TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-002457
Se refiere el presente caso a una demanda inquilinaria de desalojo que ha presentado la ciudadana VIRGINIA BLANCO DE COLMENERO, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. V-14.121.380, representada por el abogado Omaira Bendjoya García, IPSA # 69.591; contra el ciudadano AQUILES DUARTE ROMERO, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V.5.521.378.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la apoderada de la parte demandante que su defendida, siendo propietaria del apartamento No.13 de la planta 3° del Edificio “YORACO”, situado en la calle Este 2, de la Parroquia de la Candelaria, Municipio Libertador, del Distrito Capital, celebró (31 de octubre de 2002), a través de apoderado, contrato privado de arrendamiento sobre dicho inmueble, con la parte demandada. Explica que este contrato se indeterminó en cuanto a su tiempo de vigencia; y el alquiler pactado era de Bs.250.000, oo o Bsf.250, oo mensuales, pagadero por adelantado, dentro de los primeros cinco días de cada mes; pero es el caso que ha dejado de pagarlo desde hace tres años; ya que lo ha hecho extemporáneamente a través de consignaciones judiciales, sin que se le hubiere dado motivo para ello; ya que se le autorizó para que pagara a través de depositar el dinero en una cuenta bancaria.
Por tal motivo el arrendatario adeuda los cánones desde octubre de 2007 hasta mayo de 2010, ambos inclusive.
Es por ello que, después de explanar el fundamenta de derecho que soporta su pretensión, procede a demandar:
1.- el desalojo, por el incumplimiento de la obligación de pago de alquileres, por razón de le extemporaneidad de las consignaciones judiciales de los meses que van desde octubre de 2007 hasta mayo de 2010, ambos inclusive, que realizó el inquilino en el Juzgado de Consignaciones.
2.- Demanda además Bs.8.000, oo, por el pago de los cánones insolutos que dan motivo a la demanda; y aquellos otros que sigan corriendo durante el juicio.
3.- Demanda también Bs.10.000, oo en concepto de la indemnización por motivo de la disposición que hizo el demandado de los bienes muebles dentro del apartamento.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hizo representar por los abogados en ejercicio Raymond Orta Martínez, Carlos Calanche Bogado, María de los Ángeles Pérez Núñez e Indira Moros Restrepo, IPSA # 40.518, 105.148, 119.895 y 110.298 respectivamente quienes, en la oportunidad legal pasaron a contradecir la demanda, aduciendo las siguientes defensas y argumentos:
1. La cuestión previa de defecto de forma de la demanda por no cumplir con el requiso No.4 del art. 340 CPC; ya que el inmueble de autos no fue alinderado en el libelo.
2. La cuestión previa de defecto de forma de la demanda, por no cumplir con el requisito No.7 del art. 340 CPC; pero no dice o fundamenta en base a qué circunstancia se actualiza la falta u omisión de ese requisito.
3. En relación con el fondo, alega la falta de cualidad activa, bajo la circunstancia de que existe un litis consorcio activo necesario, ya que el contrato lo celebraron como arrendadores Luís Colmenero González y Virginia Blanco de Colmenero; y sin embargo el libelo lo presenta solo la segunda, obviando al primero. Cita jurisprudencia.
4. Impugna la cuantía por exagerada; ya que la parte acora estimó la demanda en Bs. 8.000, relativo a los cánones insolutos y además Bs.10.000, oo, por la desincorporación de ciertos bienes mueble del apartamento arrendado. La estimación alcanzo en total Bs.18.000, oo. Dice que no fue capricho de la parte demandada desincorporar dichos mueble del apartamento. Explica que los mismos estaban infestado de polillas, etc.
5. En cuanto al fondo, rechaza la demanda; por cuanto el demandado ha estado pagando los gastos de condominio hasta el año 2009; pero a partir de allí la administradora le comunicó que tenía instrucciones de no recibir el pago, pero el 16 de marzo de 2010 acepta recibir el pago de noviembre y diciembre de 2009, y enero y febrero de 2010, por Bs.2.884, 71. Acompaña constancia. Como ello supera, dice, los Bs.250, oo pactado, se considera que al aceptar la administradora dicho pago y al consignar la demandada en el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio, se debe considerar al arrendatario solvente de los meses demandados.
6. Se pactó—dice—que la Administradora Danoral queda autorizada para recibir parte del el pago del canon de arrendamiento.
Parte motiva
■ En relación con la cuantía de la demanda, corresponde decir que la misma fue valorada en el libelo por Bs.8.000, oo, más Bs.10.000, oo (art. 33 CPC)
El art. 38 del CPC, dice que esta demanda se valorará sumando las pensiones sobre las cuales se litigue, en este caso al ser el contrato a tiempo indeterminado—categoría que no ha sido discutida por la parte demandada—corresponde multiplicar el canon de arrendamiento de Bs.250.oo por doce meses; lo que nos arroja un monto de Bs.3.000,oo.
Este es un monto que no afecta la competencia por la cuantía de este despacho Judicial para conocer de este pleito, ya que aún sigue estando por debajo de ella, si sumamos los Bs.10.000, oo que pide como indemnización por los bienes muebles que dice fueron sustraídos del apartamento.
■ En relación con las cuestiones previas, corresponde decir:
• La necesidad de alinderar en el libelo un inmueble surge cuando respecto a él se ejerce una acción real, ya que en dichas acciones las cosas son las que pasan a formar parte del objeto de la pretensión; pero en la acción de desalojo o la acción resolutoria de contrato, que son acciones de naturaleza personal, el objeto de la pretensión es el contrato mismo que se pretender declarar extinguido o resuelto, y lo que se requiere entonces es identificar dicho negocio, como lo exige el art. 340 No.4 CPC, in fine: “Los datos, títulos y explicaciones si se tratare de derechos u objetos incorporales”
• En cuanto a la necesidad de que se especifique los daños y sus causas, ello se actualiza cuando se demandan daños y perjuicios; y en este caso la parte demandada ha dicho el monto y la causa, independientemente que ello sea debatible o no por la parte demandada, que dijo que dichos muebles estaban llenos de polillas.
En conclusión no ha lugar a ninguna de las dos cuestiones previas invocadas.
■ En relación con la falta de cualidad activa, cabe decir que Virginia Blanco de Colmenero, es cónyuge de Luís Colmenero González, y los dos son propietarios del inmueble de autos (ver documento del Folio 16 vuelto).
Ahora bien, el arrendamiento no es un negocio de disposición registrable de aquellos mencionados en la ley para que los esposos deban administra y accionar en forma conjunta, sino, al ser de uno de simple administración no registrable, cada uno hubiera podido perfectamente arrendar por separado, y accionar por separado de conformidad con el art. 168 del Código Civil.
Y si hubiesen contratado por separado estarían legitimados para accionar individualmente, de acuerdo con el art. 168 CC; entonces, por el solo hecho de haber querido contratar ambos ello no les crea la necesidad de accionar ambos conjuntamente. No tiene lógica que lo que pudieron hacer haber hecho por separado, deban hacerlo ahora en conjunto, por el solo hecho de haber firmado ambos el contrato, cuando pudieron haberlo hecho por separado.
Pareciera que se esta confundiendo dos instituciones diferente: una cosa es la solidaridad, que pertenece al derecho material de obligaciones y aparece reglamentada en los artículos 1221 y ss del Código Civil; y otra, el litisconsorcio necesario, que pertenece al derecho procesal y aparece mencionado en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil;. Que varias personas se encuentren en comunidad jurídica respecto al objeto de una causa; o que tengan un derecho o estén sujetas a una obligación emergente del mismo título (art. 146 CPC), lo único que ello actualiza es solidaridad en lo material, y procesalmente un litisconsorcio facultativo, que es la regla.
El litis consorcio necesario es la excepción; pero lo normal, lo usual, la regla es el litisconsorcio facultativo, que surge de todo negocio subyacente que haya creado solidaridad activa o pasiva; la cual no obliga a actuar necesariamente de consuno, de acuerdo con el art.1221 CC, que nos dice que cada acreedor individualmente tiene el derecho de exigir por separado y el pago hecho a uno de ellos libera al deudor común para con todos los acreedores solidarios. Esa es la regla general de la solidaridad
Para que se actualice la excepción, eso es, el litisconsorcio necesario, deben además darse alguna de las dos hipótesis que contempla el art. 148 CPC; a saber: 1) que la relación jurídica litigiosa deba de ser resuelta de manera uniforme para todos los litisconsortes; 2) o cuando sea necesario por cualquiera otra causa.
1) Cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquiera otra causa, se presenta cuando es la misma ley la que exige la reunión inescindible de todos los litisconsortes para accionar o para ser accionados; por ejemplo, el mismo art. 168 CC crea un litisconsorcio necesario al decir que en caso de actos de disposición con administración conjunta de ambos cónyuges, las acciones en juicio corresponden a los dos en forma conjunta.
2) Cuando la sentencia deba proferirse de manera uniforme para todos los litisconsortes, presenta dudas por lo amplio de la expresión. Pero pensamos que siempre que no sea posible dividir la obligación o el derecho que sea objeto de pretensión, cuando una u otro no sean susceptibles de división jurídica o material (art.1250 y ss CC), la sentencia se deberá proferir frente a todos los litisconsortes. Por ejemplo un caso de derechos y obligaciones indivisibles sería la acción de nulidad de un contrato celebrado por varios sujetos , ya que el contrato no cabe declararlo válido para unos contratantes; e inválido para otros. O vale para todos o no vale para ninguno. Otro caso podría verse en la acción de partición de comunidad, donde deben estar presente todos los comuneros, al extremo que si el Juez se percatara que falta uno, deberá citarlo de oficio (art. 777 CPC); ya que la partición dejando fuera algún comunero, sería nula.
Ahora bien, volviendo al caso que nos ocupa de este juicio, diremos recapitulando que por el hecho de que dos personas—que además son cónyuges—hayan firmado como administradores de la sociedad conyugal un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, ello no tiene porque crearles un litisconsorcio necesario activo, ya que ellos como administradores pudieron haber actuado o firmado el contrato conjunta o separadamente, por lo que su legitimación en juicio es igualmente conjunta o separada; ya que la legitimación ad-causa sigue el tenor de la titularidad material exigida en el negocio subyacente. Así se declara.
Lo que presenta dudas es cuando el litisconsorcio fuese pasivo; esto es, del lado de los arrendatarios; vale decir que un solo inmueble se haya dado en alquiler a dos o más personas. ¿Para accionar el desalojo es necesario hacerlo contra todos los inquilinos, o es posible demandar a uno solo de los arrendatarios, para desalojarlo independientemente de los demás?
Pero este no es el caso de este juicio.
Desestimadas sin lugar las cuestiones previas alegadas, pasemos entonces a examinar las pruebas aportadas para resolver el problema de fondo; que no es otro, que la insolvencia que la parte actora le imputa a la parte demandada-
1.-
Al folio 16 y ss y al folio 27 y ss corren en fotostatos documentos protocolizados representativos de los títulos de propiedad del inmueble de autos en cabeza de Colmenero González y Virginia González Blanco de Colmenero.
Con dichos documentos queda demostrado que el inmueble de autos pertenece a la comunidad de gananciales de la pareja matrimonial. Ambos, de acuerdo con el art. 168 CC pueden administrar por separados, salvo las excepciones allí previstas. Y en tal caso pueden accionar judicialmente por separados; pero el hecho que hayan querido administrar en forma conjunta, no les crea un litisconsorcio necesario entre ellos; sino siguen siendo litisconsortes facultativos que se les permite accionar por separado, de conformidad con el art.1221 CC; ya que son arrendadores solidarios.
2.-
Consignaciones judiciales de cánones
Al folio 40 corre en fotostato un escrito de Carmen Graciela Delgado de Duarte, autorizada por el demandado, dirigido(5 de agosto de 2009) al Juez 25° de Municipio de Caracas , donde se hace una consignación de cánones de arrendamiento por Bs.5.500,oo, y donde explica la situación en que se encuentra el inquilino-. En los folios siguientes aparecen las planillas correspondientes a los depósitos hechos en la cuenta del Tribunal de Consignaciones. Todo ello fue traído a los autos por la parte actora.
El alquiler fue estipulado en bs.250.000,oo mensuales, según contrato que corre al folio 42 y ss.
Las planillas que corren al folio 45 aparecen imputadas a los meses de mayo junio, julio, agosto y septiembre de 2007; y son de fecha 18 de mayo de 2007 y 10 de septiembre de 2007
Al folio 46 aparece otra planilla bancaria No 1248349. de la cuenta del Tribunal por Bs.5.500,oo de fecha de agosto de 2009, imputada, según recaudo del mismo Tribunal, a los alquileres de los meses que van desde octubre de 2007 hasta julio de 2009..
Al folio 49 corre otra planilla bancaria No.12488348, de fecha 16 de octubre de 2009, por Bs.250, oo, que se imputa al mes de agosto de 2009.
Al folio 51 corre otra planilla bancaria No.1248593, de fecha 16 de octubre de 2009, por 250,oo, que se imputa al mes de septiembre de 2009.
Al folio 56 corre otra planilla bancaria No.1248608, de fecha 10 de noviembre de 2009, que se imputa al mes de octubre 2009.
Al folio 60 corre otra planilla bancaria No.1248602, por Bs.500, oo, de fecha 02 de diciembre de 2009, que se imputa a los meses de noviembre y diciembre de 2009.
Al folio 62 aparece una diligencia dirigida al Juzgado de Consignaciones de la persona autorizada por el inquilino diciendo que consigna copia de cuatro meses pendientes de gastos de condominio. La falta de pago de gastos de condominio no fue alegada en el libelo como incumplimiento resolutorio o como causal de desalojo
Al folio 63 aparece una constancia de “Administradora Danoral”, y recaudos anexos, diciendo que la autorizada por el inquilino canceló en sus oficina Bs.2.884, 71 por concepto de condominio de los meses de noviembre, Diciembre de 2009, enero y febrero de 2010. Cabe decir lo mismo: la falta de pago de los gastos de condominio no fue alegada en el libelo como incumplimiento resolutorio.
Al folio 69 corre otra planilla bancaria del Tribunal de Consignaciones No.1173375 de fecha 18 de enero de 2010, por un monto de bs.250, oo, imputada al mes de enero de 2010.
Al folio 71 corre otra planilla bancaria del Tribunal de Consignaciones No.1248609, de fecha 08 de marzo de 2010, por Bs.250, oo, imputada al mes de febrero de 2010.
Al folio 73 corre otra planilla bancaria del Tribunal de Consignaciones No.1248610, de fecha 21 de abril de 2010, por Bs.250, oo, imputada al mes de marzo de 2010.
Con dichas consignaciones este Tribunal considera que la parte arrendataria se encontraría en estado de solvencia hasta marzo de 2010. Falta por demostrar el pago de los meses de abril y mayo de 2010
Ya que dichas consignaciones están hechas antes de aperturarse el presente juicio, cuya demanda fue presentada el 21 de junio de 2010.
Extemporaneidad alegada por el actor pata invalidar las consignaciones hechas.
Si bien el art. 51 del Decreto Ley habla de quince días, desde el vencimiento de la mensualidad fijado en el contrato, para llevar a cabo la consignación inquilinaria, ello no es otra cosa que un plazo para cumplir una obligación, cuyo agotamiento lo único que produce es la entrada del deudor en estado de mora, como nos lo enseña el art. 1269 CC.
Ahora bien el estado de mora por si solo no produce automáticamente la resolución o extinción o disolución del contrato. Si vamos a ver, lo que produce de pleno derecho es la generación de intereses de mora, de acuerdo con el art.1277 CC y el art.27 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pero no, la resolución automática del contrato.
En relación con el contrato, lo único que el estado de mora crea es la opción, la elección para el acreedor de demandar la resolución o el cumplimiento, como nos lo dice el art. 1167 CC. Pero mientras esa opción no se ejerza—y se ejerce con la presentación de la demanda resolutoria o de desalojo—el cumplimiento tardío es todavía posible, con los intereses que corresponda, ya que la otra opción para el acreedor es el cumplimiento. Y ambas son igualmente válidas.
3.-
Al folio 80 y ss corre una inspección ocular extrajudicial evacuada notarialmente por la parte actora en el apartamento de autos, la cual no se toma en cuenta, porque para ello habría que demostrar la urgencia de su evacuación, por retardo, como lo manda el art. 1429; CC., lo cual no se hizo.
Ya la doctrina del TSJ (Sentencia No.367 de la Sala de Casación Civil del 15 de noviembre de 2000, Exp. 1039) ha dicho que un requisito de validez para las inspecciones oculares extra-litem, es que ellas se deban a la necesidad de preservar el estado de las cosas que de otra forma se perdería por la demora; cosa que no esta demostrado en este caso.
4.-
Al folio 111 y ss corren en fotostato documento protocolizados de la venta del Edificio “Yoraco” a una serie de personas allí identificadas. Y al folio 122 riela el documento de adjudicación del apartamento 13 del edificio a los esposos Luís Colmenero González y Virginia Blanco de González.
Lo que se prueba con dichos medios es que el apartamento de autos esta en comunidad de los esposos. Y la comunidad lo que crea es solidaridad entre los comuneros para accionar, que, de acuerdo con el art. 1221 CC, permite a cada uno demandar por separado.
Ahora, el hecho de que el contrato de arrendamiento de este juicio los esposos los hayan querido suscribir ambos, cuando pudieron haberlo hecho por separado, de acuerdo con el art. 168 CC, no les crea un litisconsorcio necesario, como argumenta la parte demandada; sino el litisconsorcio sigue siendo facultativo.
5.-
Al folio 137 corre un documento notariado (31 de julio 1991) representativo de un contrato de arrendamiento entre Grupo Inmobiliarios Casaniel srl y la parte demandada sobre el apartamento de autos.
El contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, que acompañó la parte actora, y que el demandado no cuestionó, corre al folio 42 y ss y es de fecha 13 de octubre de 2002. O sea es posterior, por lo es el que rige la relación entre las partes.
6.-
Al folio 142 y ss corren una serie de documentos privados emanados de la Administradora Danoral y de la Junta de Condominio del Edificio, relativos al pago de los gastos de condominio, traídos a juicio por la parte demandada.
Para tomarlos en cuenta deben sufrir el escrutinio del art.431 CPC, por ser documentos emanados de terceros. Además el incumplimiento del inquilino en el pago del condominio no fue alegado por la parte actora como motivo de desalojo.
7.-
Al folio 163 y ss corren en fotostato planillas de gastos de condominio del edificio, traídos a juicio por la parte demandada.
Cabe decir lo mismo.
8.-
Al folio 188 corre un planilla de deposito bancaria NO..1173375, del Tribunal 25° de Municipio, por concepto de una consignación inquilinaria, de fecha 18 de enero de 2010.
No aparece a qué mes de arrendamiento corresponda; pero es la misma que riela al folio 70, por lo que corresponde al mes de enero de 2010.
9.-
Al folio 202y ss corren una serie de documentos representativos de planillas de gastos de condominio, que para tomarlas en cuenta debe sufrir el escrutinio del art. 431 CP, por emanar de tercero.
Además el tema de no pagar los gastos de condominio no fue alegado en el libelo como incumplimiento resolutorio, por lo que prueba relacionada a este tema deviene impertinente.
Conclusión
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir, que:
1. La parte demandada, habiéndosele imputado incumplimiento en los pagos de alquileres de los meses que van desde octubre de 2007 hasta mayo 2010, a razón de 250,oo c/u, demostró solvencia hasta el mes de el mes de marzo de 2010, inclusive de acuerdo con las consignaciones arriba analizadas.
2. Pero estarían faltando los meses de abril y mayo de 2010 sin demostrar su pago.
3. La parte actora no ha demostrado la desaparición o daño de los muebles cuya indemnización reclama.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, Este tribunal, administrando justicia, en nombre de la Republica y por autoridad de la ley, declara parcialmente con lugar la demanda que ha presentado Virginia Blanco de Colmenero contra Aquiles Duarte Romero, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia, adopta las siguientes resoluciones.
1. Declara extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento objeto de este juicio de fecha 31 de octubre de 2002, que corre al folio 42 y ss del expediente., por la falta de pago de los alquileres de los meses de abril y mayo de 2010, a razón de bs.250,,oo cada uno.
2. En consecuencia condena a la parte demandada como arrendataria a que proceda desalojar el apartamento de autos, que es apartamento No.13 de la planta 3° del Edificio “YORACO”, situado en la calle Este 2, de la Parroquia de la Candelaria, Municipio Libertador, del Distrito Capital, y que se lo entregue a la parte actora.
3. No hay condena en costas por razón de que el vencimiento no fue total.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco días del mes de octubre de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente
La Secretaria