TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200º y 151º
Caracas, 21 de Octubre de 2010
Años: 200º y 151º.-

PARTE ACTORA: CASA BLANCA BIENES Y RAICES, C.A.; sociedad mercantil, de este domicilio, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 04 de julio de 2005, bajo el No. 65, en el tomo 123-A Sdo.; teniendo su última modificación en fecha 06 de julio de 2006, bajo el No. 75, tomo 131-A Sdo; en su carácter de Administrador de la comunidad de copropietarios deL Edificio Doral, situado entre las esquinas de Animas a Platanal, en la Avenida Urdaneta, en Jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador, en la ciudad de Caracas, Distrito Capital.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada GEORGA INCIARTE, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 71.076.-

PARTE DEMANDADA: Ciudadana ELVIRA CRISTINA CRUZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 5.530.533.-

DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada MILAGROS COROMOTO FALCÓN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 46.785.-

MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES (Condominio)

EXPEDIENTE Nº: AH12-V-2007-000053 (Vía Ejecutiva)

- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que introdujera la administradora CASA BLANCA BIENES Y RAICES, C.A.; debidamente representada por la abogada Georga Inciarte, apoderada de la administradora antes identificada, por el cual demanda por cobro de bolívares a la ciudadana ELVIRA CRISTINA CRUZ.
La demanda fue admitida por este Tribunal, en fecha 23 de abril de 2007. En ese mismo auto se libró la compulsa junto con el auto de comparecencia de la demandada.
En fechas 11 febrero, 12 de febrero y 03 de marzo de 2008, el ciudadano JOSÉ RUIZ, en su carácter de alguacil titular de este Tribunal, dejó constancia de no haber podido cumplir con la citación de la demandada.
En fecha 12 de marzo de 2008, este Tribunal ordenó la citación de la parte demandada por carteles, porque resultaron infructuosas las gestiones de citación efectuadas por parte del alguacil del Juzgado. Los carteles de citación fueron publicados en los diarios El Universal y El Nacional, en fechas 10 y 14 de abril de 2008, respectivamente.
En fecha 25 de abril de 2008, la abogada Georga Inciarte, en su carácter de apoderada de la administradora CASA BLANCA BIENES Y RAICES, C.A.; sustituyó en el abogado Heberto Inciarte Matos, su poder de representación de la parte actora.
En fecha 18 de mayo de 2008, la secretaria de este Tribunal, dejó constancia de haber fijado cartel en el domicilio de la demandada.
Una vez agotados todos los tramites tendentes a la citación de la parte demandada, sin que fuera posible practicar dicha citación, este Tribunal designó por auto de fecha 03 de octubre de 2008, a la Abogada MILAGROS COROMOTO FALCON, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 46.785, como Defensora Judicial.
Efectuada la notificación de la Defensora Judicial, ésta aceptó el cargo en fecha 13 de octubre de 2008, prestando el correspondiente juramento de Ley.
En auto de fecha 27 de octubre de 2008, este Tribunal ordenó librar compulsa a la Defensora Judicial, a los fines de su citación.
En fecha 15 de mayo de 2009, el alguacil de este Circuito Judicial, consignó constancia de haber citado a la Defensora Judicial de la parte demandada.
En fecha 08 de junio de 2009, la ciudadana Verónica Rosario Alamo Guadalupe, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.949.474; actuando en carácter de Presidente de la Junta de Condominio del Edificio Doral, otorgó Poder APUD ACTA, a la abogada Nidia Araque, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 69.170, para que asuma la representación de la parte actora.
En fecha 09 de junio de 2009, la Defensora Judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda.
En fecha 30 de junio de 2009, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. Las pruebas promovidas fueron admitidas por este Tribunal, el 16 de de julio de 2009, pero inadmite la prueba promovida con relación a exhibición de recibos originales de condominio, por cuanto en el libelo de demanda no fue reclamado el pago de los recibos vencidos después de la fecha de interposición de la demanda.

- II -
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
Como hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora, se afirma en el libelo de demanda:
1. Que la ciudadana ELVIRA CRISTINA CRUZ, hoy demandada, es propietaria del apartamento distinguido con el número 92 en Residencias Doral, como costa en documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito de Capital, bajo el No. 22, tomo 03, Protocolo Primero de fecha 30 de enero de 2002.
2. Que la demandada adeuda un monto total de OCHO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CENTIMOS (BsF. 8.854,62) por concepto de condominio, correspondientes a CINCUENTA Y SEIS (56) recibos de condominio vencidos que van desde el mes de agosto de 2002 hasta el mes de marzo de 2007, ambos meses inclusive.
3. Que los propietarios tienen la obligación de contribuir con los gastos comunes, a prorrata del porcentaje de condominio que les corresponda, como lo establece el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con los artículos 7, 11, 13, 14, 15, 18 y 20 (Literal e) eiusdem.
4. Que la obligación de la demandada es exigible por vía judicial, después de haberse agotado en forma infructuosa todas las diligencias amistosas para la accionada cancelara la deuda de condominio a que se contrae la presente demanda.
5. Que las liquidaciones emitidas por el administrador de inmueble, tienen fuerza ejecutiva, como lo establece el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.
6. Que la actora demanda por vía ejecutiva a la propietaria del inmueble ya descrito, en virtud de los artículos 630 al 640 del Código de Procedimiento Civil.
7. Que por las razones de hecho y de derecho expuestas en el libelo de demanda, y en virtud que las gestiones extrajudiciales efectuadas, han sido infructuosas, a fin de que la accionada pague las obligaciones adeudadas, se demanda a ésta para que convenga o en su defecto sea condenada a pagar las sumas siguientes:
a. La cantidad de OCHO MIL CIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 62 CENTIMOS (BsF. 8.854,62), correspondientes a 56 recibos de condominio no pagados, desde el mes de agosto del 2002 hasta la fecha de la interposición de esta.
b. Indexación de la cantidad adeudada, de acuerdo a los montos de cada recibo no pagado, que constituyen la cantidad total antes indicada, de acuerdo con los índices de inflación registrados en los índices de precios al consumidor del Área Metropolitana de Caracas.
c. Al pago de las costas y gastos que se causen con motivo del presente juicio.
8. Que la actora tiene privilegio sobre el bien inmueble de la demandada, ya antes descrito, de acuerdo al artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal.
9. Que se decrete medida ejecutiva de embargo sobre el apartamento 92 de Residencias Doral, propiedad de la demanda, por existir riesgo manifiesto de que se haga ilusoria la ejecución del fallo.
10. Que el bien inmueble ya identificado, es el único inmueble conocido de ésta, y que sobre el mismo ya pesa una medida de embargo ejecutivo, a favor del Banco Fondo Común, según consta en copia del documento de propiedad que acompaña al libelo de demanda.
11. Que la actora solicitó decretar a este Tribunal, la prohibición de enajenar y gravar el bien inmueble de la demanda, ya antes identificado.
En la contestación de la demanda, la defensora judicial de parte demandada afirma hechos y plantea defensas que se sintetizan a continuación:
1. Que niega, rechaza y contradice en todas sus partes, tanto los hechos narrados en el libelo de la demanda, como la adecuación de las normas jurídicas invocadas en ésta, como fundamento de la acción ejercida.
2. Que no pudo establecer comunicación alguna con la ciudadana ELVIRA CRISTINA CRUZ, demandada, a pesar de realizar múltiples gestiones tendientes a entablar comunicación con ésta.

- III -
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION
Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
La parte actora, promovió junto con su libelo, los siguientes medios de prueba:
1. Copia simple del Registro Mercantil de CASA BLANCA BIENES Y RAICES, C.A., expedida por el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, inscrito bajo el número 75, Tomo 131-A Sdo., de fecha 06 de julio de 2006. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, este Juzgador le otorga valor probatorio de documento público. En este documento se evidencia que la abogada Georga Inciarte Quintana, mayor de edad, venezolana, de este domicilio y con cédula de identidad Nº 10.434.015, como Directora General de CASA BLANCA BIENES Y RAICES, C.A., ejerce la representación de la compañía, tanto judicial como extrajudicial. Así se establece.-
2. Copia simple del documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 92, de la novena planta del Edificio Doral, ubicado entre las esquinas de Animas y Platanal, en Jurisdicción de la Parroquia Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Federal, registrado en la Oficina Inmobiliaria del quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 22, Tomo 03, del Protocolo Primero, en fecha 30 de enero de 2002. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, este Juzgador le otorga valor probatorio de documento público. En este documento se evidencia que la ciudadana ELVIRA CRISTINA CRUZ, es propietaria del inmueble antes identificado, y que sobre el inmueble en cuestión, se constituyó una hipoteca legal por un monto de CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (BsF. 56.000,00) a favor de FONDO COMÚN, C.A. BANCO UNIVERSAL. Asimismo, se pudo observar que sobre este inmueble existe una medida de embargo ejecutivo, decretada por el Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de acuerdo a Oficio No. 04-331 de fecha 23 de agosto de 2004. Así se establece.-
3. Copia simple del Contrato de Mandato de Administración de Condominio celebrado entre CASA BLANCA BIENES Y RAICES, C.A. y la Comunidad de copoprietario de Residencias Doral, autenticado ante el Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 45, Tomo 88, en fecha 09 de noviembre de 2005. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, este Juzgador le otorga valor probatorio de documento privado. En este documento puede apreciarse que entre la parte actora, CASA BLANCA BIENES Y RAICES, C.A., y Junta de Condominio de la comunidad de propietarios de Residencias Doral, se celebró un contrato de administración de condominio, para que la primera desempeñara las funciones de administrador de la antes mencionada residencia, por un tiempo de duración de un año a partir de la fecha cierta del contrato, prorrogable automáticamente por períodos iguales. Asimismo, se puede constatar que en la cláusula 18 del contrato, la administradora, como parte actora de la presente controversia, fue autorizada para proceder judicialmente contra los propietarios morosos en el pago de las cuotas de condominio. Así se establece.-
4. Originales de cincuenta y seis (56) recibos de condominio, correspondiente al apartamento número 92 de Residencias Doral. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y al no ser impugnados por la parte demandada, este Juzgador le otorga valor probatorio de documento privado, con fuerza ejecutiva. Así se establece.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
En la contestación de la demanda, el defensor judicial de la parte demandada se limitó a negar, rechazar y contradecir en todas sus partes, los hechos narrados en el libelo de demanda, sin promover prueba alguna sobre lo alegado en el escrito de contestación.

- IV –
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Ahora bien, una vez declarado lo anterior, este Juzgador pasa a pronunciarse sobre el mérito de la controversia.
La acción que da origen a este juicio, es la acción por cobro de bolívares, fundamentada en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con los artículos 7, 11, 13, 14, 15, 18 y 20 (Literal “e”) eiusdem, y los artículos 548 y 640 del Código de Procedimiento Civil.
Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
Se desprende del escrito de demanda presentado por la apoderada judicial de la parte actora, que el objetivo del mismo obedece a demostrar que el demandado no ha pagado las cuotas de condominio que corresponden a los meses desde agosto de 2002, hasta marzo de 2007, ambos inclusive, y que estos montos se encuentran reflejados en los comprobantes de gastos comunes de cincuenta y seis (56) recibos de condominio consignados por la actora y que cursan en el presente expediente.
De tal manera que, corresponde a este Tribunal el estudio de los recibos de condominio demandados como insolutos.
Ahora bien, en razón de las circunstancias del presente caso, este Juzgador considera pertinente realizar una breve revisión del artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, que literalmente disponen lo siguiente:

“Articulo 11.- Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;
b) Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.”.
(Subrayado y Negrillas del Tribunal)

“Articulo 12.- Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a partes de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7° le hayan sido distribuidos. (…).
(Subrayado y Negrillas del Tribunal)

De la lectura de los anteriores dispositivos legales, se pueden apreciar que son gastos comunes: a) Los que correspondan a la administración, conservación, reparación de cosas comunes; b) los que hubieren sido acordados como tales por el 75% de los propietarios, por lo menos; de los propietarios, y c) los declarados comunes por la ley o por el documento de condominio. Estos gastos comunes se entienden causados para el cuido y mantenimiento del bien sometido al régimen legal de propiedad horizontal y, que los propietarios de los apartamentos deben contribuir a los gastos comunes.
Ahora bien, este Tribunal debe también traer a colación lo establecido en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, que textualmente establece:

“Articulo 13.- La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido.
Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.
(Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Como puede deducirse del artículo ante transcrito, todo propietario de un apartamento en propiedad horizontal, está obligado a pagar el condominio de su inmueble y, que los gastos comunes son solidarios con la propiedad del apartamento, aun cuando se hayan causado con anterioridad a su adquisición, lo que también se justifica por la necesidad y obligación del propietario de pagar el (los) recibo(s) de condominio, a fin de permitir el pago oportuno de los servicios y gastos de mantenimiento que deben prestarse en el edificio o inmueble en propiedad horizontal, para evitar la interrupción de los servicios comunes y el deterioro de la edificación.
Sin embargo, los propietarios pueden reconocer la existencia de gastos no comunes, los cuales corresponde pagar únicamente al propietario por alguno de los siguientes conceptos: a) por decisión de la comunidad de copropietarios previa aceptación escrita del propietario afectado; b) por responsabilidad voluntariamente aceptada por escrito por el propietario deudor; c) por responsabilidad individual establecida por un Juez; o, d) por cualquier otra obligación personal contraída voluntariamente por un determinado propietario y aceptada por éste, para que le sea cargado en el recibo de condominio.
Asimismo, todo pago presupone una deuda y, cuando ese pago no se materializa en el tiempo y en el espacio, surge en cabeza del acreedor un verdadero perjuicio, ya que se disminuye su acervo patrimonial, por ello basta la demostración de una deuda líquida y exigible para que nazca automáticamente la obligación de pagar intereses.
En tal sentido, es de señalar que tales intereses constituyen una contraprestación del deudor por el uso del dinero y, no sólo por el resarcimiento de un daño, causándose aún, si el deudor tiene una justificación legítima para retardar el pago.
Se debe tomar aquí en cuenta que en las obligaciones que tienen por objeto sumas de dinero, los daños y perjuicios causados por el retardo en el cumplimiento, consiste en el pago de intereses sobre la cantidad debida, salvo convenio de las partes o disposiciones especiales en contrato.
Así las cosas, en el caso de marras, quedó probado que la demandada es propietaria del apartamento distinguido con el número 92, de la novena planta de Residencias (o Edificio) Doral, ubicado entre las esquinas de Animas y Platanal, en Jurisdicción de la Parroquia Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Federal; y que ésta no probó haber cumplido con su obligación como propietaria del apartamento antes identificado, con una carga de la comunidad de UNO POR CIENTO y MIL DOSCIENTOS DOCE DIEZ MILESIMA (1,1227%) sobre los derechos y cargos adquiridos de los gastos comunes establecidos en el documento de condominio, en cuanto a la obligación de pagar las cuotas de condominio reclamadas por la parte actora.
Ahora bien, una vez establecido lo anterior, observa este Tribunal que se originó el proceso bajo estudio con motivo de demanda por cobro de bolívares por vía ejecutiva de las cantidades adeudadas por la demandada en relación al condominio de un apartamento de su propiedad, basándose en liquidaciones de condominio no pagados, consignados junto al libelo de la demanda.
La obligación del propietario de un apartamento de contribuir con las cargas comunes del edificio en relación a su alícuota, está establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual se trascribe a continuación:

“Artículo 7.- A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras y menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime”.
(Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Igualmente, considera oportuno este Tribunal citar el artículo 14 eiusdem, el cual establece la forma como se deberán cobrar dichos gastos:

“Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario.
Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.”
(Subrayado y Negrillas del Tribunal)

De los artículos anteriormente trascritos, se desprende, que las planillas de condominio sólo deben referirse a los gastos comunes del edificio y no a otros rubros, en concordancia con el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Como vemos, los gastos particulares no podrán ser probados mediante la planilla de condominio, ya que ésta solo sirve de prueba con valor de título ejecutivo para la cobranza de los gastos comunes al edificio administrado, es por esta razón que en el capítulo anterior se le dio dicho valor probatorio a las planillas de condominio, solo en lo que se refiere al pago del condominio que le corresponde a la demandada, en cuanto a los gastos comunes, pero no se le dio valor alguno para probar lo presuntamente adeudado por la demandada por gastos particulares o no comunes, gastos de cobranza, gastos de administración y otros gastos particulares; así como para el pago de intereses moratorios, los cuales no pueden documentarse a través del recibo de condominio. Establecido esto y visto que la parte actora no promovió prueba alguna que demostrara la procedencia de los “gastos no comunes”, incluyendo entre otros, los gastos administrativos, servicio de gas y servicio administrativo extraordinario, que se intenta cobrar a la demandada por medio del presente juicio, y en razón de que el actor, en el libelo de demanda, no solicitó el pago de los intereses moratorios causados por el concepto de los gastos comunes, este Tribunal considera que la demandada sólo deberá pagar los gastos comunes de los recibos del condominio, correspondientes a los meses demandados, como se establece en el cuadro siguiente:
No. AÑO MES RECIBO DE CONDOMINIO
MONTO TOTAL FACTURADO MONTO TOTAL A FACTURAR (CALCULADO) GASTOS COMUNES GASTOS NO-COMUNES
1 2002 Agosto 35.221,00 35.220,06 21.987,34 13.232,72
2 2002 Septiembre 36.329,00 36.328,12 23.293,46 13.034,66
3 2002 Octubre 37.453,00 37.452,89 23.331,88 14.121,01
4 2002 Noviembre 42.909,00 42.908,10 26.491,63 16.416,47
5 2002 Diciembre 33.505,00 33.504,65 17.880,39 15.624,26
6 2003 Enero 35.433,00 35.432,02 18.546,47 16.885,55
7 2003 Febrero 38.878,00 38.877,03 19.638,55 19.238,48
8 2003 Marzo 42.114,00 42.113,68 16.880,36 25.233,32
9 2003 Abril 45.757,00 45.756,06 22.206,78 23.549,28
10 2003 Mayo 40.343,00 40.343,00 20.061,90 20.281,10
11 2003 Junio 51.163,00 51.162,41 19.967,87 31.194,54
12 2003 Julio 46.987,00 46.986,83 21.887,85 25.098,98
13 2003 Agosto 59.738,00 59.737,24 23.720,99 36.016,25
14 2003 Septiembre 55.307,00 55.306,41 24.278,20 31.028,21
15 2003 Octubre 61.554,00 61.553,67 27.334,25 34.219,42
16 2003 Noviembre 59.905,00 56.998,41 24.209,86 32.788,55
17 2003 Diciembre 72.072,00 72.071,82 33.959,80 38.112,02
18 2004 Enero 73.284,00 73.283,97 31.007,79 42.276,18
19 2004 Febrero 74.854,00 74.853,70 34.031,74 40.821,96
20 2004 Marzo 70.050,00 70.049,43 23.851,15 46.198,28
21 2004 Abril 79.460,00 79.459,17 26.867,77 52.591,40
22 2004 Mayo 82.949,00 82.948,24 32.289,37 50.658,87
23 2004 Junio 80.921,00 80.920,37 28.785,93 52.134,44
24 2004 Julio 82.078,00 82.077,91 27.243,93 54.833,98
25 2004 Agosto 83.056,00 83.055,30 27.145,60 55.909,70
26 2004 Septiembre 97.202,00 97.202,01 38.986,53 58.215,48
27 2004 Octubre 98.011,00 98.010,23 35.100,20 62.910,03
28 2004 Noviembre 94.799,00 94.798,91 36.325,37 58.473,54
29 2004 Diciembre 100.250,00 100.249,24 40.962,48 59.286,76
30 2005 Enero 112.776,00 112.775,93 43.697,86 69.078,07
31 2005 Febrero 112.552,00 112.551,82 39.917,66 72.634,16
32 2005 Marzo 107.651,00 107.650,35 38.275,97 69.374,38
33 2005 Abril 105.171,00 105.170,76 38.984,63 66.186,13
34 2005 Mayo 107.550,00 107.549,92 39.630,83 67.919,09
35 2005 Junio 109.501,00 109.500,11 42.537,58 66.962,53
36 2005 Julio 129.338,00 129.338,01 56.288,53 73.049,48
37 2005 Agosto 122.234,00 122.233,08 56.491,43 65.741,65
38 2005 Septiembre 131.991,00 131.990,87 57.365,99 74.624,88
39 2005 Octubre 139.051,00 139.050,46 65.552,51 73.497,95
40 2005 Noviembre 117.730,00 117.729,67 50.336,77 67.392,90
41 2005 Diciembre 169.516,00 169.515,90 58.640,18 110.875,72
42 2006 Enero 160.022,00 160.021,98 43.129,24 116.892,74
43 2006 Febrero 160.637,00 160.636,70 40.076,29 120.560,41
44 2006 Marzo 160.890,00 160.890,18 39.928,33 120.961,85
45 2006 Abril 168.461,00 168.460,53 36.469,48 131.991,05
46 2006 Mayo 230.225,00 230.225,18 41.322,73 188.902,45
47 2006 Junio 394.297,00 394.297,43 53.451,88 340.845,55
48 2006 Julio 434.425,00 434.425,27 61.405,88 373.019,39
49 2006 Agosto 457.335,00 457.335,32 53.491,68 403.843,64
50 2006 Septiembre 482.585,00 482.585,14 44.094,36 438.490,78
51 2006 Octubre 531.916,00 531.916,30 53.299,13 478.617,17
52 2006 Noviembre 570.670,00 570.669,68 53.662,66 517.007,02
53 2006 Diciembre 616.728,00 616.728,42 55.010,95 561.717,47
54 2007 Enero 658.947,00 658.946,64 50.293,11 608.653,53
55 2007 Febrero 322.017,00 322.016,83 62.964,65 259.052,18
56 2007 Marzo 228.819,00 228.818,73 55.556,86 173.261,87
MONTO TOTAL EN BOLÍVARES: 8.854.617,00 8.851.692,11 2.100.152,63 6.751.539,48
MONTO TOTAL EN BOLÍVARES FUERTES: 8.854, 62 8.851,69 2.100,15 6.751,54

En el cuadro explicativo antes expuesto, puede apreciarse que existe una diferencia entre los montos totales facturados en los recibos de condominio por la administradora de Residencia Doral, y los montos calculados por este Tribunal, en razón de que la administradora procedió sistemáticamente a realizar redondeo de los montos mensuales hacia su valor superior, eliminando las cifras decimales, y haciendo estos ajustes sin importar el valor absoluto de la cifra decimal. En consecuencia, este Tribunal sólo considerará los valores calculados en la presente sentencia, como los montos reales y exactos a ser pagados por la parte demandada. Así se decide.
Ahora bien, y de conformidad con los montos especificados en el cuadro explicativo, este Tribunal debe concluir que la parte demandada adeuda a la actora, la cantidad de DOS MIL CIEN BOLÍVARES CON QUINCE CENTIMOS (BsF. 2.100,15), por concepto de cuotas de condominio insolutas causadas desde el mes de agosto de 2002 hasta el mes de marzo de 2007; excluyendo los intereses moratorios y los gastos de cobranza, los cuales no pueden ser cobrados a través de las planillas de liquidación del condominio, ni a través del procedimiento de vía ejecutiva, por cuanto no son gastos comunes a los copropietarios o propietarios de apartamentos de Residencias Doral. Así se decide.-

- IV -
DISPOSITIVA
En razón de lo anteriormente expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente establecidas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara lo siguiente:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda propuesta por la Sociedad Mercantil CASA BLANCA BIENES Y RAICES, C.A.; en representación de la comunidad de propietarios de Residencias Doral.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de DOS MIL CIEN BOLÍVARES CON QUINCE CENTIMOS (BsF. 2.100,15), por concepto de cincuenta y seis (56) cuotas de condominio insolutas desde el mes de agosto de 2002 hasta el mes de marzo de 2007.
TERCERO: Se ORDENA una experticia complementaria a la presente decisión, para el cálculo de la corrección monetaria o indexación de la cantidad adeudada por la demandada, desde fecha en la que la presente decisión resulte definitivamente firme.
CUARTO: Se niega el cobro de los gastos de cobranzas, intereses moratorios y gastos no comunes pretendidos por la parte actora en las facturas de condominio.
QUINTO: En virtud de que no hubo vencimiento total, y por argumento en contrario a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas en esta decisión.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Regístrese, Publíquese y notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintiuno (21) días del mes de octubre de dos mil diez (2010).
EL JUEZ TITULAR,

Abg. LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ.
El SECRETARIO, Acc.,

Abg. JONATHAN MORALES J.

En la misma fecha, siendo las 01:08p.m., se publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIO,
LRHG/ejp.-