TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Años: 200° y 151°

EXP. No. AP31-V-2010-002674.

DEMANDANTE: El ciudadano JORGE BAHACHILLE MERDENI, titular de la Cedula de Identidad Nº 481.624, Abogado en ejercicio, de este domicilio, debidamente inscrito en el IPSA No. 5.158, quien actúa en su propio nombre y representación.

DEMANDADA: El ciudadano LUIS FRANCISCO COLMENARES BELLO, titular de la cédula de identidad Nº 5.615.049, debidamente representado por el Abogado en ejercicio RAFAEL A. COUTINHO, inscrito en el IPSA No. 68.877.

MOTIVO: DESALOJO.

I

En el libelo de la demanda la parte actora alego:
Que el ciudadano ANTONIO MEKEL, titular de la Cedula de Identidad Nº 5.075.592, le cedió el contrato de arrendamiento suscrito inicialmente entre ADMINISTRADORA ABAD, C.A., de este domicilio e inscrita en su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil de la Primera Circunscripción, en fecha 30 de Julio de 1956, Nº 82, tomo 16-A, posteriormente reformada y hecha su inscripción de las reformas en el mismo registro mercantil bajo los números 15, tomo 28-A y 99 del tomo 20-A, ambas de fecha 12 de Septiembre de 1958, y la parte demandada en el presente juicio, ciudadano LUIS FRANCISCO COLMENARES BELLO, en fecha 16 de Abril de 1998, sobre el inmueble constituido por el Apartamento identificado con el Nº 12-A, del Conjunto Residencial Isla de Aves, ubicado en la Calle Oeste, Urbanización Manzanares, Municipio Baruta del Estado Miranda, que en fecha 06 de Abril de 2008, mediante una carta misiva le participo al arrendatario su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia, y que a partir de esa fecha, comenzaba a correr la prorroga legal prevista en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tener la relación arrendaticia diez (10) años, y que la prorroga legal finalizo el 16 de Abril de 2010, y por cuanto el inquilino continuo ocupando el inmueble, sin ninguna oposición, el contrato de arrendamiento se recondujo en los términos del artículo 1600 del Código Civil, que por otra parte, el arrendatario dejo de pagar los cánones de arrendamiento desde Junio de 2008 hasta la fecha de introducción de la demanda, a razón de QUINIENTOS TREINTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 533,00), que dicha insolvencia constituye la causal de procedencia establecida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que procede a demandar la acción de Desalojo.
Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, observa esta sentenciadora, que la fase de sustanciación de este procedimiento fue cumplida en su totalidad, en efecto.
Mediante auto de fecha 12/07/2010, se admitió la presente demanda ordenándose librar la compulsa correspondiente para que se practicara la citación de la parte demandada.
Cumplidos los trámites legales de rigor para la citación de la parte demandada y practicada su citación como constan en las actas que conforman en presente expediente, comparecieron en fecha 12/08/2.010, el ciudadano FRANCISCO COLMENARES BELLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.615.049, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio RAFAEL A. COUTINHO, inscrito en el IPSA No. 68.877, y consignó escrito de contestación a la demanda, en los términos explanados en el mismo.
Estando dentro del lapso procesal para la promoción de pruebas, solo la parte demandada hizo uso de tal derecho.
Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 28/09/2010, se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 26/10/2010, se difirió la oportunidad para dictar sentencia por dos (2) días continuos.
II

PUNTO PREVIO
Siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva, este Tribunal como punto previo pasa a decidir si la acción intentada es la idónea para obtener lo pretendido por la parte actora, previa las siguientes consideraciones:
En el libelo de la demanda, la parte actora alego, que el ciudadano ANTONIO MEKEL, titular de la Cedula de Identidad Nº 5.075.592, le cedió el contrato de arrendamiento suscrito inicialmente entre ADMINISTRADORA ABAD, C.A., de este domicilio e inscrita en su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil de la Primera Circunscripción, en fecha 30 de Julio de 1956, Nº 82, tomo 16-A, posteriormente reformada y hecha su inscripción de las reformas en el mismo registro mercantil bajo los números 15, tomo 28-A y 99 del tomo 20-A, ambas de fecha 12 de Septiembre de 1958, y la parte demandada en el presente juicio, ciudadano LUIS FRANCISCO COLMENARES BELLO, en fecha 16 de Abril de 1998, sobre el inmueble constituido por el Apartamento identificado con el Nº 12-A, del Conjunto Residencial Isla de Aves, ubicado en la Calle Oeste, Urbanización Manzanares, Municipio Baruta del Estado Miranda, que en fecha 06 de Abril de 2008, mediante una carta misiva le participo al arrendatario su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia, y que a partir de esa fecha, comenzaba a correr la prorroga legal prevista en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tener la relación arrendaticia diez (10) años, y que la prorroga legal finalizo el 16 de Abril de 2010, y por cuanto el inquilino continuo ocupando el inmueble, sin ninguna oposición, el contrato de arrendamiento se recondujo en los términos del artículo 1600 del Código Civil, que por otra parte, el arrendatario dejo de pagar los cánones de arrendamiento desde Junio de 2008 hasta la fecha de introducción de la demanda, a razón de QUINIENTOS TREINTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 533,00), que dicha insolvencia constituye la causal de procedencia establecida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que procede a demandar la acción de Desalojo.
En la contestación de la demanda, la parte demandada admitió que era cierto que suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 16 de Abril de 1998, con la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ABAD, C.A., que era cierto que dicho contrato se había venido prorrogando ininterrumpidamente desde su suscripción hasta el día 06 de Febrero de 2008, fecha en la cual el ciudadano ANTONIO MEKEL, le envió un telegrama y conforme al cual le notifico que el aludido contrato no sería renovado a su vencimiento, sin embargo, rechazo categóricamente, que la prorroga legal haya vencido el 16 de Abril de 2010, como lo sostiene la parte actora, ya que, si la relación arrendaticia tuvo una duración de diez (10) años, la prorroga legal que le correspondía potestativamente se extendió hasta el día 16 de Abril de 2011, de conformidad con lo establecido en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que siendo así, la parte actora erró en la escogencia de la vía procesal idónea para hacer valer en juicio su pretendido derecho, que al actor le estaban vedado emprender en su contra una acción de desalojo, por cuanto el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, prevé dicho procedimiento, solo para los contratos de arrendamiento verbales o a tiempo indeterminado, no en contratos a tiempo determinado, máxime cuando esta transcurriendo el lapso de la prorroga legal, que por lo tanto, no cabe la menor duda de la inadmisibilidad de la demanda.
Ahora bien, la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento establece:

“CUARTA: La duración de este contrato es de UN AÑO a contar de la presente fecha. En caso de que una de las dos partes haya dado aviso a la otra por escrito, con dos (2) meses de anticipación a su fecha de expiración, se entiende que el presente contrato queda prorrogado por UN AÑO al vencimiento del plazo estipulado para la prorroga, esta podrá renovarse automáticamente por periodos iguales en forma sucesiva a menos que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con el contrato por lo menos con dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la prorroga respectiva. Caso de ocurrir las prorrogas, seguirán en vigencias todas y cada una de las cláusulas del presente contrato.”

Y el contrato de arrendamiento fue suscrito el 16 de Abril de 1998, es decir, que el contrato de arrendamiento según la cláusula cuarta del mismo, se prorrogo por periodos iguales, hasta el 16 de Abril de 2008, toda vez, que la parte demandada en la contestación de la demanda, admitió que había sido notificada en fecha 06 de Febrero de 2008, de la no prorroga del contrato de arrendamiento, por lo que, en virtud de haberse iniciado la relación arrendaticia en fecha 16 de Abril de 1998, la misma tuvo una duración de diez (10) años, en tal sentido, le corresponde una prorroga legal de tres (3) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:
“Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” (Negrillas del Tribunal)

Por lo que es evidente, que actualmente se encuentra transcurriendo la prorroga legal de tres (3) años, la cual vence el 16 de Abril de 2011, en la cual el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, tal y como lo señala el artículo 38 ejusdem, por lo que es inadmisible la demanda de Desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, toda vez, que dicha acción se intenta cuando se esta en presencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, tal y como lo establece el artículo 34 ejusdem que señala:
“Artículo. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”.
En tal sentido, en virtud de la inadmisibilidad de la acción intentada, se hace innecesario que el Tribunal se pronuncie sobre las demás defensas alegadas en el presente juicio, así como las pruebas aportadas, y así se decide.
III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por JORGE BAHACHILLE MERDENI contra LUIS FRANCISCO COLMENARES BELLO por DESALOJO.
SEGUNDO: Se condena a la parte actora en costas por haber resultado vencida en este proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los 28 días del mes de Octubre de 2.010.- Años 200° y 151°
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SANCHEZ,

LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES

En esta misma fecha, previo el anuncio de ley, siendo las 12:00 meridiem, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES