TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Caracas, veinte (20) de octubre de dos mil diez (2.010)
200º y 151º

ASUNTO: AH1C-V-2003-000032

PARTE DEMANDANTE: GUSTAVO CROCKER, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.907.656, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, civilmente hábil.

PARTE DEMANDADA: ADMINISTRADORA REAL STATE, C.A, sociedada mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circusncrpción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de Julio de 1987, bajo el Nº 25, tomo 28-a-sdo y los ciudadano MARIA GRANDE LEONARDO y MIGUEL OLIVARES ANDRADE, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nº 6.149. 224 y 5.574.482, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: HUGO MORENO, venezolano, mayor de edad, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 70.399, CIRO GUEVARA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 39.357;

MOTIVO: RETRACTO LEGAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA

I
Antecedentes
Se inicio el presente procedimiento, mediante escrito libelar de fecha 01 de Agosto de 2003, presentado por la parte actora ciudadano Gustavo Crocker Romero, debidamente asistido por el abogado Raúl Pérez, en contra de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA REAL STATE, C.A, y los ciudadanos MARIA GRANDE LEONARDO y MIGUEL OLIVARES ANDRADE, por Retracto Legal Arrendaticio, todos anteriormente identificados.

En fecha 09 de Enero de 2004, este Tribunal admitió la Demanda intentada de conformidad a lo previsto en el Procedimiento Ordinario, ordenándose en esa oportunidad el emplazamiento de la ADMINISTRADORA REAL STATE, C.A, en la persona de su Presidente, el ciudadano JOSE GREGORIO ASFALDO y los ciudadanos MARIA GRANDE LENARDO y MIGUEL ARMANDO OLIVARES ANDRADE, a los fines de que comparecieran por ante este Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la última de las citaciones, otorgándoseles dos (02) días continuos por el termino de distancia,
En fecha 12 de Marzo de 2004, se avocó al conocimiento de la causa la ex titular de este Despacho, ciudadana ANGELINA GARCIA. De igual manera, se abrio el Cuaderno de Medidas para proveer sobre la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada por la parte actora; y mediante auto se instó a la parte demandante a ampliar las pruebas producidas a los fines de decretar la medida solicitada.
Llenos los extremos de Ley, este Tribunal, en fecha 30 de Marzo de 2004, acordó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el bien inmueble objeto de la demanda.
A lo fines de lograr la citación de la parte demandada, se comisionó al Juzgado Primero de Municipio del Distrito Naguanagua, Estado Carabobo, por lo cual en fecha 26 de Noviembre de 2004 se recibieron las resultas de la Comisión proveniente del referido Juzgado, de la cual se desprende que fueron agotados todos los medios para citar personalmente y mediante Carteles a la parte demandada de este procedimiento.
En este sentido, en fecha 16 de Febrero de 2005, previa solicitud de la parte actora, se designa como Defensora Judicial de la parte demandada, a la ciudadana MARIA CANDELARIA DOMINGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 15.183.790, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 56.469, quien prestó juramento de ley el día 26 de Octubre de 2005.
Posteriormente, en fecha 02 de Noviembre de 2005, compareció por ante este Juzgado el abg. CIRO GUEVARA, dándose por citado en nombre de sus representados, MIGUEL OLIVARES ANDRADE y ADMINISTRADORA REAL STATE, C.A.
En fecha 03 de Noviembre de 2005, el abg. Hugo Moreno, procedió a recusar a la juez que se encontraba conociendo el expediente.
En fecha 04 de Noviembre de 2005, el abg. CIRO GUEVARA, en su carácter desprendido de los autos, presentó escrito de contestación de demanda. Asimismo, en esta fecha, la juez Angelina García, presentó informe pertinente a la recusación.
En virtud de lo anterior, en fecha 15 de Noviembre de 2005, se remitió el presente expediente al Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de que se siguiese tramitando la presente causa.
Sorteado como fue, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, entró a conocer el presente procedimiento, con fecha de recibido, 22 de noviembre de 2005.
En este orden, estando el procedimiento en fase probatoria, las partes hicieron uso de tal derecho; la parte actora promovió sus pruebas en fecha 17 de Enero de 2006, debidamente asistido por el abg. Juan González; en este sentido, la representación de la parte demandada se pronunció mediante diligencia de fecha 18 de Enero de 2.006, solicitando que fueran declaradas inválidas.
Por su parte, la parte demandada, en fecha 19 de Enero de 2006, consignó su Escrito de Promoción de Pruebas, solicitando además que el procedimiento, fuera tramitado por el procedimiento breve, según lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitud que ya había realizado en varias oportunidades.
En fecha, 06 de Marzo de 2006, la parte actora consigna copias certificadas de la Sentencia dictada en fecha 31 de Enero de 2006, dictada por el Juzgado Superior Noveno de esta circunscripción Judicial, en la cual se declaró Inadmisible y Sin Lugar, la Recusación interpuesta contra la juez que gozaba la titularidad de este Despacho, para aquel entonces.
Por lo anterior, en fecha 15 de Marzo de 2006, se recibió el Cuaderno Principal del presente expediente, proveniente del Juzgado Segundo de Primera Instancia, de homologa competencia.
En fecha 16 de Marzo, el Abg. Hugo Moreno, solicitó a este Juzgado, la reposición de la causa, en virtud de que se estaba tramitando por el Juicio Ordinario, cuando por el carácter de la controversia debía tramitarse por el Juicio Breve; asimismo adujo que las pruebas fueron promovidas durante el tiempo que el expediente permaneció en el Tribunal Segundo de Primera Instancia de homologa competencia, con lo cual se violaba el Principio de Inmediación de la Prueba. En tal sentido, la parte actora se adhirió al pedimento hecho por la parte demandada.
Este Juzgado emitió pronunciamiento al respecto, y mediante sentencia interlocutoria de fecha 18 de Abril de 2006, declaró sin lugar la reposición de la causa y libró oficios al Juzgado Segundo de Primera Instancia, a los fines de que se le practicara un cómputo por secretaría de los días de despacho transcurridos desde la fecha en la cual había salido el expediente de la sede de este Despacho, hasta la fecha en la cual se entró de nuevo al conocimiento del mismo, con la finalidad de determinar si las pruebas fueron promovidas oportunamente y con ello poder pronunciarse sobre la admisión las mismas.
Notificadas las partes de la referida sentencia, este Tribunal en fecha 23 de Octubre de 2006, libra Oficio dirigido al Juzgado Segundo de Primera Instancia a los fines de que provea lo solicitado.
En fecha 22 de Noviembre de 2006, se recibe oficio proveniente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en el cual se remite el cómputo requerido; en consecuencia, mediante auto de fecha 12 de Junio de 2007, se determinó la tempestividad de los escritos de promoción de pruebas, por lo cual se ordenó su publicación, lo cual se hizo efectivo mediante auto de fecha 20 de Junio de 2007.
En fecha 22 de Junio de 2007, la parte actora se opuso a las pruebas promovidas por la parte demandada; con respecto a esta oposición, esta Juzgadora hará su apreciación en sus consideraciones para decidir.
En fecha 27 de Junio de 2009, la parte demandada representada por el Abg. Hugo Moreno, presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte accionante.
En esta misma fecha, el Tribunal se pronuncia, sobre la admisión de las pruebas y declara con lugar la oposición presentada por la parte demandante en sus particulares segundo y tercero. A este respecto, esta juzgadora hará su apreciación en las consideraciones para decidir.
En fecha 21 de Noviembre de 2007, se avoca al conocimiento de la causa, el ex titular de este Juzgado, ciudadano Luís Tomas León, y en ese mismo auto libró oficios dirigidos al Colegio de Abogados del Distrito Capital y la Dirección General de Actuaciones Procesales de la Fiscalia General de la República, para que informara a este Juzgado, si el ciudadano GUSTAVO CROCKER, arriba identificado, ejercía legalmente la profesión.
En fecha 08 de Diciembre de 2008, el Tribunal vistas las diligencias de ambas partes, donde se solicitaba la continuación de la causa, el Tribunal se pronunció al respecto y ratificó los oficios librados al Colegio de Abogados y a la Dirección General de Actuaciones Procesales de la Fiscalía General de la Republica, y estableció que la causa estaría suspendida hasta que constara en los autos las resultas de la información solicitada.
Seguidamente, quien aquí suscribe, se aboco al conocimiento de la causa, ordenó que se libraran nuevos oficios al Colegio de Abogados del Distrito Capital, al Instituto de Previsión Social del Abogado, a los fines de que informaran a este Tribunal, sobre algunos particulares referentes al ejercicio legal de la profesión de abogado, por parte del ciudadano Gustavo Crocker. Asimismo, se libro oficio a la Dirección General del Departamento de Actuación Procesal de la Fiscalia General de la República, para iniciar las averiguaciones pertinentes, con respecto a las irregularidades vistas en el expediente. Finalmente, se estableció que la causa seguiría paralizada hasta la constancia en autos de las resultas de los oficios ordenados.
En este orden, tanto las resultas del Oficio dirigido al Colegio de Abogados del Distrito Capital, como las del Oficio dirigido al Instituto de Previsión Social del Abogado, se recibieron en fecha 07 de Julio de 2009.

Para decidir el Tribunal observa:
II
Punto Previo
Vistas las irregularidades presentes en el caso sub iudice, relativas al ejercicio de la profesión de abogado, del ciudadano Gustavo Crocker, parte demandante de este proceso, esta Juzgadora considera pertinente pronunciarse al respecto, antes de entrar al conocimiento del fondo de la causa, y en este sentido, se sirve detallar seguidamente las actuaciones que generan el presente análisis, a saber:
Se observa que en fecha 23 de marzo de 2007, el ciudadano Gustavo Crocker, suscribió una diligencia cursante al folio 367, en la cual actuó en su propio nombre y representación, utilizando el número de Inpreabogado 65.503, el cual no le correspondía, adjudicándose la cualidad de abogado que no poseía para ese momento, tal y como lo deja establecido el Instituto de Previsión Social del Abogado en Oficio Nº 0139 dirigido a este Despacho, de fecha 29 de Junio 2009, en el cual se deja expresa constancia que el mencionado ciudadano es Abogado, pero que goza de tal carácter desde el 28 de Marzo de 2008

En fecha 22 de Junio de 2007, a los folios 381, 382,383 y 384, cursa oposición a las pruebas presentada por la parte actora; y en dicho escrito, se observó que el ciudadano Gustavo Crocker, actuó en su propio nombre y representación, acreditándose la misma profesión.

Seguidamente, a los folios 411 y 412 cursan dos diligencias de fechas 19 de septiembre de 2007 y 19 de noviembre del mismo año, en las cuales el ciudadano Gustavo Crocker, solicitó el abocamiento del Juez que regentaba este despacho para aquella fecha, incurriendo nuevamente en la falta ya mencionada.

Aunado a lo anterior, este Tribunal a los fines de salvaguardar las actas del presente expediente, procedió a colocar cinta adhesiva sobre el nº de Inpreabogado del cual se había valido el demandante, para realizar todos los actos arriba mencionados, y él mismo le colocó encima de ésta, el número de Inpreabogado, que le fue otorgado al inscribirse, efectivamente, en dicho Instituto.

En este sentido, esta juzgadora pasa a hacer sus consideraciones partiendo por lo establecido en la ley que regula la materia, es decir, la Ley de Abogados, en su artículo 4, la cual es del siguiente tenor:

“Artículo 4.- Toda persona puede utilizar los órganos de la justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quién sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso.
Si la parte se negare a designar abogado, esta designación la haría el juez. En este caso la contestación de la demanda se diferirá por cinco (5) audiencias. La falta de nombramiento a que se refiere este artículo será motivo de reposición de la causa, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponda al juez de conformidad con la Ley”. (Negrillas del Tribunal).

Según la norma transcrita, quien no es abogado no puede accionar si no se encuentra representado o asistido por un abogado, y si no lo designare, el Juez lo hará por él. La falta de nombramiento por el Juez o por la parte, será motivo de reposición de la causa, lo que significa que los actos realizados serían nulos, ya que sino, no obraría la reposición.

Citadas como han sido las irregularidades presentes en el juicio, y visto el contenido de la norma citada, resulta obvio deducir que los hechos acaecidos en el presente litigio, se subsumen perfectamente en el supuesto instituido en el referido artículo, lo cual conlleva a la imposición de la consecuencia jurídica establecida, es decir, la nulidad de los actos y la subsiguiente, reposición de la causa.

Ahora bien, de acuerdo a la naturaleza eminentemente instrumental del proceso, la nulidad y reposición deben atender al fin del proceso que consiste no en otra cosa que impartir justicia al caso en litigio, siempre que no haya habido indefensión, (trascendencia) por causa del vicio, imputable al juez, pues en tal caso no podrá afirmarse que el proceso haya cumplido su cometido.

De allí que el juez, no debe solo atender a la inconformidad del acto con las normas que lo rigen, puesto que la reposición de la causa tiene por objeto- no, subsanar desaciertos de las partes- sino corregir vicios procesales, faltas del Tribunal que afecten el orden público o que afecten los intereses de las partes, sin culpa de éstas, y siempre que ese vicio o error y el daño consiguiente no haya sido subsanado de otra manera; ella no es un fin en sí misma, sino un medio para corregir vicios de procedimiento no subsanables de otro modo, y en tal virtud debe tener por objeto la realización de actos procesalmente necesarios, por lo menos útiles, sin entorpecer la pronta administración de justicia con demoras del curso del proceso por simples pruritos formalistas.

Sobre este particular, la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, en su artículo 26 y 257, establece que la administración de justicia debe prescindir de formalismos o reposiciones inútiles, y que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

En este orden de ideas, este Juzgado debe verificar que la renovación o repetición del acto perseguirá un fin útil y para ello se debe constatar lo siguiente: 1) Que haya habido violación de formalidades legales; 2) Que esa infracción legal sea imputable al juez y no a la acción o negligencia de alguna de las partes; 3) que el vicio del acto haya causado indefensión o que el acto del Tribunal no haya alcanzado su fin.

En el caso de autos, aun cuando se violó una formalidad legal que afecta la validez de los actos realizados por la parte demandante, se denota que esa infracción legal no es imputable al juez, sino que es una acción tomada por una de las partes; asimismo se observa que éstas actuaciones cumplieron con su finalidad, por cuanto la primera infracción se desprende de la oposición a las pruebas y a pesar de ser declarada con lugar mediante acto decisorio de este Juzgado, se observa que las pruebas de igual forma hubiesen sido declaradas impertinentes, por lo tanto no resultaría útil volver a pronunciarse sobre las mismas.

Siendo así las cosas, este Juzgado en atención a los principios de celeridad, economía procesal, y con la finalidad de impartir justicia, no encuentra útil ni procedente reponer la causa y así se declara.

Sin embargo, el Juez está obligado a ser el garante del proceso y de conformidad con lo establecido en el articulo 17 de nuestro Código de Procedimiento Civil, deberá tomar todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes.

Por lo tanto este Juzgado, considera que existen fundados indicios de que el hoy abogado Gustavo Crocker, ha incurrido en faltas a los deberes procesales de lealtad y probidad, al incurrir en el ejercicio ilegal de la profesión, al suscribir actuaciones del presente litigio sin ser abogado, en franca contravención con lo estatuido en los artículos 17 de la Ley Adjetiva y 30, 31 de la Ley de Abogados.
III
Del Fondo de la Demanda

Alegatos de las Partes

Alega el demandante en su libelo, lo siguiente:

Que suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 19 de Marzo de 1.999, con la empresa inmobiliaria Administradora Real State, C.A, representada por el ciudadano José Gregorio Asfaldo Asfaldo, por un apartamento ubicado en la Avenida Río de Janeiro, Edifico Residencias Araya, piso 3, Nº 31, Urbanización Caurimare, Municipio Baruta. Zona Gran Caracas; Estado Miranda.
Que dicha inmobiliaria, lo demandó por “Extinción del Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término”, fundamentando su acción en la existencia de dos contratos de arrendamiento, cuando en realidad solo existía un contrato a tiempo determinado, que por haber operado la tácita reconducción se convirtió en tiempo indeterminado. En esa demanda le otorgaron medida de secuestro del inmueble.
Que la demanda incoada en su contra, fue declarada por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, SIN LUGAR, levantando la Medida de Secuestro decretada sobre el bien inmueble; y en Alzada el Juzgado Quinto de Primera Instancia, confirmó totalmente la sentencia apelada.
Que en fecha 22 de Mayo de 2003, el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remite el mandamiento de ejecución al Juzgado Ejecutor de Medidas donde se ordenada la restitución del bien inmueble, a su persona; por lo cual, el día 18 de Junio de 2003, se materializa la restitución del inmueble.
Que al ocupar el inmueble, en fecha 07 de Julio de 2003, terceras personas le hicieron saber que la propietaria del inmueble, ciudadana María Grande Leonardo, por vía de la dación en pago, le transmitió la propiedad del bien inmueble al ciudadano Miguel Armando Olivares Andrade, en fecha 25 de Junio del año 2003.
Adujo el demandante, que la propietaria Maria Grande Leonardo, no manifestó su voluntad de vender el referido inmueble, sin tomar en cuenta su carácter de arrendatario del inmueble, ni el derecho de preferencia ofertiva que tenia ante cualquier otro tercero, sobre la venta del mencionado inmueble.
Fundamentó sus pretensiones, en los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.579 del Código Civil.
Solicitó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el bien inmueble objeto de esta demanda; y finalmente estimó la demanda en cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00), que por la reconversión monetaria quedaron traducidos a cien mil bolívares (Bsf. 100.000,00).

De Los Alegatos De La Parte Demandada:

El abogado Hugo Moreno, en representación del co-demandado Miguel Armando Olivares Andrade, expuso su defensa, en los siguientes términos:

Que en el caso que nos ocupa no existían co-propietarios en el apartamento, es decir, solo la propiedad le pertenecía a la ciudadana MARIA GRANDE, y que por vía contenciosa le pertenece al ciudadano MIGUEL ARMANDO OLIVARES ANDRADE, a través de la celebración de una dación en pago.
Que el artículo 1.546 del Código Civil, solo es aplicable a los comuneros, no a los arrendatarios; porque los condueños tendrán aplicación predilecta para ejercer el retracto legal.
Que la ley de arrendamientos inmobiliarios, en ningún momento menciona a la Dación en pago, pues lo único que indica es la transmisión del derecho de propiedad mediante un ofrecimiento de venta, índole ésta inexistente en el caso que nos ocupa pues no existió en el caso de la ciudadana MARIA GRANDE, permiso voluntario para transmitir su propiedad sino que la misma fue forzada a transmitir el apartamento debido a una acción judicial que había comenzado en su contra. Pues, a su decir, la ley de arrendamientos inmobiliarios habla de venta y no de enajenación, por lo que el derecho de retracto no se aplica en materia de arrendamientos cuando el bien inmueble se enajenó en forma diferente a la venta.
Que el ciudadano Gustavo Crocker, estaba moroso, desde el mes de Septiembre de 2003, en franca contravención del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que el derecho de Retracto Legal, fue ejercido fuera del plazo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que de solo observar las actas, tomando en cuenta la fecha de admisión de la demanda, se deduce que la acción es extemporánea.

Por su parte, el abogado Ciro Guevara, en su condición de representante judicial de la co-accionada en juicio, Maria Grande, alegó lo siguiente en su escrito de contestación de demanda, a saber:

Que a la parte demandante, a su decir, se le caducó el término, para ejercer la acción retractual arrendaticia, por cuanto, a su decir, desde la fecha de Registro de la Dación en Pago, 25 de Junio de 2003, hasta la fecha de admisión de la demanda transcurrieron ochenta y nueve (89) días continuos, y cincuenta y cinco (55) días continuos, contando desde la fecha en la cual el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia, recibió la demanda.
Que la parte accionante, incumplió lo pautado en el artículo 340 numeral 6to del Código de Procedimiento Civil, porque solo aportó a los autos copia simple de la Dación en Pago como instrumento fundamental de la acción ejercida.
Que en el escrito libelar, el actor solicita que se estime la demanda por Cien Millones de Bolívares, por daños morales y materiales causados por la parte accionada; sin dar mayor explicación de la relación de causalidad como elemento indispensable para la determinación del daño o perjuicio presuntamente causado, además que el daño moral es considerado como el daño no contractual, por lo tanto no le es aplicable a este juicio de Acción de Retracto Legal Arrendaticio, y en razón de lo anterior rechaza la cuantía de la presente acción.

IV
D e las Pruebas

En tal sentido, conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, nuestra Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejó sentado:

"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."Negrillas Y Subrayado Del Tribunal.

Pruebas De La Actora:
Pruebas testimoniales de los ciudadanos JOSE EMIGDIO PEÑA y VICENTE VIZNAJA, las cuales no fueron evacuadas en su oportunidad, por lo tanto no hay materia sobre la cual pronunciarse. Así Se Decide.-
Corre al folio 23 y ss, copia certificada del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre Real State, C.A, Sociedad Mercantil y el ciudadano Gustavo Crocker Romero, autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Sucre, Estado Miranda, quedando inserto bajo el Nº 22, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual es valorado por este Juzgado a tenor de lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de establecer que existía una relación arrendaticia entre ambas partes en litigio. Así se Declara

Copia certificada de la Dación en Pago, que cursaba en el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue registrada en fecha 25 de Junio de 2003, ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando anotada bajo el Nº 06, Tomo 11, Protocolo Primero. Dichos documentos, al no haber sido impugnado o tachado en forma alguna por la parte demandada, se le atribuye el valor probatorio que les confiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de demostrar que efectivamente se realizó una dación en pago, que versa sobre el inmueble objeto del litigio. Así se Declara.
Al folio 338 y ss, riela en el expediente, copia certificada de la decisión dictada por la Sala Constitucional en fecha 11 de mayo de 2006, signada con el Nº 1020, nomenclatura de la Sala, en la cual se acuerda admitir el amparo y decretaron medida cautelar a los efectos de que se suspendiera la decisión dictada en fecha 31 de octubre de 2005, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por desalojo incoara Administradora Real State, C.A, contra Gustavo Crocker Romero; en este sentido se observa, que la misma solo ordena suspender los efectos de la sentencia mas no revoca la decisión que en su oportunidad dicto ese juzgado. Sin embargo se determina que la suspensión o no de los efectos de la referida sentencia no forma parte del presente juicio, pues aquel se refiere a una resolución de contrato por falta de pago, en donde al actor se le declaro insolvente y aquí estamos en presencia de un reclamo del derecho de ejercer un retracto legal. Así se Declara

Pruebas De La Demandada
Copia certificada del expediente 2.001- 2679 de la nomenclatura del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual no fue impugnada por el demandante y es valorada por quien aquí juzga, conforme al artículo 1.359 del Código Civil, a los fines de probar que el ciudadano Gustavo Crocker, realizó consignaciones de los pagos por concepto de alquiler, a favor de la Administradora Real State, C.A, desde el 19/12/00 hasta el ultimo pago que consta, de fecha 19/08/2003. Así se Declara
Al folio 317 al 324, corre inserto copia certificada de una inspección judicial, realizada al inmueble objeto de este litigio, en la cual se deja expresa constancia del estado del mismo, la cual no es valorada por esta juzgadora en virtud de que no guarda relación con los hechos controvertidos, porque en el presente litigio el demandado mediante la presente acción de retracto legal, solo pretende subrogarse en el derecho propiedad adquirido por el ciudadano Miguel Olivares; Así se Declara
Al folio 402 y ss , corre inserto copia fotostática de Sentencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, de fecha 28 de junio de 2007, en la cual se declara sin lugar el Amparo interpuesto por el ciudadano Gustavo Crocker, contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Superior de esta Circunscripción Judicial; y se tiene como fidedigno su contenido y a tales efectos, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el articulo 429 del Código Civil. Así se Declara
V
Motivaciones Para Decidir
En la presente causa la parte actora ha incoado una acción de retracto legal arrendaticio para subrogarse en los derechos adquiridos por el ciudadano MIGUEL ARMANDO OLIVARES ANDRADE, sobre el inmueble identificado como un apartamento ubicado en la Avenida Río de Janeiro, Edificio Residencias Araya, piso 3, Nº 31, Urbanización Caurimare, de esta ciudad; en las mismas condiciones que el aludido ciudadano.

Disponen los artículos 42, 43, 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad….”

Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”.

Ahora bien, de las normas anteriormente transcritas, se deduce que el derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio, presupone el cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) Que el arrendatario tenga más de dos (02) años ocupando el inmueble.
b) Que el arrendatario se encuentre solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.
c) Que al arrendatario no se le hiciere la manifestación de voluntad y el ofrecimiento fehaciente de vender el inmueble, previstos en el artículo 44 de la Ley o se omitiere en dicha manifestación, alguno de los requisitos exigidos.

b) Que efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

En este sentido, la Ley establece que es requisito esencial para el arrendador propietario, realizar la notificación al arrendatario, y la norma exige que ésta se efectúe mediante documento autentico; quiere decir con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez, o cualquier Funcionario Público que tenga facultad para otorgarle fe pública.

En esta notificación, debe expresarse la voluntad que tiene el propietario arrendador de vender, tal como expresa la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 44; pues mientras esa notificación no tenga lugar, no sólo deja de correr el término para el ejercicio del derecho de comprar por el arrendatario, sino que tampoco corre el plazo de cuarenta (40) días calendario de que dispone para el ejercicio del derecho de retracto a que alude el artículo 47 de la Ley.

En este orden de ideas, esta juzgadora observa, que del acervo probatorio, no se desprende que la parte accionada de este juicio haya hecho notificación de la voluntad de venderle el inmueble a la parte demandante, o en este caso de tener la intención de realizar una dación en pago, ni tampoco consta en autos que el ciudadano Gustavo Crocker, haya estado ausente o haya sido imposible su ubicación, porque en ese supuesto, correría el lapso de los 40 días desde la fecha de Registro de la Dación en Pago; en consecuencia como no se demostró en autos que la parte demandada en el presente juicio haya realizado la correspondiente notificación no cumpliendo con tal requisito, no empezó a correr el lapso de los cuarenta días que establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y a este tenor, resulta forzoso desechar el argumento de caducidad de la acción. Así Se Declara.

Otro requisito concurrente que se le exige al arrendatario, para que tenga el derecho de preferencia ofertiva y en ausencia de ésta, proceda a la acción de retracto legal, es la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
Empero, el nuevo propietario del inmueble, por consecuencia de la Dación en pago, demandó al ciudadano Gustavo Crocker, por acción de desalojo derivada de la insolvencia de 17 cánones de arrendamiento, y el Juzgado Segundo Superior de esta Circunscripción Judicial, concluyó que quedó demostrado la falta de pago del canon de arrendamiento en la referida sentencia, sin embargo aquel fue un juicio aparte en el que aun según actas se ejerció recurso de amparo por la parte actora en este caso, y se encuentra en discusión que el hoy actor de la presente acción ciudadano Gustavo Croker, lo declaran insolvente según sentencia dictada por ambos Órganos Jurisdiccionales. Sin embargo esto no es concluyente para este juzgado, pues como ya se señalo en párrafos anteriores estas pruebas traídas a los autos, forman parte de un juicio distinto a este. Así se declara
Ahora bien, la parte demandada al momento de contestar la demanda argumento para su defensa que el actor de la presente acción se encontraba insolvente para cuando ejerció el derecho de retracto legal, observándose en autos que ante este ataque el actor no trajo prueba alguna para demostrar o desvirtuar lo que le atribuía el demandado, en cuanto a que el mismo se encontraba insolvente para la fecha en que pretendía acogerse a el derecho que hoy reclama, cosa que le correspondía, pues es requisito para que preceda el derecho de ejercer el retracto legal. En este sentido y no siendo admisible en derecho la excepción de pago opuesta por el demandado, ante la disyuntiva que planteó en razón de la dación de pago, pues como quedó resuelto dicha operación que en nada afecta la relación arrendaticia ni la cualidad del arrendador de la Administradora Real State, C.A, se mantenía la obligación de pagar el canon de arrendamiento fijado, al ciudadano Gustavo broker, cosa que de autos se desprende no hizo. Así se declara

Bajo estas premisas, es criterio de quien aquí juzga, que el arrendatario hoy actor en la presente causa, al no cumplir con sus obligaciones de pagar el canon de arrendamiento queda demostrada su insolvencia, pues no demostró en los autos de la presente causa, el pago de los cánones de arrendamiento que le eran indispensables para ejercer el derecho que hoy reclama, en consecuencia pierde el derecho de preferencia ofertiva establecido en la Ley, y su posibilidad de accionar en retracto legal. Así se declara

Siendo ello así, el hoy actor no le da cumplimiento a lo exigido por el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; teniendo en cuenta que al estado de solvencia se llega, no solo cuando el arrendador propietario le haya recibido el pago del canon arrendaticio de manera directa, sino también de haber el arrendatario consignado, cumpliendo con los requisitos esenciales consagrados en los artículos 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo tanto el ciudadano Gustavo Crocker, se debe sancionar con la pérdida de su derecho a retraer en las mismas condiciones que el tercero adquirente, por cuanto si no cumplió con pagar el precio arrendaticio, tampoco tiene derecho a retraer, concluyendo que su incumplimiento indica que tampoco puede exigir. Así Se Declara

Declarado lo anterior, es forzoso para esta juzgadora, concluir que la presente acción no debe prosperar en derecho, de conformidad con lo previsto en el artículo 12, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

VI
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por el ciudadano GUSTAVO CROCKER ROMERO, en contra de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA REAL STATE, C.A, y los ciudadanos MARIA GRANDE LEONARDO y MIGUEL OLIVARES ANDRADE

SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costa a la parte demandante en autos.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia del presente fallo en el copiador de sentencias de este Juzgado..

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinte días (20) días de octubre de 2009. Años 200° y 151°.
LA JUEZA

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA.
En la misma fecha anterior, siendo las _______________, previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión

LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA.

Exp. AH1C-V-2003-000032
BDSJ/sm