TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, a los quince (15) días del mes de Noviembre del año dos mil diez (2.010).
Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
I
PARTE DEMANDANTE: JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-6.333.849.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MARTÍN ECHEVERRÍA GIL, GUSTAVO MATA BORJAS, BERNARDO PRIWIN AGUERREVERE, ALBINO FERRERAS GARZA, CARMEN VERÓNICA CARREÑO FERMÍN, DAVID GONCALVES FERNÁNDEZ, NORKA MUJICA, MIRIAM GONZÁLEZ, CLAUDIO TUROLA y JULIO CÉSAR PÉREZ PALELLA, Abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-5.541.138, V-3.838.254, V-3.657.798, V-6.105.712, V-11.308.943, V-16.032.630, V-14.197.987, V-15.487.816, V-12.544.161 y V-16.871.295, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 15.186, 15.351, 24.425, 65.375, 118.752, 100.605, 110.136, 137.782 y 122.494, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GRAZIA CIRROTTOLA DE SCHIAVONE y MARÍA GIUSEPPA CIRROTTOLA DE GAGLIARDI, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-8.677.562 y V-6.974.521, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ÁNGEL EDUARDO YÁNEZ PEREIRA, Abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-3.186.341, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 13.695.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SEDE: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
ASUNTO: AP31-V-2010-000071.
Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda, presentado junto con los documentos que lo acompañan, el 13 de Enero de 2.010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Tribunal, el cual lo recibió por Secretaría en fecha 14 de Enero de 2.010.
Mediante auto dictado el 8 de Febrero de 2.010, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve.
El día 23 de Febrero de 2.010 la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa, así como también para el cuaderno de medidas; en esa misma fecha hizo constar que había entregado los recursos necesarios y suficientes para la práctica de la citación personal de la parte demandada.
La Secretaria hizo constar que había librado la compulsa el 1° de Marzo de 2.010, según nota que cursa al vuelto del folio 35.
El 27 de Abril de 2.010 el Alguacil encargado de practicar la citación personal de la parte demandada consignó las compulsas, ante su imposibilidad de localizar personalmente a la parte demandada.
En fecha 11 de Mayo de 2.010 la parte actora solicitó que la citación de la parte demandada se realizara a través de cartel en conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El día 25 de Mayo de 2.010, la Juez Titular de este Tribunal Abogada María del Carmen García Herrera, se avoco al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba y ordenó la citación por carteles de la parte demandada.
El 8 de Junio de 2.010 la parte actora retiró el cartel de citación a los fines de su publicación.
En fecha 21 de Junio de 2.010 comparecieron las ciudadanas Gracia Cirrottola y María Cirrotola, parte demandada asistidas por el Abogado Ángel Eduardo Yánez Pereira y se dieron por citadas en el presente proceso.
El 28 de Junio de 2.010 comparecieron las codemandadas asistidas por el Abogado Ángel Eduardo Yánez Pereira y presentaron escrito de contestación a la demanda.
El día 6 de Julio de 2.010 la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas; las cuales se admitieron por auto dictado el 12 de Julio de 2.010.
El 27 de Julio de 2.010 la parte demandada consignó dos escritos de promoción de pruebas junto con documentos que acompañan a dicho escrito; las cuales se admitieron por auto dictado en esa misma fecha.
Mediante auto dictado el 9 de Agosto de 2.010, se difirió la oportunidad para dictar sentencia definitiva de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
El 27 de Septiembre de 2.010, la parte actora solicitó que se dictara sentencia; petición que ratificó el 25 de Octubre de 2.010.
II
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar la sentencia de mérito, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
La representación judicial de la parte actora alegó en el libelo de demanda, que consta en instrumento privado que oponen a las codemandadas a los fines de su reconocimiento en conformidad con los artículos 1.364 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, que su representado suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con las codemandadas sobre el apartamento distinguido con el número 6, que forma parte del edificio denominado “Victoria” situado en la Calle San Ignacio de Loyola de Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Que se dejó constancia por parte de las arrendatarias en dicho acuerdo de voluntades, que las mismas han ocupado el inmueble desde el 20 de Julio de 1.957, en calidad de hijas del anterior arrendatario, ya fallecido, las cuales pagaron los cánones de arrendamiento del referido inmueble a raíz de la muerte de su padre “en su condición de causahabientes mortis causa y en continuación de la relación arrendaticia iniciada el 20 de Julio de 1.957” (sic).
Que en la suscripción del contrato que hoy se demanda, las partes en pleno ejercicio de la autonomía de las voluntades, procedieron a regular la relación arrendaticia ya iniciada para convertirla a tiempo determinado, como se desprende de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.
Que el contrato de arrendamiento sería por un período de un año prorrogable automáticamente por periodos iguales y consecutivos.
Que fue estipulado por las partes que si era voluntad de no prorrogar el contrato se debía manifestar dicha voluntad con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento o de la respectiva prórroga.
Que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de veinticuatro mil setecientos veinte Bolívares (Bs. 24.720,00) mensuales, que en la actualidad equivalen a veinticuatro Bolívares con setenta y dos céntimos (Bs. 24,72).
Que en referencia a la indeterminación temporal que puede ocurrir con la relación arrendaticia y en cuanto al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, señalo una sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de Agosto de 2.009.
Que en fecha 31 de Octubre de 2.005 su representado manifestó su voluntad de no renovar y/o prorrogar nuevamente el contrato de arrendamiento, mediante notificación judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Que el referido Juzgado comunicó a las codemandadas la voluntad de su mandante de no prorrogar a su vencimiento el contrato de arrendamiento a tiempo determinado que vencía el 20 de Julio de 2.006.
Que en dicha notificación se les señalaba que podían acogerse a la prórroga legal, según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como en efecto ocurrió.
Que la prórroga legal venció el 20 de Julio de 2.009, pasados los tres años de la prórroga legal, las demandadas no han cumplido con su obligación de entregar el bien inmueble libre de personas y cosas tal y como lo establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Fundamentó su pretensión en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.579, 1.594, 1.159 y 1.264 del Código Civil.
Que en el presente caso las arrendatarias han dejado de cumplir con su obligación contractual y legal de hacer entrega del bien inmueble objeto del contrato.
Solicitó medida preventiva de secuestro, en conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el 585 del Código de Procedimiento Civil.
Que en virtud de los fundamentos de hecho y de derecho en nombre de su mandante, en conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el 881 del Código de Procedimiento Civil demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal a las ciudadanas GRAZIA CIRROTTOLA DE SCHIAVONE y MARÍA GIUSEPPA CIRROTTOLA DE GAGLIARDI, para que sean condenadas al cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble cuyo plazo de prórroga legal ha vencido.
Estimó la demanda en la cantidad de cuatro mil ciento cincuenta y dos Bolívares con noventa y seis céntimos (Bs. 4.152,96) equivalente a 75,51 U.T. en conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y el primer aparte del artículo 1 de la Resolución 2009-2006 emanada del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de Marzo de 2.009.
En la oportunidad procesal para la contestación la parte demanda, las codemandadas rechazaron, negaron y contradijeron la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por ser completamente falsos, menos su condición de arrendatarias del inmueble constituido por el apartamento número 6, que forma parte del edificio “Victoria” situado en la Calle San Ignacio de Loyola de Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Alegaron que la parte actora basa su demanda en una notificación judicial que trae a los autos, la cual impugnan por no ajustarse a derecho y estar realizada sobre hechos infundados ya que su relación arrendaticia data de más de quince años y señalaron lo establecido en el artículo 1.580 del Código Civil, por lo que no opera la aplicación de la norma contenida en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativos a la prórroga legal obligatoria.
Que el padre de las codemandadas suscribió el contrato de arrendamiento en el año 1.957 con el apoderado judicial del demandante para aquel entonces, contrato que fue renovado sucesivamente como consta del original de contrato de arrendamiento y renovación del año de 1.959 que agregará en la oportunidad probatoria. Que las codemandadas nacieron, se casaron en el mencionado inmueble y sus padres fallecieron ahí mismo, por lo tanto heredaron todos los derechos derivados del contrato de arrendamiento.
Que ha transcurrido más de cincuenta y dos años de contrato de arrendamiento no ininterrumpido, ya que las codemandadas continuaron pagando la renta antes de firmar la última renovación.
Que en el último contrato el cual impugnan no dice en ninguna parte que se anuló la relación arrendaticia anterior, por lo tanto lo impugnan y desconocen el contrato de arrendamiento traído a los autos y solo lo reconocen como una renovación más de la relación arrendaticia anterior.
Que por lo tanto no es legítima ni válida la notificación judicial que se les hiciera por cuanto su relación arrendaticia se deriva directamente de la de su padre.
Analizadas como han sido las alegaciones formuladas por las partes, el Tribunal pasa previamente a resolver el siguiente planteamiento:
PUNTO PREVIO
DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El Tribunal observa que la parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado con las codemandadas por haberse vencido la prórroga legal, señalando que el contrato de arrendamiento expiró el 20 de Julio de 2.006, que expirado dicho término, al día siguiente, comenzó a correr la prórroga legal finalizando el día 20 de Julio de 2.009, es decir tres años correspondiente a la prórroga legal, en consecuencia las codemandadas tenían que entregarle el inmueble libre de bienes y de personas. Tales afirmaciones fueron contradichas por la parte demandada alegando que el contrato no pudo haber finalizado dado a que es a tiempo indeterminado, ya que continuó ocupando el inmueble arrendado luego del fallecimiento de su padre en su condición de herederas por lo tanto, la relación arrendaticia excede los quince años a que se refiere el artículo 1.589 del Código Civil, siendo improcedente la aplicación del artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que se refiere solo a los contratos de arrendamientos a tiempo determinado.
El Tribunal para decidir observa:
Analizado el contrato de arrendamiento que la parte actora acompañó al libelo de demanda y que cursa a los folios 13 al 17 de este expediente, se puede determinar que se trata de un documento privado suscrito con firmas autógrafas en original, el cual impugnó y desconoció la parte demandada en la oportunidad procesal, impugnación y desconocimiento que hizo de manera genérica, sin tacharlo y sin indicar si el desconocimiento era de las firmas o de su contenido o por ambos supuestos. Al respecto, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia N° 1075 dictada el 3 de Mayo de 2.006 con ponencia de la Magistrada Dra. Evelyn Marrero Ortiz, en el Exp. N° 06-0012; y reiterada por sentencia dictada por la misma Sala el 24 de Octubre de 2.006, con la misma Magistrada Ponente en el Exp. N° 99-16363, dejó asentado el siguiente criterio jurisprudencial:
“… para ejercer la impugnación de la prueba en referencia es necesario exponer de manera detallada y precisa las razones que sustentan dicha impugnación –como sería, por ejemplo, el desconocimiento de la firma o del contenido del documento-, razones éstas que puedan dar sentido al uso de los medios que le otorga la Ley para la ratificación del documento impugnado,…”.

Este Tribunal comparte el criterio parcialmente transcrito y lo hace suyo para aplicarlo al caso concreto en aras de la uniformidad de criterios judiciales, de integridad de la legislación y de seguridad jurídica con fundamento en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Aplicando entonces el criterio jurisprudencia citado al presente caso, este Tribunal desecha la impugnación y desconocimiento que de manera genérica hizo la parte demandada del contrato de arrendamiento que acompaña al libelo de la demandada; razón por la cual se tiene como no hecha. Así se decide.
Ahora bien, siendo como es el mencionado contrato, un documento privado que no fue impugnado ni desconocido en la forma de Ley, el mismo debe tenerse por reconocido según las previsiones establecidas en los artículos 444 del Código Civil y 1.363 del Código Civil, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.364 eiusdem. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que la parte actora, el ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, en su carácter de arrendador propietario, a través de su apoderada Gabriela Montero de Rachadell, dio en arrendamiento a las codemandadas, ciudadanas GRAZIA CIRROTTOLA DE SCHIAVONE y MARIA GIUSEPPA CIRRITTOLA DE GAGLIARDI, con el carácter de arrendatarias, un inmueble propiedad del arrendador constituido por el apartamento distinguido con el número 6, que forma parte del edificio denominado “Victoria” situado en la calle San Ignacio de Loyola de Chacao del Municipio Chacao de Estado Miranda. Así se decide.
Igualmente ha quedado plenamente demostrado que en la cláusula tercera se convino que la duración del contrato sería de un año prorrogable por períodos iguales si una de las partes no notificare a la otra su voluntad de no prorrogarlo por lo menos con sesenta días de anticipación a la expiración del término o de cualquiera de sus prórrogas; no obstante, las partes no indicaron la fecha a partir de la cual entraría en vigencia este contrato; dicha cláusula es del tenor siguiente:
“… PLAZO DE DURACIÓN: El lapso previsto para la duración del presente contrato es de un (1) año, prorrogable automáticamente por periodos iguales y consecutivos. A menos que cualquiera de las partes contratantes manifestare su voluntad de no prorrogar dicho contrato, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación sus prórrogas. Es convenio expreso entre las partes que esta manifestación de voluntad en contrario a la prorroga contractual la podrá efectuar una parte a la otra en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esta notificación; o por vía judicial conforme a lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera la notificación a que se refiere esta cláusula, también podrá hacerse en cualesquiera persona que se hallare en el inmueble arrendado y en forma alternativa a la personal y directa, ambas partes convienen en que para dicha notificación se podrá emplear la vía del correo certificado o el telegrama con aviso de recibo…”.
Es necesario destacar que la naturaleza del contrato de arrendamiento es de suma relevancia porque dependiendo de si es o no a tiempo determinado, será entonces el régimen legal que se debe aplicar, sobre todo, porque en a lo atinente a los derechos del arrendatario que están consagrados en el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son de orden público por disponerlo así el artículo 7 eiusdem; por lo tanto, este Tribunal debe hacer un pronunciamiento al respecto, y con tal propósito observa, luego de analizado el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento es la causa petendi de la demandada, que las partes tuvieron la voluntad de que el término del contrato fuese de un año prorrogable sucesivamente por el mismo período, vale decir, tuvieron la intención de que el contrato fuese a tiempo determinado; empero, al no indicar la fecha de su entrada en vigencia, punto de partida que se requiere de manera indispensable para contar ese año de vigencia y sus posibles prórrogas, constituye una omisión que imposibilita determinar el tiempo de inicio y de conclusión. Así se declara.
Igualmente observa el Tribunal, que las partes establecieron en el contrato una cláusula que denominaron especial, en la que las arrendatarias manifestaron expresamente que han ocupado el inmueble arrendado desde el 20 de Julio de 1.957 como hijas del señor Giacinto Cirratolla Lagonigro quien fue arrendatario de ese inmueble hasta que falleció y, luego hasta la fecha no indicada de la celebración de el contrato en cuestión, han pagado el canon de arrendamiento con toda puntualidad; empero, esta fecha, 20 de Julio de 1.957 sin lugar a dudas es anterior a la fecha de celebración de este contrato que se demandada por los mismos dichos de ambas partes; lo que viene es a establecer esta fecha, es la antigüedad de la relación más no la entrada en vigencia de este contrato cuya fecha se omitió tal y como ya lo indicó este Tribunal. Así se declara.
Por los razonamientos expuestos, este Tribunal considera que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento demanda la parte actora es un contrato a tiempo indeterminado, al no colocar en el contrato suscrito por las partes la fecha de inicio de la vigencia del mismo y así debe ser declarado. Así se decide.
Ahora bien, el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales...” (Subrayados del Tribunal).
Por su parte el artículo 1.167 del Código Civil, establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, a otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...” (Subrayado del Tribunal).
El Dr. JOSÉ LUIS VARELA PÉREZ, en el Libro “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, señala:
“...(omissis)...Si el contrato es a tiempo indeterminado o verbal tiene aplicación el Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en cuanto a las causas de desalojo y plazo para la desocupación (Art. 34º)...(omissis)...Si el contrato es a tiempo determinado no se aplica el articulo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sino las acciones de derecho común, resolutoria o de cumplimiento (Art. 1.167 C.C.) ...(omissis)...”
De la doctrina transcripta, y de la interpretación gramatical de la norma in comento, luego de analizado el libelo de demanda y el contrato de arrendamiento, se puede concluir en que la parte demandante manifestó en el libelo de demanda que celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y señala además el demandante que el mismo continúa a tiempo determinado por lo que solicitó el cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal, la cual no opera en este caso, ya que el caso subiudice se trata de una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado tal y como se decidió anteriormente, por lo tanto, este Tribunal considera que la pretensión de la actora no encuadra en el supuesto de la norma contenida en el artículo 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y ello es así dada la naturaleza de orden público que envuelve la normativa inquilinaria por imperio del artículo 7 eiusdem; lo que trae como consecuencia que la petición de la parte demandante no pueda prosperar en Derecho y así debe se declarado. Así se decide.
Como consecuencia de la presente decisión el Tribunal no puede entrar a decidir las demás alegaciones, cuestiones ni defensas formuladas por las partes, así como tampoco puede entrar a analizar ni valorar las demás pruebas aportadas al proceso. Así se decide.
III
Con fuerza en los fundamentos precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Civil, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR LA DEMANDA que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL intentó el ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-6.333.849 a través de sus apoderados judiciales ciudadanos MARTÍN ECHEVERRÍA GIL, GUSTAVO MATA BORJAS, BERNARDO PRIWIN AGUERREVERE, ALBINO FERRERAS GARZA, CARMEN VERÓNICA CARREÑO FERMÍN, DAVID GONCALVES FERNÁNDEZ, NORKA MUJICA, MIRIAM GONZÁLEZ, CLAUDIO TUROLA y JULIO CÉSAR PÉREZ PALELLA, Abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-5.541.138, V-3.838.254, V-3.657.798, V-6.105.712, V-11.308.943, V-16.032.630, V-14.197.987, V-15.487.816, V-12.544.161 y V-16.871.295, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 15.186, 15.351, 24.425, 65.375, 118.752, 100.605, 110.136, 137.782 y 122.494, respectivamente; contra las ciudadanas GRAZIA CIRROTTOLA DE SCHIAVONE y MARÍA GIUSEPPA CIRROTTOLA DE GAGLIARDI, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-8.677.562 y V-6.974.521, respectivamente; representadas a través de su apoderado judicial, ciudadano ÁNGEL EDUARDO YÁNEZ PEREIRA, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 13.695.
Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
Notifíquese, publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión, en conformidad con lo establecido en los artículos 251, 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los quince (15) días del mes de Noviembre del año dos mil diez (2.010). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.