TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiocho (28) de octubre de 2010
200º y 151º

PARTE ACTORA: “CECILIA HENRÍQUEZ HENRÍQUEZ.”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.408.865; con domicilio procesal en: la sede del Tribunal.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: “HERMAN ROJAS ARTEAGA”, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 107.626.

PARTE DEMANDADA: “BENICIA CELESTINA NUÑEZ GARCÍA”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.941.583; sin domicilio procesal acreditado en autos:
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “RITA TORRES RONDÓN”; inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 137.275.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2010-001209

I
DESARROLLO DEL JUICIO

El día 5 de abril de 2010, la ciudadana Cecilia Henríquez, titular de la cédula de identidad N° V-5.408.865 y de este domicilio, asistida por el abogado en ejercicio de su profesión Herman Rojas Arteaga, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 107.626, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda contra la ciudadana Benicia Nuñez García, titular de la cédula de identidad N° V-9.941.583 y de este domicilio, ambas partes ut supra identificadas, pretendiendo el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega de un apartamento distinguido con el N° 15, ubicado en la primera planta del Edificio Lido, antes denominado “El Edificio”, situado en la Urbanización Los Rosales, con frente a las Avenidas Roosevelt y El Paseo, Parroquia Santa Rosalía, Caracas; fundamentada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por auto de fecha 15 de abril de 2010, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda, conforme lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 16 de abril de 2010, la parte actora consignó los fotostatos requeridos para el libramiento de la compulsa; dejó constancia de haber suministrado los emolumentos necesarios, a los fines de la citación de la parte demandada; y otorgó poder apud acta al abogado Herman Rojas Arteaga, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 107.626.
El día 21 del mismo mes y año, se libró la compulsa.
En este estado, en fecha 17 de mayo de 2010, compareció personalmente la ciudadana Benicia Nuñez García, parte demandada, y se dio expresamente por citada.
Luego, el día 19 de mayo de 2010, la referida parte demandada procede a contestar la demanda, alegando todo cuanto estimó pertinente en defensa de sus derechos e intereses. En esta misma fecha, instituye mandataria judicial a la abogada Rita Torres Rondón, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 137.275
En fecha 25 de mayo de 2010, la representación judicial de la parte actora presenta escrito de alegatos.
Durante la etapa probatoria, en fecha 31 de mayo de 2010, la representación judicial de la parte demandada promueve medios de prueba.
El día 2 junio de 2010, la representación judicial de la parte actora se opone a la admisión de las probanzas promovidas por su antagonista.
Por auto de fecha 7 de junio de 2010, el Tribunal se pronunció respecto a la admisión de los medios de pruebas ofrecidos por la representación judicial de la parte demandada.
Posteriormente, en fecha 7 de junio de 2010, el abogado Herman Rojas Arteaga promovió medios de pruebas.
En fecha 15 de junio de 2010, el Tribunal acordó diferir por cinco (5) días de despacho la publicación del fallo.
Así las cosas, en fecha 20 de julio de 2010, el Tribunal acordó abrir de manera oficiosa una articulación probatoria, de acuerdo con lo previsto en el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a resolver el fondo de la controversia previa las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alega en el libelo de la demanda lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la parte demandante
1. Manifiesta, que en fecha 1 de octubre de 2008, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un (1) año fijo, con la ciudadana Benicia Nuñez García, autenticado ante la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de febrero de 2009, bajo el N° 61, tomo 11 de los libros respectivos, que tiene por objeto un inmueble de su propiedad constituido por el apartamento distinguido con el N° 15, ubicado en la primera planta del Edificio Lido, antes denominado “El Edificio”, situado en la Urbanización Los Rosales, con frente a las Avenidas Roosevelt y El Paseo, Parroquia Santa Rosalía, Caracas.
2. Asevera, que el precitado contrato de arrendamiento de un año fijo al llegar su termino y expiración natural, es decir el día 1 de octubre de 2009, no fue renovado ni prorrogado de acuerdo con lo pactado en la cláusula segunda; y a partir de allí comenzó el plazo de la prorroga legal de seis (6) meses, conforme lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3. Afirma, que la arrendataria no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble arrendado, a pesar de la exigencia, requerimiento e interpelación que se le ha hecho, lo cual ocasiona daños y perjuicios tanto por inejecución de la obligación como por retardo, motivo por el cual procede a demandarla para que convenga o en su defecto a ello sea condenada en cumplir con esa obligación y entregue el inmueble; de igual modo, aspira el pago de la suma de Bs. 2.000,00, en concepto de daños y perjuicios compensatorios, al no permitir la demandada que perciba los frutos civiles que la cosa produce desde el vencimiento del término de la prorroga legal, y las cantidades que se sigan generando mensualmente por el mismo monto mensual hasta la sentencia definitiva; y la suma de Bs. 400,00 diarios por concepto de intereses moratorios por retardo, de acuerdo con lo establecido en la NOTA al final del contrato a razón de Bs. 100,00 diarios, y los que se sigan causando hasta la sentencia definitiva.
Fundamenta su pretensión, en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.271 del Código Civil.
A los fines de combatir los hechos libelados, la parte demandada sostiene en el escrito de contestación a la demanda, los siguientes hechos:

Alegatos esgrimidos por la parte demandada
1. Promueve la cuestión previa del artículo 346 ordinal 8º del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial.
2. Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes.
3. Niega que la relación arrendaticia sea de un (1) año, pues anterior a la celebración del contrato de fecha 1 de octubre de 2008, la ciudadana Cecilia Henríquez suscribió dos (2) contratos de arrendamiento con su concubino Iván Ramón Esquerre Izaguirre, titular de la cédula de identidad N° V-3.801.034, durante los años 2006 y 2007; y por tal motivo, estima que la prorroga legal que le corresponde es de un (1) año.

De acuerdo con los argumentos de hecho y de Derecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, colige este juzgador que el thema decidendum se circunscribe a decidir sobre la procedencia en Derecho de la acción que ejerce la parte accionante, con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.271 del Código Civil, en concordancia con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando como causa petendi de su pretensión que la ciudadana Benicia Celestina Nuñez García incumplió con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, vencida la prorroga legal de seis (6) meses.
Sin embargo, antes de resolver el merito de la causa, este sentenciador se encuentra obligado a resolver in limine y como punto previo, la cuestión previa promovida por la parte demandada conforme lo previsto en el artículo 346 ordinal 8° del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, observa:
III
PUNTO PREVIO
Las cuestiones previas cumplen en el proceso una función saneadora, en el sentido de que suponen la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al thema decidendum. Por consiguiente, las mismas tienden a resolver cuestiones que no guardan relación con el mérito de la causa, y evitan todo el trámite posterior para concluir en una sentencia final que declare la nulidad del proceso o la falta de un presupuesto procesal.
En el presente caso, la parte demandada asevera en fundamento de la cuestión previa sub examine, lo siguiente:
“…existe una causa anterior a la presente demanda que debe resolverse previamente en un proceso distinto, es decir, en el Jugado Octavo (8°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cursa el expediente AP31-V-2010-00926, contentivo de una demanda intentada por mi persona contra la ciudadana CECILIA HENRÍQUEZ HENRÍQUEZ …por Cobro de Sobrealquileres, en virtud que, la prenombrada ciudadana me ha venido cobrando alquileres superiores a los establecidos en la Resolución N° 1395 de fecha 03 de junio de 1994, emanada de la Dirección General de Inquilinato…”

Así las cosas, se advierte que la prejudicialidad prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Texto Adjetivo Civil, alude a un mecanismo de defensa que ejerce el demandado, con la finalidad de suspender la cusa en la cual se opone, a los fines de hacerla depender de la decisión que ponga fin a un proceso distinto pero estrechamente relacionado con ella.
En criterio del Dr. Ángel Francisco Brice, la misma es definida “como la defensa que opone el demandado con el fin de obtener la paralización del juicio, hasta que sea resuelta definitivamente la cuestión discutida en otros procesos que deben influir en la decisión de aquel”.
En este mismo orden de ideas, el Dr. Arístides Rengel-Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, páginas 78 y 79, nos enseña que: “por la naturaleza de estas cuestiones prejudiciales, que son antecedentes necesarios de la decisión de merito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquellas, se ve claramente, que no se refieren al proceso sino que son atinentes a la pretensión, en la cual han de influir…Lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquella un requisito previo para la procedencia de esta.” (Subrayado del Tribunal).
Sobre la base de estas posiciones doctrinarias, el Tribunal concibe a la prejudicialidad como un medio de defensa que requiere la subordinación del juicio donde se invoca, a la decisión que se ha de dictar en distinto proceso por existir la dependencia entre ambos, ya que la sentencia de uno debe resolver la continuación o suerte del otro.
Ahora bien, resulta de suyo evidente que en el caso de autos la parte actora ejerce la acción, pretendiendo que la arrendataria Benicia Nuñez García cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, alegando como causa petendi el vencimiento del término de prorroga legal ex artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En cambio, la pretensión que a su vez hace valer la arrendataria frente a la ciudadana Cecilia Henríquez, y la cual se promueve como cuestión prejudicial, tiene como objeto el reintegro de los sobre alquileres presuntamente cobrados en exceso; esto es, por encima de lo fijado por el órgano administrativo competente.
De tal manera que, la confrontación de esa pretensión en que se debate la cuestión previa bajo examen, con la pretensión que en este proceso hace valer la ciudadana Cecilia Henríquez contra la arrendataria, plantea la siguiente interrogante; ¿hasta que punto la sentencia que resuelva el merito del juicio por reintegro de sobrealquileres incoado por la arrendataria, Benicia Nuñez García, sustanciado en el expediente N° AP31-V-2010- 000926, nomenclatura interna del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según copia certificada aportada por la parte demandada junto a la contestación de la demanda, suspende e interfiere en la resolución judicial que dirima el fondo del presente litigio de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prorroga legal?
Para resolver esa interrogante, se destaca que el reintegro inquilinario constituye sin duda, una especie de la categoría pago de lo indebido ex artículo 1.178 del Código Civil; que es una fuente de obligaciones, pues se “supone que todo pago se origina necesariamente en una deuda, y la ley ordena que se repita (devolución) todo aquello que ha sido pagado sin su existencia. En tal caso, la ley ha estimado que cuando ha habido un pago indebido, en materia inquilinaria, se debe conceder de manera expresa el derecho de repetición”.
Por otra parte, el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuye, que en los inmuebles sometidos a regulación quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.
En el mismo sentido, el artículo 60 eiusdem consagra que el reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.
La hermenéutica de las citadas normas jurídicas, debe interpretarse en el sentido que el derecho de reintegro que asiste al arrendatario, cubre todo el tiempo en que se produce el pago de sobrealquileres en virtud de una regulación de alquileres previa o posterior a la celebración del contrato, que fija una cantidad menor a la fijada contractualmente por concepto de canon de arrendamiento, y percibido por el arrendador según el canon fijado contractualmente, y no por el organismo competente
De todo lo antes expuesto se determina, que aún cuando la pretensión pecuniaria que hace valer la arrendataria, Benicia Nuñez García, en que basa la cuestión prejudicial bajo examen, sea declarada con lugar y por ende se reconozca la obligación que tiene la arrendadora de repetir lo que ha recibido en exceso, ello en nada incidiría sobre el merito del presente litigio que tiene por objeto la restitución del inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado, por vencimiento del término de la prorroga legal; es decir, no se desprende que exista una estrecha vinculación procesal entre aquella pretensión, y la sentencia de fondo que soberanamente dicte este órgano jurisdiccional en el presente proceso de cumplimiento de contrato.
Por otra parte, tal declaratoria con lugar de aquella pretensión de reintegro, en modo alguno enervaría y dejaría sin efectos jurídicos alguno, los argumentos que en el presente juicio de cumplimiento de contrato esgrime la parte actora, imputando a la arrendataria el incumplimiento un una obligación contractual, como es la referida a la entrega del inmueble arrendado por vencimiento del término de la prorroga legal; por consiguiente, al no existir un obstáculo procesal para que este órgano jurisdiccional entre a examinar el fondo de la presente controversia, la cuestión previa promovida por la parte demandada, referida a la existencia de una cuestión prejudicial resulta improcedente en Derecho; así se decide.-
IV
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Resulta deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes; por consiguiente, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.
Al respecto, observa:
Pruebas promovidas por la parte actora
1. Promueve junto al libelo de la demanda, instrumento autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de febrero de 2009, bajo el Nº 61, tomo 11 de los libros respectivos; que se valora conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, reputándose idóneos para demostrar el vínculo jurídico que existe entre las partes en conflicto, así como también el contenido y alcance de las obligaciones por ambas asumidas; así se establece.-
2. Promueve durante la etapa probatoria, pretenso instrumento privado suscrito entre Iván Ramón Esquerre, titular de la cédula de identidad N° V-3.801.034, y Cecilia Henríquez, sin fecha cierta, el cual por emanar de un tercero en la causa debió ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, conforme lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; en todo caso, el mismo no le puede ser opuesto a la parte demandada, ciudadana Benicia Nuñez García, motivo por el cual nada aporta al proceso; así se establece.-

Pruebas promovidas por la parte demandada

1. Promueve junto al escrito de contestación a la demanda, copia certificada del libelo de la demanda de reintegro de sobrealquileres, recaudos fundamentales y auto de admisión dictado por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 6 de abril de 2010, contenida en el expediente Nº AP31-V-2010-00926 de su nomenclatura interna, la cual se tiene por fidedigna y se aprecia conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por emanar de un funcionario judicial que actúa dentro del ámbito de su competencia; así se establece.-
2. Promueve copia certificada de los instrumentos autenticados ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fechas 2 de octubre de 2006, y 7 de noviembre de 2006, bajo los números 19 y 67, respectivamente, tomos 79 y 87, también respectivamente, de los libros respectivos; los cuales fueron suscritos por Ramón Iván Esquerre Izaguirre como arrendatario, que es un tercero en este juicio y por tanto debieron ser ratificados en juicio conforme a la Ley, lo cual no se hizo; por consiguiente, se desechan del proceso; así se establece.-
3. Promueve copia simple de un pretenso escrito dirigido al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual ningún elemento de convicción produce en este juzgador respecto al merito la causa; así se establece.-
4. Promueve tres (3) recibos suscritos en fechas 15 de noviembre de 2007, 1 de octubre de 2007, y 2 de octubre de 2006, los cuales se desechan del proceso, los dos (2) primeros por emanar de un tercero en la causa y no ser ratificado en juicio; y el otro por cuanto la representación judicial de la parte actora lo impugnó de acuerdo con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil, sin que fuese probada su autenticidad mediante la prueba de cotejo; así se decide.-
5. Promueve como testigos a los ciudadanos Bertin Mendoza, Mirian Rodríguez De Pablos, Mercedes Leticia Vargas y Ramón Iván Esquerre, quines no asistieron en la oportunidad fijada para oír sus testimonios, por lo que nada tiene el Tribunal que valorar al respecto; así se decide.-
V
FUNDAMENTOS DEL FALLO

La Jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, es permitir el control de la legalidad en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes”.
Así pues, dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. En este sentido, se afirma que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
Parafraseando al egregio Dr. José Melich-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente, sostiene que “nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley.-”, podemos afirmar de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades –pacta sunt servanda.
En el presente caso, de acuerdo con el análisis del material probatorio quedó demostrado en el proceso, que existe entre las partes una relación jurídica que tiene por objeto el apartamento distinguido con el N° 15, ubicado en la primera planta del Edifico Lido, antes denominado “El Edificio”, situado en la Urbanización Los Rosales, con frente a las Avenidas Roosevelt y El Paseo, Parroquia Santa Rosalía, Caracas; instrumentada en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de febrero de 2009, bajo el Nº 61, tomo 11 de los libros respectivos.
La cláusula segunda del precitado contrato, es del siguiente tenor:
“SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración de UN AÑO FIJO (1) contado a partir del 1 de Octubre de 2008 y hasta el 30 de Septiembre de 2009, prorrogable únicamente con la firma de un nuevo contrato de arrendamiento.”

La inteligencia de dicha disposición contractual pone de manifiesto, tomando en cuenta el principio de la buena fe previsto en el artículo 1.160 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, que la voluntad real de las partes en litigio conforme al principio de la libre autonomía para contratar, fue la de suscribir un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual venció el día 30 de septiembre de 2009; pues no se cumplió con la condición prevista para la prorroga del mismo, cual es la firma de un nuevo contrato.
Por consiguiente, siendo que la relación arrendaticia sub examine tuvo una duración hasta un (1) año, es evidente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado este se prorrogó obligatoriamente para la arrendadora por el término de seis (6) meses, ex artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual venció el día 30 de marzo de 2010, para lo cual debemos tomar en cuenta que el derecho a la prorroga legal se activa sin necesidad de que el arrendador tenga la obligación de notificarlo al arrendatario, pues conforme a la máxima diez interpellat pro homine, el día interpela por el hombre, esto es, el deudor se constituye en mora por el solo cumplimiento del plazo fijado, sin que se necesite de la interpelación.
Así las cosas, destaca el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, del cual se infiere que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público; pues en efecto, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituye el derecho a la prórroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley. En efecto, la hermenéutica del artículo 38 eiusdem patentiza que en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para los arrendatarios, durante el tiempo que dicha norma contempla para cada caso específico.
Entonces, a partir del vencimiento del término de la prorroga legal, esto es 30 de marzo de 2010, exclusive, se convirtió en pura y simple la obligación a cargo de la arrendataria de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, pudiendo en consecuencia la arrendadora mediante las vías judiciales preexistentes exigirle que cumpla con tal obligación, pues es cierto que le nació el interés procesal de ejercer las acciones pertinentes contra la arrendataria, como en efecto así lo hizo; así se decide.-
Por otra parte, se observa que la parte demandada alegó en el escrito de contestación a la demanda, como hecho modificativo, que la relación arrendaticia que mantiene con la parte actora es mayor a un (1) año, y por lo tanto le corresponde una prorroga legal de un (1) año conforme lo dispone el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; apoyando su argumentación en los contratos de arrendamiento suscritos entre Cecilia Henríquez y la persona que según manifiesta es su concubino, ciudadano Iván Ramón Esquerre Izaguirre; sin embargo, no acreditó a los autos elementos plenos de convicción que conlleven a demostrar ese hecho, y que por tanto ella se beneficia de los efectos internos de dichos contratos.
Sobre la base de todo lo antes expuesto, se deduce de autos que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en particular la existencia del vinculo jurídico arrendaticio suscrito con la parte demandada, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, razón por la que debe hacerse acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, para lo cual es necesario advertir que el resultado de la litis depende esencialmente de la prueba de los hechos, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.
En cambio, la representación judicial de la parte demandada, una vez reconocida y establecida la existencia de la relación arrendaticia de marras, y por ende su término de duración, no acreditó a los autos elementos idóneos y capaces de demostrar los hechos modificativos e impeditivos esgrimidos en la contestación a la demanda, a fin de enervar la pretensión que en su contra hace valer la ciudadana Cecilia Henríquez, debiendo por tanto sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se decide.-
No obstante la anterior resolución, no puede pasar por alto este juzgador que la parte actora aspira también que la arrendataria indemnice por los daños y perjuicios, según su dicho, causados tanto “por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución de la obligación”. A tales efectos, peticiona que se condene a la parte demandada a pagar la suma de Bs. 2.000,00 “al no permitir la demandada … percibir los frutos civiles que produce el inmueble desde la fecha del vencimiento de la Prorroga Legal Arrendaticia” ; así como también, Bs. 400,00 “en concepto de daños y perjuicios moratorios por retardo en la ejecución de la obligación …de conformidad a lo establecido en la NOTA al final del contrato de arrendamiento…”
Es decir que, la parte actora ante un mismo supuesto de hecho como es la negativa de la arrendataria en entregar el inmueble objeto de la demanda una vez vencido el término de la prorroga legal, pretende una doble indemnización, como son los frutos civiles que la cosa produce (cánones de arrendamiento) y la penalidad pactada en el contrato de arrendamiento accionado.
Así las cosas, es importante destacar que el artículo 552 del Código Civil dispone lo siguiente:
“Los frutos naturales y los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce.
Son frutos naturales los que provienen directamente de la cosa, con o sin industria del hombre, como los granos, las maderas, los partos de los animales y los productos de las minas o canteras.
Los frutos civiles son los que se obtienen con ocasión de una cosa, tales como los intereses de los capitales, el canon de las enfiteusis y las pensiones de las rentas vitalicias.
Las pensiones de arrendamiento so colocan en la clase de los frutos civiles.
Los frutos civiles se reputan adquiridos día por día”.

La hermenéutica jurídica de la citada disposición legal evidencia, que los frutos civiles constituyen aquellas utilidades o rentas que producen las cosas, en vista de la cesión que de su uso o goce se ha hecho a tercera persona. No se trata de un producto orgánico o inorgánico que se desprenda de la cosa madre, sino de una utilidad que deriva de la realización de negociaciones jurídicas con motivo de la cosa
Por otra parte, el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite a las partes contratantes, establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo. En este sentido, se advierte que “la cláusula penal es una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de la obligación”; y es por ello que, a diferencia de la indemnización convencional, “el acreedor no debe demostrar los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación, ni siquiera es necesario haberlos experimentados, pues procede por el solo incumplimiento culposo, aunque éste no cause daño alguno (…) tiene un carácter potestativo para el acreedor, quien puede pedir al deudor constituido en mora la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada...” (Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Fondo Editorial Luis Sanojo, página 566).
Por consiguiente, estima este operador jurídico que a partir del vencimiento del término de la prorroga legal, asiste a la arrendadora el derecho de exigirle a la arrendataria que pague una suma equivalente a los cánones de alquiler, únicamente a título de indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble; o bien exigirle el pago de la penalidad conforme lo pactado en el contrato –pacta sunt servanda-, pero no ambas pretensiones pecuniarias de manera conjunta, puesto ello conllevaría a forzar a la arrendataria a tener que soportar un doble pago indemnizatorio por el mismo supuesto de hecho, como es la tardanza en la entrega del inmueble, lo cual resulta contrario a Derecho.
En otras palabras, a partir del vencimiento del término de la prorroga legal, si bien la arrendataria ya no tiene más derechos que los reconocidos en el propio contrato y la ley, la arrendadora tiene el derecho a escoger entre exigirle a la arrendataria el pago de una suma de dinero en concepto de daños y perjuicios, equivalente al monto del canon de alquiler por la ocupación del inmueble, y solamente así puede pretenderlos pues caso contrario conllevaría a colegir que aceptó la continuación de la relación arrendaticia; o bien ejecutar la cláusula penal por la demora en la entrega del inmueble; ergo, resulta contraria a Derecho la doble pretensión pecuniaria aspira la parte actora de la arrendataria; así se decide.-.
VI
DIPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Parcialmente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda incoada por la ciudadana Cecilia Henríquez Henríquez contra la ciudadana Benicia Celestina Nuñez García, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; y en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte accionante el siguiente inmueble: apartamento distinguido con el numero 15, ubicado en la primera planta del Edificio Lido, antes denominado “El Edificio”, situado en la Urbanización Los Rosales, con frente a las Avenidas Roosevelt y El Paseo, Parroquia Santa Rosalía, Caracas.
SEGUNDO: Por la naturaleza del fallo no ha lugar a costas.
Regístrese, Publíquese y Notífiquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de octubre de 2010. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria, Temp.

Abg. Johana Mendoza Rondón

En la misma fecha siendo las 9:20 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.-
La Secretaria