REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 29 de Octubre de 2010 200º y 151º ASUNTO: AH18-V-2007-000259 DEMANDANTE: INMOBILIARIA MONTERREY, C.A., sociedad mercantil inicialmente inscrita bajo la forma de responsabilidad limitada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27 de marzo de 1973, bajo el No. 87, Tomo 26-A, transformada en compañía anómina conforme asiento de comercio inscrito en dicho registro en fecha 30 de mayo de 1975, bajo el No. 39, Tomo 30-A. ABOGADOS ASISTENTES: Azael Socorro Morales y Javier García Aponte, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 20.316 y 75.032, respectivamente. DEMANDADA: V.A. DISEÑOS ALTERNATIVOS, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 30 de marzo de 2005, bajo el No. 32, Tomo 1068-A. APODERADOS DEMANDADA: Carolina Guilliano, Octavio Calcaño Aguilera, Gustavo Añez Torrealba, Víctor Duran Negrete, Gustavo Santander Castro e Isabel Lorena Castrillo, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números 130.886, 5.533.539, 5.419.840, 10.180.251, 6.900.998 y 16.579.473, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 18.377, 21.112, 51.163, 50.567 y 117.917, en el mismo orden, quienes renunciaron a dicho mandato, mediante diligencia presentada en fecha 27-10-09 (vid. folio 191). MOTIVO: Resolución de Contrato De Arrendamiento. -I - ANTECEDENTES Se inició el presente juicio mediante demanda por resolución de arrendamiento, impetrada en fecha 15 de octubre de 2007, por el ciudadano Gabriel Casal Grela en su carácter de Director Suplente de la sociedad mercantil INMOBILIARIA MONTERREY, C.A., asistido por los abogados Azael Socorro Morales y Javier García Aponte, en contra de la sociedad mercantil V.A. DISEÑOS ALTERNATIVOS, C.A. Por auto de fecha 21 de noviembre de 2007, este Juzgado admitió la demanda objeto del presente juicio conforme a lo previsto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenando en consecuencia, la citación de la parte demandada sociedad mercantil V.A. DISEÑOS ALTERNATIVOS, C.A., en la persona de su Presidente ciudadano VICTOR RODRIGUEZ, para que compareciera al segundo (2º) de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. Mediante diligencia fechada 09 de abril de 2008, el abogado Gustavo Añez Torrealba, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada se dio por citado, indicando que comparecerá en la oportunidad fijada para dar contestación a la demanda incoada en contra de su mandante, y consignó poder que acredita su carácter. En la fase probatoria, ambas partes consignaron sus escritos de pruebas, resultando admitidas por auto de fecha 30 de junio de 2008. Por auto fechado del 28 de mayo de 2009, el Juez que suscribe se abocó al conocimiento de la presente acusa, quedando las parte en conocimiento de dicho abocamiento, en fechas 21 de mayo y 16 de junio de 2009. Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. - II - MOTIVACIONES PARA DECIDIR - Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, pasa este Tribunal a realizar las siguientes consideraciones: Constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir. El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial -a saber, el thema decidendum- está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión -en el libelo de la demanda- y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas -en la oportunidad de contestación de la demanda-, quedando de esta manera trabada la litis. Alegatos de la parte actora: La parte actora pretende la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito privadamente con la sociedad mercantil V.A. DISEÑOS ALTERNATIVOS, C.A., el cual tiene por objeto “un área de dos mil novecientos dieciocho metros cuadrados (2.918 mts2), distribuidos así: 1) Dos mil setecientos metros cuadrados (2.700 mts2) de planta; 2) Ciento cincuenta metros cuadrados (150 mts2) de oficinas; y 3) Sesenta y ocho metros cuadrados (68 mts2) de mezzanina, ubicada en el Nivel 01, del Galpón No. 01, situado en el sitio denominado ‘El Ojo de Agua’, cercano a la población de Baruta, Municipio Baruta, del estado Miranda”. Alegó que conforme a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento las partes acordaron un (01) año de vencimiento, comprendido entre el 01 de mayo de 2006 hasta el 30 de abril de 2007. Que en la Cláusula Tercera de dicho contrato, se estableció un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00) - Doce Mil Bolívares Fuertes sin céntimos (Bs. 12.000,00), incluyendo el Impuesto al Valor Agregado (IVA), acordándose que en el caso que la arrendataria hiciera uso de la prórroga legal de un (01) año, el canon de arrendamiento sería por la cantidad de Veinticuatro Millones de Bolívares (Bs.24.000.000,00) - Veinticuatro Mil Bolívares Fuertes sin céntimos (Bs. F. 24.000,00), más el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Que conforme a la Cláusula Quinta, el arrendatario se comprometió a contribuir con los gastos mensuales de mantenimiento de las áreas comunes del Centro Industrial. Que igualmente fue acordado en dicha cláusula, que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, daría derecho a la arrendadora para solicitar a su elección la resolución o cumplimiento de contrato, y en caso de que la arrendataria hiciera uso del derecho de la prórroga legal pagaría la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,00) - Tres Mil Quinientos exactos (Bs. F. 3.500,00), más el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Que en la Cláusula Vigésima Tercera del aludido contrato, se estableció que la arrendadora podría solicitar el pago de los daños y perjuicios, si el arrendatario no cumpliera parcial o totalmente cualesquiera de las obligaciones que le corresponda y dejare de pagar el canon de arrendamiento o sus pagos a cuenta y facturas de gastos comunes a su vencimiento. Que es el caso que la arrendataria dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, los cuales suman la cantidad de Ciento Veinte Millones de Bolívares sin céntimos (Bs.120.000.000,00) - Ciento Veinte Mil Bolívares Fuertes sin céntimos (Bs. F. 120.000,00), más la cantidad de Diecisiete Millones Quinientos Mil Bolívares sin céntimos (Bs.17.500.000,00) - Diecisiete Mil Quinientos Bolívares Fuertes sin céntimos (Bs. F. 17.500,00), por concepto de gastos comunes correspondientes a los meses ut supra mencionados, a razón de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,oo) - Tres Mil Quinientos Bolívares Fuertes sin céntimos (Bs. F. 3.500,00), cada uno. La presente demanda se fundamentó en los artículos 1.160, 1.167, 1.579 y 1.592 del Código Civil. Que por las razones expuestas, procedió a demandar a la sociedad mercantil V.A. DISEÑOS ALTERNATIVOS, para que conviniera o en su defecto fuese condenada por este Tribunal; en la resolución del contrato de arrendamiento de autos; en pagar a su patrocinada como indemnización de los daños y perjuicios derivados del presente juicio por resolución de contrato, la cantidad de Ciento Treinta y Siete Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.137.000.000,00) - Ciento Treinta y Siete Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 137.500,00), equivalentes a cinco (05) cánones de arrendamientos insolutos, más los gastos comunes correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, más los que se sigan venciendo hasta la finalización del presente juicio; y las costas y costos judiciales. Posteriormente, en fecha 07 de julio de 2008 el ciudadano Gabriel Casal Grela, asistido por el abogado Azael Socorro Morales, consignó escrito de rechazo a las cuestiones previas, bajo los siguientes términos: Que la representación judicial de la parte demandada al oponer la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, confundió la naturaleza de las cuestiones previas de los ordinales 1º al 8º del referido artículo, y por ende las previstas en los ordinales 9º, 10º y 11º eiusdem, toda vez que la solución de esa cuestión de forma, la establece el artículo 350 del Código Adjetivo, por lo que mal se puede pretender su inadmisibilidad, y por tal razón rechazó la ilegitimidad alegada por la demandada. Con relación a la argumentación de fondo planteada por su contraparte, alegó que ha incurrido en contradicciones, ya que inicia la contestación al fondo de la demanda rechazándola y contradiciéndola, para posteriormente, afirmar que su mandante es arrendataria de la sociedad mercantil INMOBILIARIA MONTERREY, C.A., lo que claramente denota un error, por cuanto lo ajustado a derecho es haber admitido la relación contractual con su poderdante, es decir, con la sociedad mercantil ut supra mencionada. En cuanto a la nulidad parágrafo primero de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, referida la prórroga legal y el nuevo canon de arrendamiento, adujo que los casos de nulidad absoluta proceden cuando existe algún vicio en el consentimiento, error o dolo al momento de contratar, que en el caso de autos no existe, ya que no se disminuyó, menoscabo o forzado a renunciar a sus derechos arrendaticios, además, que se debe tener claro que el inmueble objeto de la presente demanda, se encuentra exento de regulación alguna, y en ese sentido, son las partes las que determinan cuál es el valor del canon y las condiciones contractuales, y en el caso de que la arrendataria hubiese percibido una lesión a sus intereses y derechos, esta podía recurrir ante el órgano administrativo competente, a los fines de hacer valer los mismos y no como lo hizo a través de la contestación. Destacó, que aún cuando se trata siempre del mismo objeto más no de las partes, su representada celebró el contrato de marras sin estar obligada a seguir ningún lineamiento de los anteriores arrendadores, y con este argumento –a decir de la actora- quedó desvirtuado, la pretensión de la parte demandada, en el sentido, de que su representada debía y tenia que seguir los aumentos realizados por su causante, tal y como lo prevé el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por otro lado, la parte arrendataria demandada no precisó porque dejó transcurrir mas de un (01) año para demandar la supuesta nulidad del parágrafo primero de la cláusula tercera, si con antelación tenia conocimiento del nuevo canon de arrendamiento para el periodo de la prórroga legal. Finalmente, destacó que los contratos consignados por la parte accionada no fueron suscritos por su representada, y en consecuencia, no le son oponibles ni pueden surtir el efecto que pretende hacer ver la representación judicial de la parte accionada, y en por tal razón solicitó al Tribunal los desechara del proceso. Alegatos de la parte demandada: Opuso la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la ilegitimidad de la persona que se presenta como representante de la parte actora, por carecer de la condición que se atribuye, toda vez que, quien comparece en esta causa como representante de la parte actora, es el ciudadano Gabriel Casal Grela, quien funge como Director Suplente de la sociedad mercantil INMOBILIARIA MONTERREY, C.A., y no consta en autos que haya aportado en este proceso el registro mercantil que acredite tal condición. Que conforme a lo previsto en el ordinal 8º del artículo 340 eiusdem, todo mandatario que comparece a un juicio en nombre de otro, para interponer una demandada debe acreditar su representación mediante la consignación de poder que lo acredite como representante del mandante, lo que a tenor de la precitada norma, so pena de admisión al no consignar el mandatario el instrumento del cual emana su facultad para representar en juicio a la accionante, por lo que en el caso de marras, no se cumplió con los extremos para admitir la demanda, más aún cuando el ciudadano Gabriel Casal Grela no es abogado sino que se hace asistir de abogados, y por tanto carece de capacidad de postulación para representar en juicio a otra persona, situación esta, que en su criterio, no es subsanable a través de la asistencia de abogados, tal y como lo ha dejado asentado reiterada jurisprudencia de la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, desde el año 2000, según doctrina ratificada en sentencia más reciente de esa misma sala, de fecha 27 de agosto de 2003, con ponencia del Magistrado Pedro Rondon Haaz. Que en efecto, al no cursar en autos prueba alguna que demuestre que el ciudadano Gabriel Casal Grela ostenta el cargo que alegó tener dentro de la empresa actora y que dice representar, este solo podría actuar en sustitución de otro funcionario de la empresa, que no estuviere presente por alguna razón o circunstancia, e insistió en la inadmisibilidad por sobrevenida , en razón de la falta de acreditación de los recaudos necesarios para su admisión, conforme al contenido del ordinal 8º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, debe prosperar la cuestión previa de ilegitimidad para actuar del ciudadano antes referido. Acto seguido procedido a contestar al fondo de la demanda arguyendo que rechazaba y contradecía en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la misma, por cuanto su mandante ha venido ocupando en calidad de arrendatario el inmueble objeto del presente asunto judicial desde el 01 de mayo de 2003, conforme consta de secuencias de contratos suscritos que constituyen la relación arrendaticia, la cual inició con un documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital. En fecha 19 de mayo de 2003, bajo el No. 32, Tomo 18 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que la misma continuó una vez modificada la denominación social de su mandante, mediante la firma de nuevos contratos con respecto al mismo local, manteniéndose desde la fecha ut supra indicada, hasta el 30 de abril de 2007, fecha en que concluyó la vigencia del último contrato celebrado entre las partes, sin que de alguna manera se hubiere renovado el contrato de arrendamiento como se venia haciendo durante varios años, tal y como se desprende de los contratos de arrendamientos anteriores al último suscrito entre las partes y que forman, en conjunto la relación arrendaticia que hoy se cuestiona mediante la presente acción de resolución de contrato, y que su mandante ha venido paulatinamente aceptando y conviniendo en los aumentos del canon de arrendamiento, que en alguno casos han sido un poco excesivos, sin embargo, siempre se ubicaron en un porcentaje aceptable y manejable, conforme al Índice Inflacionario. El cual oscilaba entre un veinte por ciento (20%) y un treinta por ciento (30%), conforme se produjo del último aumento al término del penúltimo contrato celebrado entre las partes, y el inicio del último o más reciente contrato que relaciona a las partes, con respecto al inmueble de marras, cuyo aumento se ubicó en el orden del treinta por ciento (30%). Que al vencimiento del último contrato celebrado el 30 de abril de 2007, al conversarse con respecto a las condiciones económicas del nuevo período contractual, la arrendadora pretendió un aumento excesivo del cien por ciento (100%), alegando el valor actual de los locales y el supuesto incremento en la zona de los cánones arrendaticios, lo cual no fue aceptado por su mandante, ante esta negativa, y al no haber acuerdo entre las partes con respecto a dicho aumento, su patrocinada hizo uso de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y se planteó a la arrendadora que de mutuo acuerdo se fijara un canon razonable para el tiempo de prórroga, conforme a lo previsto en artículo 38 ut supra mencionado, empero la arrendadora no aceptó, alegando que no aceptaría pagos por menos de una cantidad equivalente al doble del canon que venia pagando mensualmente, apoyándose en el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que recién concluyó, la cual -según sus dichos- es violatoria de los artículos 38 y 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en razón de ello la cláusula contractual es nula e invocó lo previsto en el artículo 1.346 del Código Civil. También arguyó que resultaba falso que su mandante dejó de pagar las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses comprendidos desde mayo hasta septiembre de 2007, toda vez que su patrocinada cumplió en forma oportuna con el pago de dichas mensualidades, así como las subsiguientes, mediante consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente signado con el Nº 2007-0875, ante la negativa de la arrendadora de recibir las cantidades correspondientes, consignando de esta manera la misma cantidad mensual que venía pagando al término del contrato, incluyendo el condominio y el Impuesto al Valor Agregado (IVA), al no haber llegado las partes a un acuerdo sobre canon que regiría la prórroga legal. Que se evidencia del texto del parágrafo primero, de la Cláusula Tercera, del contrato de arrendamiento accionado, el castigo que pesa sobre los hombros de la arrendataria de cobrarle el doble del canon de arrendamiento, por hacer uso de la prórroga legal, lo que vulnera abiertamente los artículos 38 y 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual, solicitó la nulidad del parágrafo primero de la cláusula tercera del contrato. Finalmente, adujo que quedó demostrado que su mandante nunca dejó de cumplir con sus obligaciones contractuales, por lo que peticionó que se declarara sin lugar la demanda de resolución de contrato incoada en contra de su poderdante, con los demás pronunciamientos del caso, conforme a la nulidad de la cual adolece la Cláusula Tercera del contrato de marras, que sirvió de fundamento a la actora para ejercer la presenta acción. Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas al proceso, debe determinar previamente este Juzgador los limites en que ha quedado planteada la controversia, para luego pronunciarse con relación a los aspectos fundamentales traídos a su conocimiento, tal es el caso de cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para luego establecer si la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento resulta procedente en el presente caso. En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue la resolución de un contrato de arrendamiento inquilinario, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por “un área de dos mil novecientos dieciocho metros cuadrados (2.918 mts2), distribuidos así: 1) Dos mil setecientos metros cuadrados (2.700 mts2) de planta; 2) Ciento cincuenta metros cuadrados (150 mts2) de oficinas; y 3) Sesenta y ocho metros cuadrados (68 mts2) de mezzanina, ubicada en el Nivel 01, del Galpón No. 01, situado en el sitio denominado ‘El Ojo de Agua’, cercano a la población de Baruta, Municipio Baruta, del estado Miranda”, el cual fue dado en arrendamiento a la sociedad mercantil V.A. DISEÑOS ALTERNATIVOS, C.A., mediante documento suscrito privadamente en fecha 28 de abril de 2006, en razón del incumplimiento por parte de la arrendataria en el pago de las pensiones locativas correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007. Frente a ello, se opone la demandada oponiendo la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; invocando la nulidad de la Cláusula Tercera del contrato de marras; y alegando haber cumplido en forma oportuna con el pago de dichas mensualidades, así como las subsiguientes, mediante consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente signado con el Nº 2007-0875, ante la negativa de la arrendadora de recibir las cantidades correspondientes. De la Cuestión Previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil La parte demandada opuso la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la ilegitimidad de la persona que se presenta como representante de la parte actora, y carecer de la condición que se atribuye, arguyendo que quien comparece en este proceso como representante de la sociedad mercantil actora, es el ciudadano Gabriel Casal Grela, en su carácter de Director Suplente de la misma, y que -a decir de la demandada- no consta en autos que haya aportado el registro mercantil que acredite tal condición, e igualmente indicó que conforme a lo previsto en el ordinal 8º del artículo 340 ejusdem, todo mandatario que comparece a un juicio en nombre de otro para interponer una demandada, debe acreditar su representación mediante la consignación del instrumento poder que lo acredite como representante del mandante, lo que a tenor de la precitada norma so pena de inadmisión, si el mandatario no consigna el instrumento del cual emana su facultad para representar en juicio a la accionante, por lo que consideró que en el caso bajo examine no se dieron los extremos para admitir la demanda, máxime cuando el ciudadano no es abogado sino que se hace asistir de abogados, y por tanto carece de capacidad de postulación para representar en juicio a otra persona. Al respecto, considera necesario quien aquí decide traer a colación lo previsto en el artículo 346 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, que establece lo siguiente: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: 3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente…” El tratadista patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, señaló al respecto lo siguiente: “…b) Falta de capacidad de postulación o representación. Esta causal, más amplia que la excepción dilatoria que preveía el Código derogado, comprende la falta de capacidad de postulación en el apoderado indicada en el artículo 166, sea porque no es abogado o porque no tiene libre ejercicio de la profesión; la ineficacia del poder o relación de representación entre el demandante y el sedicente apoderado o representante por no llenar los requisitos legales, y la insuficiencia del poder para proponer la demanda. Así por ej., en el caso de demandas intuito personae, el poder debe ser especial para el caso, so pena de inadmisibilidad.” Siguiendo este orden de ideas, debemos indicar que el artículo 166 de la norma adjetiva civil, establece que sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados. En el caso de autos, se observa del escrito libelar que el ciudadano Gabriel Casal Grela, inició el presente juicio actuando en su carácter de Director Suplente de la empresa demandante, sociedad mercantil MONTERREY, C.A., encontrándose debidamente asistido para realizar dicha actuación, por los abogados Azael Socorro Morales y Javier García Aponte, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 20.316 y 75.032, respectivamente. En tal sentido, resulta evidente que en el caso bajo estudio no se configura la defensa previa invocada por la demandad, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como representante de la demandante. En consecuencia, la cuestión previa opuesta fundamentada en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, resulta manifiestamente infundada, razón por la cual debe ser declarada improcedente, como en efecto así es declarada por este Juzgado. Así se decide. Continuando con el análisis de la cuestión previa opuesta, la parte accionada adujo que el ciudadano Gabriel Casal Grela, quien comparece en este proceso como representante de la sociedad mercantil actora, señalando ser el Director Suplente de la empresa, sin que conste en autos el registro mercantil que acredite tal condición, conforme a lo previsto en el ordinal 8º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, cabe indicar que en efecto el referido ciudadano instaura el presente juicio consignando únicamente el documento privado contentivo del contrato de arrendamiento objeto de este proceso, sin embargo, puede constatarse de autos que la parte actora consignó el documento constitutivo de la sociedad mercantil INMOBILIARIA MONTERREY, C.A.; la Gaceta Municipal del Distrito Federal; el Acta de Asamblea donde consta la designación de su nueva Junta Directiva, protocolizada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 10 de agosto de 2007, bajo el Nº 57, Tomo 123-A- Pro; Acta de Junta Directiva de la referida empresa, de fecha 29 de agosto de 2007, donde consta la asistencia de los miembros Tito Fernández Moran, Gabriel Casal Grela y Hernán Paoli Briceño, y se observa de la misma, que se autorizó al segundo de los nombrados en su carácter de Director Suplente, para ejercer las acciones judiciales en contra de la parte demandada en este juicio. Por lo que resulta forzoso para este sentenciador declarar improcedente la cuestión previa opuesta, y así se declara. Del Mérito de la Causa - Resuelto lo anterior, corresponde de seguidas emitir pronunciamiento acerca del fondo de lo debatido, para lo cual se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: Documento privado contentivo del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 28 de abril de 2006, entre las sociedades mercantiles INMOBILIARIA MONTERREY, C.A., y V.A. DISEÑOS ALTERNATIVOS, C.A., el cual es apreciado y valorado por este Tribunal, a los efectos de la decisión, por cuanto en la oportunidad procesal correspondiente, no fue objeto de impugnación alguna, todo de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando así demostrada la relación locativa que vincula a las partes en el presente litigio. Así se decide. Hizo valer el mérito favorable de autos, especialmente, del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción judicial, lo cual no constituye per se, medio probatorio alguno por cuanto los jueces están obligados a apreciar y valorar todas las pruebas aportadas al proceso, conforme a los principios de la comunidad probatoria y de la exhaustividad procesal que consagra el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, el mérito del contrato de marras ya fue valorado precedentemente, en este capítulo. Promovió la confesión espontánea hecha por su contraparte al momento de contestar la demanda, cuando expresó lo siguiente: “…Por ello resulta absolutamente falso el dicho contenido en el libelo, según el cual la parte actora señala que mi representada dejó de pagarle las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde mayo a septiembre de 2007, esto es, un total de cinco mensualidades, toda vez que mi representada pagó puntualmente tales mensualidades, así como los subsiguientes, mediante consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado 25 de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ante la negativa del arrendador a recibir las cantidades correspondientes, consignándose de esta manera la misma cantidad mensual que se venia pagando al termino del contrato, incluyendo condominio e Iva, al no haber llegado las partes a un acuerdo sobre el canon que regiría dicha prorroga legal…”. Al respecto sostuvo el promovente, que la accionada confesó de manera voluntaria que consignó un canon de arrendamiento que no es vigente ni actual, esta prueba se valora conforme a lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil. Así se declara. Copia simple del documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil INMOBILIARIA MONTERREY, C.A., constante de cuatro (4) folios. Gaceta Municipal del Distrito Federal, mediante el cual se evidencia el cambio de la empresa de sociedad de responsabilidad limitada a compañía anónima. Copia simple del acta de asamblea de la sociedad mercantil INMOBILIARIA MONTERREY, C.A., donde consta la designación de la nueva Junta Directiva, protocolizado por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 10 de agosto de 2007, bajo el Nº 57, Tomo 123-A- Pro. Con relación a las probanzas que anteceden, se observa que no fueron impugnados en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que esta superioridad los declara fidedignos, según prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándolos y valorándolos de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Acta de Junta Directiva de la sociedad mercantil INMOBILIARIA MONTERREY, C.A., de fecha 29 de agosto de 2007, contentiva de la autorización del ciudadano Gabriel Casal Grela, en su carácter de Director Suplente para ejercer las acciones judiciales en contra de la parte demandada en este juicio por incumplimiento de contrato. Acta de entrega material del galpón objeto de este juicio, de fecha 09 de mayo de 2008, suscrita por el abogado Gustavo Añez. Las documentales anteriormente indicadas se aprecian y valoran conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Copia certificada de actuaciones judiciales, contenidas en el expediente signado bajo el Nº 2007-0875, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibido el 28 de mayo de 2007, contentivo de las consignaciones arrendaticias con ocasión al contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, que al no haber sido objeto de impugnación alguna por la parte actora, en la oportunidad prevista en el Código Adjetivo Civil, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se les otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de las mismas las consignaciones arrendaticias efectuadas por la parte accionada. Así se declara. Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre la compañía anónima Tapicería Style, C.A., representada por el ciudadano Walter Hubsch y la sociedad mercantil ALTERNATIVAS VISUALES L.R., C.A., representada por el ciudadano VÍCTOR RODRÍGUEZ, sobre el inmueble de marras, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 19 de mayo de 2003, bajo el Nº 32, Tomo 18 de los libros respectivos, a objeto de demostrar el inicio de la relación arrendaticia sobre el inmueble de marras, el cual se aprecia valora conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide. Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles INMOBILIARIA MONTERREY, C.A., y V.A. DISEÑOS ALTERNATIVOS, C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Libertador, en fecha 12 de mayo de 2005, bajo el Nº 87, Tomo 26 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre un inmueble constituido por un galpón industrial con una extensión de terreno de aproximadamente tres mil novecientos veinte metros cuadrados (3.920 m2) construido sobre un terreno de su propiedad, ubicado en el sitio denominado “El Ojo de Agua” cercano a la población de Baruta, Municipio Baruta del estado Miranda, el cual es apreciado y valorado por este Tribunal, a los efectos de la decisión, por cuanto en la oportunidad procesal correspondiente, no fue objeto de impugnación alguna, todo de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Documento privado contentivo del contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes el 28 de abril 2006, cuyo mérito ya fue valorado en este mismo capítulo. Ahora bien, establecido lo anterior, este Sentenciador considera oportuno citar el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley.” La anterior norma determina que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes. De las disposiciones contractuales accionadas, podemos citar la cláusula tercera que establece: “Canon de Arrendamiento: El canon de arrendamiento mensual por EL INMUEBLE objeto del presente Contrato ha sido convenido entre LAS PARTES en la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.12.000.000,00), debiendo pagar adicionalmente el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) durante el lapso de duración del presente Contrato comprendido desde el 01 de mayo de 2008 hasta el 30 de abril de 2007. Parágrafo Primero: Queda expresamente convenido entre LAS PARTES que si EL INQUILINO hiciere uso de la prorroga legal de UN (1) AÑO establecida a su favor en el literal b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que dicha prorroga legal comience a transcurrir desde el 01 de mayo de 2007 hasta el 30 de abril de 2008. LAS PARTES acuerdan que EL INQUILINO pagarán (sic) a LA ARRENDADORA como canon de arrendamiento durante dicha prorroga legal la cantidad mensual de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 24.000.000.00), debiendo pagar adicionalmente el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.)”. Señalado lo anterior, corresponde de seguidas verificar si las referidas consignaciones han sido efectuadas conforme a lo establecido en el artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuya norma prevé: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (Resaltado del Tribunal). Se establecen en dicha Ley ciertos extremos o formalidades de estricto cumplimiento, a los fines de considerar al arrendatario en estado de solvencia, entre los cuales considera menester quien sentencia, citar: 1°) El plazo: la consignación arrendaticia debe efectuarse en el lapso de quince (15) días indicado, ya que constituye un término preclusivo y fatal, no pudiendo efectuarse la consignación ni antes ni después, si se hace así, la misma sería extemporánea, bien por prematura o anticipada, o por retardada, según el caso. 2°) El monto a consignar: en este sentido, el monto o cantidad a consignar debe ser el que se desprenda de lo acordado por las partes en el contrato arrendaticio, y no precisamente de una Resolución Administrativa que lo hubiere modificado, porque podría suceder que el canon convenido fuere distinto al determinado en aquélla, y lo que pudiera sobrevenir de dicha diferencia, sería asunto a debatir en otro procedimiento, como podría ser el denominado “reintegro inquilinario”, según sea el caso. Ahora bien, con relación a las consignaciones arrendaticias efectuadas por la parte demandada, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a partir del día 27 de mayo de 2007, puede evidenciarse lo siguiente: Recibos fechados 27-05-2007 No. 1004877; 15-06-07, No. 1004913; 16-07-07 No. 938747; 08-08-07 No. 0744975; 19-09-07 No. 0744976; 10-10-07 No. 0744969; 22-11-07 No. 0745993; 11-01-08 No. 852010; 26-02-08, No. 0985960, y las consignadas mediante diligencia presentada el 05 de noviembre de 2008, consignadas el 07-10-08, No. 1126975; 07-10-08. De las consignaciones se desprende que las mismas fueron hechas cada una por la cantidad de (Bs. 15.439.500,00), y que la parte accionada hizo uso de la prórroga legal, todo de conformidad con la cláusula contenida en el parágrafo primero de la cláusula tercera, por lo que ha debido pagar la cantidad del canon establecida en la referida cláusula en su parágrafo primero, ya que como dispone la norma ut supra mencionada los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley. Para ilustrar un poco lo anterior, cabe destacar que en los contratos debe existir una relación directa entre la voluntad privada de cada una de las partes y la ley como guardadora de los intereses comunes, y es así como el ordenamiento jurídico para que el contrato tenga existencia legal, el artículo 1.261 del Código Civil, señala que existe un contrato cuando concurren los siguientes requisitos: 1. Consentimiento de los contratantes. 2. Objeto cierto que sea materia del contrato 3. Causa de la obligación que se establezca. 4. Forma de que de revestir el contrato. Ahora bien, la doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración que puede ser conmutativo o aleatorio, es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler, conforme lo señala el autor Jesús Mogollón Castillo, en su obra Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5. Igualmente, la autora Iraida Esther Ortega Carvajal, en su libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, Caracas, año 2002, pp. 4, define el contrato de arrendamiento, como un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler, lo que no ocurre en el caso sub iudice. En cuanto al derecho que tiene el arrendador de pedir la resolución de un contrato el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: “Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…”. (Subrayado del tribunal). Ahora bien, en el lapso probatorio, la parte demandada no trajo a los autos prueba alguna que desvirtuara la pretensión actora, lo que implica que no dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que señala: “… Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: “Nuestro Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida… no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal … Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”. Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, nos señala lo siguiente: “En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente. De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”. En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció: “…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”. Consecuentes con todo lo anteriormente expuesto, resulta obligante para quien sentencia declarar la insolvencia de la arrendataria en el pago de dos (02) mensualidades, lo cual se traduce en el incumplimiento a las obligaciones asumidas por la arrendataria, toda vez que las partes en el mencionado contrato establecieron que el incumplimiento de la arrendataria en el pago de la pensión locativa, sería causal suficiente para que la arrendadora considerara rescindido el contrato. En consecuencia de lo anterior, deberá la arrendadora realizar el retiro de las cantidades consignadas ante el Juzgado correspondiente, de conformidad con la norma contenida en el artículo 55 de Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece. En este sentido, tomando en cuenta que la parte demandada incurrió en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, es forzoso para este sentenciador determinar y concluir que están dados los elementos de Ley para la procedencia de la acción resolutoria aquí ejercida. Así se decide. - III - - D E C I S I Ó N - Como corolario de todo lo que ha quedado plasmado a lo largo de esta decisión, y estudiadas como han sido suficientemente las actas procesales que integran este expediente, tomando como base los argumentos de derecho explanados con anterioridad, se aprecia que la parte demandada, al no haber traído a los autos medio probatorio alguno que enervara las pretensiones libelares referidas, en este caso, a la solvencia de la arrendataria, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional declarar procedente la demanda propuesta. Así se decide. - IV - - DISPOSITIVA - Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de resolución de contrato de arrendamiento, intentara la sociedad mercantil INMOBILIARIA MONTERREY, C.A., en contra de la sociedad mercantil V.A. DISEÑOS ALTERNATIVOS, C.A., ambas suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por acción de resolución de contrato de arrendamiento, intentara la sociedad mercantil INMOBILIARIA MONTERREY, C.A., en contra de la sociedad mercantil V.A. DISEÑOS ALTERNATIVOS, C.A. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento de autos, suscrito en fecha 28 de abril de 2006, y se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por: “un área de dos mil novecientos dieciocho metros cuadrados (2.918. mts2), distribuidos así: 1) Dos mil setecientos metros cuadrados (2.700 mts2) de planta; 2) Ciento cincuenta metros cuadrados (150 mts2) de oficinas; y 3) Sesenta y ocho metros cuadrados (68 mts2) de mezzanina, ubicada en el Nivel 1 del Galpón No.1, situado en el sitio denominado ‘El Ojo de Agua’, cercano a la población de Baruta, Municipio Baruta del estado Miranda”. SEGUNDO: Por cuanto las cantidades de dinero correspondientes a las pensiones locativas demandadas como insolutas, se encuentran consignadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, se acuerda que la parte demandante proceda a retirar las mismas en esa Dependencia Judicial, de conformidad con la norma contenida en el artículo 55 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la diferencia de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, más los que se sigan venciendo, hasta la entrega definitiva del inmueble. De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada. CUARTO: Por cuanto la presente decisión se dictó fuera de los lapsos de Ley, se ordena la notificación de las partes, según lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 29 de Octubre de 2010. 200º y 151º. El Juez, Abg. César A. Mata Rengifo La Secretaria Acc., Abg. Maira Castillo Cordero En esta misma fecha, siendo las 12:24 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil. La Secretaria Acc., Abg. Maira Castillo Cordero Asunto: AH18-V-2007-000259 CAM/MCC/Lisbeth