TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 14 de Octubre de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AH11-R-2003-000028

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE ENTIDADES PUBLICAS DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS C.A. (APIEPAM C.A.), inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, el 12-12-1962, bajo el N° 8, Tomo 39-A.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Luis Alberto Sánchez, Marieliza Piñango, Thais Marcano Rivero y Lucy De Abreu Madalena, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 362, 63.069, 58.968 y 40.340 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: MARROQUERÍA Y BARBERÍA UNISEX MIRNA S.R.L., Inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 5-2-1987, bajo el Nº 13, Tomo 28-A-Pro.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Originalmente Rafael Antonio Álvarez, posteriormente Lourdes García Ardila y finalmente Manuel Mesoni, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 2.299, 26.871 y 3.076 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Apelación).

I

Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Decimoquinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la representación de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 31 de marzo del año 2003 que declaró parcialmente con lugar la demanda, condenando a la accionada a hacer entrega del inmueble arrendado.

En fecha 31-3-2003 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por resolución de contrato por haber la demandada subarrendado el inmueble incoara la empresa Administradora del Patrimonio Inmobiliario de Entidades Públicas del Área Metropolitana de Caracas C.A. (APIEPAM C.A.), contra la sociedad mercantil Marroquería y Barbería Unisex Mirna S.R.L, declarándola parcialmente con lugar. Contra dicha sentencia la parte demandada a través de su apoderada judicial propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 12-6-2003, en ambos efectos.

En fecha 2-7-2003 se le dio entrada al expediente fijándose oportunidad para dictar sentencia.

En fecha 15-7-2003 el ciudadano Manuel Mesón, apoderado de la parte demandada presentó escrito en esta alzada pretendiendo se declare la existencia de una nueva relación arrendaticia, basado en que la actora consideró rescindido el contrato el 14-8-2001 y exigió cánones hasta febrero del año 2002 y con posterioridad a tal fecha la demandada continuó pagando cánones de arrendamiento y por tanto, a su decir, hay una nueva relación locativa. Aduce que quien arrendó fue la ciudadana Mirna Vizcaino, persona natural distinta de la demandada y en virtud de eso la accionante atribuye al contrato menciones que no contiene. Pide se declare improcedente la acción de resolución y se establezca que ha debido demandarse la desocupación. Niega que su mandante haya subarrendado incurriendo el a quo en falso supuesto e insiste en que se ha “engendrado” una nueva relación arrendaticia.

Abocada quien suscribe y notificadas las partes, se procede en esta oportunidad a dictar la sentencia correspondiente, con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Afirma la representación de la parte actora en su libelo, que en fecha 27-11-1990 según documento autenticado ante la Notaría Pública Duodécima de Caracas, bajo el N° 77, Tomo 208, su mandante dio en arrendamiento a la demandada un local distinguido con el numero y letra 2DS-10, ubicado en el edificio CATUCHE, sótano 1 del Conjunto Residencial Parque Central, con un área de 38,44 metros cuadrados; que originalmente se pactó un canon de Bs. 4,23, incrementándose hasta alcanzar la suma de Bs. 68,27; que la duración del mismo se fijó en un año prorrogable por periodos iguales; que expresamente en el contrato, específicamente en la cláusula séptima se le prohibía a la arrendataria toda cesión del contrato o subarrendamiento del local; que la arrendataria, a través de su representante, ciudadana MIRNA VIZCAINO CABALLERO, titular de la cédula de identidad número 5.155.558 en franca violación a dicha cláusula subarrendó el local a la ciudadana ROSA ARAUJO BASTIDAS, titular de la cédula de identidad Nº 4.666.655; que ante tal situación su representada en fecha 14-8-2001 le remitió comunicación participándole la rescisión de pleno derecho del contrato; que la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble. Por tales razones y con base en lo previsto en los artículos 1583, 1167 y 1616 del Código Civil, en armonía con el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda a la empresa MARROQUERÍA Y BARBERÍA UNISEX MIRNA S.R.L., para que convenga o en defecto de ello sea condenada por el tribunal en la resolución del contrato de arrendamiento con la consecuente entrega del inmueble; el pago de daños causados por el incumplimiento así como el pago de los cánones de arrendamiento desde noviembre del año 2001 hasta febrero 2002 y las costas del juicio.. Acompaña a la demanda contrato de arrendamiento cuya resolución acciona; poder que acredita su representación; y, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MIRNA VIZCAINO, representante de la demandada y la ciudadana ROSA ARAUJO.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

En la oportunidad legal correspondiente, compareció el apoderado de la demandada, quien fundamentó la contestación en los siguientes argumentos:

Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes. Desconoce, niega e impugna el contrato de subarrendamiento aportado por la parte actora. Niega la existencia de cualquier otro tipo de pacto que tuviese por objeto el inmueble arrendado y contestaron la demanda.

DE LAS PRUEBAS

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.

La parte demandada se limitó a reproducir el mérito favorable de los autos.
La parte actora luego de reproducir el mérito favorable de los autos e invocar doctrina, hace valer el contrato de arrendamiento cuya resolución pretende; contrato de subarrendamiento; actuación de la secretaria al momento de fijar el cartel al haber dejado constancia que en el local funciona adicionalmente una agencia de loterías; testimoniales de los ciudadanos ROSA ARAUJO BASTIDAS, RUBEN ESPINOZA y NABOR ARANDA e inspección judicial en el inmueble arrendado. Dichas pruebas fueron agregadas, admitidas y evacuadas en su oportunidad, rindiendo declaración sólo la primera de las testigos mencionadas.

III

Establecido así los términos en que quedó planteada la controversia y siendo el apelante la parte demandada, debe este tribunal pronunciarse sobre los aspectos que a ésta resultas desfavorables con base en el principio tantum apellatum quantum devoluttum de ahñi que, no passará este juzgado a revisar la procedencia o no de los daños y perjuicios y pago de cánones pretendidos por la parte actora que fueran declarados improcedentes por el a quo, al no haberse alzado ésta contra el fallo¡, toda vez que ello implicaría incurrir en el vicio de reformatio im peius (desmejorar la condición del apelante). Así se establece.

La sentencia cuya revisión se pretende fue dictada por el a quo declarando parcialmente con lugar la demanda con vista a que la demandada subarrendó el contrato lo cual le estaba taxativamente prohibido.

Pretende la actora se declare la resolución del contrato de arrendamiento, en virtud del incumplimiento por parte de la arrendataria a la cláusula séptima del contrato contentiva de la prohibición de ceder, traspasar o subarrendar el inmueble arrendado.

Observa quien decide que la demandada, al momento de contestar la demanda la rechazó y contradijo en todas sus partes; sin embargo, no habiendo atacado en forma alguna el contrato de arrendamiento cuya resolución ha sido demandada, este tribunal le atribuye pleno valor a dicho instrumento cursante en original a los folios 9 al 17, de ahí que, no es un hecho controvertido la relación locativa existente entre las partes, infiriéndose del contrato de arrendamiento que éste tuvo por objeto el local 2DS10, ubicado en el sótano 1 del edificio Catuche situado en Parque Central. Así se precisa.

Así tenemos que habiendo quedado reconocida la relación locativa y negada por la demandada el incumplimiento que se le imputa en el sentido que haya subarrendado el contrato, se limita la controversia a determinar si la demandada incumplió la cláusula séptima del contrato que prevé:

“Este contrato se entiende celebrado “Intuitu Personae” con respecto a “LA ARRENDATARIA” quien no podrá vender el punto, traspasarlo, cederlo en todo o en parte, subarrendar, traspasar ni ceder este contrato sin previo permiso por escrito de “LA ARRENDADORA”…”

De dicha cláusula se infiere con meridiana claridad el carácter personal de la arrendataria, quien bajo ninguna circunstancia, salvo autorización expresa de la arrendadora, podía ceder, traspasar o subarrendar el inmueble.

Así tenemos que la parte actora afirma que la arrendataria le subarrendó el inmueble a la ciudadana ROSA ARAUJO BASTIDAS. Dicha afirmación al ser negada por la demandada, corresponde su prueba a la parte actora en los términos indicados en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Así se establece.

La accionante para probar la referida afirmación aportó a los autos copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana MIRNA VIZCAINO CABALLERO (arrendadora) y ROSA ARAUJO BASTIDAS (arrendataria) cuyo objeto lo es un pequeño cubículo localizado en el sótano 1, local 2DS10 del edificio Catuche, Parque Central. Dicho instrumento no fue atacado en la forma debida por la parte demandada a quien se le opuso; por tanto, al tratarse de un documento público surte pleno valor, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con el artículo 1360 del Código Civil. Así se precisa.

De tal instrumento se evidencia que la ciudadana MIRNA VIZCAINO CABALLERO, representante de la sociedad mercantil demandada MARROQUERÍAS Y BARBERÍA UNISEX MIRNA SRL., arrendataria del inmueble objeto del contrato, cuya resolución ha sido demandada, arrendó a un tercero (ROSA ARAUJO BASTIDAS) una parte del local, coincidiendo el área arrendada con el local objeto de arrendamiento; de ahí que, la representante de la demandada, actuando a título personal, en contravención a lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato arrendó el inmueble, sin que mediara autorización escrita de la arrendadora aquí accionante. Así se establece.

Dicha prueba adminiculada a la testimonial rendida por la ciudadana ROSA ARAUJO (subarrendataria) (folios 85 y 86) a quien se le otorga pleno valor al no haber incurrido en contradicción alguna y reconocer el contrato por ella suscrito, conjuntamente con la inspección judicial promovida y evacuada (folios 90 al 92) con el pleno control y contradicción de la parte demandada, evidencia palmariamente que un área del local fue alquilado con el propósito que funcionara una agencia de lotería, hecho este que además fue constatado por la secretaria del tribunal a quo al momento de trasladarse a fijar el cartel (folio 60). Así se decide.

En consecuencia, siendo la sociedad mercantil MARROQUERÍA Y BARBERÍA UNISEX MIRA SRL., la arrendataria y estando ocupado un área del mismo por un tercero ajeno a la relación locativa, (ROSA ARAUJO BASTIDAS) resulta impretermitible concluir que la demandada permitió el uso del inmueble a favor de una persona distinta, ello, sin el debido consentimiento dado por escrito por la arrendadora, tal y como lo prevé la cláusula séptima del contrato que prohíbe cualquier forma de cesión o subarrendamiento. Así se establece.

Efectivamente ha quedado palmariamente demostrado que la tantas veces señalada ciudadana ROSA ARAUJO, ocupa parte del inmueble arrendado, en el cual regenta una agencia de loterías, todo lo cual conlleva a concluir que la arrendataria demandada incumplió el contrato y por tanto la acción de resolución resulta procedente.

Asimismo, por cuanto de autos se evidencia que la parte demandada no desvirtuó los hechos alegados por la parte actora, el Tribunal considera que se encuentra la accionada incursa en causal de resolución, conforme lo previsto en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento. Así se declara.

Respecto de los alegatos formulados por el apoderado de la parte demandada ante esta alzada, los mismos resultan a todas luces extemporáneos, toda vez que la oportunidad para esgrimir el accionado sus defensas es en la contestación de la demanda y mal puede pretender que precluida tal oportunidad y concluida la trabazón de la litis, sin dar al adversario la oportunidad de desvirtuar tales argumentaciones el juez de la recurrida proceda a considerarlas. Por tanto se desechan tales argumentaciones y defensas. Así se decide.

Existiendo plena prueba de los hechos alegados por la actora, respecto al subarrendamiento en que incurrió la parte demandada, debe este Tribunal con base en lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil declarar sin lugar la apelación interpuesta por la demandada y parcialmente con lugar la acción. Así se declara.

IV

Con base en las argumentaciones que se han dejado extendidas, este Tribunal, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la demandada.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Decimoquinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 31 de marzo del año 2003.

TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la empresa ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE ENTIDADES PUBLICAS DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS C.A. (APIEPAM C.A.), contra la sociedad mercantil MARROQUERÍA Y BARBERÍA UNISEX MIRNA S.R.L., ambas partes identificadas al inicio de este fallo y como consecuencia de ello se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora el local comercial identificado con el número y letra 2DS-10, con un área de 38,44 metros cuadrados, ubicado en el sótano 1 del edificio Catuche, Conjunto Residencial Parque Central.

CUARTO: Por la confirmatoria de la sentencia, se condena a la parte demandada en las costas del recurso, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, notifíquese déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de octubre del año dos mil diez. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
La Juez.

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 14-10-2010 siendo las doce y veinticinco minutos de la tarde (12:25 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.

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