TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO : AP31-V-2010-002671
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo Inquilinario que ha presentado la ciudadana FELICIA MARGARITA ESCOBAR VÁSQUEZ, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. V- 9.881.339, representada por la abogada en ejercicio Ana Elena Marea C. IPSA # 47.188; contra el ciudadano FERNANDO JAVIER APARICIO MARTINICI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. V-6.6.514.919.
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
Libelo de demanda
Refiere la apoderada actora que su defendida es propietaria de un apartamento No. C-9-A del Conjunto Residencial Panorama, de la Torre C, Piso 09, ubicado en la Avenida Este de la Urbanización Manzanares, Municipio Baruta, estado Miranda, según titulo de propiedad que acompaña, mencionando sus datos de registro. Describe las características de dicho apartamento, con sus distintas dependencias, y linderos.
En mayo de 2001 dicho apartamento fue dado en arrendamiento a la parte demandada, que sería por un año fijo sin prórroga, estipulándose un alquiler de Bs.400, oo mensual. Después, vencido dicho contrato, se suscribió otro, esta vez de carácter privado, con un canon de bs.550, oo mensual, el cual se consigna.
Explica que en dicho contrato operó la tácita reconducción, indeterminándose su duración, de conformidad con los artículos 1600 y 1613 CC, que transcribe.
Ahora bien, dice que la parte actora-arrendadora a su vez fue inquilina del apartamento No.24 Urbanización El Rosal, Municipio Chacao, hasta el mes de mayo de 2006; pero de allí tuvo que mudarse a la casa de sus padres, ubicada en la Urbanización Macaracuay, Calle Tiuna, Sector D-21, Quinta Pat.; ya que no ha podido lograr que la parte demandada le entregue el apartamento arrendado, ya señalado.
Añade que la parte actora ha visto reducida su independencia de vida, su libertad de horario ya que en la casa de sus padres no cuenta con espacio suficiente para sus pertenencias y enseres personales, dado que allí ocupa un habitación de reducida dimensiones; y sin poder recibir sus amistades con completa libertad, como lo podría hacer si contara con el apartamento de que es propietaria, objeto de este juicio.
Todo lo anterior actualiza la causal de desalojo del literal b) del art. 34 de la Las ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por otra parte, dice que no conoce el posible estado de deterioro en que pueda encontrarse el apartamento de este juicio, ya que desde el año 2004 no lo ha podido visitar, a pesar que en el contrato de arrendamiento se estipuló su derecho a inspeccionarlo, como propietaria. Por ello invoca la otra casual de desalojo, prevista en el literal e) del art. 34 ejusdem.
Después de explanar el fundamento de derecho de la demanda, transcribiendo una serie de normas legales pertinentes a los motivos alegados para demandar, concluye con el Petitorio, donde demanda al arrendatario ya mencionado para que desaloje el apartamento de autos, por la causal b y e del art. 34 ejusdem. Estima la demanda en Bs.6.600,oo-
Contestación de la demanda
La parte demandada una vez citada, pasó a contradecir la demanda, haciéndose asistir del abogado en ejercicio Clerida Margarita Sarabia, IPSA # 68437, y adujo los siguientes argumentos defensivos:
1. Pasa a reconocer la relación arrendaticia con la parte demandante sobre el apartamento de autos, habiéndole dado fiel cumplimiento al contrato; pero que jamás hubo manifestación de la arrendadora de suscribir nuevo contrato o entrega voluntaria del inmueble; y es ahora, después de ocho años, que de manera sorpresiva plantea el desalojo, sin intentar comunicarse para llegar a un acuerdo.
2. Nunca—dice—se ha negado a permitir la entrada al apartamento a la parte actora; pero esta de acuerdo en facilitarle la entrada para que verifiquen las optimas condiciones en que se encuentra el apartamento.
3. Nunca ha dejado de pagar los alquileres y condominio.
4. Rechaza que la parte demandante este necesitando el apartamento, ya que habita en la casa de sus padres.
5. Niego que entre las partes haya habido tratativas amistosas para la entrega del inmueble.
6. Dice que no esta en condiciones de desocupar el inmueble, donde ha vivido por casi 10 años.
7. Si la motivación es obtener un lucro y no habitar el apartamento, dice estar abierto a convenir con la parte actora.
EXAMEN DE LAS PRUEBAS.
1.-
Al folio 17 y ss corre documento notariado (4 de mayo de 2001) representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre Felicia Margarita Escobar Vásquez y Fernando Javier Aparicio Matinisi, actor y demandado del presente juicio, sobre el apartamento objeto de este juicio.
Con ello queda probada la relación arrendaticia entre las partes, por el tiempo de un año, prorrogable siempre y cuando las partes así lo convengan por escrito.
En el libelo se dice que las partes celebraron posteriormente otro contrato.
2.-
Al folio 23 y ss corre un documento protocolizado en el registro Inmobiliario, representativo del título de propiedad de la parte actora sobre el apartamento objeto de desalojo en el presente juicio.
Con dicho documento queda probada uno de los requisitos del presupuesto de hecho de la causal de desalojo del literal b) del art. 34 del Decreto-Ley, como es la condición del actor de ser dueño del inmueble a desalojar.
3.-
Al folio 26 y ss corre un documento privado sin fecha, representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sobre el apartamento objeto de este juicio, donde se estipuló un plazo de un año, a contar desde el 01 de mayo de 2002 hasta el 01 de mayo de 2003, prorrogable siempre y cuando las partes así lo convengan por escrito.
De no darse ese convenio escrito, el contrato vence el 01 de mayo de 2003, comenzando a partir de allí, de pleno derecho la prórroga legal de un año, de acuerdo con la duración de la relación, que concluiría el 01 de mayo de 2004.
Como es obvio que la relación arrendaticia debió continuar más allá de esa fecha, podemos concluir sin lugar a dudas que el contrato se ha reconducido tácitamente, indeterminándose en el tiempo, de acuerdo con el art. 1600 CC.
De todos modos la parte demandada no cuestionó la indeterminación del tiempo del contrato; con lo cual se cumple otra de la s condiciones para la prosperidad de la acción incoada.
4.-
Al folio 60 y ss corre un documento notariado (12 de mayo de 2004) representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre Felicia Escobar Vásquez, como arrendataria y Karina Páez Castañeda, como arrendadora sobre un apartamento situado en el Rosal, Chacao, del que, de acuerdo con el libelo, debió mudarse a la casa de sus padres, donde actualmente vive.
Lo que en verdad interesa a los efectos del presente juicio, es la situación actual de la parte actora, en cuanto a demostrar la necesidad de mudarse al inmueble de su propiedad arrendado por ella, objeto del presente juicio.
5.-
Al 69 y ss corre un documento notariado (17 de mayo de 2005), representativo de otro contrato de arrendamiento celebrado entre las mismas partes del anterior y sobre el mismo apartamento.
Cabe decir lo mismo; esto es, que lo interesa a los efectos del presente juicio, es la situación actual de la parte actora, en cuanto a demostrar la necesidad de mudarse al inmueble de su propiedad, arrendado por ella, objeto del presente juicio.
6.-
Al folio 78 corre Acta de la declaración del testigo Ulises Jorge Oliveira Teicheira, promovido por la parte actora
De acuerdo con la declaración de esa persona, la parte actora esta viendo en la casa de sus padres, en un habitación de dimensiones mínimas.
Dicha prueba apunta hacia la demostración de la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble que ha alquilado.
7.-
Al folio 85 y ss corren planillas de Banesco, de depósitos hechos por la parte demandada en la cuenta de la parte actora, que fueron promovidos por la parte demandada, para demostrar su estado de solvencia en alquileres y condominio del inmueble arrendado de este juicio.
Es de observar que el presente juicio se instaura por razón de la necesidad del propietario de ocupar el apartamento arrendado de este juicio; y no, porque el inquilino estuviese insolvente en los alquileres, etc.; por lo tanto, para esta litis, no resultan pertinentes las pruebas de su solvencia.
8.-
Al folio 87 y ss corren una serie de recaudos representativos de planillas de depósitos bancarios y estados de cuenta, etc., promovidas por la parte demandada, para demostrar el cumplimiento por su parte de sus obligaciones pecuniarias como inquilino, en los servicios del apartamento.
Cabe decir lo mismo: en este juicio no se ventila el posible incumplimiento del arrendatario en esas obligaciones; sino la necesidad que tiene el dueño de ocupar el apartamento de su propiedad, aún cuando el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones contractuales.
9.-
Al folio 96 y ss corren documentos públicos representativos de un Acta de matrimonio del demandado y dos Actas de nacimiento de sus hijos menores, promovidos con el objeto de demostrar su estado familiar y la necesidad que tiene de ocupar el apartamento de autos.
El presente juicio, por razón de la causal b del art. 34 del Decreto ley, lo que en realidad actualiza es un conflicto de intereses entre dos poseedores de un mismo bien inmueble, como son el poseedor legítimo, que es el propietario, y el poseedor precario, que es el arrendatario.
Ambos son igualmente respetables y dignos de protección; pero, como quiera que la “posesión” es un estado “excluyente”; ya que no pueden existir dos posesiones simultaneas sobre el mismo bien, salvo el supuesto de co-posesión, que no es el presente caso, ante la disyuntiva de tener que sacrificar a uno de los dos, la ley ha preferido sacrificar al poseedor precario, en aras de que es preferible que sea el dueño el que ocupe el inmueble de su propiedad.
Es indudable que hoy por hoy la ley esta privilegiando la propiedad frente a la posesión precaria, sin que por ello ésta no sea digna de protección.
Claro que ello tiene el “límite ético” de que si un propietario llegase a desocupar judicialmente a su inquilino en base a la causal de la necesidad, y después no ocupara personalmente el apartamento de marras, destinándolo a un nuevo arrendamiento, etc. estaría incurriendo—quien lo duda—en un proceso fraudulento, con todas las consecuencias que ello apareja.
10.-
Al folio 100 y ss corren en fotostato planillas de depósitos bancarios, promovidos por la parte demandada para demostrar su solvencia en el pago de servicios y cánones relacionados con el apartamento.
Cabe decir lo dicho antes; vale decir, en este juicio no se ventila el incumplimiento del arrendatario, sino la necesidad del propietario de ocupar el inmueble alquilado.
11.-
Al folio 107 ss corre Acta de la Inspección Ocular que este Tribunal realizó en la casa de los padres de la parte actora.
Allí pudimos constatar que efectivamente, como lo dijo el testigo, la parte demandante vive en una habitación sumamente reducida de tamaño; además de que, al ser la casa de sus padres, no cuenta lógicamente con la libertad e independencia que tendría si viviera sola., como le correspondería a una persona adulta, mayor de edad, de acuerdo con su Partida de Nacimiento, la cual riela al folio 112 del expediente.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos podemos concluir que la parte actora ha demostrado satisfactoriamente todos los extremos fácticos que conforman el presupuesto de hecho de la causal de desalojo de la letra B) del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Lo que no hay prueba de autos, es de la causal e) del art. 34 del Decreto ley, como es el de deterioro del apartamento alquilado, por lo que por este motivo no prospera la acción incoada, aún cuando sí, por la causal b) ejusdem. Así se declara
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara con lugar la demanda que ha presentado Felicia Margarita Escobar Vásquez contra Fernando Javier Aparicio Martinici, arriba ambos identificados.
En consecuencia condena a este último a que proceda a desalojar y entregara la actora el inmueble que se identifica así: apartamento No. C-9-A del Conjunto Residencial Panorama, de la Torre C, Piso 09, ubicado en la Avenida Este de la Urbanización Manzanares, Municipio Baruta, estado Miranda
La parte demandada cuenta con el plazo de seis meses para la entrega material del departamento, a contar de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de conformidad con el parágrafo primero del artículo 34 del Decreto ley
Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince días del mes de octubre del dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las once y media de la mañana se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria