TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200° y 151º

EXP. No. AP31-V-2010-003930

DEMANDANTE: El ciudadano JUAN MANUEL VELASQUEZ LLACZA, de nacionalidad peruana, mayor de edad y Titular de la Cédula de Identidad Nº E-82.070.864, representado por los abogados en ejercicio CARLOS HUMBERTO CISNEROS Y, ANTONIO J. PUPPIO G, FRANCISCO RAFAEL PUPPIO G, ANTONIO JOSÈ PUPPIO VEGAS, ANDRÈS PUPPIO GONZALEZ y RODRIGO KRENTZIEN, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros 8.730, 16.971, 9.946, 97.102, 124.435 y 75.176.

DEMANDADA: La ciudadana DULCE MARIA ALDANA BASTIDAS, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-7.300.570, sin apoderado judicial constituido.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DESALOJO.

Se intenta la presente demanda por cuanto el ciudadano JUAN MANUEL VELASQUEZ LLACZA, antes identificado, es propietario de una parcela de terreno y la casa sobre ella construida denominada Irene, ubicada en lo que antes era Urbanización El Carmen, calle El Carmen, situado en el sitio denominado Los Chorros, Jurisdicción del Municipio Manuel Díaz Rodríguez del Municipio Sucre del Estado Miranda Distrito Capital, en la oportunidad que el ciudadano JUAN MANUEL VELASQUEZ LLACZA, antes identificado, adquirió la parcela y la casa construida sobre ella antes referida, la misma, al igual que hoy, se encontraba arrendada parcialmente (en la planta baja de la casa) la ciudadana DULCE MARIA ALDANA BASTIDAS, antes identificada, según contrato de arrendamiento celebrado entre INVERSIONES TACAR, C.A, y la arrendataria DULCE MARIA ALDANA BASTIDAS, en fecha 01/06/2005, dicho contrato fue cedido al ciudadano JUAN MANUEL VELASQUEZ LLACZA, en la oportunidad de la venta en fecha 07/09/2009, es el caso que la arrendataria desde el 09/07/2009, no ha pagado los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha, es por lo que pasan a demandar la RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de la ciudadana DULCE MARIA ALDANA BASTIDAS para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, lo que se trascribe textualmente:
PRIMERO: Declare con lugar la presente demanda de desalojo con fundamento a los hechos y pruebas aportadas, por incumplimiento en el pago de dos (2) o más pensiones de arrendamiento y como consecuencia de ello, ordene la desocupación del inmueble arrendado.
SEGUNDO: Nos cancele por concepto de indemnización por daños y perjuicios, y por haberse servido de inmueble dado en arrendamiento, las pensiones correspondientes a los meses desde agosto de 2009 hasta la desocupación y entrega efectiva a nuestra patrocinada, de la parte del inmueble objeto de desalojo a razón de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) mensuales.
TERCERO: Las costas y costos del presente juicio.
Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:
En el libelo de la demanda la parte actora señala textualmente:

“…Disponen los artículos 20 y 34 ordinal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“Artículo 20.- Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”
“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas...”
En razón de lo expuesto, en nombre de nuestro representado ciudadano JUAN MANUEL VELASQUEZ LLACZA, antes identificado, y con fundamento en los artículos 20 y 34 literal ”a”, es decir, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ocurrimos ante su competente autoridad para demandar, como en efecto lo hacemos, a DULCE MARIA ALDANA BASTIDAS, antes identificada para que convenga, o en su defecto lo establezca el Tribunal, en la Resolución del contrato de arrendamiento citado y acompañado, por incumplimiento en el pago de los cánones mensuales desde el mes de agosto de 2009 inclusive, hasta la fecha, del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado existente entre él y nuestro representado, conforme a lo descrito y evidenciado en la demanda y sus anexos.,
PETITORIO
PRIMERO: Declare con lugar la presente demanda de desalojo con fundamento a los hechos y pruebas aportadas, por incumplimiento en el pago de dos (2) o más pensiones de arrendamiento y como consecuencia de ello, ordene la desocupación del inmueble arrendado…”

Ahora bien, el artículo 1167 del Código Civil, señala lo siguiente:
Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato ola resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Dicha norma, es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, acciones que se intentan cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, con la excepción, de que también se puede demandar la resolución de un contrato de arrendamiento, siendo el contrato a tiempo indeterminado, cuando el incumplimiento del contrato verse sobre una causa no establecida taxativamente en los literales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:

“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”

En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:

“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”

Por otra parte, fundamenta su demanda en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala:
“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”
El cual es el fundamento legal de las demandas de desalojo, cuando el contrato es verbal o escrito a tiempo indeterminado.
Por lo que es evidente, que en el presente juicio, se procedió a la acumulación indebida de dos (2) acciones, que si bien se tramitan por un mismo proceso, cada una depende de la naturaleza del contrato, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló:

“…. Que como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones por tener procedimientos distintos, el juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada… En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que este ultimo, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto en la presente causa, como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, …….El Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada. En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se pronuncio respecto de la inepta acumulación de pretensiones, conculco a la accionante su derecho al debido proceso…” (Subrayado del Tribunal)

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”.
Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora realizo la acumulación indebida de acciones. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por JUAN MANUEL VELASQUEZ LLACZA contra DULCE MARIA ALDANA BASTIDAS por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DESALOJO.
Regístrese, Publíquese la presente decisión y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (25) días del mes de Octubre de 2010. Años 200° y 151°.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES
En esta misma fecha, siendo las 2:10 de la tarde, se registró y publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES

Exp N° AP31-V-2010-003930