TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: LOURDES TERESA GONZÁLEZ DÍAZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-7.994.086.

DEMANDADO: GEANCARLOS ANDRÉS CADENAS PEREIRA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-14.851.578.

APODERADO
DE LA
DEMANDANTE: Alejandra María Marcano Martínez, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 84.383.

APODERADA
DEL
DEMANDADO: Gloria Pereira, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 23.148.

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2010-001604

- I –
- NARRATIVA-
Comienza el presente juicio mediante demanda incoada en fecha 29 de abril de 2.010, la cual fuere debidamente admitida en fecha 07 de mayo de 2.010, por los trámites del juicio breve establecido en el Código de Procedimiento Civil, con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento del demandado.
En fecha 28 de junio de 2.010, comparece ante este Tribunal el Alguacil Francisco Julio Echeverría, mediante diligencia hace saber a este Tribunal que vista la imposibilidad de practicar la citación en el domicilio señalado por la parte interesada, consignó la compulsa al presente expediente.
En fecha 02 de julio de 2.010, por solicitud de parte, se acuerda librar cartel de citación a la parte demandada, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue publicado y consignado a los autos.
En fecha 02 de agosto de 2.010, comparece el demandado a darse por citado en el presente juicio y dar contestación a la demanda.
En fecha 11 de agosto de 2010, las representaciones judiciales de ambas partes consignaron escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas el 16 de septiembre de 2010.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –

- DECISIÓN DE FONDO –
Alega la parte actora en su escrito de demanda que suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Geancarlos Andrés Cadenas Pereira, sobre un inmueble del cual es propietaria, constituido por un apartamento distinguido con el N° 0601, ubicado en el piso 6, de la torre “B” del Conjunto “Centro Residencial Solano” situado en la Calle Negrín y Apamates de la Avenida Francisco Solano del Municipio Libertador, Distrito Capital, y que dicho inmueble es ocupado por el demandado en su carácter de arrendatario, conforme contrato autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 02 de marzo de 2006, bajo el N° 14, tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que se fijó como canón arrendaticio Mil Trescientos Bolívares (Bs.1.300,00) mensuales, lo cual se actualizó en el tiempo hasta estipularse en Mil Quinientos Bolívares (Bs.1.500,00) mensuales; y que éste último en os últimos meses ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, incurriendo en la acumulación de cuatro (4) cuotas consecutivas no pagadas dentro del tiempo estipulado; y por todos estos hechos demanda por desalojo al arrendatario, de conformidad con lo estipulado en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ante esta pretensión, la parte demandada en la oportunidad de la contestación señaló:
- Que negaba, rechazaba y contradecía los hechos y el derecho alegados en la presente demanda;
- Que negaba, rechazaba y contradecía el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento del inmueble descrito en los últimos meses como lo alegó la demandante;
- Que si bien los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y cuyas obligaciones deben cumplirse como han sido pactadas, y en el contrato accionado se pactó el pago de mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes; no resulta menos cierto que conforme con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario tendrá 15 días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio Competente;
- Citó la sentencia establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 05 de febrero de 2009, publicada en la Gaceta Oficial N° 5.909 Extraordinaria de fecha 20 de febrero de 2009;
- Que no ha existido el incumplimiento de dos (2) mensualidades consecutivas vencidas; y si hubiere sido el caso, no es suficiente para solicitar el desalojo, sino que hayan transcurrido más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes a tenor del referido artículo 51;
- Que se ha violado el artículo 7 de dicha Ley ya que ha tomado acciones que van en contra de los derechos humanos, y como arrendatario ha violado el ordinal 3° del artículo 1585 del Código Civil y el 1589 eiusdem al haber girado instrucciones al Administrador del Condominio de las Residencias para que no se le entregara la llave que le permite entrar y salir del mencionado inmueble;
Trabada de esta manera la presente litis, lo primero que debe señalar este Tribunal es que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil.
Vista como se ha planteado la presente controversia, las pruebas que fueron aportadas a los autos son:
- Marcado con la letra “A”, copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos LOURDES TERESA GONZÁLEZ DÍAZ (Arrendadora) y GEANCARLOS ANDRÉS CADENAS PEREIRA (Arrendatario) sobre el inmueble constituido por el apartamento identificado con el N° 0601, ubicado en el piso 6, de la Torre B del Centro Residencial Solano, situado frente a la Calle Negrín con Av. Francisco Solano, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 02 de marzo de 2006, bajo el N° 14, tomo 17 de los libros de Autenticaciones de dicha Notaría. Documento que al no haber sido impugnado y que al tratarse de una de las copias señalas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se establece.- (Folios 4-6).
- Marcado con la letra “B” copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del contrato accionado, cuya propietaria es la demandante, ciudadana LOURDES TERESA GONZÁLEZ DÍAZ, el cual se encuentra protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del referido Municipio Libertador, el 02 de marzo de 2006, bajo el N° 10, tomo N° 21, Protocolo 1°. Documento que se aprecia conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 7-8).
- Marcada con la letra “C”, notificación judicial de la no prórroga contractual y la concesión de la prórroga legal a que se refiere el artículo 38, literal b de la mencionada Ley, practicada por la Notaría Público Décimo Interino del referido Municipio Libertador, en fecha 24 de diciembre de 2009, la cual no fue firmada por la persona que se encontraba en el inmueble al momento de su práctica. Documento que al no haber sido impugnado y que al tratarse de una de las copias señalas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia procesalmente por este Tribunal. (Folios 9-15).
- Marcada con la letra “D”, copias simples del expediente N° 2007-1640, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento del ciudadano Geancarlos Andrés Cadenas Pereira a favor de la ciudadana Lourdes Teresa González Díaz. Dichas copias no fueron impugnadas y al tratarse de una de las copias señaladas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Así se establece.- (Folios16-25).
- Cursante al folio 27, Instrumento poder apud-acta que acredita la representación de la ciudadana Lourdes Teresa González Díaz (actora), el cual no fue tachado, ni impugnado en su oportunidad legal, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado.
- Cursante a los folios 68 al 70, instrumento poder apud-acta otorgado por la parte demandada en este juicio, el cual se aprecia conforme a lo previsto en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachado, ni impugnado en su oportunidad legal, razón por la cual es plenamente valorado por este Juzgado. Así se establece.-
- Cursante a los folios 73 al 86, copias certificadas del expediente N° N° 2007-1640, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento del ciudadano Geancarlos Andrés Cadenas Pereira a favor de la ciudadana Lourdes Teresa González Díaz. Dichas copias certificadas señaladas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Así se establece.
- Cursante a los folios 87 al 88, recibos de pagos ante el Banco Industrial de Venezuela a nombre del Juzgado 25° de Municipio ya señalado, identificados con los Nos.1192359, 1288926, 1331521, 137808 (ilegible el número), 1490032, del Banco Venezuela identificado bajo los Nros. 79872303 y 75302700 (ilegible el número) por las cantidades de Bs.1.500,00 cada uno.
- Cursante al folio 89, Recibos privados identificados como N° 11 y 12 emitido en Caracas el 7/1/2009 y 7/2/2009, respectivamente, entre las partes del proceso, por las cantidades de Bs.1.500,00 cada uno, los cuales se tornar impertinentes al estarse alegando por el actor la falta de pago de los cánones del 2.010 en adelante, por lo que los mismos se desechan. Así se decide.-
- Cursante a los folios 89 al vto. del 90, recibos de pagos ante el Banco Industrial de Venezuela a nombre del Juzgado 25° de Municipio ya señalado, identificados con los Nos.1172419, 1172417, 1286863, 1243055, 1243056, 1246464, 1222655, 1222656, 1270423, 1270424, respectivamente, por las cantidades de Bs.1.500,00 cada uno, los cuales se tornar impertinentes al estarse alegando por el actor la falta de pago de los cánones del 2.010 en adelante, por lo que los mismos se desechan. Así se decide.-
- Cursante a los folios 96-97, Copia de Estado de Cuenta emitido por PDVSA Gas, S.A de la Centa N° 32026290, de la Habitación 01, ubicado en el piso 6, de la torre B del CR Solano, ubicado en la Av. Francisco Solano López de la Urbanización Sabana Grande, Distrito Capital, el cual se torna impertinente en la presente causa. Así se decide.-
- Cursante a los folios 98 al 107, copias certificadas del expediente N° N° 2007-1640, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento del ciudadano Geancarlos Andrés Cadenas Pereira a favor de la ciudadana Lourdes Teresa González Díaz. Dichas copias certificadas señaladas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Así se establece.

Planteada de esta manera la presente controversia se observa que la parte actora alegó que es propietario de un apartamento distinguido con el N° 0601, ubicado en el piso 6, de la torre “B” del Conjunto “Centro Residencial Solano” situado en la Calle Negrín y Apamates de la Avenida Francisco Solano del Municipio Libertador, Distrito Capital, lo cual prueba plenamente con el contrato de compra venta debidamente registrado y consignado a los autos en fotostatos, ya valorados.
De igual forma ha quedado plenamente demostrado que la parte demandada suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Lourdes Teresa González Díaz, quien actuó como arrendadora del contrato accionado, quien es la propietaria del inmueble. Ésta relación jurídica contractual fue expresamente reconocida por la parte demandada en su contestación.
Ahora la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en relación a su lapso de duración en el tiempo, se observa que en la cláusula Tercera del contrato se estableció:
“La duración del presente contrato es de DOCE (12) MESES, los cuales comenzarán a regir a partir de esta misma fecha, y podrá ser prorrogado por periodos iguales siempre que las partes contratantes así lo acuerden, lo cual debe manifestarse por lo menos DOS (2) MESES antes del vencimiento del contrato. Si por alguna causa, alguna de las partes decide no prorrogar el contrato debe manifestarlo por escrito, por lo menos con DOS (2) MESES antes del vencimiento del contrato…”

Así las cosas, se observa que, el contrato de arrendamiento inicio como un contrato de arrendamiento fijo, pero que llegado el 02/03/2007, fecha de finalización del mismo, las partes no acordaron por escrito su renovación, y al haber quedado en posesión del inmueble el arrendatario y así haberlo permitido el arrendador, el mismo se indeterminó en el tiempo a causa de la llamada “tácita reconducción” de conformidad con lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil. Así se establece.-
Habiendo quedado demostrado que entre las partes existe un contrato, ellos trae consecuencias importantes entre las que tenemos:
1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)
2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);
3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).

Así las cosas, y para la resolución de la presente controversia, corresponde a este Juzgador interpretar la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, en virtud a que cada parte le asigna una interpretación acorde a sus intereses. Esta cláusula segunda del contrato estableció el monto y la oportunidad en el tiempo para la realización del pago del canon de arrendamiento, estableciéndose un monto de (Bsf.1.300,00) “cantidad que se obliga a pagar EL ARRENDATARIO, por mensualidades adelantadas, los primeros cinco (5) días de cada mes”.
Así las cosas, la frase “mensualidades adelantadas” establecida en la cláusula segunda, debe interpretarse en el sentido que la mensualidad próxima a disfrutar debía ser cancelada antes de su transcurso, cuestión que se opone a los casos en que las partes establecen que el pago se hará por “mensualidades vencidas”, ya que en este último caso si se entiende que, transcurrido y disfrutado un mes, se procederá al pago; pero en el presente caso cuando las partes colocan la mención “mensualidades adelantadas” establecieron que antes del disfrute del mes respectivo debía realizarse el pago del canon de ese mes por disfrutar, dentro de los primeros cinco (5) días del mes en concreto, y de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la consignación arrendaticia podía ser válidamente realizada “dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”; sobre la interpretación de este artículo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No 55 del 05 de febrero del 2009 (publica en la Gaceta Oficial No 39.125 del 20 de febrero de 2009), estableció con carácter vínculante la correcta interpretación del mismo se estableció que:
“Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.”
(Lo subrayado es de este Juzgado)

Es por lo anterior que, la propia parte demandada señala que realizó los pagos de los cánones de arrendamientos fuera del lapso de los cinco (lapso convencional) y de los quince (lapso de consignación de la ley), de la siguiente manera:
- El mes de enero de 2.010 lo depositó en el 02 de febrero de 2.010, por lo que se declara extemporánea la consignación y en consecuencia como no válido dicho pago. Así se establece.-
- El mes de febrero de 2.010 lo depositó el 17 de febrero de 2.010, por lo que este canon fue depositado dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del lapso acordado, por lo que se declara solvente en el pago en relación a este mes. Así se establece.-
- El mes de marzo de 2.010 lo depositó el02 de abril de 2.010, por lo que se declara extemporánea la consignación y en consecuencia como no válido dicho pago. Así se establece.-
- El mes de abril de 2.010 lo depositó el 10 de mayo de 2.010, por lo que se declara extemporánea la consignación y en consecuencia como no válido dicho pago. Así se establece.-

Establecido lo anterior, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 establece cuales son las causales por las que se puede pedir el desalojo en los contratos de arrendamiento verbales o escritos a tiempo indeterminado, señalando el literal “a” como causal de desalojo “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”, por lo que, en el presente caso, al haber quedado plenamente demostrado que el arrendatario dejó de pagar de forma correcta, por lo que se tiene como no hechos dichos pagos, las mensualidades de los cánones de los meses de enero, marzo y abril de 2.010, la presente demanda se hace procedente en derecho de conformidad con lo establecido en 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana LOURDES TERESA GONZÁLEZ DÍAZ, en contra del ciudadano GEANCARLOS ANDRÉS CADENAS PEREIRA, ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así: ÚNICO: Se condena al demandado a desalojar el inmueble que recibiere en arrendamiento por contrato celebrado y debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 02 de marzo de 2006, bajo el N° 14, tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que tuvo por objeto un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 0601, ubicado en el piso 6, de la torre “B” del Conjunto “Centro Residencial Solano” situado en la Calle Negrín y Apamates de la Avenida Francisco Solano del Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual deberá entregar libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Así se decide.-
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada al haber resultado vencida en la presente litis. Así se decide.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los TRES (03) días del mes de NOVIEMBRE del año DOS MIL DIEZ (2.010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las diez y treinta de la mañana (10:05 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Esta sentencia definitiva consta de trece (13) folios útiles.-
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero

EJFR/nr.-
Exp. No AP31-V-2010-001604