TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, dieciocho (18) de octubre de 2010.
200º y 151º

ASUNTO N°: AP31-V-2010-000059
PARTE ACTORA: JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI.
APODERADOS JUDICIALES: ALBINO FERRERAS GARZA, JULIO CÉSAR PÉREZ PALELLA y CLAUDIO TUROLA.
PARTE DEMANDADA: ALFREDO TAVERNELLI ALFONSI
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por los abogados Albino Ferreras Gaza, Julio César Pérez Palella y Claudio Turola, actuando como apoderados judiciales del ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Caracas, Distrito Capital y titular de la Cédula de Identidad No. 6.333.849, en carácter de arrendador; contra el ciudadano ALFREDO TAVERNELLI ALFONSI, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Chacao, Estado Miranda, y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.303.595, fundamentada en los siguientes hechos:
Que consta en instrumento privado acompañado marcado “B”, que su representado suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el demandado, sobre el apartamento Nº 16, del Edificio Victoria, situado en la calle San Ignacio de Loyola, Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda, en cuya cláusula tercera quedó estipulado que su duración sería por un (1) año, prorrogado automáticamente por períodos iguales y consecutivos, vigente desde el 1º de noviembre de 1995; y que si era voluntad de cualquiera de las partes no prorrogarlo, debían manifestarlo con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento o de la respectiva prórroga.
Que en el mismo contrato se dejó constancia que la ciudadana GIACOMA ALFONSI POTENZIERI, “madre del arrendatario”, había ocupado el inmueble como arrendataria desde el 1º de febrero de 1961, siendo que a partir de la suscripción del contrato, cuyo cumplimiento se demanda, el ciudadano ALFREDO TAVERNELLI ALFONSI pasó a ser el nuevo arrendatario del inmueble, a tiempo determinado, en la modalidad anual y ya prorrogada.
Que el 31 de octubre de 2005, su representado manifestó temporáneamente y en forma auténtica, su voluntad de no renovar y/o prorrogar nuevamente el contrato de arrendamiento, mediante notificación judicial realizada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Que la prórroga legal de tres (3) años venció el 1º de noviembre de 2009, pero que a pesar de ya haber finalizado la relación arrendaticia y de múltiples gestiones amigables, el demandado no ha entregado el inmueble libre de personas y cosas, conforme a su obligación legal y contractual, manteniendo la ocupación del inmueble propiedad de su representado, sin causa jurídica alguna que lo justifique.
Que en base a los fundamentos de hecho y derecho expuestos en el libelo, en nombre del ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI, conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda al ciudadano ALFREDO TAVERNELLI ALFONSI, para que sea condenado al cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, cuyo plazo de prórroga legal ha vencido.
En el término legalmente previsto para contestar la demanda, compareció el ciudadano ALFREDO TAVERNELLI ALFONSI, debidamente asistido de abogado y presentó escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:
Admitió su condición de inquilino, pero que éste le devenía desde que nació, ya que lo hizo en el mismo apartamento arrendado, según contrato suscrito por su padre y pasado luego a su tía GIACOMA ALFONSI POTENZIERI, como consta en el mismo contrato traído a los autos, que lo ocupaban como inquilinos desde el 1º de febrero de 1961, para luego en la última renovación, quedar a nombre suyo, “por una artimaña urdida por la Dra. Gabriela Montero de Rachadell como representante del propietario solo con la intención de desalojar el mencionado inmueble…”
Señaló que impugnaba la notificación judicial en la que se basa la parte actora, por no ajustarse a derecho y estar realizada sobre hechos infundados, ya que la relación arrendaticia en el inmueble data de más de quince (15) años y el Código Civil establece en su artículo 1580 que los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años y cuando esto sucede se consideran contratos a tiempo indeterminado, por lo cual no opera la aplicación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo a la prórroga legal.
Que su tía, Giácoma Alfonso Pontenzieri, como dice el contrato de arrendamiento, suscribió contrato por el mencionado apartamento 16 del edificio Victoria, el 1º de febrero de 1961 y luego se fue renovando sucesivamente, hasta el contrato suscrito por él, señalando además que “lo desconozco sólo como una ampliación del mismo contrato de arrendamiento anterior (sic) suscrito por mi tía..”
Continuó señalando que el contrato se fue renovando automáticamente hasta llegar a nuestros días, y que la Dra. Gabriela Montero de Rachadell urdió ese plan sólo con el interés de desocupar el edificio, como se puede observar de las diferentes acciones intentadas por el propietario contra todos los inquilinos del edificio, en donde la mandataria presionó para que firmasen nuevos contratos de arrendamiento, cuando los derechos habían sido heredados de sus padres o cónyuges o concubinos, lo que a su decir desnuda un verdadero fraude a la ley. Que se puede demostrar que la mayoría de los contratos tienen más de quince (15) años, lo que los convierte en contratos a tiempo indeterminado, ya que se habían renovado sucesivamente hasta llegar a este momento, de donde se observa que han transcurrido casi cincuenta y un (51) años de contrato de arrendamiento no interrumpido con el propietario, que en principio era JUAN MARTÍN ALEGRÍA y ahora es JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI, ya que hubo sucesión por el lado del propietario.
Que la última renovación, la que trajo la demanda, no dice en ninguna parte que se anula la relación arrendaticia anterior, por lo tanto “lo impugno en su contenido y solamente lo reconozco como una renovación más, de la relación arrendaticia anterior lo cual lo reconoce expresamente la propia ciudadana GABRIELA MONTERO DE RACHADELL, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 2.979.333 y que según ella en el mencionado contrato de arrendamiento el propietario del inmueble está domiciliado en San Sebastián, Provincia de Guipúzcoa, Reino de España por lo que se evidencia una tremenda contradicción con respecto al domicilio del ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, sobre todo si se tiene en cuenta que nunca esta (sic) en Venezuela, y que las reparaciones y gastos importantes que se le han realizado al Edificio Victoria siempre han corrido por cuenta de los inquilinos del edificio y que ahora llama poderosamente la atención su repentino interés en el inmueble y sobre todo haciendo la exigencia de la entrega de los inmuebles a través de un FRAUDE A LA LEY armado desde hace tiempo por la administradora GABRIELA MONTERO DE RACHADELL porque la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estableció en el Artículo 7…”
“Digo fraude a la Ley porque al parecer la medida de ejercer la desocupación la hace contra varios inquilinos es que a caso (sic) lo que pretende es orquestadamente desalojar todo el edificio en perjuicio de todas las familias que lo hemos habitado desde hace en mi caso diez y ocho años, los que además hemos reparado, contratado servicios, como el gas, o resolvimos todos los problemas eléctricos mediante gastos que tuvimos que aportar ahora que el edificio está en mejores condiciones por nuestra gestión aparece el señor y ahora si es de él a los efectos de exigirnos a nuestras viviendas, cuando había que reparar no le importaba no aparecía el dueño siempre estaba en España.”
Que por lo tanto no es legítima ni válida la notificación judicial realizada por la parte actora, por cuanto la relación arrendaticia se deriva directamente de un contrato original que después de haber superado los quince años pasó a ser a tiempo indeterminado y que para poder desalojarlo debía incumplir con sus obligaciones como arrendatario.
Señaló que la demanda ha de ser declarada inadmisible, por cuanto la acción a ejercer es la de desalojo contemplada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Lo que puede entenderse de los términos en que fue contestada la demanda, es que la parte demandada no está de acuerdo con las consecuencias jurídicas que la parte actora pretende sean interpretadas del contrato de arrendamiento consignado a los autos y de la notificación judicial practicada, pues a su decir, el contrato de arrendamiento no es a tiempo determinado, como lo afirmó la parte actora, sino que es a tiempo indeterminado, quedando en estos términos planteada la controversia. En razón a ello, corresponde a la parte actora demostrar los hechos que fueron expresamente negados por la parte demandada, y a ésta a su vez demostrar los hechos nuevos alegados.
A los efectos de establecer, si ambas partes cumplieron con su carga probatoria, se procede a analizar los recaudos probatorios válidamente aportados a los autos. Los recaudos probatorios consignados por la parte actora son los siguientes:
1.- Copia simple de documento otorgado por el ciudadano MARTÍN ECHEVERRÍA GIL, actuando como apoderado del ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI, mediante el cual sustituye, reservándose su ejercicio, el poder que le fue conferido, en los abogados Gustavo Mata Borjas, Bernardo Priwin Aguerrevere, Albino Perreras Garza, Carmen Verónica Carreño Fermín, David Goncalves Fernández, Norka Mujica, Miriam González, Claudio Turola y Julio César Pérez Palella, para que representasen judicialmente los derechos de su representado, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 9 de diciembre de 2009, inserto bajo el Nº 27, Tomo 127.
2.- Copia simple de poder otorgado por los ciudadanos Enero Alegría Ayerdi y Miren Alegría Ayerdi, sustituyendo el poder que les fue otorgado por el ciudadano Juan Martín Alegría Ayerdi, en el abogado Martín Echevarría Gil, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 25 de julio de 2005, anotado bajo el Nº 38, Tomo 82.
3.- Copia simple de poder general de administración y disposición, otorgado por el ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI, a los ciudadanos Eneko Alegría Ayerdi, Edurne Alegría Ayerdi y Bakana Alegría Ayerdi, con facultades de sustitución en abogados en todo o en parte, para representar en sede judicial sus intereses, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 8 de julio de 2005, inserto bajo el Nº 7 Tomo 72.
4.- Original de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos GABRIELA MONTERO DE RACHADELL, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.979.333, actuando como apoderada del ciudadano MARTÍN ALEGRÍA AYERDI, como arrendadora, y el ciudadano ALFREDO TAVERNELLI ALFONSI, como arrendatario, sobre el apartamento antes identificado, de fecha 1º de noviembre de 1995.
El demandado reconoció expresamente haber firmado el contrato de arrendamiento que le fue opuesto, pero a su vez expresó que lo impugnaba y también que lo desconocía. Sin embargo, no pueden coexistir dichas instituciones legales, pues si la parte a quien le es opuesto un documento como firmado por ella, lo reconoce, no es posible que también lo desconozca, por cuanto no existen dos (2) verdades o dos situaciones jurídicas simultáneas y a su vez contradictorias. En cuanto a la impugnación, ésta se aplica a las copias simples consignadas por la contraparte de los documentos contemplados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuyo caso no es el presente. En consecuencia, habiendo sido expresamente reconocido por la parte demandada, este Juzgado aprecia los hechos y declaraciones contenidos en el contrato con valor de plena prueba.
5.- Original de expediente Nº S-681-05, formado por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el 28 de octubre de 2005, contentivo de Acta levantada el 31-10-2005, mediante la cual se dejó constancia de que dicho Tribunal se trasladó al apartamento arrendado, pero ninguna persona atendió el llamado, por lo que se fijó cartel de notificación a las puertas del inmueble, anexándole copia del escrito de solicitud que encabeza el expediente, más una carta misiva dirigida al ciudadano ALFREDO TAVERNELLI ALFONSI, suscrita por el ciudadano FRANCISCO JIMÉNEZ GIL, de fecha 28 de octubre de 2005. Del escrito de solicitud referido en el cartel se evidencia que el motivo de la solicitud de notificación judicial fue poner en conocimiento al ciudadano ALFREDO TAVERNELLI ALFONSI que era voluntad de su arrendador, no renovarle el contrato de arrendamiento que vencía el 1º de noviembre de 2006.
En cuanto al demandado, promovió las siguientes pruebas documentales:
1.- Copia certificada de su Acta de Nacimiento, para demostrar que se encuentra en carácter de inquilino en el apartamento Nº 16 del edificio Victoria, desde hace más de quince (15) años. Por cuanto se trata de un documento público administrativo, este Juzgado lo aprecia con valor de plena prueba, desprendiéndose del mismo que fue presentado como hijo del ciudadano ADELMO TAVERNELLI y TERESA ALFONSI DE TAVERNELLI. Si bien se dejo constancia en dicho documento que el presentante, ciudadano ADELMO TAVERNELLI manifestó estar domiciliado en el apartamento Nº 16 del Edificio Victoria, avenida Mis Encantos, Chacao, dicho documento no es la prueba idónea para demostrar el carácter de inquilino que hubiese tenido el padre del demandado y/o demostrar a su vez que éste nació como inquilino en el inmueble.
2.- Copia simple de escrito presentado ante la Defensoría del Pueblo y que previamente hicieron valer como solicitud ante la Asamblea Nacional, con el objeto de demostrar la infinidad de gestiones que han realizado para obtener el apoyo para adquirir el inmueble, sobre todo porque el propietario nunca se preocupó por los servicios y los inquilinos revalorizaron el inmueble. Al respecto este Tribunal observa que dicho documento privado en copia simple no constituye medio de prueba válidamente aportado a los autos, por lo cual no se aprecia.
3.- Copia simple de escrito presentado ante el Alcalde Mayor, en el cual solicitaron la posibilidad de expropiación del inmueble. Al tratarse de la copia simple de un documento privado que emana de la propia parte promovente, no es posible otorgarle valor probatorio, por lo cual este Juzgado lo desecha.
4.- Copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con respecto a otro apartamento del mismo edificio. Si bien se trata de un documento público judicial, el mismo no puede ser apreciado por este Tribunal como medio de prueba de los hechos controvertidos en la presente causa.
Ahora bien, para fundamentar su alegato de que el contrato de arrendamiento que le vincula con la parte actora se indeterminó, el demandado afirmó que fue su padre quien celebró el primer contrato de arrendamiento, sin embargo, no promovió o consignó a los autos cualquier contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Adelmo Tavernelli y quien dijo era el primer propietario del edificio, o cualquiera otros medios probatorios de los cuales se evidenciase que efectivamente su padre vivía en el referido inmueble en carácter de arrendatario.
Por otro lado se observa que la parte actora afirmó en el libelo, que en el contrato de arrendamiento consignado a los autos se dejó constancia que la ciudadana GIACOMA ALFONSI POTENZIERI, madre del demandado, había ocupado como arrendataria el inmueble desde el 1º de febrero de 1961. Pero de la Partida de Nacimiento consignada a los autos por el propio demandado, se evidencia que el nombre de su madre es Teresa Alfonso de Tavernelli, aunado al hecho de que éste afirmó que la ciudadana GIACOMA ALFONSI POTENZIERI es su tía, expresando a su vez que la misma suscribió un contrato de arrendamiento en la fecha indicada y que el mismo se fue renovando sucesivamente hasta el contrato firmado por él en el año 1995.
Lo expresado en el único contrato de arrendamiento consignado a los autos, reconocido expresamente por la parte demandada es lo siguiente: “EL ARRENDATARIO manifiesta expresamente que el Apartamento objeto de este contrato fué(sic) ocupado por la señora GIACOMA ALFONSI POTENZIERI, desde el día 1º de febrero de 1.961 (sic), fecha en la cual celebró contrato de arrendamiento sobre el mismo”.
De dicha transcripción no se evidencia que la ciudadana GIACOMA ALFONSI POTENZIERI continuase ocupando el inmueble al momento en que el demandado suscribió el contrato de arrendamiento consignado a los autos. Por otro lado se observa que el mismo demandado reconoció que la ciudadana señalada en el contrato de arrendamiento firmado por él es su tía, por lo cual no puede derivar a su favor cualquier derecho del contrato de arrendamiento suscrito por ésta, más aun cuando afirmó que la relación arrendaticia fue iniciada por su padre, pero no promovió pruebas que demostrasen este hecho.
Además, de los términos contenidos en la contestación de la demanda, el demandado admitió que la relación arrendaticia que vinculó a la parte actora con su tía se fue renovando sucesivamente hasta la fecha en que él suscribió el contrato consignado a los autos. Con dicha afirmación, el demandado no hace más que reconocer que convino en arrendar un inmueble que había sido ocupado previamente por su tía, manteniendo el contrato a tiempo determinado, y ello se evidencia de lo pactado entre las partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento firmado el 1º de noviembre de 1995, pues expresamente indicaron que el lapso de duración sería de un año prorrogable automáticamente, por períodos iguales y consecutivos, a menos que cualquiera de las partes manifestare su voluntad de no prorrogar dicho contrato, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prórrogas.
Del expediente de notificación consignado a los autos se evidencia que al demandado le notificaron judicialmente que no le sería renovado el contrato de arrendamiento luego del 1º de noviembre de 2006, fecha de vencimiento de la última prórroga contractual. Es decir, que la relación arrendaticia vigente entre el ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI y ALFREDO TAVERNELLI ALFONSI tuvo duración de once (11) años.
El demandado afirmó que la parte actora incurre en fraude a la ley, por cuanto la relación arrendaticia había tenido una duración de más de quince años, desde el año 1961. Pero es el caso que ni siquiera este contrato de arrendamiento fue traído a los autos para que el Tribunal evidenciase si se trataba de un contrato a tiempo determinado, como el suscrito por el demandado, renovable anualmente, o por el contrario fue un contrato celebrado a tiempo fijo que luego se indeterminó por no contemplar las partes prórrogas sucesivas del mismo.
En todo caso, se evidencia de la notificación realizada al demandado, que la parte actora no desconoció el hecho de que el inmueble haya sido ocupado desde el año 1961, pero el sólo hecho de que la relación arrendaticia tenga duración de más de quince años, no convierte el contrato en uno a tiempo indeterminado, debido a que el supuesto que prevé el legislador es que las partes contractualmente convengan en celebrar por primera vez un contrato por más de quince años, limitándolo entonces la ley al lapso de quince (15) años, más no como en el presente caso en que el contrato de arrendamiento fue celebrado por lapsos de un año que se fueron renovando automáticamente por igual período, mientras no hubiese notificación de no prórroga por parte de cualquiera de los contratantes.
En consecuencia, no puede haber fraude a la ley cuando el propio arrendatario voluntariamente convino en celebrar un contrato de arrendamiento por el lapso fijo de un (1) año, desde el 1º de noviembre de 1995, el cual se prorrogó de forma anual y automáticamente por el mismo período y que no fue sino hasta el año 2006 que su arrendador, a través de su apoderado, le notificó que no le renovaría más el contrato, respetándole el lapso de tres años que por prórroga legal le correspondía, lapso máximo que se otorga a los arrendamientos que superan los diez (10) años de duración.
En cuanto a los señalamientos de que han sido los inquilinos quienes han realizado las reparaciones o mejoras requeridas en el edificio Victoria, este Juzgado declara que en el contrato de arrendamiento existen contraprestaciones que cada parte debe cumplir y que si el demandado consideraba que la parte actora no estaba cumpliendo voluntariamente con las suyas entonces ha debido accionar en sede judicial su cumplimiento, pues el propietario no pierde los derechos que le correspondan de pleno derecho.
Ahora bien, se observa que el arrendador notificó al inquilino que la última prórroga contractual sería la que vencía el 1º de noviembre de 2006, por lo que los tres (3) años de prórroga legal vencieron el 1º de noviembre de 2009, fecha en la cual nació para el arrendatario la obligación de entregar el inmueble arrendado. Habiendo admitido éste que aun sigue en posesión del mismo, resulta forzoso para el Tribunal declarar que el mismo incumplió su obligación contractual de entregar el inmueble en la fecha indicada y por ende la procedencia de la demanda interpuesta contra él por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento de la prórroga legal.
Con fundamento en las consideraciones expresadas, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Tribunal declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, interpuso el ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI, representado por los abogados antes indicados, contra el ciudadano ALFREDO TAVERNELLI ALFONSI. En consecuencia, se condena al demandado a cumplir con su obligación de entregar a la parte actora el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento Nº 16, del edificio Victoria, situado en la calle San Ignacio de Loyola, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.
Se condena en costas al demandado, en interpretación de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo se dicta dentro del lapso legalmente establecido para dictar la sentencia definitiva, no es necesaria su notificación a las partes.
De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los dieciocho (18) días del mes de octubre de dos mil diez (2010), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (11:50) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,