TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 28 de octubre de 2010
200º y 151º

PARTE ACTORA: RESIDENCIAS PROPIA C.A., (RESIPROCA), inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09-08-1965, bajo el N° 38, Tomo 40-A-Sdo..-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO BRANDO, IRVING MAURELL, FEDERICA ALCALA, MARIO BRANDO Y PAOLA BRANDO, DOMINGO MEDINA Y PEDRO NIETO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 83.025, 101.708, 128.661 y 122.774 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: MANUEL JOSE DE JESUS GARCIA INCHAUSTEGUI, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 1.685.950.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LEOBARDO SUBERO RODRIGUEZ, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 53.042.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2009-003227
I
NARRATIVA
Se refiere la presente causa a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por RESIDENCIAS PROPIAS C.A., (RESIPROCA) en contra de MANUEL JOSE DE JESUS GARCIA INCHAUSTEGUI.-
La demanda fue admitida por el Tribunal Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, mediante auto de fecha 29 de septiembre de 2009, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para el Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.-
Posteriormente en fecha 08 de octubre de 2009, se libró la compulsa de citación y se aperturó el cuaderno separado de medidas, y en fecha 09 de octubre de 2009, se desestimó la solicitud de decreto de la medida de secuestro.
Por cuanto no se logró la citación personal de la parte demandada, se ordenó la misma mediante la fórmula de carteles que al efecto se libraron, designándose posteriormente defensor judicial recayendo el nombramiento en la persona del abogado Manuel Reina Flamerich, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° .1.271, quien aceptó el cargo.
En fecha 02 de febrero de 2010, el Juez de la causa se inhibió de seguir conociendo del expediente, posteriormente en fecha 09-02-2010, ordenó remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, a los fines de su distribución.--
En fecha 04 de marzo de 2010, se recibió y se le dio entrada al presente expediente por ante este Juzgado en virtud de la inhibición del ciudadano Juez del Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y quien suscribe se avocó al conocimiento de la causa.-
En fecha 14 de marzo de 2010, quedó debidamente citado el defensor judicial designado y en fecha 23 de marzo de 2010, consignó escrito de contestación a la demanda, en esa misma fecha comparecieron los abogados LEOBARDO SUBERO RODRIGUEZ Y OSCAR SANTACRUZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.042 y 1.512, respectivamente y consignaron escrito de contestación a la demanda incoada en contra de su representado el ciudadano MANUEL JOSE DE JESUS GARCIA INCHAUSTEGUI. Posteriormente en fecha 25-03-2010, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado - LEOBARDO SUBERO RODRIGUEZ, ya identificado, consignó nuevamente escrito de contestación -
En el lapso probatorio ambas partes cumplieron con su carga procesal.-
II
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegó la parte actora, que en fecha 01 de diciembre de 1989, la Administradora Centauro C.A., actuando como administradora del inmueble propiedad de su representada, la sociedad mercantil RESIDENCIAS PROPIA C.A, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano MANUEL JOSÉ DE JESUS GARCIA INCHAUSTEGUI, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 1.685.950, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 9, ubicado en el piso 3, Edificio Residencias Majestic, situado en la Avenida Lago de Valencia, Urbanización Cumbres de Curumo, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Que la relación arrendaticia se inició con el contrato antes descrito, que fue prorrogado por periodos de un año en virtud de su cláusula tercera, la cual expone: “El presente contrato tendrá una duración de un año y se considerará vigente desde el 01-12-1989 hasta el 01-12-1990, se considerará prorrogado por periodos iguales a menos que una de las partes participe a la otra con 30 días de anticipación antes del vencimiento del primer periodo o cualquiera de sus prórrogas su deseo de darlo por terminado”.
Que en fecha 29-01-2003, se le notificó al arrendatario la no prorroga del contrato, mediante notificación judicial practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio, que a partir del 01-12-2003, el arrendatario hizo uso de la prorroga que le correspondía la cual finalizó el 30-11-2006. Que desde esa fecha su representada no ha consentido la permanencia del mencionado arrendatario en el apartamento, y que se ha dedicado a realizar las gestiones extrajudiciales para lograr la desocupación del inmueble.-
Que por lo antes expuesto demanda al ciudadano MANUEL JOSÉ DE JESUS GARCIA INCHAUSTEGUI, para que sean condenado en lo siguiente:
Primero: En dar cumplimiento al contrato de arrendamiento y entregar el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 9, ubicado en el piso 3, Edificio Residencias Majestic, situado en la Avenida Lago de Valencia, Urbanización Cumbres de Curumo, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Segundo: Al pago de las costas y costos del proceso.-
Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.270 del Código Civil, artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Por último solicitó se decrete medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto del juicio.-
Estimó su demanda en la cantidad de Bs.F 3.000,00

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, la parte demandada solicitó que se declare improcedente la acción propuesta, dada la indeterminación del contrato lo cual hace que la acción sea la del desalojo y no la de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga como erróneamente fue intentada por la actora.-
Que de la cláusula tercera del contrato se evidencia que siendo la fecha de inicio el 01 de diciembre de 1989, hasta la presente fecha han transcurrido veinte (20) años desde que se suscribió el contrato, lo que significa que dicho contrato se encuentra indeterminado en el tiempo ya que transcurrió mas de quince (15) años sin que las partes suscribieran un nuevo contrato.
Alegó que por cuanto se representado ha continuado ocupando el inmueble por mas de veinte (20) años operó la tácita reconducción y que resulta forzoso concluir que la acción que hoy se demanda es la del desalojo y no la del cumplimiento de contrato de arrendamiento como erróneamente lo intenta la parte actora, por lo que solicita la inadmisibilidad del presente asunto.-
Alegó que resulta improcedente la presente demanda por cumplimiento de contrato, ya que habiéndose vencido la prorroga legal en el año 2006, no es sino, el 16 de julio de 2009, que la parte actora acciona en contra de su representado, después de tres (03) años, lo que significa que el contrato se indeterminó, además de estar pagando
Alegó también que resulta improcedente la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio, de fecha 23-01-2003, que es absolutamente nula, ya que adolece de vicios, que en la referida Notificación Judicial la parte actora pidió la habilitación del tiempo necesario para la practica de la misma, y que el Juez habilitó el tiempo el mismo día de la práctica y no con un día de anticipación, que siendo nula dicha notificación significa que nunca se practicó, razón por la cual la prórroga legal ni siquiera ha comenzado a transcurrir a falta de desahucio por el arrendador.-
Por ultimo alegó que resulta forzoso el decreto de la medida de secuestro solicitada por lo que se opone a la misma.-
La representación judicial de la parte demandada, posterior a la oportunidad de contestación de la demanda, en fecha 25 de marzo de 2010, consignó otro escrito de contestación, el cual por ser extemporáneo por tardío no será valorado, Y ASI SE DECIDE.
III
MOTIVA
DE LAS PRUEBAS:

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Original del contrato de arrendamiento privado suscrito entre ADMINISTRADORA CENTAURO C.A., representada por su Presidente JOSE LUIS PIÑA ROMERO y el ciudadano MANUEL JOSÉ DE JESUS GARCIA INCHAUSTEGUI y la cesión realizada a la actora RESIDENCIAS PROPIAS, C.A. (RESIPROCA). El Tribunal toda vez que dicho contrato no fue ni desconocida ni tachado de falso por el adversario dentro de su oportunidad legal, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil. Con dicha prueba quedó demostrada la relación locativa existente entre las partes, así como las obligaciones contenidas en el mismo, Y ASI SE DECLARA.
2. Copia simple del documento de propiedad registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, Baruta, en fecha 03-12-1965, bajo el N° 7, Tomo 9, Protocolo Primero. El Tribunal toda vez que dichas copias no fueron impugnadas por el adversario dentro de su oportunidad legal, se les tiene como fidedignas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándoseles valor probatorio conforme al artículo 1.359 del Código Civil, Y ASI SE DECLARA.
3. Original de expediente contentivo de Notificación Judicial practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 29 de enero de 2003, mediante la cual se le notificó al demandado ciudadano MANUEL JOSE DE JESUS GARCIA la voluntad de la arrendadora RESIPROCA, de no renovar el contrato de arrendamiento, la Notificación fue impugnada por el demandado. El tribunal la valorará más adelante.
DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1. Doce (12) recibos de pago por concepto del servicio de agua y algunos de suministro eléctrico desde junio de 2002 a mayo de 2008, del inmueble arrendado, a nombre del ciudadano MANUEL JOSÉ DE JESUS GARCIA INCHAUSTEGUI El tribunal desecha del proceso dichos recibos, por impertinentes, toda vez que no es materia controvertida el cumplimiento o no del pago de servicios, Y ASI SE DECIDE.
IV
DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL
La parte actora, con la presente acción pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre ADMINISTRADORA CENTAURO C.A., y el ciudadano MANUEL JOSÉ DE JESUS GARCIA INCHAUSTEGUI y posteriormente cedida a RESIDENCIAS PROPIAS, C.A. (RESIPROCA), cuyo objeto es un inmueble propiedad de la actora constituido por un apartamento identificado con el Nº 9, ubicado en el piso 3, Edificio Residencias Majestic, situado en la Avenida Lago de Valencia, Urbanización Cumbres de Curumo, Municipio Baruta del Estado Miranda, toda vez que la prórroga legal que le correspondía venció en fecha 30-11-2006, en virtud de habérsele notificado en fecha 29 de enero de 2003 la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato suscrito en fecha 01 de diciembre de 1989.
Por su parte el demandado admitió la relación arrendaticia, así como haber suscrito el contrato de arrendamiento, empero, señaló que el contrato se había indeterminado con el tiempo, pues desde que lo suscribió a la fecha habían transcurrido 20 años, y que la actora debió demandar el desalojo y no el cumplimiento, toda vez que conforme al el artículo 1.580 del Código civil el contrato se indeterminó, y, que además la notificación que le fuera practicada es nula, toda vez que el Tribunal que la practicó no habilitó la oportunidad de la práctica con un día de anticipación tal y como lo señala el artículo 192 del Código de Procedimiento Civil.
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos el, documento de propiedad del inmueble arrendado, así como original del Contrato de Arrendamiento suscrito, a los cuales este Tribunal les atribuyó valor probatorio, quedando demostrado con los mismos la relación contractual existente entre las partes, así como las obligaciones asumidas en él, y la propiedad sobre el inmueble de marras. Asimismo, la actora trajo a los autos el expediente contentivo de Notificación Judicial practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 29 de enero de 2003, mediante la cual se le notificó al demandado ciudadano MANUEL JOSE DE JESUS GARCIA la voluntad de la arrendadora RESIPROCA, de no renovar el contrato de arrendamiento, la cual fue impugnada por el demandado, señalando que esta es nula porque el juzgado no habilitó la oportunidad de la práctica con un día de anticipación tal y como lo señala el artículo 192 del Código de Procedimiento Civil.
Con respecto a la nulidad alegada por el demandado, observa quien aquí sentencia que la Notificación Judicial, tiene pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, toda vez que fue tramitada y realizada con las formalidades requeridas de habilitación propias de una solicitud de jurisdicción graciosa, tal y como se desprende del auto de admisión de la misma de fecha 29 de enero de 2003, no siendo necesario notificar a las partes, siendo que no es un asunto contencioso donde haya contradictorio, habiéndose cumplido el fin de la misma cual era notificar al inquilino de la voluntad de su arrendadora, tal y como quedó plasmado en acta de ese Tribunal alusiva a la notificación practicada, Y ASI SE DECIDE, quedado demostrado con la notificación que la actora le manifestó en tiempo hábil al arrendatario-demandado su voluntad de no prorrogar el contrato a partir de su vencimiento en fecha 01 de diciembre de 2003, dando así cumplimiento a su carga probatoria, que no es más que demostrar la existencia de la relación de la cual se derivan las obligaciones del demandado, conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que copiados a la letra son del siguiente tenor: Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Considera oportuno señalar esta juzgadora con respecto al alegato del arrendatario-demandado, cuando señala que el contrato de arrendamiento se indeterminó conforme a lo señalado en el artículo 1.580 del Código Civil, toda vez que transcurrieron más de veinte (20) años desde el inicio del contrato que, conforme a lo señalado en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento que establece: “DURACIÓN DEL CONTRATO: El presente contrato tendrá una duración de UN AÑO P. y se considerará vigente desde el 01 de DICIEMBRE de 1989 hasta el 01 de DICIEMBRE de 1990 se considerará prorrogado por períodos iguales a menos que una de las partes participe a la otra con treinta (30) días de anticipación antes del vencimiento del primer período o de cualquiera de sus prórrogas su deseo de darlo por terminado…”
Entendiendo esta juzgadora, que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 01 de diciembre de 1989 con una duración de un (01) año, contemplando prorrogas convencionales por períodos de igual duración, siempre y cuando no se notificare la voluntad de no renovar con 30 días de anticipación y, siendo que, mediante notificación judicial efectuada por el Tribunal Duodécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, se manifestó la voluntad de no prorrogar a la fecha del vencimiento de la prórroga convencional que estaba corriendo, en fecha 01 de diciembre de 2003, comenzó a correr la prórroga legal que contempla la Ley especial que rige la materia, de tres (03) años, contada desde el 01 de diciembre de 2003 al 30 de noviembre de 2006, conforme al literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el Artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres años.”.- Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido como ha quedado y siendo que el demandado no trajo a los autos prueba alguna que le favoreciera y enervara la acción instaurada, pues señaló que el contrato suscrito entre las partes se indeterminó, fundamentado en una errada interpretación de la normativa sustantiva civil y de la cláusula temporal del contrato analizado y, siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cual señala lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Artículo 1.167 ejusdem, el cual reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”, y el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmboliarios que establece: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”, evidenciándose que la demanda debe prosperar en derecho y resultando forzoso para quien aquí decide declarar CON LUGAR, la presente acción.-
III
PARTE DISPOSITIVA

En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por RESIDENCIAS PROPIAS C.A. (RESIPROCA), contra el ciudadano MANUEL JOSÉ DE JESUS GARCIA INCHAUSTEGUI, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de diciembre de 1989 entre el ciudadano MANUEL JOSÉ DE JESUS GARCIA INCHAUSTEGUI, y la ADMINISTRADORA CENTAURO, C.A, posteriormente cedido a la actora, cuyo objeto es el inmueble identificado como: inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 9, ubicado en el piso 3, Edificio Residencias Majestic, situado en la Avenida Lago de Valencia, Urbanización Cumbres de Curumo, Municipio Baruta del Estado Miranda. En consecuencia, se condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Entregar a la parte actora el inmueble identificado como: inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 9, ubicado en el piso 3, Edificio Residencias Majestic, situado en la Avenida Lago de Valencia, Urbanización Cumbres de Curumo, Municipio Baruta del Estado Miranda.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, toda vez que fue dictada fuera del lapso legal.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintiocho (28) días del mes de octubre de 2010. 200° años de Independencia y 151° años de Federación.
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA TEMPORAL

IDALINA PATRICIA GONCALVES
En la misma fecha, siendo las 03:00 p.m, se registró y publicó la sentencia que antecede.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

IDALINA PATRICIA GONCALVES

FBB/IPG/daliz***