REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, quince de octubre de dos mil diez
200º y 151º
ASUNTO: AP31-V-2010-000066
DEMANDANTE: JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.333.849, representado en el presente juicio, por los abogados Albino Ferreras Garza, Julio C. Pérez Palella y Claudio Turola, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 24.425, 122.494 y 137.782, respectivamente.
DEMANDADA: ALEXIS RAMÓN ALMENARA MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.786.470, asistido en el presente juicio por el abogado Ángel E. Yánez Pereira, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nos. 13.695.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO.
Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 13 de enero de 2010; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, por ante el cual, el día 19 del citado mes y año, se dictó auto admitiendo la demanda por los trámites del juicio breve.
Sostiene la representación judicial de la actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
1.- Que su representado es propietario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 13, edificio VICTORIA ubicado en la calle San Ignacio de Loyola de Chacao, según documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 02 de agosto de 1993, bajo el No. 40, Tomo 9, Protocolo 1º.
2.- Que a través de documento privado su mandante dio en arrendamiento al ciudadano ALEXIS RAMÓN ALMENARA MEDINA, antes identificado, el referido inmueble, por un lapso de un año, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos, a partir del 1º de Noviembre de 1995.
3.- Que el 31 de octubre de 2005, su mandante a través del Juzgado 20º de Municipio del área metropolitana de Caracas, manifestó al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato.
4.- Que le correspondía un lapso de tres (3) años por prórroga legal, el cual venció el pasado 1º de Noviembre de 2009, a tenor de lo establecido en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
5.- Que el arrendatario no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble.
7.- De conformidad con lo indicado en el artículo 39 eiusdem, solicitó se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado.
8.- Estimaron la demanda en la suma de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000).
A través de diligencia presentada en fecha 12 de agosto de 2010, compareció el demandado debidamente asistido de abogado y se dio por citado en el presente juicio; y dentro de la oportunidad legal correspondiente, es decir, el día 20 de septiembre de 2010, presentó escrito mediante el cual, contestó al fondo la demanda, en los términos siguientes:
Rechazó, negó y contradijo los hechos y el derecho invocados en la demanda, a excepción de su condición de arrendatario del inmueble No. 13 del edificio VICTORIA, pero por contrato suscrito por su hermano para el grupo familiar, desde el 1º de junio de 1987, como se especifica en la cláusula especial del contrato accionado.
Que la intención de los mandatarios del propietario es desocupar la totalidad del citado edificio, presionando para que se firmaran nuevos contratos. Procedió a impugnar el contrato accionado, “en su contenido y lo reconoce solo como una renovación más”.
Que la actora basa la demanda en una notificación judicial, la cual impugna por no ajustarse a derecho, ya que la relación arrendaticia data de más de quince (15) años, e invocando el artículo 1580 del Código Civil, señaló que los contratos celebrados por más de quince años, se consideran como contratos indeterminados, por lo que no le resulta aplicable el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que se trata de un fraude a la ley, ya que se trata de una medida de desocupación contra varios inquilinos, desconociendo todas las reparaciones que se han realizado al inmueble.
Solicitó que la demanda sea declarada sin lugar, pues se está en presencia de un contrato indeterminado.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos, mediante los cuales hicieron valer las pruebas que estimaron pertinentes, debidamente admitidas por este Juzgado, salvo su apreciación en la definitiva.
II
Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:
En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de propietaria del inmueble constituido por el apartamento No. 13, del edifico VICTORIA, ubicado en la calle la calle San Ignacio de Loyola de Chacao, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1º de noviembre de 1995, consistente en hacer valer el deber del arrendatario de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el lapso de duración establecido contractualmente y el correspondiente a la prórroga legal, están vencidos.
En tal sentido, adujo la actora que la demandada en su carácter de arrendataria ha incumplido con la obligación que tenía de entregar el inmueble dado en arrendamiento, el día 1º de Noviembre de 2009, fecha en la cual venció el lapso legal de tres años que le correspondía en razón de la prórroga legal, la cual comenzó a computarse desde el día 1º de Noviembre de 2006; fecha en la cual venció el tiempo fijo de la convención arrendaticia, exclusive.
Pretensión que fue rechazada, negada y contradicha por la parte demandada, quien al contestar la demanda, concretó su defensa –previo reconocimiento que hiciere de su condición de arrendatario- en la circunstancia que el contrato arrendaticio celebrado se indeterminó en el tiempo, a tenor de lo establecido en el artículo 1580 del Código Civil, ya que él conjuntamente con su grupo familiar se encuentran arrendados en el inmueble, cuya entrega se pretende, desde el 1º de junio de 1987; circunstancia por la que alegó, que no aplica el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Además de señalar la evidente intención de los mandatarios del propietario de desalojar a la muchos arrendatarios del edificio.
Al libelo de demanda, la representación de la parte actora, acompañó como instrumentos fundamentales, los siguientes instrumentos:
1.- Marcada con la letra “A”, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primero del Municipio Baruta del estado Miranda, el 09 de Diciembre de 2009, bajo el No. 27, Tomo 127, la cual al no haber sido impugnada por la parte demandada, se tiene como fidedigna conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose de dicha documental, la representación judicial que se atribuyen los profesionales del derecho que actúan en nombre y representación del demandante, y así se establece.
2.- Marcado con la letra “B” original de documento privado, contentivo del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento es accionado en juicio.
De conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, “La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o si lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento”.
Observa este Despacho, que el demandado, al rendir su contestación, luego de reconocer de forma expresa, su condición de inquilino, el cual según su afirmación, data desde el 1º de junio de 1987, en virtud del contrato que previamente celebrare su hermano, procedió a impugnar el documento en análisis, en lo que respecta a la fecha de culminación del contrato en el contenido, aduciendo a su vez, que dicho contrato, fue producto de presiones ejercida por la mandataria del propietario, por lo que solo lo reconocía como una renovación más, y debe tenerse como la continuación del contrato anterior.
En ese sentido, partiendo del fundamento esgrimido por el demandado, para atacar el contrato producido con el libelo, precisa este Juzgado, que el documento en cuestión quedó reconocido por el demandado en juicio, pues en ningún caso, el demandado procedió a desconocerlo por no emanar de su persona, como se consagra en el citado artículo 444; por el contrario, lo argumentado por el demandado obedece a un desconocimiento del mismo, bajo el argumento de ser violatorio de lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; aduciendo que fue firmado por presiones ejercidas por el arrendador en menoscabo del tiempo que tiene en el inmueble, que se inició en el año 1987 y no en la fecha señalada en dicho documento. Tanto es así, que el propio demandado hizo valer en la etapa probatoria el documento bajo estudio, a los fines de probar que su carácter de arrendatario data del año 1987, como lo dispone su cláusula especial.
Así pues, debe establecerse que el documento privado contentivo del contrato arrendaticio, producido con el libelo marcado “A”, cuya nulidad no fue demostrada, como tampoco fue probada la presión aducida para su celebración, es valorado por este Despacho, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, y así se establece.
Ahora bien, efectivamente consta del documento privado de fecha 1º de Noviembre de 1995, que en dicha fecha, le fue dado en arrendamiento al demandado, el apartamento No. 13 del edificio VICTORIA, previamente identificado; con especial acotación, que el ciudadano identificado como arrendatario (ALEXIS RAMÓN ALMENARA MEDINA), ocupaba dicho inmueble, desde el 1º de junio de 1987, en virtud del contrato que anteriormente había celebrado un ciudadano WILLIAM JOSE ALMENARA. Cabe afirmar entonces, que si bien es cierto, quedó probado en juicio, que el demandado con antelación a la firma del contrato de fecha 1º de Noviembre de 1995, habitaba el apartamento, tal ocupación derivaba no de una condición directa de ser él, el arrendatario, sino que lo hacía como miembro del grupo familiar para el cual contrató el mencionado ciudadano WILLIAM JOSE ALMENARA, y así se establece.
3.- Marcada con la letra “C”, Solicitud No. 678-05, sustanciada por ante el Juzgado 20º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de cuyo estudio se constata que, a petición del apoderado del ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, titular de la cédula de identidad No. 6.333.849, identificado como propietario del inmueble en litigio, dicho tribunal el día 31 de octubre de 2005, se constituyó en el mismo, y notificó judicialmente al demandado, la voluntad del arrendador de no renovar el contrato de fecha 1º de Noviembre de 1995, cuya última prórroga vencía el 1º de Noviembre de 2006; y que a partir de dicha fecha, comenzaría a correr el lapso de tres años de prórroga legal.
Dichas actuaciones fueron rechazadas por el demandado, aduciendo que dicha notificación no tenía validez alguna, ya que la relación tiene una duración de más de quince años; y por tanto, es indeterminada.
Discutida en juicio la naturaleza de la convención que se pretende extinguir, este Juzgado –previo a la valoración que merece la notificación extra litem practicada-, pasa a analizar el contrato en cuanto a su duración se refiere:
En la cláusula tercera del mencionado contrato, se establece textualmente, lo siguiente:
“El lapso previsto para la duración del presente contrato es de UN (1) AÑO, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos. A menos que cualquiera de las partes contratantes manifestare su voluntad de no prorrogar dicho contrato, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prórrogas. Es convenio expreso entre las partes que esta manifestación de voluntad en contrario a la prórroga contractual la podrá efectuar una parte a la otra en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esta notificación; o por vía judicial conforme a lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil. …”.
De conformidad con lo convenido por los contratantes, la voluntad de los mismos, fue la de vincularse en arrendamiento por un tiempo determinado que, en el caso de autos, dicho tiempo fue estipulado de UN AÑO FIJO, prorrogable automáticamente por períodos iguales, si no mediare notificación de no prorrogarlo, con por lo menos sesenta días de anticipación al vencimiento del tiempo inicial o de cualquiera de sus prórrogas.
En primer término, debe sostenerse que la relación locativa bajo estudio, se dio inicio con la firma del contrato en fecha 1º de noviembre de 1995, independientemente que el demandado –tal como se indicare previamente- ocupare con antelación el inmueble; se reitera que la relación arrendaticia en la cual figura el demandado como arrendatario, discutida en juicio, se inició cuando dicho ciudadano celebra directa y personalmente el contrato, en su condición de arrendatario. Lo que permite afirmar que tal relación data desde el 1º de noviembre de 1995, y así se establece.
Ahora bien, el alegato sostenido por el demandado para aseverar que el contrato se ha indeterminado, es que la relación en referencia, tiene más de quince (15) años, invocando lo dispuesto en el 1.580 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
“Los inmuebles no puede arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contrario es de ningún efecto. …”.
Al respecto, este Tribunal señala por una parte, que la relación arrendaticia tal como se indicara con anterioridad, data del 1º de noviembre de 1995; y por otra parte, la voluntad de los contratantes expresada en el documento analizada fue la de vincularse por un año fijo, con la posibilidad de prórrogas automáticas y sucesivas, si no mediare en el tiempo indicado, la manifestación de no prorrogar de alguno de los contratantes. En ningún caso, el contrato fue celebrado por más de quince años, como se argumenta al rendirse la contestación a la demanda.
En ese orden de ideas, se afirma que el contrato se celebró a tiempo determinado, y que la arrendadora a los fines de cumplir con el desahucio previsto contractualmente, por intermedio de un tribunal competente, el día 31 de octubre de 2005, es decir, en tiempo oportuno desde el orden contractual, procedió a notificar personalmente en el inmueble arrendado al demandado, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato, por lo que el mismo finalizó contractualmente, el 1º de noviembre de 2006, adquiriendo la relación una duración de 11 años. Actuación extra litem que estuvo ajustada a derecho, con la cual se demuestra que el desahucio fue practicado válidamente, y así se establece.
Así pues, debe sostenerse que, el presente juicio, se constata del contrato, que el primer año de duración del contrato, transcurrió entre el 1º de noviembre de 1995 al 1º de noviembre de 1996; y que, desde la última de las fechas citadas, comenzaron a verificarse las prórrogas contractuales, finalizando la última, el 1º de noviembre de 2006. A partir de dicha fecha, comenzó a transcurrir el lapso legal de tres (3) años, que por prórroga legal le correspondía al inquilino, el cual expiró el día 1º de noviembre de 2009, por lo que habiéndose verificado, la condición contractual convenida por las partes para que el contrato sufriera prórrogas contractuales, se concluye, en primer lugar que, el contrato cuyo cumplimiento se pretende a través del presente procedimiento es a tiempo determinado, y que tanto el lapso contractual como el correspondiente a la prórroga legal se encuentran vencidos, y así se establece.
De modo pues, que luego de realizarse el análisis que antecede, este Tribunal declara que el contrato cuyo cumplimiento es exigido a través del presente juicio, es determinado en cuanto a su duración, siendo –en consecuencia- la acción de cumplimiento incoada la procesalmente idónea para satisfacer la pretensión deducida, y así se declara.
Cabe destacar, que el demandado, durante la etapa probatoria, hizo valer documentales a los efectos de demostrar las diversas gestiones que ha realizado para adquirir una vivienda, y copia de la sentencia dictada por un juzgado de municipio, decisión que en ningún caso es vinculante para este Despacho; las cuales si bien son valoradas por este Despacho, resulta forzoso para este Tribunal señalar, que la acción sometida a la consideración de este órgano, se contrae a un cumplimiento de contrato, debidamente amparada por el ordenamiento jurídico, y su procedencia ha de establecerse en el supuesto, como el de autos, de verificarse los extremos legales para su procedencia en derecho, y así se establece.
III
Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera el ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI contra el ciudadano ALEXIS RAMÓN ALMENARA MEDINA, todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en fecha 1º de noviembre de 1995; y por tanto, a entregar a la actora, por estar vencido tanto el lapso contractual como el legal, el inmueble objeto del arrendamiento, constituido por el apartamento No. 13, del edificio VICTORIA, ubicado en la calle San Ingnacio de Loyola, Municipio Chacao del estado Miranda.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes.
Publíquese. Regístrese. NOTIFIQUESE A LAS PARTES y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los QUINCE (15) días del mes de octubre de 2010.
La Jueza,
Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,
Karem A. Benitez Figueroa.
En esta misma fecha, 15 de octubre de 2010, siendo la 1.40 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretario Acc.,
Karem A. Benitez Figueroa
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