurrió sin solución de continuidad, pues no se advierte en autos que alguna de las partes, o ambas, hubiere interrumpido la cadena de renovaciones en la misma forma que ellas estipularan. No obstante, por versar el objeto del contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble por su naturaleza, lo cual no fue controvertido por los contendores, la intención de las partes al momento de contratar encuentra su límite por disposición expresa de la previsión legal contenida en el artículo 1.580 del Código Civil, toda vez que el legislador dispone que ‘los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años’, y que los ‘arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años’, en el entendido que toda estipulación contraria ‘es de ningún efecto’. Sobre el particular, el citado artículo 1.580 del Código Civil no hace más que desarrollar la noción de la duración de la relación arrendaticia, pues no necesariamente el tiempo de duración de un contrato debe identificarse al tiempo de la relación arrendaticia, pues si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo contrato o celebrado uno nuevo, la duración de la relación arrendaticia, integralmente considerada, será distinta a la del contrato de arrendamiento en curso, lo cual, en nuestro ordenamiento jurídico, cobra especial importancia en la aplicación y observancia de específicas instituciones y figuras contenidas en la especial legislación inquilinaria (v.g. prórroga legal), pues dichas figuras e instituciones dependen de la duración efectiva de la relación arrendaticia y no del contrato. Por ello, la locución ‘por cierto tiempo’ a que alude el artículo 1.579 del Código Civil se halla indisolublemente vinculada al precepto normativo contenido en el artículo 1.580 del mismo Código sustantivo, pues la concordancia de ambas disposiciones propende al establecimiento de un límite a la capacidad negocial de las partes, en el entendido que se habla de la autonomía de la voluntad como la potestad de autorregulación de los intereses propios por los mismos interesados, mediante la celebración de actos jurídicos. Esta autonomía no es admitida de forma absoluta, sino sólo como principio porque debe operar el límite de los derechos de los terceros y el interés de la comunidad, pues esa autonomía importa la voluntad como causa eficiente de las consecuencias jurídicas de los actos de los particulares, y el reconocimiento de esa voluntad por el ordenamiento, con las necesarias limitaciones que éste debe imponer, en orden a salvaguardar los intereses superiores de la comunidad. En tales circunstancias, teniendo presente las reglas de cálculo a que se refiere el artículo 12 del Código Civil, constata el Tribunal que el contrato de arrendamiento cuya resolución de pretende se inició el día 1 de noviembre de 1.985, cuyo lapso inicial de duración, equivalente a un (1) año calendario, expiró fatalmente el día 1 de noviembre de 1.986, y al no mediar oposición alguna de los contratantes, se activó de pleno derecho la prórroga convencional de su término de duración por un lapso de tiempo igual al estipulado como término de duración, lo cual vino aconteciendo invariablemente una y otra vez, en cuyo supuesto es de considerar que, para el día 1 de noviembre de 2.000, la duración de la relación arrendaticia en mención, integralmente considerada, había alcanzado el tiempo máximo permitido por el artículo 1.580 del Código Civil. Ahora bien, antes de acontecer la última prórroga convencional del contrato de arrendamiento, iniciada el día 1 de noviembre de 1.999, hasta el día 1 de noviembre de 2.000, no se constata que alguna cualquiera de las partes, o ambas, hubiese manifestado su voluntad en concreto de dar por concluida la vigencia del aludido contrato de arrendamiento, evidenciándose, con ello, que el arrendatario, hoy demandado, permaneció en el goce pacífico de la cosa arrendada sin oposición de su arrendadora, lo cual significa que para el momento de verificarse la cesión de ese contrato de arrendamiento, la vigencia de esa convención se había mantenido inalterablemente por espacio de veintiún (21) años, ocho (8) meses y diecinueve (19) días. Al ser esto así, compartiendo la tesis sustentada por la representación judicial de la parte demandada, es de considerar que a partir del día 2 de noviembre de 2.000 se conformó entre las partes hoy en conflicto la existencia de una nueva relación contractual arrendaticia pero sin determinación en el tiempo, en cuyo supuesto debe atenderse al supuesto de hecho normativo que indica el artículo 1.600 del Código Civil, conforme al cual ‘Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo’, lo que a su vez se relaciona con la previsión contenida en el artículo 1.614 de ese mismo Código sustantivo, pues ‘En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado’, de lo que se infiere en considerar que la vía elegida por la arrendadora para canalizar su pretensión no es la adecuada, cuyas argumentaciones encuentran eco en la doctrina sustentada con carácter vinculando por el máximo Tribunal de la República: (omissis) “…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo. Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos. En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Sentencia N° 1391, de fecha 28 de junio de 2.005, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de GILBERTO GERARDO REMARTINI ROMERO). Por ende, a la luz del citado antecedente jurisprudencial, que este Tribunal comparte y aplica en conformidad a lo establecido por el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dado su carácter vinculante, juzga quien sentencia que los cambios ocurridos en la naturaleza intrínseca del contrato de arrendamiento de autos, imputables a los mismos contratantes en la forma ya señalada, hace que se esté en presencia de una nueva relación jurídica que surgió entre las partes con posterioridad al día 2 de noviembre de 2.000, atinente a la continuidad del arrendamiento del mismo inmueble de autos, pero sin determinación en el tiempo de su duración, todo lo cual incide en la aptitud de la vía procesal elegida por la parte actora para canalizar su pretensión. En consecuencia de lo expuesto, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones deviene en inadmisible, por lo que la misma no debe prosperar. Vista la naturaleza de lo aquí decidido, en la que se ha ponderado una situación jurídica que atañe al orden público, se hace innecesario entrar a analizar y decidir las restantes defensas de fondo esgrimidas por representación judicial de la parte demandada. Ha lugar a la denuncia que nos ocupa. Así se decide. IV DECISIÓN Sobre la base de las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: 1.- SIN LUGAR la demanda interpuesta por la sociedad mercantil BRAIDA FLORENS, c.a., contra el ciudadano KEPA GÁRATE ZARZOSA, quienes fueron ampliamente identificados en el cuerpo de la presente decisión. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se le indica a la parte actora que para el caso de pretender la terminación del contrato accionado, debe observarse lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo por ello inaplicable lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil. 2.- A tenor de lo establecido por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la actora por haber resultado totalmente vencida en este proceso. Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Once (11) días del mes de noviembre de dos mil diez. Años: 200° de la Independencia y 150° de la Federación. Regístrese y publíquese. Déjese copia. La Juez, Dra. MARIA AUXILIADORA GUTIERREZ. La Secretaria, Abg. DILCIA MONTENEGRO. En la misma fecha anterior y siendo las 3:15 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria, Abg. DILCIA MONTENEGRO.