REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-002940


PARTE DEMANDANTE:
SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LONGA MAR C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 14 de Agosto de 1979, bajo el Nº 20, Tomo 127-A-Pro y reformados sus estatutos mediante asamblea general extraordinaria de accionistas, en fecha 25 de Mayo de 25 de Mayo de 1989, bajo el Nº 27, Tomo 86-A- Pro y la SOCIEDAD MERCANTIL EL PORTON 7 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 20 de Enero de 1989, bajo el Nº 12, Tomo 12-A- Sgdo.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
ANTONIO BRANDO, IRVING MAURELL, FEDERICA ALCALA, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO y DOMINGO MEDINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 83.025, 101-708, 119.059, 131.293 y 128.661, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:



RAMON ALBERTO URBAEZ LIENDO y FRANCISCO JOSE FERNANDO FERNANDEZ IZAGUIRRE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V- 6.091.699 y 5.538.076, respectivamente.-

YVAN MAGALLANES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 130.202.-






DEFENSOR JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:


MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.-

I
Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 13 de Agosto de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial que la asigna mediante distribución a este Juzgado que mediante auto dictado en fecha 17 de Septiembre de 2009 la admite y dispone su trámite conforme a las normas del procedimiento breve.-

Narran los apoderados judiciales de la parte actora que sus representadas INVERSIONES LONGA MAR C-5, C.A. e INVERSAORA EL PORTON 7, C.A. celebraron en fecha 14 de Febrero de 2001, con los ciudadanos RAMON ALBERTO URBAEZ LIENDO Y FRANCISCO JOSE FERNANDO FERNANDEZ IZAGUIRRE, contrato de compromiso de compra venta por un inmueble constituido por el local comercial O-322 ubicado en el Nivel Mezzanina del hoy en día denominado CITY MARKET BAZAR, ubicado en el Boulevard de Sabana Grande, entre las calles Unión y Villaflor, Parroquia El Recreo del Municipio Bolivariano Libertador.- Inmueble que para ese momento se encontraba en remodelación y construcción para destinarlo a la venta de locales.-
Que el precio de la venta se convino en la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA ($ 34.650,00) que a la tasa de cambio de DOS CON QUINCE (2,15) BOLIVARES POR DÓLAR, equivalen a la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 74.497,50).-
Que los promitentes compradores para garantizar el cumplimiento de su promesa de compra entregaron la cantidad de TREINTA Y UN MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA ($ 31.685,00) que equivalen a la tasa de DOS CON QUINCE (2,15) BOLIVARES POR DÓLAR a la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL CIENTO VEINTIDOS BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 68.122,75) la cual le seria devuelta al momento de la protocolización del documento definitivo.- Que esta cantidad fue pagada de la siguiente manera:

SEIS MIL NOVECIENTOS TREINTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (Bs. 6.930,00) equivalentes a TREINTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 31.192,20) a la tasa de DOS CON QUINCE (2,15) BOLIVARES POR DÓLAR, en dos pagos uno por DOS MIL CIENTO SESENTA Y SIETE DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON VENTIE CENTIMOS ($ 2.167,20) equivalentes a la tasa de DOS CON QUINCE (2,15) BOLIVARES POR DÓLAR a CUATRO MIL SEISCIENTOS CINCIENTA Y NUEVE CON CINCUENTA Y OCHO ($ 4.659,48) en fecha 11 de Enero de 2001 y CUATRO MIL SETECIENTOS SESENTA Y DOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON OCHENTA CENTIMOS ($ 4.762,80) que a la misma tasa equivalen a DIEZ MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES CON DOS CENTIMOS (Bs. 10.240,02) en fecha 14 de Febrero de 2001.-
DIEZ MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA ($ 10.000,00) equivalentes a VEINTIUN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 21.500,00) a la tasa de DOS CON QUINCE (2,15) BOLIVARES POR DÓLAR mediante dos cuotas iguales pagaderas en 15 de Enero de 2002 y 15 de Enero de 2003, respectivamente.-
CATORCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA ($ 14.255,00) equivalentes a TREINTA MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 30.648,25) a la tasa de DOS CON QUINCE (2,15) BOLIVARES POR DÓLAR mediante veinticuatro (24) cuotas iguales pagaderas mensualmente a partir del 15 de Marzo de 2001.-
Que se estipuló en la promesa que el precio se mantendría sí los compradores cumplían en la forma prevista con los pagos y que en caso contrario la vendedora podría modificarlo unilateralmente.- Que para el caso que la promitente compradora se retrasaré por más de treinta (30) días en los pagos se entendería que desistiría de la promesa de compra venta.-
Continúan alegando que en el referido contrato se pacto como estimado de culminación de la obra de remodelación un lapso de ocho (8) meses y que la propietaria tendría derecho a dos prórrogas de noventa (90) días cada una.- Que para la protocolización del instrumento se fijo un plazo de noventa (90) días a partir de la protocolización del documento de condominio y que una vez otorgado el documento de venta definitivo los compradores debían proceder a la apertura del local en el lapso de cuatro (4) meses a partir de la fecha de registro del inmueble.-
Siguen los apoderados de la actora argumentando como causas para la resolución del contrato que los compradores dejaron de pagar ocho (8) giros de los cuales siete (7) eran por la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y TRES DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS ($ 593.96) cada uno correspondientes a números del 18/24 al 24/24 y el otro por la cantidad de CINCO MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (Bs. 5.000,00) que debía pagarse el 15 de Enero de 2003.-
Que correspondiendo el otorgamiento del documento definitivo en Agosto de 2002, los compradores no concurrieron al acto para suscribirlo.-

Con fundamento en estos hechos y en la previsión del artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil pretende que se declare la resolución de contrato que sobre el local O-322 del nivel Mezzanina del Centro Comercial CITY MARKET BAZAR y que en consecuencia se le entregue el local y que se le autorice a retener la cantidad de NUEVE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON CINCUENTA CENTIMOS ($ 9.355,50) DIEZ MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA ($ 10.000,00) equivalentes a VEINTE MIL CIENTO CATORCE BOLIVARES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 20.114,33) a la tasa de DOS CON QUINCE (2,15) BOLIVARES POR DÓLAR.-

No fue posible la citación personal de los demandados por lo cual se les llamo mediante carteles que tampoco atendieron por lo cual se les designó defensor judicial, recayendo el nombramiento en el abogado YVAN MAGALLANES con quien se entendió la citación y quien en fecha 27 de Septiembre de 2010 contesta la demanda informando que no logró comunicarse con sus representados y que en tal virtud niega rechaza y contradice los términos de la misma.-

En estos términos ha quedado plantada la litis y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedican los siguientes capítulos del fallo para lo cual se observa:

II
PRUEBAS

Cursa del folio veintiséis (26) al folio treinta y nueve (39) del expediente copia certificada de instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de Febrero de 2001, bajo el número 41, Tomo 07, en el cual está contenido el contrato que regula la promesa de compra venta suscrito por las partes.- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia del pacto sobre la compra venta que las partes preparaban sobre el local O-322 al que se ha hecho referencia, en especial que la promitente compradora se compromete a pagar la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA ($ 34.650,00) como precio de venta y que asumieron la obligación de entregar a la promotora la cantidad de TREINTA Y UN MIL CIENTO OCHENTA Y CINCO DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (Bs. 31.185,00).-

III
MERITO

Dispone el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia y que quien se pretenda libertado debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación.-

Al efecto del caso que nos ocupa tenemos que la actora ha demostrado la existencia del contrato del cual deriva la obligación que demanda con lo cual deja demostrada su existencia mientras que no existe prueba en la presente causa del cumplimiento de la obligación de pagar las cantidades referidas en el contrato o de que esa obligación se hubiere extinguido por otra causa.-

Frente a este incumplimiento la actora ha ejercido la acción resolutoria de contratos, prevista en el artículo 1167 del Código Civil, sobre la cual debemos significar:

Nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de procedencia de la acción resolutoria, de modo que se excluyen a los llamados unilaterales; tal exigencia deriva de la clara letra del artículo 1167 trascrito, al prever: “En el contrato bilateral…” y esto encuentra su “ratio” sino en un imperativo de la equidad, recordamos que bilaterales en términos del artículo 1134 del Código Civil son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan, definición que luego se ha complementado en la doctrina afirmando que se refiere a aquellos contratos en los cuales existen obligaciones correlativas.- De modo que las partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras.- Por ello lo justo en concreto exige “…que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos…”.-

En el caso del contrato que nos ocupa que debe calificarse como una venta, dado el carácter consensual de la misma y por efecto de la previsión que contiene el artículo 1161 cuyo contenido recordamos:

“En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”.-

Establecida la naturaleza del contrato que nos ocupa como una venta, debemos de seguida reconocer que en criterio pacífico y diuturno nuestra jurisprudencia y doctrina reconocen el carácter sinalagmático de la venta y así susceptible de resolución.-

La segunda exigencia es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…” así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento.- Tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación que se colocará en la posición de accionado en el juicio.-

En el caso que nos ocupa nos encontramos con el hecho de que los compradores dejaron de pagar cuotas que pueden calificarse como constitutivas del precio de venta, aun cuando las partes las imputan como garantía del cumplimiento de la obligación de comprar.-

La última exigencia es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones, en este caso específico ello se evidencia del hecho de que los vendedores requirieron para el otorgamiento del documento definitivo de venta a los compradores mediante telegrama.-

Debe además, significarse que no es necesario para la procedencia de la acción que haya derivado un daño para el accionante, pues tal requisito sólo opera en los casos en los que se pretende además una indemnización de daños y perjuicios.-

Ahora bien pretende además la actora el pago de la cantidad de NUEVE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON CINCUENTA CENTIMOS (BS.9.355,50) por concepto de daños, respecto a los cuales significa que en la cláusula décima se estableció que tal cantidad sería retenida por los vendedores en caso de incumplimiento que diera lugar a la resolución del contrato.-

Siendo que se encuentran llenos los extremos que fija el artículo 1.167 del Código Civil y establecida la existencia del acuerdo sobre la cuantificación de los daños en la cláusula décima invocada, concluye este sentenciador que es procedente la resolución solicitada y el pago de la indemnización determinada en NUEVE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON CINCUENTA CENTIMOS (BS.9.355,50) que a la tasa de CUATRO BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS POR DÓLAR es equivalente a CUARENTA MIL DOSCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CENTIMOS (BS.40.228,65). -

Recordamos que el artículo 94 de la Ley del Banco Central de Venezuela, establece:
“Los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar a la fecha de pago”.

Por lo tanto lo procedente en Derecho y en Justicia es declarar procedente la demanda así se decide.-

IV
DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, intentada por las Sociedades Mercantiles INVERSIONES LONGA MAR C.A., e INVERSORA EL PORTON 7, C.A., en contra de los ciudadanos RAMON ALBERTO URBAEZ LIENDO y FRANCISCO JOSE FERNANDO FERNANDEZ IZAGUIRRE, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.- En consecuencia, se declara resuelto el contrato y se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregar a la parte actora, el inmueble constituido por local comercial O-322 ubicado en el Nivel Mezzanina del hoy en día denominado CITY MARKET BAZAR, ubicado en el Boulevard de Sabana Grande, entre las Calles Unión y Villaflor, Parroquia El Recreo del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.-

SEGUNDO: Al pago de la indemnización determinada en NUEVE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON CINCUENTA CENTIMOS (BS.9.355,50) que a la tasa de CUATRO BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS POR DÓLAR es equivalente a CUARENTA MIL DOSCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CENTIMOS (BS.40.228,65).-

TERCERO: Al pago de las costas conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los 21 de Octubre del año dos mil diez.-(2010).-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-



En esta misma fecha 21 de Octubre de 2010, siendo las 11:52 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
ASUNTO: Nº AP31-V-2009-002940