REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-000430


PARTE DEMANDANTE:
ANTONIO LUIGI DI MARTINO SCIUBBA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº V-4.885.863.-

APODERADA JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
AIMARY MINERVA TORRES DE DI MARTINO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 43.932.-

PARTE DEMANDADA:



SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACION CROMMA C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 31 de Agosto de 2007, bajo el Nº 35, Tomo 138-A-PRO.-

ROMULO GALAVIZ VILLAMIZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 64.386.-





APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:


MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.-

I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 05 de Febrero de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial y asignada al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio que en fecha 18 de Febrero de 2010 la admite y ordena su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.- Por incidente que afectó la competencia subjetiva de aquel Juez, correspondió conocer del asunto a este Juzgado.- Cumplida la sustanciación se procede a dictar sentencia definitiva.-
ALEGATOS DE LAS PARTES
Narra la apoderada de la parte actora que en fecha 14 de Agosto de 2008 su representado celebró un contrato por el cual arrendó a la sociedad mercantil CORPORACIÓN CROMMA C.A., un inmueble constituido por el local comercial denominado “PISO UNO”, ubicado en la planta uno (01) del Edificio Lina, situado en la Tercera Transversal de la Urbanización Boleíta Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda.- Que en el referido contrato se reconoce que el arrendamiento sería por el plazo de un año fijo a partir del 01 de Agosto de 2008 y hasta el 31 de Julio de 2009, plazo que se convino como improrrogable.-
Continua la actora señalando que vencido el contrato la arrendataria disfrutó de la prórroga legal de seis (6) meses hasta el 31 de Julio de 2010.- Que no obstante, la arrendataria no cumplió con la entrega del inmueble, desatendiendo además las estipulaciones de las cláusulas décima segunda y décima tercera del contrato.- Con fundamento en tales hechos y en la previsión de los artículos 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda la ejecución del contrato.-
En su defensa la representación judicial de la parte demandada opone las siguientes cuestiones previas, invocando el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: A) La de la ilegitimidad de la persona del actor, con fundamento en el numeral 2°, alegando que el actor carece de la condición de copropietario que se atribuye y que ello le es insuficiente para contraer las obligaciones derivadas del arrendamiento y que ello genera una situación de indefensión para su representada en la eventualidad de ejercer una acción contra ésta. B) La de falta de representación de la apoderada por insuficiencia del poder, con fundamento en el numeral 3° alegando que no le están expresamente concedidas facultades para actuar en este proceso y que para esta acción se requiere de un poder especial. C) La de Falta de Caución o Fianza, con fundamento en el numeral 5° afirmando que al solicitarse medida cautelar de secuestro debía ofrecer caución para asegurar las resultas. D) La existencia de una cuestión prejudicial ya que el inmueble fue sometido a regulación ante el ente competente y la resolución dictada fue impugnada en vía jurisdiccional, con fundamento en el numeral 8°.-

Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes en el curso del iter procesal ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, a tal efecto observamos:

II
PRUEBAS
1. Cursa del folio nueve (9) al folio trece (13) del expediente instrumento protocolizado por el cual los ciudadanos RAFFAELE DI MARTINO y ANTONIO LUIGI DI MARTINO SCIUBBA, adquieren el inmueble constituido por la parcela de terreno y el edificio sobre esta construido, ubicada en la tercera transversal de la Urbanización Boleíta Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda.- Esta instrumental se desecha ya que este juicio versa sobre la existencia de arrendamiento y su ejecución y no sobre la propiedad del referido bien por lo cual resulta impertinente.-

2. Cursa del folio catorce (14) al folio diecinueve (19) del expediente instrumento autenticado por ante la Notaria Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 14 de Agosto de 2008, anotado bajo el número 69, tomo 124 del Libro de Autenticaciones.- Esta contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- La misma se le valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula cuarta: “…La duración del presente contrato será de un (1) año fijo, contado a partir del primero (01) de agosto de 2008 y hasta el treinta y uno (31) de julio de 2009…”.-

3. Cursan del folio treinta y seis (36) al folio treinta y ocho (38) del expediente cinco (5) instrumentos privados recibos que corresponden a los pagos de la pensión de arrendamiento de los meses desde Septiembre de 2009 hasta Enero de 2010 cada uno identificado como correspondiente a la prórroga legal.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del pago de la pensión durante el periodo señalado que además se determinó como correspondiente a la prórroga legal.-

4. Cursa al folio sesenta y cinco (65) del expediente copia simple de publicación correspondiente al Diario Vea, editado en la ciudad de Caracas.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia del procedimiento administrativo regulatorio del inmueble.-

5. Cursan del folio sesenta y seis (66) al folio setenta y cuatro (74) del expediente copia simple de documentos administrativos relativos al procedimiento de regulación del alquiler, en especial, resolución de fijación emanada de la Dirección de Inquilinato en fecha 25 de Enero de 2010, bajo el número 00012809.- Estas instrumentales se valoran conforme a las normas contenidas en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil y se aprecian como plena prueba del procedimiento administrativo regulatorio que curso por ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Popular para las Obras Públicas y Vivienda.-

6. Cursa del folio setenta y cinco (75) al folio ciento dos (102) del expediente copias del expediente relativo al recurso contencioso administrativo contra la Resolución emanada de la Dirección de Inquilinato, que ejerció entre otros la sociedad demandada en esta causa.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia del referido procedimiento judicial.-

7. Cursa del folio ciento y tres (103) al folio ciento nueve (109) copia certificada de documentos administrativos relativos al procedimiento de regulación del alquiler, en especial, resolución de fijación emanada de la Dirección de Inquilinato en fecha 25 de Enero de 2010, bajo el número 00012809.- Estas instrumentales se valoran conforme a las normas contenidas en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecian como plena prueba del procedimiento administrativo regulatorio que curso por ante la Dirección de Inquilinato.-

8. Cursa del folio ciento diez (110) al folio ciento treinta y cuatro (134) del expediente copias certificadas del expediente relativo al recurso contencioso administrativo que contra la Resolución de la Dirección de Inquilinato, que ejerció entre otros la sociedad demandada en esta causa.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia del referido procedimiento judicial.-

Adminiculando las probanzas aportadas se establece que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento pactado por tiempo determinado.-

III
CUESTIONES PREVIAS

PRIMERO: Respecto a la ilegitimidad del actor por carecer de la condición de copropietario que se atribuye, advierte el Juzgador que la cuestión previa del numeral 2 del artículo 346 atiende al control de la capacidad procesal del sujeto, esto es que quien demande carezca de la capacidad jurídica necesaria para ello.- Recordamos que la norma rectora en materia de capacidad procesal es el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, así el supuesto de procedencia se verifica cuando el incapaz por causa de minoridad o otra intenta la demanda sin sujetarse a las normas de su régimen de incapacidad.- Vale advertir, que nuestro ordenamiento en una interpretación progresiva de los derechos humanos y del protagonismo de los individuos hoy reconoce a los adolescentes la posibilidad de ejercer directamente algunas acciones judiciales.-

Ahora, en el caso que nos ocupa, los hechos señalados en nada guardan relación con la referida norma, siendo además de significarse que respecto a la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, así como a la de resolución, la cualidad que se requiere es la de arrendatario o arrendador y en este último caso, resulta posible que sea una persona distinta del propietario.- En tal virtud se desecha la cuestión previa opuesta.-

SEGUNDO: Respecto a que la apoderada actora carezca de la representación que se atribuye, observamos que al folio siete (7) del expediente cursa instrumento en el cual además de un mandato de administración se confiere poder judicial facultando expresamente para el ejercicio de acciones judiciales.- Es necesario significar que el ejercicio de la acción que nos ocupa no requiere de un poder especial como lo señala la parte demandada y así encontramos que la representación alegada por la abogada de la parte actora es suficiente y se desecha la cuestión previa opuesta.-

TERCERO: Respecto a no haber ofrecido caución al solicitar la medida de secuestro, debe observarse que la norma del numeral 5 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, solo se refiere a la “cautio iudicatm solvi” que conforme al artículo 36 se exige a las personas extranjeras para poder intentar demanda en Venezuela.- Pero tal no es el caso, ya que el demandado se refiere a la caución para el decreto de una medida cautelar, debiendo observársele que el decreto del secuestro judicial no puede lograrse mediante garantía.- En tal virtud se desecha la cuestión previa opuesta.-

CUARTO: La de la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, invocando a tal efecto el haber ejercido un recurso contra la regulación del canon de arrendamiento.- La prejudicialidad deriva de que la decisión de uno de los procesos es una premisa para la resolución del otro, formándose así un estado respecto a la causa en la que se invoca en el que solo es posible esperar a que se adopte la primera determinación.- Empero, no todas las acciones que existen entre mismos sujetos darán lugar a ello, pues hay los casos como el presente en que ambas situaciones tienen la suficiente independencia como para juzgarlas sin aguardar.- En efecto, en nada afectara el monto en el cual resulte regulado el inmueble al hecho de haberse fijado una duración para el arrendamiento y que este eventualmente se hubiere extinguido.-

IV
MERITO
Para decidir se observa que el artículo 1599 del Código Civil que prevé:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:
“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”
En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:
“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civi : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”
Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal).”

De modo que el vencer en fecha 31 de Julio de 2009 el contrato se inició la prórroga legal de seis (6) meses que correspondía a la relación locativa que nos ocupa y vencido el tiempo de la prórroga legal conforme a la ley y el contrato, el arrendatario tiene la obligación de devolver la cosa arrendada.- En efecto, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió.- En efecto se dispone en esa norma:
“Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.

Tal obligación es a que se ha denunciado en la presente causa como incumplida por el demandado y así ha quedado establecido.- En tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es estimar procedente la acción propuesta.-
V
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano ANTONIO LUIGI DI MARTINO SCIUBBA en contra de la Sociedad Mercantil CORPORACION CROMMA, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento de la siguiente manera:
Primero: Hacer entrega material real y efectiva a la parte actora del inmueble constituido por el Local Comercial denominado “PISO UNO”, ubicado en la Planta Uno (01) del Edificio LINA, situado en la Tercera Transversal de Boleíta Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda, libre de bienes y personas, en perfecto estado de conservación en que lo recibió y solvente de los servicios públicos.-

Segundo: Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales, por haber resultado vencida en el proceso.-

Tercero: Notifíquese a las partes de la presente decisión sin lo cual no comenzará a transcurrir el lapso establecido para su impugnación, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia de la presente decisión.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veinte (20) días del mes de Octubre del año dos mil diez (2.010).- Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 20 de Octubre de 2010, siendo la 1:09 p.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
ASUNTO: AP31-V-2010-000430