TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-0002285

PARTE DEMANDANTE:
FERNANDO HERNANDEZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº V-5.559.258.-

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
MIGUEL ANGEL CARVAJAL ROJAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 37.582.-

PARTE DEMANDADA:

SOCIEDAD MERCANTIL COMERCIALIZADORA M.C.R C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 22 de Febrero de 1999, bajo el Nº 62, Tomo 7-A Cto.-
VICTORIA GONZALEZ FARIAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 19.012.-

APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
DESALOJO.-

I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 09 de Junio de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos de este Circuito Judicial asignándose por distribución a este Juzgado que mediante auto de fecha 14 de Junio de 2010 la admite y dispone su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.-
Narra en su libelo la parte actora que mediante contrato autenticado en fecha 18 de Diciembre de 2002 dio en arrendamiento a la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA M.C.R. C.A., un local comercial distinguido con el número 13, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial San Antonio 93, C.A., situado en la Avenida Bolívar, Sector Casco Central de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salías del Estado Miranda; que en la Cláusula Segunda se convino una pensión de arrendamiento de QUINIENTOS TREINTA BOLIVARES (BS. 530.00) y una duración de un año hasta el 30 de Junio de 2003.- Que posteriormente se celebró un segundo contrato por el lapso de un año hasta el día 30 de Junio de 2004 con un canon mensual de SEISCIENTOS TREINTA BOLIVARES (BS. 630.00).- Que celebraron un tercer contrato para el periodo de un (1) año hasta el día 30 de Junio de 2005, con un canon de SETECIENTOS DIEZ BOLIVARES (BS. 710.00) mensuales.-
Continua la actora significando que ese tercer contrato fue el último por tiempo determinado por lo que a su finalización corrió la prórroga legal de un (1) año que venció el 30 de Junio de 2006 y que concluida esta operó la tácita reconducción que posteriormente para el periodo desde el 01 de Junio de 2008 hasta el 30 de Junio de 2009 acordaron un canon de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000.00) mensuales.- Que además a la arrendataria le correspondía efectuar el pago de las cuotas de condominio y que dejado de pagarlo.-
Sigue narrando que para la fijación del canon correspondiente al año entre 01 de Junio de 2009 y el 30 de Junio de 2010, la representante de la Empresa arrendataria argumenta la existencia del Decreto del Ejecutivo Nacional mediante el cual se dispone la congelación de los Alquileres.-
Que en fecha 28 de Mayo de 2009 mediante telegrama le notifico el desahucio y la posibilidad de acogerse a la prórroga legal y que en caso afirmativo a tenor del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el canon se ajustaría según el Índice de Precios al Consumidor; por lo cual deduce que el canon es la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (BS.1.000,00) más el IPC; pero que la arrendataria ha iniciado un proceso por el cual consigna ante el Tribunal del Municipio Los Salias del Estado Miranda la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (BS. 1.000.00) y estima que no puede considerársele solvente del pago de las pensiones de arrendamiento invocando el principio de integridad del pago.-
Reclaman además los intereses que la diferencia del canon debía generarle a razón de la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras.-
Que en tal virtud demanda por desalojo con fundamento en la causal prevista en el literal a del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el cobro de las pensiones insolutas aplicándole el ajuste por el IPC que afirma es de CIENTO TREINTA Y SEIS CON OCHENTA Y UN (BS.136,81), más las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo y los gastos de condominio adeudados, pidiendo además que las cantidades les sea aplicada la corrección monetaria.-
Practicada la citación de la demandada mediante comisión cuyas resultas se agregaron en fecha 11 de Agosto de 2010 al expediente, esta comparece en fecha 13 de Agosto de 2010, dentro de la oportunidad legal para la contestación de la demanda y mediante escrito que consigna alega:

Que reconoce que suscribió los contratos de arrendamiento con la parte actora y que todos tienen por objeto el local comercial al que se ha hecho referencia, igualmente que el último de éstos tuvo duración hasta el 30 de Junio de 2005, luego la relación se derivó en un arrendamiento por tiempo indeterminado.- Que el canon fue modificado con cada nuevo contrato pero al extinguirse el último acordaron una pensión de UN MIL BOLÍVARES (BS.1.000,00) mensuales.-
En esa oportunidad opuso la cuestión previa del numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundada en el alegato de que el actor incurrió en la acumulación prohibida de pretensiones al haber planteado en un mismo libelo el desalojo y el cobro de bolívares y con el mismo fundamento opone la cuestión 11 del artículo 346 del mismo Código, afirmando que la acción es inadmisible al haberse incurrido en la indebida acumulación.-
En cuanto al fondo de la controversia afirma que el contrato pasó a ser por tiempo indeterminado y que las partes fijaron de común acuerdo como canon la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (BS. 1.000,00) mensuales y que ha consignado esta cantidad en forma oportuna.- Continua alegando que el arrendador no ha cumplido con el deber de obtener la regulación del inmueble y concluye afirmando que no adeuda los conceptos señalados por la actora y se declare sin lugar la demanda.-

Así, garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes durante el iter procesal, ha quedado definido el thema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa:

II
PRUEBAS

1. Cursa entre los folios seis (6) y ocho (8) del expediente instrumento privado autenticado en fecha 18 de Diciembre de 2002, por ante la Notaría del Municipio Los Salias del Estado Miranda bajo el número 68, tomo 98, en el cual está contenido el contrato de arrendamiento que las partes afirman las vinculan y que estuvo vigente hasta el 30 de Junio de 2003.- Esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1353 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa.-
2. Cursa entre los folios nueve (9) y once (11) del expediente instrumento privado autenticado en fecha 01 de Agosto de 2003, por ante la Notaría del Municipio Los Salias del Estado Miranda bajo el número 75, Tomo 55, en el cual está contenido el contrato de arrendamiento que las partes afirman las vinculan y que estuvo vigente hasta el 30 de Junio de 2004.- Esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1353 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa.-
3. Cursa entre los folios doce (12) y catorce (14) del expediente instrumento privado autenticado en fecha 30 de agosto de 2004, por ante la Notaría del Municipio Los Salias del Estado Miranda bajo el número 14, tomo 72, en el cual está contenido el contrato de arrendamiento que las partes afirman las vinculan y que estuvo vigente hasta el 30 de Junio de 2005.- Esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1353 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa.-
4. Al folio quince (15) del expediente boleta de notificación librada por el Juzgado del Municipio Los Salias del Estado Miranda notificando al ciudadano FERNANDO HERNANDEZ GONZALEZ, la consignaciones hechas en su favor por la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA M.C.R. C.A.- Esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de las consignaciones señaladas.-
5. Cursantes al folio dieciséis (16) del expediente telegrama enviado a la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA M.C.R. C.A. notificando que no le será renovado el arrendamiento y que de acogerse a la prórroga legal se ajustará al canon conforme al IPC.- Esta instrumental es valorada conforme a las normas contenidas en los artículos 1363 y 1375 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de tal comunicación a la arrendataria.-
6. Del folio diecisiete (17) al folio treinta y nueve (39) del expediente cursa copia simple del expediente D-2009-021 del Juzgado del Municipio Los Salias del Estado Miranda en el cual constan las consignaciones efectuadas por la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA M.C.R. C.A., a favor del ciudadano FERNANDO HERNADEZ GONZALEZ, esta instrumental se tiene como fidedigna conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de las consignaciones habidas desde el mes de Junio de 2009 por la cantidad de un MIL BOLÍVARES (BS. 1.000,00).-
7. A los folios cuarenta (40) y cuarenta y uno (41) telegrama y acuse de recibo por el cual se le comunica a la sociedad mercantil M.C.R., C.A que conforme al contrato de arrendamiento debe cancelar las cuotas de condominio.- Esta instrumental es valorada conforme a las normas contenidas en los artículos 1363 y 1375 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de tal comunicación a la arrendataria.-
8. Cursa al folio cuarenta y dos (42) del expediente comunicación suscrita por la ADMINISTRADORA DEL CENTRO COMERCIAL SAN ANTONIO 93, indicando que el local Nº 13 registra deuda de cuotas de condominio correspondiente a los meses de Junio de 2009 a Febrero de 2010.- Esta instrumental emana de un tercero y su ratificación en juicio conforme lo exige el artículo 431 no se produjo, por ello se quebranta la regla de establecimiento y deriva en ilegal esta probanza, por lo que se le desecha.-
9. Cursa al folio cuarenta y tres (43) del expediente comunicación suscrita por la administradora del CENTRO COMERCIAL SAN ANTONIO 93, indicando que el local Nº 13 registra deuda de cuotas de condominio correspondiente a los meses de Junio de 2009 a Agosto de 2009.- Esta instrumental emana de un tercero y su ratificación en juicio conforme lo exige el artículo 431 no se produjo, por ello se quebranta la regla de establecimiento y deriva en ilegal esta probanza, por lo que se le desecha.-
10. Cursa al folio cuarenta y cuatro (44) del expediente una nota con un número de cuenta y la expresión de monto “906.71”.- Esta instrumental carece de la firma de la persona de la cual emana por lo cual no puede hacerse valer en el proceso y por esto se le desecha.-
11. Cursan a los folios cuarenta y cinco (45) al cuarenta y siete (47) liquidaciones de las cuotas de condominio correspondientes al local 13 que hemos referido en la causa correspondientes a los meses de Junio, julio y Agosto de 2009.- Estas instrumentales se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del monto de las citadas cuotas.-
12. A los folios cuarenta y ocho (48) y cuarenta y nueve (49) del expediente cursa comprobante de entrega de telegramas.- Estas no producen ningún mérito en la causa ya que no se ha acompañado el original en los términos que exige el artículo 1375 del Código Civil y por tanto se le desecha.-
13. Del folio cincuenta (50) al folio al folio cincuenta y dos (52) del expediente cursa copia simple de acta de asamblea de copropietarios del CENTRO COMERCIAL SAN ANTONIO 93.- Esta instrumental se desecha por ilegal por cuanto solo pueden promoverse en fotostatos los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos como reconocidos, conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así no hace ningún mérito.-
14. Cursa del folio ochenta y siete (87) al folio ciento tres (103) del expediente copia certificada del documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA M.C.R., C.A., así como acta de asamblea de la misma en la que se renueve la Junta Directiva de esa entidad.- Esta probanza se desecha por impertinente, pues no guarda relación con el tema probatorio de la controversia.-
15. Cursa del folio ciento seis (106) al folio ciento noventa (190) del expediente, copia certificada del expediente D-2009-021 del Juzgado del Municipio Los Salias del Estado Miranda en el cual constan las consignaciones efectuadas por la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA M.C.R., C.A., a favor del ciudadano FERNANDO HERNADEZ GONZALEZ, esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de las consignaciones habidas desde el mes de Junio de 2009 hasta el mes de Agosto de 2010, por la cantidad de un MIL BOLÍVARES (BS. 1.000,00) cada consignación mensual.-

Así adminiculando los elementos de pruebas aportados a la causa y examinado las afirmaciones concurrentes de las partes, logra establecerse la existencia del contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el número 13, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial San Antonio 93, C.A. situado en la Avenida Bolívar, sector Casco Central de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salías del Estado Miranda y su naturaleza temporal a tiempo indeterminado y el monto del último canon que acordaron las partes en conflicto de UN MIL BOLÍVARES (BS. 1.000,00) mensuales.- Existe prueba plena y además es un hecho no controvertido que a partir del mes de Junio de 2009 la arrendataria en cada mes realizó la consignación del referido monto por ante el Juzgado del Municipio Los Salias, competente a tal efecto.- De modo que la cuestión es si al llegar a la anualidad del arrendamiento tal monto se encuentra automáticamente ajustado al valor del Índice de Precios al consumidor y por tanto, resultó incrementado.-

Conforme a estos hechos se procede a resolver la controversia así:

III
CUESTIONES PREVIAS

Se alegan con un mismo fundamento la existencia de una acumulación prohibida en el libelo y de una prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.- Es menester significar que la cuestión previa de inadmisibilidad esta dirigida al hacer valer una norma expresa que impide la admisión de la demanda o la limita a determinados supuestos, tal sería el caso de una pretensión de desalojo no fundada en una de las causales del artículo 34 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que la proposición del demandado en este caso es abiertamente improcedente y debe desecharse esta defensa.-

Ahora bien, sobre la posibilidad de acumular una pretensión para la terminación del contrato y otra para el cobro de las pensiones de arrendamiento, la doctrina por momentos se ha inclinado a su incompatibilidad, empero ahora el criterio judicial expresamente reconoce la compatibilidad de tales pretensiones, es así que el Máximo Tribunal ha afirmado claramente que la resolución del contrato y la pretensión de pago del canon de arrendamiento no son excluyentes, en efecto en sentencia RC 00686 de la Sala de Casación Civil de fecha 21 de septiembre de 2006 se afirmó: “…se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve…”.-

De modo que no existe la indebida acumulación alegada y debe desecharse esta defensa.- En fuerza de ello se declaran improcedentes las cuestiones previas opuestas.-

IV
MERITO
Dispone el artículo 1.592 del Código Civil que el arrendatario tiene dos obligaciones pagar el canon y servirse de la cosa conforme al uso establecido en el contrato. En efecto dispone textualmente esta norma:

“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”.-

En el caso de los arrendamientos por tiempo determinado la falta de cumplimiento entre otras de estas obligaciones, da derecho al arrendador a proponer la resolución del contrato de arrendamiento.- Mientras que en el caso de los contratos a tiempo indeterminado la cuestión se ventila conforme a las previsiones del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 34 literal a, prevé la falta de pago de la pensión como una causal de desalojo, disponiendo:
“Artículo 34 Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
Ahora, nos ocupa un arrendamiento que en cuanto a su duración temporal califica como indeterminado, por lo cual la falta de pago debe examinarse con miras a establecer la procedencia del desalojo invocado conforme a las previsiones del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, debe evaluarse como ha quedado distribuida la carga probatoria y así tenemos que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil dispone que quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia y que quien se pretenda libertado debe probar el pago u otro hecho extintivo.-
Ahora bien, el centro de la controversia es sí el canon es el de UN MIL BOLÍVARES (BS. 1000,00) mas el ajuste conforme al índice de precios al consumidor según el Banco Central de Venezuela como sostiene la actora o sin este ajuste como lo sostiene el demandado.-
Sobre el particular debemos iniciar significando que la llamada “congelación de alquileres” derivada de las Resoluciones que han dictado los Ministerios de Comercio e Infraestructura, a partir de la Declaratoria de los Alquileres como bienes y servicios de Primera Necesidad, hecha por el Presidente de la República en el año 2003, comprende exclusivamente los arrendamientos de vivienda, por tanto el canon de los inmuebles destinados a otros uso, como son comercial e industrial, sigue las reglas ordinarias que prevé nuestra legislación.-
En este sentido, establece el artículo 2 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios:
“Artículo 2°: Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley”.-

Como complemento de esta norma el artículo 4 prevé:
“Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:
a) Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico-privada.
b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.-
c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias.
Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar el valor de exención mencionado en el literal c) del presente artículo, cuando así lo aconsejen razones de interés público o social.”.-

Ahora bien, el artículo 14 cuya aplicación se pide en la presente causa dispone:
“En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo.” (subrayas del Juzgado).-

El supuesto de procedencia de esta norma es que se trate de un inmueble exento de regulación, es decir, de aquellos previstos en el artículo 2, este extremo no se encuentra comprobado y tan solo tenemos establecido que las partes han venido fijando el canon por acuerdos, empero, ello no excluye que el órgano deba hacer la fijación o en su defecto declararlo excluido.-

Siendo así a los efectos de que opere el ajuste del canon en los términos pretendido por el actor debe establecerse la exención de regulación, circunstancia que no está demostrada, por tanto no puede estimarse que el canon exigible sea el de UN MIL BOLÍVARES (BS.1000,00) más el ajuste conforme al Índice de Precios al Consumidor.- De modo que debe considerarse que continuaba vigente el canon pactado.-
Así, en esta causa está debe resolverse conforme a lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, ya que no están plenamente demostrados los hechos alegados en el libelo.- Así se decide.-

V
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano FERNANDO HERNANDEZ GONZALEZ contra la SOCIEDAD MERCANTIL COMERCIALIZADORA M.C.R C.A., ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente sentencia.-
Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandante por haber resultado vencida, en el proceso.-
Regístrese, publíquese y Déjese copia de la presente decisión.-
Notifíquese de la presente sentencia, sin lo cual no correrá el lapso legal al efecto de su impugnación, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (04) días del mes de Noviembre del año dos mil diez (2.010).- Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 04 de Noviembre de 2010, siendo las 2:27 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2010-002285