REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-000196


PARTE DEMANDANTE:
REAL HABITAT C.A, sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 17 de Diciembre de 2004, bajo el Nº 37, Tomo 213-A Segundo.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, ELIZABETH ALEMAN BALI, YUVIRDA TEODORA PLAZA MORENO y JORGE ALEJANDRO MAYORGA MARTINEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.622, 58.364, 128.748 y 142.092, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:



CARLOS HERIBERTO ROJAS PAVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-5.013.738.-

CARLOS ROJAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 91.635.-



APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:


MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 22 de Enero de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial y asignada al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que en fecha 03 de Febrero de 2010 la admite y ordena su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.- Cumplida la sustanciación se procede a dictar sentencia definitiva.
ALEGATOS DE LAS PARTES
Narra la apoderada de la parte actora que según se evidencia de contrato que anexa al libelo la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., dio en arrendamiento al ciudadano CARLOS HERIBERTO ROJAS PAVA un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 7 del Edificio LE-WO, ubicado entre las Calles Esmeralda a Mirador, Norte 13, Parroquia La Candelaria Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.- Que el referido contrato le fue cedido en fecha 31 de Mayo de 2008 por la arrendadora a su representada.- Que el referido contrato comenzó a regir desde el 01 de Agosto de 1993 por el plazo de un año prorrogable automáticamente por periodos iguales a menos que una de las partes manifestara su voluntad en contra con treinta (30) días de anticipación al vencimiento.- Que la pensión se acordó en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (BS. 351.85) mensuales.- Que en fecha 27 de Junio de 2006, la arrendadora notifico su voluntad de no prorrogar el arrendamiento mediante la intervención del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.- Que la prorroga legal transcurrió por el periodo de tres años entre el 01 de Agosto del año 2006 y el 01 de Agosto del año 2009.- Que no obstante, el vencimiento del contrato y de la prórroga el arrendatario no ha hecho entrega del inmueble y que en base a esta circunstancia demanda se le condene a la ejecución del contrato haciendo entrega del inmueble arrendado.-

En fecha 03 de Agosto de 2010 el demandado dio contestación a la demanda rechazándola, reconociendo haber suscrito el contrato de arrendamiento, impugnando con fundamento en el artículo 429 el instrumento que cursa al folio veinticuatro (24) del expediente, oponiendo la cuestión previa contenida en el numeral 2° del artículo 346 sin afirmar los hechos en los cuales se funda para esta defensa.-

En cuanto al mérito afirma que en el caso que nos ocupa se verificó la tácita reconducción que prevé el artículo 1600 del Código Civil por cuanto el contrato venció en fecha 01 de Agosto de 2009 y que no es sino hasta el 22 de Enero de 2010 que se intenta la demanda.-

Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes en el curso del iter procesal ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, a tal efecto observamos:

II
PRUEBAS
1. Cursa del folio catorce (14) al folio diecisiete (17) del expediente instrumento privado autenticado por ante la Notaria Publica Décima Tercera de Caracas, en fecha 29 de Julio de 1993, que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la clausula tercera: “…La duración de este contrato es de un año fijo, que comenzará a contarse desde el día primero de agosto de Mil Novecientos Noventa y Tres (1993), prorrogable automáticamente por periodos de un (1) año, convenidos desde ahora, siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o cualquiera de sus prorrogas, su deseo de no prorrogarlo más. Las prorrogas se consideraran como tiempo fijo…”.-

2. Cursa al folio veintiuno (21) del expediente acta levantada en fecha 27 de Junio de 2006 por la cual el Juez Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial deja constancia de haber entregado notificación Judicial en el inmueble al que se ha hecho referencia al ciudadano CARLOS HERIBERTO ROJAS, todo en virtud de la solicitud que bajo el expediente S-820, tramitó INVERSIONES IBEPRO, S.R.L. para manifestar que no se prorrogaría el arrendamiento que nos ocupa.- Esta Instrumental se valora según la regla contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado la notificación a que se contrae la misma.-

3. Cursa al folio veinticuatro (24) instrumento privado por el cual INVERSIONES IBEPRO S.R.L., cede a la Sociedad Mercantil REAL HABITAT C.A., los derechos acciones y obligaciones que le corresponden en el contrato de arrendamiento.- Esta instrumental ha sido impugnada con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por la parte demandada.- Ahora bien, la referida norma contiene un mecanismo para impugnar las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o logradas por cualquier otro medio mecánico; se trata entonces de un mecanismo que solo opera respecto de las copias del instrumento y no sobre su original.- En el caso que nos ocupa ha sido aportado un ejemplar original del instrumento suscrito y por tanto debe desecharse la impugnación realizada.- Siendo así a la referida probanza se la valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se le aprecia como plena prueba de haberse realizado la cesión invocada por la actora.-

4. Cursa del folio setenta y seis (76) al folio ochenta y tres (83) del expediente cursa copia fotostática de instrumento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil REAL HABITAT C.A. Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme a la norma del artículo 1357 del Código Civil, apreciándose como plena prueba del carácter de MIRIAM BALI DE ALEMAN como directora principal de la referida sociedad de comercio.-

5. A los folios ochenta y seis (86) y ochenta y siete (87) del expediente cursan seis recibos correspondientes a los pagos de la pensión de arrendamiento durante el periodo de la prorroga legal.- Estas instrumentales se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecian como pruebe plana de que las partes conocían que en los referidos meses se encontraba en curso la prorroga legal.-

6. Cursa del folio noventa y uno (91) al folio noventa y nueve (99) del expediente cursa instrumento protocolizado que contiene la venta que de los derechos que correspondían a la ciudadana JOSEFINA ASAPCHI DE BALI en la propiedad del edificio LEWO, se hace a la sociedad mercantil PROMOCIONES NOMOSAL S.R.L.- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme a la norma del artículo 1357 del Código Civil, apreciándose como plena prueba del de haberse vendido la cuota parte señalada sobre la propiedad del edificio LEWO.-

Adminiculando las probanzas aportadas se establece que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento pactado por tiempo determinado y que se había prorrogando automáticamente por periodos de un año, hasta que en fecha 27 de Junio de 2006 se notifico la voluntad de no prorrogar de la arrendadora y se inicio la prorroga legal.-

III
CUESTIONES PREVIAS
La demandada opone la cuestión previa del numeral 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y no hace señalamiento de los hechos en los que se fundamenta, luego aporta la copia del instrumento en el que consta la venta de parte de los derechos en la propiedad del edificio LEWO del cual forma parte el inmueble arrendado.- Sobre el particular significamos que la cuestión previa de ilegalidad de la persona del actor, está dirigida a controlar que el proponente de la acción sea un sujeto con capacidad procesal, es por ello que esta norma se encuentra en tutela de la contenida en el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil que prevé: “…Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley…” por tanto solo procederá esta cuestión cuando la demanda sea propuesta por el menor de edad o el incapaz sin la asistencia o representación que proceda según el régimen al cual se encuentre sujeto.-

Vale advertir que nuestro Estado, inspirado por los principios de inclusión, igualdad y Justicia hoy reconoce a los adolescentes la capacidad procesal para ejercer de forma directa sus derechos ante los órganos de justicia.-

Siendo que evidentemente no hay tal situación en este caso se desecha esta defensa.- Así se decide.-
IV
MERITO

Para decidir se observa respecto a la pretensión principal de la actora que el artículo 1599 del Código Civil que prevé:

Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:

“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”.-

En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:

“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”.-

No hay dudas en este caso sobre el hecho de que el contrato concluyo en fecha 1 de agosto de 2006, por efecto de la notificación practicada. Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:

“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”.-

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal).”

De modo que el vencer en fecha 1º de Agosto de 2006 la última prórroga del contrato se inicio la prórroga legal de tres (3) años que correspondía a la relación locativa que nos ocupa y vencido el tiempo de la prorroga legal, conforme a la ley y el contrato, el arrendatario tenía la obligación de devolver la cosa arrendada.- En efecto, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió. En efecto se dispone en esa norma:
“Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.

Tal obligación es a que se ha denunciado en la presente causa como incumplida por el demandado y así ha quedado establecido.- En tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es estimar procedente la acción propuesta.-
V
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la sociedad mercantil REAL HABITAT C.A., en contra del ciudadano CARLOS HERIBERTO ROJAS PAVA, ambas parte plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento haciendo entrega a la parte actora del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 7 del edificio LE-WO, ubicado entre las calles Esmeralda a Mirador, Norte 13, Parroquia La candelaria Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-

Notifíquese a las partes de la presente decisión, sin lo cual no comenzará a transcurrir el lapso legal para su impugnación, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese y Publíquese y Déjese Copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veinticinco (25) días del mes de Octubre del año dos mil diez (2.010).-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 25 de Octubre de 2010, siendo las 11:05 a.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
ASUNTO: AP31-V-2010-000196