TSJ Regiones - Decisión

Sentencia Definitiva
Juzgado 5to de Municipio
AP31-V-2010-000157.-
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: GERDIM JOSÉ SUÁREZ BELLO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-6.328.011.
APODERADOS JUDICIALES: SANTIAGO HERNÁNDEZ, MARÍA TERESA MORENO, INGRID BORREGO LEÓN y HENRY SANCHEZ VALLECILLOS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 6.277, 36.229, 55.638 y 142.564, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.303.498.
APODERADOS JUDICIALES: FRANCISCO ANTONIO MÁRQUEZ VELASCO y VILMA CAROLINA MÁRQUEZ M., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.618 y 20.135, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE No. AP31-V-2010-000157

-I-
Se inicia el presente juicio por conocimiento que tuviera este Tribunal, por insaculación que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de enero de 2010, del escrito de demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara el ciudadano GERDIM JOSÉ SUÁREZ BELLO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-6.328.011, contra el ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad Nro. V-5.303.498.
Así pues, mediante auto de fecha 28 de enero del 2009 (sic), se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada para que compareciese a este Tribunal al 2do. día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. Siendo así, la representación judicial de la parte actora, en fecha 4 de febrero del 2010, consignó los fotostatos a los fines de la elaboración de la compulsa, ordenando este Tribunal, mediante auto de fecha 9 de febrero de 2010, se librase la compulsa, a los fines de la práctica de la citación, agotándose en fecha 25 de febrero de 2010, el último requisito indispensable para la práctica de la misma, toda vez, que la representación judicial de la parte actora, consignó los emolumentos necesarios.
De ello, el Alguacil designado para la práctica de la citación, consignó en fecha 12 de abril de 2010, compulsa en la que manifestó la imposibilidad de la práctica de la citación del demandado, razón por la cual, en fecha 13 de abril de 2010, la representación judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles, y en fecha 26 de abril de 2010, la retiró el cartel de citación.
Al ser infructuosa la citación de la parte demandada, la representación judicial de la parte actora solicitó la fijación del cartel en la morada del demandado, por lo que, en fecha 13 de mayo de 2010, el Secretario de Juzgado, cumplió con la fijación del cartel y dejó constancia de haber cumplido con todas las formalidades dispuestas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 8 de junio de 2010, la representación judicial de la parte actora, solicitó el avocamiento de la Juez, para el conocimiento de la causa, y a tal efecto, en fecha 10 de junio de 2010, la ciudadana YECZI PASTORA FARÍA DURÁN, Juez Provisoria de este Tribunal, se avocó al conocimiento y con tal carácter suscribe la presente decisión.
Agotadas las gestiones para la práctica de la citación, en fecha 10 de junio de 2010, la representación judicial de la parte actora, solicitó la designación de Defensor Judicial, razón por la cual, en fecha 15 de junio de 2010, se designó al ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZÁLEZ, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 113.768, librándosele Boleta de Notificación en esa misma fecha, consignándose debidamente firmada, en fecha 1º de julio de 2010.
Así las cosas, en fecha 6 de julio de 2010, el Defensor Judicial, aceptó el cargo recaído en su persona y rindió el juramento de ley; y en fecha 8 de julio de 2010, la representación judicial de la parte actora, solicitó la citación del defensor judicial designado, dejándose constancia en fecha 27 de julio de 2010, de la citación de éste.
Por su parte, en fecha 20 de julio de 2010, compareció el ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, parte demandada, asistido de abogado y confirió poder apud acta, dando contestación a la demanda en fecha 2 de agosto de 2010. En la misma oportunidad el Defensor Judicial, consignó escrito de contestación a la demanda.
En virtud de lo anterior, en fecha 12 de agosto de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de oposición a la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
Estando en la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, en fecha 20 de septiembre de 2010, la representación judicial de la parte demandada consignó su escrito, y en fecha 21 de septiembre de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó el suyo.
Finalmente, por auto de fecha 21 de septiembre de 2010, se admitieron las pruebas promovidas por las partes y por auto de fecha 4 de septiembre de 2010, este Tribunal difirió la siguiente decisión.
En esta fecha 11 de octubre de 2010, encontrándose en la oportunidad procesal para dictar sentencia, pasa este Tribunal a dilucidar el disenso planteado, tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
-II-
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
La representación judicial de la parte actora, en su escrito libelar, alegó que su representado, es propietario de un apartamento distinguido 2-A y/o Nº 7, del Edificio “Triunfal”, ubicado en la calle Jesús Semprum, Urbanización santa Mónica, Municipio Libertador del Distrito Capital, según se evidencia de documento de propiedad inscrito ante la Oficina Inmobiliaria del Registro Cuarto Circuito del Municipio Libertador.
Explanó, que la ADMINISTRADORA IMPAR S.R.L., era en principio quién llevaba la administración del inmueble y había celebrado Contrato de Arrendamiento, con el ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la Cédula de Identidad Nro. V-5.303.498.
Arguyó, que del Contrato de arrendamiento, en su cláusula segunda, se desprende que era obligación del arrendatario, pagar el canon de arrendamiento por mensualidad vencida (veintiocho días de cada mes), so pena de incurrir en causal de resolución de contrato de arrendamiento, lo que también fue ratificado en la cláusula décima quinta.
Asentó, que la cláusula décima séptima, se señaló que la arrendataria convenía que el contrato de arrendamiento podría ser cedido con sus respectivos anexos, a terceros sin poder objetar las mismas.
Así mismo, la representación judicial de la parte actora, esbozó que en fecha 1º de octubre de 2008, la ADMINISTRADORA IMPAR S.R.L., cedió el Contrato de Arrendamiento, que tenía suscrito con el ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, al ciudadano ANTONIO DEL MÓNACO MORALES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nº V- 6.913.957, por lo que a partir de esa fecha pasó a ser co-propietario y cesionario-arrendador del inmueble.
Destacó, que en fecha 15 de octubre de 2008, los propietarios para ese entonces del apartamento, a fin de dar cumplimiento a lo que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Título VI, que se refiere a la Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, procedieron a ofrecer en venta, a través de la Notaría Vigésima Quinta del Municipio Libertador, el apartamento arrendado al ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, tal y como lo establece el artículo 44 de la norma incomento (sic) en su parágrafo único. Indicó, que el ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, no aceptó el ofrecimiento de comprar el inmueble, por ello, el ciudadano ANTONIO DEL MÓNACO MORALES, en nombre propio y de los otros copropietarios pasó a ofrecerlo a terceras personas, así, este último, en su calidad de cesionario arrendador, a través de la Notaría Vigésima Quinta del Municipio Libertador, le notificó en fecha 11 de diciembre de 2008, conforme a lo establecido en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el contrato de arrendamiento vigente desde el 28 de octubre de 2003, convenido por un (1) año fijo y con prórrogas fijas sucesivas, no le sería renovado a su vencimiento, por lo que a partir de su éste, empezaría a transcurrir la prórroga legal, y que una vez vencida, debía hacer entrega efectiva del inmueble, en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado el mismo, solvente en todos los servicios.
Señaló, que en fecha 26 de mayo de 2009, ANTONIO DEL MÓNACO MORALES, a fin de dar cumplimiento nuevamente a lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en su Título VI, que se refiere a la Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, procedió en nombre propio y en el de los otros copropietarios, a ofrecer en venta nuevamente, el apartamento arrendado al ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, a través de la Notaría Vigésima Quinta del Municipio Libertador, ratificándole la no prórroga del contrato de arrendamiento.
Esgrimió la representación judicial de la parte actora, en su escrito libelar, que en fecha 14 de julio de 2009, el ciudadano GERDIM JOSÉ SUÁREZ BELLO, adquirió en propiedad el inmueble que ocupa el ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, en calidad de arrendatario, constituido por el inmueble objeto de la presente acción, por lo que en esta misma fecha, le fue cedido el contrato de arrendamiento del inmueble antes referido, a su representado GERDIM JOSÉ SUÁREZ BELLO, por lo que éste pasó a detentar la cualidad de propietario-arrendador, siendo que en fecha 2 de septiembre de 2009, procedió a notificar de manera auténtica, a través de Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, a su arrendatario que de allí en adelante los cánones de arrendamiento, deberían ser pagados a favor de GERDIM JOSÉ SUÁREZ BELLO, en al siguiente dirección: Edificio centro Empresarial Andrés Bello, Torre oeste, Piso 6, Oficina Nº 64, en la Avenida Andrés Bello, Maripérez, Municipio Libertador, Caracas, so pena de incurrir en el incumplimiento de la Cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento. Indicó que, le ratificó la notificación de no prórroga realizada por el antiguo arrendador.
Alegó que, desde que su representado notificó la cesión del contrato y exigió que los pagos se hicieran a su nombre, el arrendatario se ha negado a cumplir con su obligación, adeudando a la fecha de hoy los meses de vencidos de agosto, septiembre y octubre de 2009, a razón de CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs. 160,00) mensuales. Es por ello que, surgió la obligación de ejercer las acciones legales pertinentes dirigidas a obtener la entrega efectiva del inmueble, por haber dejado la arrendataria de cumplir con sus obligaciones contractuales.
En lo que tituló, “II. MOTIVO DE LA DEMANDA”, la representación judicial de la parte actora, señaló que la acción tiene por objeto la resolución del contrato de arrendamiento convenido sobre el inmueble objeto de litigio, actualmente ocupado por el ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, por haber dejado de cumplir con su obligación de pagar las pensiones de arrendamiento, según lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil.
En lo que tituló: “III Del Derecho”, fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264 y 1.592, respectivamente.
Así, en el Capítulo IV, denominado Petitorio, indicó que compareció ante este Tribunal, a los fines que el demandado convenga o sea condenado a: PRIMERO: La resolución del contrato de arrendamiento existente entre las partes a tiempo determinado, en consecuencia, sea ordenada la entrega efectiva del inmueble, constituido por un apartamento distinguido como 2-A y/o Nº 7, del Edificio “Triunfal”, ubicado en la calle Jesús Semprum, Urbanización santa Mónica, Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente desocupado, libre de personas y bienes y en el mimo buen estado de mantenimiento y conservación en que lo recibió; y SEGUNDO: A pagar las costas y costos de la presente acción, así como los honorarios profesionales causados.
Finalmente, solicitó medida cautelar de secuestro, con fundamento en lo establecido en los artículos 585, 588 y ordinal 7º del 599 del Código de Procedimiento Civil, así mismo, solicitó la citación del demandado y que sea declarada con lugar en la definitiva.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad para la contestación a la demanda, opuso como punto previo la “PERENCIÓN DE LA INSTANCIA”, aludiendo que, consta en autos, al folio 42, que en fecha 28 de enero de 2009, se admitió demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; y que posteriormente la parte actora, pagó los emolumentos, en fecha 25 de febrero de 2010, por lo que, desde la fecha de admisión al día del pago de los emolumentos, es decir, 28/01/200/ al 25/02/2010 (ambos exclusive), habiendo transcurrido mas de 365 días, en consecuencia, solicitó la Perención de la Instancia, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
Arguyó, que para la parte actora, quedó definitivamente firme el auto de fecha 28 de enero de 2009, convalidando cualquier error material o procesal en el que hubiere incurrido el Tribunal, siendo la primera actuación de la parte actora, la oportunidad para impugnarlo y no convalidarlo. Consideró que la demanda no debió ser admitida por encontrarse inmiscuida dos acciones que se excluyen entre sí, a tenor de lo dispuesto en los artículos 78 en concatenación con el ordinal 11º del artículo 346 y el 16 del Código de Procedimiento Civil y apeló en ese acto del auto de fecha 28 de enero de 2009, contentiva de la admisión de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, toda vez, que la parte actora podría satisfacer su interés mediante una acción diferente.
Así mismo, opuso la “FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA”, toda vez, que el ciudadano GERDIM JOSÉ SUÁREZ BELLO, quien dice ser “propietario del inmueble arrendado”, no obstante, no probó en forma fehaciente su alegato, ya que en las notificaciones realizadas por las distintas notarías públicas, no se deviene la condición de propietario, que dice tener la parte actora.
De lo anterior, complementó la invocación de la falta de cualidad del actor en sostener el juicio, por cuanto su titularidad la debió expresar en el contenido del libelo de demanda y el título de propiedad como documento fundamental de la acción, debió ser acompañado al escrito de demanda y no en la secuela del juicio, por lo que solicitó al Tribunal que desechare la demanda y declarase extinguido el proceso.
En tal sentido, la representación judicial de la parte demandada, explanó el contenido del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de plantear que del contenido del libelo de demanda, la acción en la cual se basa la pretensión, es en el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y dentro del mismo libelo se persigue la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO DE LOS ALQUILERES, y siendo éstas incompatibles, se excluyen entre sí, por ser incompatibles en cuanto a su tramitación, violando el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, solicitó al Tribunal se declare con lugar la cuestión previa, se deseche la demanda y se extinga el proceso.
En la misma oportunidad, dio formal contestación a la demanda, arguyendo que sin convalidar de modo alguno el írrito procedimiento y la citación efectuada al defensor ad litem de la parte demandada, por encontrarse perimida de pleno derecho la causa, ya que es materia de orden público y no se puede convalidar y menos cuando se denuncia tal figura jurídica, no obstante, procedió a contestarla en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo la demanda, por no ser ciertos los hechos alegados y el derecho invocado, ya que carece de fundamento, aseveró que la relación arrendaticia comenzó con contrato de arrendamiento privado, entre su representado y la ADMINISTRADORA IMPAR S.R.L., en fecha 28 de diciembre de 1984, con un alquiles de Bs. 540,00, el cual, su representado pagaba en dinero efectivo, moneda de curso legal y se entregaban los respectivos recibos de pago emanados de la ADMINISTRADORA IMPAR S.R.L. Señaló, que en el año 2002, se aumentó el alquiler a Bs. 160,00, esta expresión en Bolívares Fuertes, y así continuó pagando su representado a la –para entonces- arrendadora, hasta el mes de septiembre de 2008 y en virtud, que la ADMINISTRADORA IMPAR S.R.L., se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, su representado comenzó a consignar los alquileres vencidos a partir del mes de octubre de 2008, en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según consta en expediente Nº 20082041.
En la misma oportunidad impugnó, el documento privado de fecha 14 de julio de 2009, relativo a la cesión del contrato de arrendamiento de fecha 23 de octubre de 2004, toda vez, que sólo fue firmado por el cedente ANTONIO DEL MÓNACO MORALES, faltando la firma del cesionario y la de su representado como inquilino del inmueble objeto de la demanda; y por cuanto, en la misma no se expresa el precio de esa cesión, cuestión fundamental para la existencia de ésta.
Impugnó, todas las supuestas y negadas notificaciones que acompañan al libelo de demanda, toda vez, que los solicitantes ANTONIO DEL MÓNACO MORALES y GERDIM JOSÉ SUÁREZ BELLO, no tenían para el momento, cualidad jurídica para realizar válidamente las notificaciones, aunado a que ninguna de ellas se efectuó en forma personal a su representado. En virtud de ello, impugnó los documentos insertos a los folios 24, 34, 25, 27 y 39, ya que en ninguno de ellos, se identificaron a los solicitantes como propietarios o como arrendadores con título fehaciente.
Impugnó, de igual manera la demanda en sí, por cuanto se desconoce el verdadero propietario del inmueble arrendado, por lo que se reconoce como único arrendador a la ADMINISTRADORA IMPAR S.R.L., a quien se le ha efectuado todos y cada uno de los pagos de arrendamiento en forma tempestiva.
Finalmente, impugnó la cualidad que dice tener la parte demandante, por no haber demostrado en la presentación de la demanda, su condición legítima activa para incoar la acción en contra de su representado.
En cuanto al petitorio, solicitó se declaren con lugar los puntos opuestos, y sin lugar la demanda.
Por su parte, el Defensor Judicial designado, también hizo uso del lapso para la contestación a la demanda, y mediante escrito negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, el contenido de la demanda, así mismo, señaló que para la mejor defensa y en pro de su representado, se trasladó al Edificio Triunfal, piso 2, apartamento 2-A, calle Jesús Semprum, Santa Mónica, Municipio Libertador, Caracas, sin obtener éxito en ubicar al demandado y nadie que pusiese contactarlo, por lo que a su vez, envió telegrama para poder comunicarse con su defendido. En virtud de lo anterior, solicitó sea declarada sin lugar en la definitiva.
DEL MATERIAL PROBATORIO APORTADO A LOS AUTOS
- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA -
A mayor abundamiento del estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente constata esta Juzgadora, que acompañando el escrito de demanda, la parte actora promovió el siguiente material probatorio:
1) Original de Poder, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de octubre de 2009, bajo el Nº 44, Tomo 144, mediante el cual el ciudadano GERDIM JOSÉ SUÁREZ BELLO, confirió poder a los ciudadanos SANTIAGO HERNÁNDEZ, MARÍA TERESA MORENO, INGRID BORREGO LEÓN y HENRY SANCHEZ VALLECILLOS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 6.277, 36.229, 55.638 y 142.564, respectivamente.
2) Original de Contrato de Arrendamiento, de fecha 28 de octubre de 2003, suscrito entre ADMINISTRADORA IMPAR S.R.L., por una parte y el ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, por la otra.
3) Original de Documento de “Cesión”, de fecha 1º de octubre de 2008, suscrito entre ADMINISTRADORA IMPAR S.R.L y ANTONIO SAVEIRO DEL MÓNACO MORALES,
4) Original de Documento de “Cesión”, de fecha 14 de julio de 2009, suscrito entre ANTONIO SAVEIRO DEL MÓNACO MORALES, y GERDIM JOSÉ SUÁREZ BELLO, con firma del cedente únicamente.
5) Notificación practicada por la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador, de fecha 15 de octubre de 2008, mediante la cual el ciudadano ANTONIO SAVEIRO DEL MÓNACO MORALES, actuando en su propio nombre y en representación de las ciudadanas ROSINA MARÍA MORALES DE DEL MÓNACO y ROSINA EMPERATRIZ DEL MÓNACO MORALES, notificó al ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, que le ofrece en venta el inmueble que ocupa y las condiciones bajo las cuales se cerraría la negociación, en cuyas resultas se lee que la recibió el ciudadano RICARDO CABRERA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.787.508.
6) Notificación practicada por la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador, de fecha 11 de diciembre de 2008, mediante la cual el ciudadano ANTONIO SAVEIRO DEL MÓNACO MORALES, notificó al ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, que no le sería renovado el contrato de arrendamiento, en cuyas resultas se lee que: “no se encontraba para el momento se procede a fijar cartel de notificación”.
7) Notificación practicada por la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador, de fecha 27 de mayo de 2009, mediante la cual el ciudadano ANTONIO SAVEIRO DEL MÓNACO MORALES, notificó al ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, que le ofrece en venta el inmueble que ocupa y las condiciones bajo las cuales se cerraría la negociación, en cuyas resultas se lee que: “(…) no se encuentra presente en el inmueble, por lo cual se procede a fijar en la puerta del apartamento antes descrito, la presente notificación” .
8) Notificación practicada por la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador, de fecha 2 de septiembre de 2009, mediante la cual el ciudadano GERDIM JOSÉ SUÁREZ BELLO, notificó al ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, que es el propietario del inmueble que ocupa; y no le será prorrogado el contrato de arrendamiento, en cuyas resultas se lee que:”(…) una persona que dijo llamarse: LUIS EDUDRDO CABRERA CABRERA, (…) con el carácter de: arrendatario- del inmueble (…) expuso: Que se lo entregaría a su abogado y que no firmaría nada”.
Siendo la oportunidad para la promoción de pruebas, la parte actora ratificó en todas y cada una de sus partes, los documentos antes mencionados.
- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA-
1) Prueba Documental. Copias Certificadas del expediente Nº 20082041, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones de los alquileres realizados a partir del mes de octubre de 2008 hasta mayo 2010, ambos inclusive a razón de Bs. 160,00, cada mes, a favor de ADMINISTRADORA IMPAR S.R.L., con ello, se pretende demostrar que el demandado ha pagado en forma puntual, mensual y consecutiva los cánones de arrendamiento.
2) Prueba de Informes. Solicitud de información al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, con ello, se pretende demostrar que el demandado ha pagado en forma puntual, mensual y consecutiva los cánones de arrendamiento. Esta prueba no fue evacuada, toda vez, que el Tribunal la negó, ya que puede ser probada con la consignación de copias certificadas.
3) Prueba de exhibición de documentos. Solicitud de intimar al representante legal de la ADMINISTRADORA IMPAR S.R.L., a fin que se exhiba el documento original del Contrato de Arrendamiento que se promovió en ese acto en copia fotostática simple, de fecha 28 de diciembre de 1984, suscrito por la presidenta de ADMINISTRADORA IMPAR S.R.L. y los ciudadanos LUIS GUILLERMO CABRERA CABRERA y LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA. Esta prueba no fue evacuada, toda vez, que el Tribunal fijó el primer día de despacho siguiente, a las 11:00 a.m., para que tiviera lugar el acto de exhibición o entrega de original, librándose Boleta en fecha 21 de septiembre de 2010, no obstante, la parte llamada a juicio no compareció.
4) Recibos de pago. Recibo Nº 7617, de fecha 28 de enero de 1985, en el cual consta que pagó la mensualidad correspondiente del 28 de diciembre de 1984 al 28 de enero de 1985; Recibo Nº 7652, de fecha 28 de febrero de 1985, en el cual consta que pagó la mensualidad correspondiente del 28 de enero de 1984 al 28 de febrero de 1985; Recibo Nº 8625, de fecha 30 de abril de 1985, en el cual consta que pagó la mensualidad correspondiente del mes de marzo de 1985; y Recibo Nº 8625, de fecha 30 de abril de 1985, en el cual consta que pagó la mensualidad correspondiente de abril de 1985.
-PUNTO PREVIO-
Ahora bien, pasa entonces esta Juzgadora a resolver como punto previo la cuestión previa opuesta por la parte demandada, a saber:
“LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA”; si bien es cierto, que la representación judicial de la parte demandada no fundamentó legalmente esta cuestión previa en defensa de su representado, no es menos cierto que en atención al Principio IURA NOVIT CURIA, en el cual el Juez conoce el derecho, esta Juzgadora, como directora del proceso y respondiendo con ello, a una justicia transparente, apegada a las leyes y garantista del principio de igualdad de las partes ante la ley y del derecho a la defensa, a desarrollar la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

“2º La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad para comparecer en juicio (…)”.

A grosso modo, alegó la parte demandada que quien dice ser “propietario del inmueble arrendado”, no probó en forma fehaciente su alegato, ya que en las notificaciones realizadas por las distintas notarías públicas, no se deviene la condición de propietario, que dice tener la parte actora, y que por otra parte, su titularidad la debió expresar en el contenido del libelo de demanda y en título de propiedad como documento fundamental de la acción, que debió ser acompañado al escrito de demanda y no en la secuela del juicio.
Así pues, la legitimidad para actuar en juicio, está vinculada con la capacidad procesal, siendo definido en el Código de Procedimiento Civil comentado, del autor Emilio Calvo Baca, como “legitimatio ad procesum”, la cual: “(…) es la aptitud para realizar actos procesales con eficacia jurídica en nombre propio o ajeno. (…) en derecho procesal existe diferencia entre capacidad para ser parte y capacidad para actuar en proceso (…).”
Por su parte el artículo 136 ibidem, establece que:

“Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”.

Así las cosas, la ilegitimidad alegada por la representación judicial de la parte demandada, no es la vía mas idóneas en el caso de marras, para sustentar la defensa de su representado, ya que la capacidad con la que actúa el actor quedó plenamente demostrada en la oportunidad procesal que tenía para ello, es decir, en la promoción de pruebas, al presentar el documento de propiedad que lo acredita como titular, desvirtuando con este instrumento y en esa oportunidad, el alegato esgrimido por la parte demandada; razón por la cual es forzoso para quien aquí decide, desecharla y en consecuencia, declarar SIN LUGAR la cuestión previa relativa al ordinal segundo (2º) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y así se decide.

Ordinal 11mo. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil
Consideró que la demanda no debió ser admitida por encontrarse inmiscuida dos acciones que se excluyen entre sí, a tenor de lo dispuesto en los artículos 78 en concatenación con el ordinal 11º del artículo 346 y el 16 del Código de Procedimiento Civil, toda vez, que se reclama el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y dentro del mismo libelo se persigue la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO DE LOS ALQUILERES, y siendo éstas incompatibles, se excluyen entre sí, por ser incompatibles en cuanto a su tramitación, violando el artículo 78 eiusdem.
Con relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 11mo. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, el cual establece: “(…) La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.(…)”. Así las cosas, esta Juzgadora observa lo siguiente: la prohibición a la cual hace referencia la cuestión previa sub iudice, debe fundamentarse en disposición legal expresa y no puede derivarse de jurisprudencia, de principios doctrinarios, ni de analogías, así pues, la accionada, fundamenta sus alegatos en que no es procedente demandar la Resolución de Contrato de Arrendamiento, cuando al mismo tiempo, se persigue el cumplimiento de contrato. A tal efecto, se hace la salvedad que las calificaciones a las demandas, se causan del análisis que realice el Tribunal de todo aquello que se desprenda de la secuela del proceso, y no de las conclusiones que realicen los justiciables, toda vez, que la demanda fue incoada por el procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento, establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, y así fue admitida por este Tribunal, lo que nos lleva a concluir que la acción propuesta y su calificación final, la determinará el Tribunal, como corolario del análisis que se haga de la naturaleza jurídica de la demanda. Así pues, tal alegato no está contemplado en ninguna prohibición expresa, toda vez, que el ejercicio de acción Resolución de Contrato de Arrendamiento, no tiene más limitaciones que las contempladas en la ley y las que se deriven del juicio, y si por apreciación de la accionante se vieron afectados o lesionados sus intereses e incumplidas las obligaciones contraídas, está en pleno derecho de ejercer las acciones pertinentes, quedando a cargo de la demandada demostrar que tales afirmaciones no son ciertas, ya que no se evidencia ni el desistimiento de la parte accionante, ni el carácter perentorio, establecido en la ley. En tal sentido, esta Juzgadora observa que no existe una clara voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, ya que no se fundamenta en disposición legal expresa que lo convalide, razón por la cual, hace forzoso desestimar y declarar SIN LUGAR, la cuestión previa 11ma. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada; y así se declara.
Con relación a la perención alegada por la parte demandada, considera preciso asentar esta Juzgadora, que la misma no tiene fundamento jurídico que avale tal figura jurídica, ya que, si no es menos cierto que el Tribunal incurrió en un error material, al inscribir la fecha de admisión, a saber “28 de enero de 2009”, tampoco lo es, el hecho que todas las actuaciones procesales posteriores, fueron efectuadas en el año que discurre, encontrándose tal argumento en un desacierto absoluto, al utilizarse como mecanismo de defensa, resultando forzoso para quien aquí sentencia, pasar a desecharla; y así se establece.
Con respecto a la apelación ejercida en la misma oportunidad, del auto de fecha 28 de enero de 2009, el cual fue propuesto en la misma oportunidad de la oposición de la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la representación judicial de la parte demandada, la misma no fue oída en su oportunidad, toda vez, que al concatenarse con la cuestión previa supra, sería ésta la oportunidad para pasar a decidirla, y siendo como es, que, este punto ya fue abordado y decidido, se desecha, toda vez que no hay materia sobre la cual dictar pronunciamiento, y así se declara.
CONSIDERACIONES DE MÉRITO
Así las cosas, analizadas y decididas como fueron las cuestiones previas opuestas en la litis, pasa esta sentenciadora a analizar la naturaleza del contrato sucrito entre las partes, en cuanto a la duración del mismo, para determinar la procedibilidad de la presente acción, para lo cual observa lo siguiente:
La parte actora consignó junto al libelo de la demanda Original de Contrato de Arrendamiento, de fecha 28 de octubre de 2003, suscrito entre ADMINISTRADORA IMPAR S.R.L., por una parte y el ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, por la otra; con cesión de derechos arrendaticios al ciudadano ANTONIO SAVEIRO DEL MÓNACO MORALES, de fecha 1º de octubre de 2008, suscrito entre éste y ADMINISTRADORA IMPAR S.R.L, y otra de fecha 14 de julio de 2009, suscrita entre ANTONIO SAVEIRO DEL MÓNACO MORALES y GERDIM JOSÉ SUÁREZ BELLO, siendo éste último el propietario actual del inmueble, según se desprende de documento de propiedad, que corre inserto a los autos a los folios 97 al 104, ambos inclusive. De lo anterior, se denota que la última cesión de derechos, en la cual el ciudadano ANTONIO SAVEIRO DEL MÓNACO MORALES, cede al ciudadano GERDIM JOSÉ SUÁREZ BELLO, se realizó por documento privado, el cual sólo fue suscrito por el cedente; no obstante, por el documento de propiedad se evidencia que el ciudadano GERDIM JOSÉ SUÁREZ BELLO, es el propietario del inmueble y en consecuencia, el arrendador del inmueble, asumiendo la carga arrendaticia, derivada del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, asumió:

“Artículo 20. Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto –Ley”.

Así pues, del artículo anterior, se deriva la legitimidad del actor y en consecuencia, del vínculo jurídico que lo une a la parte demandada, ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, y así se declara.
En el caso sub iudice, es preciso detenerse a analizar la calificación de la acción ejercida, ello, en razón que de un minucioso análisis efectuado al contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Así las cosas, quien suscribe, pudo constatar en apego a lo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de un desacertado ejercicio de la acción, por cuanto en la cláusula “tercera” de dicho contrato, las partes contratantes dejaron establecido que “(…) el plazo de duración de este contrato es de un (1) año, a partir del veintiocho (28) del mes de Octubre del año dos mil tres (28/10/03), quedando automáticamente prorrogado por lapsos de un (1) año si, por lo menos con un mes antes de vencerse la anualidad (…)”, término éste que sería tal como se trascribió de un (1) año, pudiendo ser prorrogado por períodos anuales a partir de esa fecha, a menos que una de las partes notificare a la otra por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del período estipulado o al vencimiento de las posibles prórrogas que pudiese sufrir el contrato.
En este orden de ideas, si bien es cierto, que hubo una serie de notificaciones, las cuales desde el 2007, no cumplieron su cometido, ya que aún cuando el arrendador la efectuó mediante un funcionario público, las mismas no surten los efectos esperados por la parte actora, toda vez, que esta sentenciadora observa que el arrendatario, continuó ocupando el inmueble dado en arrendamiento, y bajo la premisa de que se hizo con el consentimiento del arrendador o parte actora en el presente juicio, siendo ésta circunstancia fáctica suficiente, que conlleva a esta juzgadora, a la convicción que el contrato de arrendamiento que inició como un contrato a tiempo determinado, se convirtió en un contrato de arrendamiento, que se indeterminó en el tiempo, es decir, se trata de un contrato a tiempo indeterminado, todo ello, a tenor en lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil venezolano; y así se declara.
Ahora bien, uno de los mayores puntos de interés que presenta la relación arrendaticia es el tiempo de duración del Contrato de Arrendamiento, pues, en muchas circunstancias tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado en cuanto al tiempo; y de presentarse el conflicto de intereses relacionado a si el contrato de arrendamiento celebrado es a tiempo fijo o indeterminado, ante tales circunstancias, tal como es el caso que nos ocupa, surge inevitablemente la necesidad de efectuar la interpretación de la naturaleza del contrato, ya que la pretensión del actor es “LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO ARRENDAMIENTO”, y en consecuencia, el cumplimiento de la presunta obligación que tiene el arrendatario de entregarle a la actora el inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas.
Así pues, en el caso de marras, la parte demandante al haber intentado una demanda de “Resolución de Contrato de Arrendamiento”, por la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses que agosto, septiembre y octubre de 2009, a razón de CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs. 160,00) mensuales, fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, hizo una errónea interpretación de la temporalidad arrendaticia, lo que puede conducir a la improcedencia de la acción; y como ha sido afirmado por nuestra doctrina, si el actor escogió mal la vía, es decir, en lugar de pedir el “Resolución de Contrato de Arrendamiento”, en lugar del “Desalojo”, bajo los presupuestos establecidos en el artículo 34 primer párrafo y su literal “a”; es menester mencionar que en el presente caso, nos encontramos frente a un problema de calificación de la acción; y así se declara.
A todas luces, calificar la acción, es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la letra de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de la “calificación de la acción”, pueden observarse varias posiciones. De modo que, para saber cuál es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la escogida por el actor.
De acuerdo con lo antes establecido, en la actualidad la importancia de la distinción entre contratos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado desde el punto de vista de las acciones a materializar, quedaría en los siguientes términos: Contratos a tiempo determinado, se rigen por lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, relativa al incumplimiento por resolución de contrato, y los Contratos a tiempo indeterminado, se verifican con lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, con lo cual, si la parte demandada se encuentra incurso en los presupuestos previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como es el caso que nos ocupa, la acción a ejercer sería la de Desalojo, y el procedimiento a seguir, sería el contemplado en el artículo 33 relativo al procedimiento breve, previsto en la ley euisdem; y así se declara.
Siendo evidente la existencia de una anomalía procesal, la cual hace necesario para quien aquí sentencia, siendo la Directora de la contienda que aquí se dirime, en aras de mantener y procurar la estabilidad del juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”, donde sin duda alguna priva, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sean utilizados por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, bajo estas premisas legales no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limite de la demanda, quedado legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; siendo que en el caso que nos ocupa, el Tribunal no pudo adelantarse a la calificación de la acción, no obstante, donde el legislador estableció en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que sólo la acción fundada en un contrato de plazo indeterminado de arrendamiento inmobiliario, podrá ser ejecutada dentro de las premisas de la figura del desalojo, y no como pretendió hacer el demandante, invocando la existencia fáctica de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y así se declara.
Como corolario de lo anterior, esta Sentenciadora, no pasa analizar ni las pruebas aportadas a la litis ni el fondo de la controversia, toda vez, que sería inoficioso pronunciarse al respecto, en virtud, que la acción ejercida no era la mas idónea para que la parte actora ejerciera su pretensión; y así se declara.
Con base a lo plasmado, esta Juzgadora, en apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes de las garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la nación, siendo mandato constitucional, debe declarar la IMPROCEDENCIA DE LA PRESENTE ACCIÓN, por ser la misma contraria a lo dispuesto en la Ley que regula la materia de arrendamientos inmobiliarios, y así se decide.
En consecuencia, conforme a lo anteriormente expuesto, forzoso es para quien aquí suscribe, declarar IMPROCEDENTE la demanda propuesta en contra de LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, en virtud, que no se le concede lo solicitado a la parte actora en el escrito libelar; y así se decide.

- III -
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones que han quedado expuestas, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: 1) IMPROCEDENTE la acción que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue el ciudadano GERDIM JOSÉ SUÁREZ BELLO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-6.328.011, contra el ciudadano LUIS EDUARDO CABRERA CABRERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.303.498; 2) SIN LUGAR, la cuestión previa, prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y 3) SIN LUGAR, la cuestión previa, prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud del vencimiento recíproco de las partes, no hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de octubre del año dos mil diez (2010). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ,

YECZI PASTORA FARÍA DURÁN
LA SECRETARIA,

MARÍA ALEJANDRA RONDÓN G.

En la misma fecha, siendo las nueve y treinta de la mañana (9:30 a.m.), se publicó y registró la sentencia anterior.
LA SECRETARIA,

MARÍA ALEJANDRA RONDÓN G.