TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-002947
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado la ciudadana MARIA ANGÉLICA RAMIREZ, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-4.585.315, presentada en este juicio por la abogada en ejercicio, Gladis Teys de Pichardo, IPSA # 93936; contra la Ciudadana ROSMARY SORANGEL MARIÑO PIRELA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-15.327.499.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la apoderada actora que el 2-12-2008 celebró con la parte demandada contrato de arrendamiento, que no pudo ser “protocolizado”, ya que la arrendataria no acudió a la firma del documento, por lo que dicho contrato fue anulado.
Dicho arrendamiento se refería a un inmueble ubicado en el Sector Ladera II No.29, El Mirador. Parroquia 23 de Enero, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Señala las cláusulas del contrato, donde menciona que el alquiler quedó fijado en Bs.500, oo, y que el plazo de duración fue por seis meses, a partir del 2 de diciembre de 2008, con una prórroga de seis meses más, a voluntad de ambas partes.
Ahora bien—dice—la arrendadora no paga los cánones de arrendamientos, debiendo Bs.7.000, oo hasta enero de 2010.
La arrendataria le alegó—dice—que arregló el baño y el piso de la sala; y que por eso es a ella a la que le deben más bien Bs.7.500, oo.
Argumenta, en descargo de la parte actora, que la arrendadora no tuvo conocimiento, ni en ningún momento autorizó tales arreglos; porque el inmueble cuando fue entregado estaba en buenas condiciones.
Después de explanar el fundamento de derecho de la demanda, explanando varias normas legales que estarían apoyando su demanda, concluye con el Petitum, donde reclama_
1. la resolución del contrasto, dado el incumplimiento del contrato;
2. la entrega del inmueble libre de bienes y personas, en el mismo estado en que lo recibió;
3. el pago de Bs.7.000,oo, por el uso del uso del inmueble desde enero de 2009 hasta enero de 2010, por concepto de los cánones;
4. el pago de los intereses de mora, de acuerdo con el art. 28 del Decreto ley;
5. el pago de Bs.800,oo por cada mes que transcurra desde la presente fecha hasta la entrega del inmueble;
6. que en el momento de la entrega consigna la solvencia de los servicios públicos;
7. el pago de las costas procesales.
Contestación de la demanda.
La parte demandada después de citada, se presentó sin abogado, por lo que hubo necesidad de diferir la contestación, como lo prevé la Ley de Abogados.
En la segunda oportunidad, haciéndose asistir por el abogado Eduardo Cordero, IPSA # 81.547, pasó a contradecir la demanda, donde reconoció la relación arrendaticia con la parte demandante; pero añadió:
Al momento de la suscripción del contrato de arrendamiento se acordó como canon de arrendamiento la suma de QUINIENTOS (500) BOLÍVARES MENSUALES, y se planteó que a dicho inmueble se le realizarán varias reparaciones que serían imputadas a los cánones de arrendamientos mediante la presentación de las facturas, el hecho es que en la segunda planta, se hizo el baño, se retiró la cerámica de la sala y la cocina se realizó el mesón de la cocina y en la tercera planta donde vive mi hermanastra se realizó el baño, la cocina, un cuarto y se compraron dos puertas de madera, dichas reparaciones ascendieron a un monto de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,oo), desglosado de la siguiente manera: Bs.5.000,oo en materiales, Bs.3.000,oo en mano de obra, y Bs.2000,oo las dos puertas de madera.

Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasemos a analizar los medios probatorios a llegados a los autos, haciendo las consideraciones que correspondan a los temas controvertidos.
1.-
Al folio 07 corre documento notariado del poder que la parte demandante otorgó a la abogada que suscribe el libelo. Pasamos sobre él; porque la legitimación ad proceso no ha sido cuestionada.
2.-
Al folio11 y ss corre documento sin firmar, donde aparece que habría sido presentado ante Notario para su autenticación, pero su otorgamiento quedó anulado, a juzgar por el sello que se le colocó a la nota de autenticación.
No es que el documento quedara convertido en un documento privado, por la falta de otorgamiento; sino que no existe prueba escrita del contrato, ni aún en forma privada; ya que no aparece firmado por ninguna de las partes.
Entonces, dado que la parte demandada en contestación no negó la relación arrendaticia con la parte actora, tendríamos que asumir que el contrato quedó plasmado en forma oral o verbal; remitiéndonos para su reglamentación a las disposiciones legales en materia de arrendamiento. No podríamos remitirnos a las cláusulas escritas de un documento que no existe, al no ser firmado por las partes.
Esto lo decimos especialmente en relación con las reparaciones supuestamente llevadas a cabo por la arrendataria en el inmueble de autos, quien parece que pretende compensar su costo con su deuda de alquileres.
Y a propósito del monto del canon, vemos que la parte demandada no ha negado que hubiese pactado en Bs.500,oo mensual el alquiler ya que lo reconoce expresamente; y además, más bien lo pretende compensar su deuda con el costo de las mejoras que dice haber llevado a cabo en el inmueble.
3.-
Al folio 32y ss corren en fotostatos una serie de documentos presentados por la parte actora “extemporáneamente”, ya que no fueron acompañados con el libelo, lo fueron después de la admisión y antes de la contestación. Fotostato que no se pueden tomar en cuenta, de acuerdo con el art. 429 CPC .
4.-
Al folio63 corre un documento privado, representativo de un informe de avalúo, que promueve la parte actora, emitido por los tasadores “Ramos y Ortiz”.
Debemos decir que al provenir este documento de unos terceros, debe pasar por el escrutinio previsto en el art. 431 CPC, para que pueda ser apreciado en juicio.
Haciendo abstracción de lo anterior, un avalúo tiene naturaleza de una experticia, de acuerdo con el art. 1422 del Código Civil, cuya evacuación deberá producirse en juicio, a fín de salvaguardar el control de la prueba por parte del contrario, de conformidad con los artículos 451 y ss del CPC. Evacuada fuera del proceso, sin la intervención del contrario, carece de valor probatorio.
Además, realmente no entendemos que pertinencia puede tener el avalúo del inmueble de autos, cuando en este juicio no se esta discutiendo su valor.
5.-
Al folio 82 y ss corre una serie de documentos, representativos de fotografías y un plano que forman parte de los anexos del Informe de Avalúo; las cuales carecen de valor; por no haberse realizado de acuerdo con el art. 502 CPC
6.-
Al folio 83 y ss corre un documento notariado representativo de un préstamo que la parte actora habría obtenido del Banco del Tesoro c.a.
En dicho documento se dice que dicho préstamo es para ser destinado a la remodelación de vivienda.
No dice de qué vivienda se trata; ¿debemos suponer que se refiere a la vivienda arrendada en este juicio?
El argumento de prueba que cabría derivar de este documento es muy “indiciario”, ya que deberíamos entonces “suponer” que porque se dio ese préstamo, la casa alquilada estaba en perfectas condiciones, y que no necesitaba ninguna reparación.
Debemos acotar que es la parte demandada la que corre con la carga de demostrar: primero la necesidad de que el inmueble alquilado le hiciera falta las reparaciones que dice haber realizado; segundo que le habría participado sin resultado a la arrendadora dichos desperfectos para que sufragara los costos de esos trabajos, en caso de corresponderle a ella los mismos, de conformidad con el art. 1596 del Código Civil.
7.-
Al folio 92 y ss corren una serie de documentos privados, emanados de terceros y en fotostatos, representativos de estados de cuenta, cronograma de pagos, planillas de depósitos bancarios, facturas varias, las cuales no se pueden apreciar por provenir de terceros, de acuerdo con el art. 431 CPC.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos resumir:
I) por lo que respecta a la parte demandada, cabe decir que habiéndosele imputado, como arrendataria, el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamientos, era su obligación probar su solvencia o liberación, de conformidad con el art. 1354 del Código Civil, que dictamina que :
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción.
La parte demandada en la contestación (folio 56) alegó como hecho extinto una suerte de compensación, cuando dijo:
Al momento de la suscripción del contrato de arrendamiento se acordó como canon de arrendamiento la suma de QUINIENTOS (500) BOLÍVARES MENSUALES, y se planteó que a dicho inmueble se le realizarán varias reparaciones que serían imputadas a los cánones de arrendamientos mediante la presentación de las facturas, el hecho es que en la segunda planta, se hizo el baño, se retiró la cerámica de la sala y la cocina se realizó el mesón de la cocina y en la tercera planta donde vive mi hermanastra se realizó el baño, la cocina, un cuarto y se compraron dos puertas de madera, dichas reparaciones ascendieron a un monto de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,oo), desglosado de la siguiente manera: Bs.5.000,oo en materiales, Bs.3.000,oo en mano de obra, y Bs.2000,oo las dos puertas de madera.
Era su obligación por lo menos probar esas reparaciones. Pero nada trajo a los autos: ni la prueba del pago de los alquileres, ni tampoco las supuestas reparaciones que dice haber hecho; por lo que es evidente que debe sufrir las consecuencias de su falta de prueba.
II) Por lo que respecta a la parte demandante, cabe decir:
1. Si el canon quedó fijado en Bs.500, oo mensual, de enero de 2009 hasta enero de 2010, hay doce (13) meses, que suman Bs.6.500,oo; y no Bs.7000,oo, como demanda
2. Si el canon quedó fijado en Bs. 500, oo, no cabe demandar Bs.800, oo mensual por los meses que transcurran desde la fecha de la demanda hasta la entrega del inmueble, sino se debe mantener el mismo alquiler.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda que ha presentado Maria Angélica Ramírez contra Rosmary Sorangel Mariño Pirela En consecuencia adopta las siguientes resoluciones::
1. Declara disuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes de este juicio, sobre el inmueble ubicado en el Sector Ladera II No.29, El Mirador. Parroquia 23 de Enero, Municipio Libertador, Distrito Capital, por motivo del incumplimiento del arrendatario en el pago del alquiler.
2. Condena a la parte demandada a que proceda a hacer entrega de dicho inmueble a la parte actora, libre de bienes y personas.
3. Condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora seis mil quinientos bolívares (Bs.6.500,oo), en concepto de los alquileres insolutos, por los meses que van desde enero de 2009 hasta enero de 20010, ambos inclusive a razón de Bs.500,oo c/u.
4. Condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora los meses de arrendamientos que transcurran desde el 21 de julio de 2010 (presentación e la demanda) hasta la fecha de la entrega del inmueble, a razón de bs.500, oo mensual.
5. Condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora los intereses de mora que se hayan causado, de conformidad con el art. 27 del Decreto ley, de la material, los cuales se calcularán por medio de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con el art.249 CPC.
6. No hay condenatoria en las costas procesales por no ser total el vencimiento, de conformidad con el art.274 CPC
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de caracas, a los veintinueve días del mes de octubre de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
Nota:
En esta misma fecha, siendo las nueve y media de la mañana se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria