TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, Veinticuatro (24) de Septiembre de Dos Mil Diez (2010)
200º y 151º

ASUNTO: AH13-V-2008-000004
ASUNTO ANTIGUO: 2008-31.610
SENTENCIA DEFINITIVA
FUERA DE LAPSO
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana YRAIMA COROMOTO MONTILLA DE BASTIDA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-5.785.969.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos RAFAEL ÁNGEL CAMPOS AZUAJE y JORGE JOSÉ MELENCHON, abogados en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 24.890 y 25.228, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos MARÍA SEVERINA ALONSO DE CASTILLO y ÁNGEL ANDRÉS CASTILLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-6.134.266 y 4.865.461, respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ALEXI YUVERI PINTO, MANUEL JORGE GUÍA y GLADIS DEL CARMEN LUQUE ORDÓÑEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 16.657, 21.655 y 21.663, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN.
DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado en fecha 19 de Diciembre de 2007, conjuntamente con los instrumentos fundamentales de la pretensión, ante la Unidad de Recepción de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, contentivo de demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN.
En fecha 02 de Enero de 2008, el referido Tribunal de Municipio, se Declaró Incompetente en razón de la Cuantía en virtud de lo cual declinó su competencia y ordenó la remisión de la presente causa al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Transito de esta circunscripción Judicial, una vez cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 22 de Enero de 2008, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, de acuerdo con las reglas del procedimiento ordinario. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer sobre la misma por auto separado en el cuaderno correspondiente.
En fecha 08 de Febrero de 2008, previa consignación de los fotostátos respectivos, el Tribunal libró la compulsa de citación y abrió el cuaderno separado a los fines de pronunciarse sobre la medida solicitada.
En fecha 19 de febrero de 2008, el Tribunal ordenó la ampliación de la pruebas, para la practica de la medida solicitada por la parte actora, en el cuaderno de medidas.
En fecha 27 de Febrero de 2008, el ciudadano Alguacil, dejó constancia del cumplimiento de su misión.
En fecha 29 de Febrero de 2008, la parte actora consignó en el cuaderno de medidas escrito de alegatos, a los fines de que se decrete la medida de secuestro solicitada por la actora.
En fecha 14 de Marzo de 2008, el abogado MANUEL JORGE GUÍA, se constituyó en autos como apoderado judicial de la parte accionada, ciudadanos MARÍA SEVERINA ALONSO DE CASTILLO y ÁNGEL ANDRÉS CASTILLO, consignó escrito mediante el cual, opuso como defensa de fondo la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con lo que dispone el Artículo 07 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; y por escrito separado propuso reconvención contra la parte actora.
En fecha 24 de Marzo de 2008, el Tribunal admitió la reconvención propuesta y fijó el quinto (05) día de despacho siguiente, para que tuviera lugar el acto de la contestación de la reconvención.
En fecha 30 de Mayo de 2008, los apoderados judiciales de la parte actora consignaron escrito de contestación a la reconvención, en el cual entre otras defensas desconocieron las fotografías consignadas por la demandada reconviniente y que dicho desconocimiento se hace en vista de que las mismas no emanan de su mandante. En esa misma el Juez que con tal carácter suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa.
En fecha 23 de Julio de 2008, el Tribunal negó en el cuaderno de medida la solicitud realizada por los apoderados actores en el escrito libelar.
En fecha 04 de Agosto de 2008, el apoderado de la parte demandada consignó escrito de replica a la contestación de la reconvención de la parte actora reconvenida.
En fecha 17 de Septiembre de 2008, la parte demandada consignó escrito de pruebas tanto de la demanda como de la reconvención.
En fecha 29 de Septiembre de 2008, la representación de la parte actora solicitó se abstuviera de agregar las pruebas de la parte demandada por extemporáneas.
En fecha 20 de Octubre de 2008, el Tribunal niega la admisión de las pruebas y ordena la notificación de las partes.
En fecha 28 de Abril de 2009, la representación de la parte actora se da por notificada del auto de fecha 20 de Octubre de 2008 y solicita la notificación de la parte demandada.
En fecha 04 de Mayo de 2009, el Tribunal acuerda lo solicitado e insta al alguacil a practicar la respectiva notificación. De dicha notificación la parte demandada tuvo conocimiento, de conformidad a lo dispuesto en el Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro de su oportunidad legal, el Tribunal pasa a resolver la controversia y consecuencialmente procederá a notificar de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:
“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...”.
“Artículo 6.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”.
“Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad”.
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”.
“Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente”.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
“Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.
Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes”.
“Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.
“Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000”.
Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Tal y como se desprende del escrito de demanda la representación actora sostiene que en fecha 04 de Mayo de 2004, suscribió con los ciudadanos MARÍA SEVERINA ALONSO DE CASTILLO y ÁNGEL ANDRÉS CASTILLO, un contrato de Transacción con la finalidad de evitar un eventual litigio, mediante la cual se resolvió definitivamente un contrato de arrendamiento que se tenia celebrado por la ocupación del inmueble ubicado en las residencias AV, distinguido con el Nro. 13-E, situado entre las esquinas de Gobernador y Urapal, también llamado Puente de Miraflores, Nro. 49-1, con acceso a la Calle Oeste 9, en la Parroquia Altagracia, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Señalaron los apoderados actores que en la referida transacción, ambas partes acordaron la entrega del inmueble para el día 30 de Octubre de 2004, que dicho lapso fue acordado con la única finalidad de colaborar en la mudanza de los arrendadores.
Del mismo modo indicó la representación judicial de la parte actora, que ambas partes convinieron expresamente en caso de incumplimiento de la transacción se aplicaría lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y que expresamente los ocupantes renunciaron al cualquier oposición al secuestro del bien inmueble de marras.
Acordaron que pagarían la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs.F. 15.000,00) diarios, hasta la entrega material y definitiva del inmueble. En calidad de cláusula penal para resarcir los daños y perjuicios.
Arguyeron que en virtud del incumplimiento en la entrega del inmueble en los lapos establecido en la transacción, los demandados deberán Cumplir con el Contrato de Transacción, a entregar el inmueble libre de bienes y personas, en buen estado de conservación.
Solicitaron el pago de los Quince Mil Bolívares (Bs.F. 15.000,00) diarios, causados desde el 30 de Octubre de 2004, hasta la entrega definitiva del inmueble. De igual forma solicitaron que paguen lo que resulte de la indexación monetaria aplicada. Mas las costas y costos del juicio.
Fundamentaron la pretensión según lo dispuesto en los artículos 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 1.713, 1.716 y 1.718 de Código Civil.
Solicitaron que en virtud del incumplimiento, el Tribunal dando cumplimiento a la voluntad expresa de las partes, se decrete el Secuestro sobre el inmueble objeto del litigio.
Finalmente establecieron la cuantía en la demanda en la cantidad de Diecisiete Millones Ciento Quince Mil Bolívares (Bs.F. 17.115.000,00).
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
Así las cosas, el Tribunal observa de autos que en fecha 14 de Marzo de 2008, el abogado Manuel Jorge Guía se constituyó como apoderado judicial de la parte demandada y presentó escrito junto con recaudos donde sostuvo lo siguiente:
Alegó como defensa al fondo de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa contenida en el ordinal 11, del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, ello en virtud de lo preceptuado en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en razón de ello solicitó al Tribunal que dicho acuerdo transaccional fuese declarado nulo de toda nulidad.
Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho; que sus representados son los legítimos dueños el inmueble de marras; que lo adquirieron en fecha 08 de Octubre de 2002, fecha en la que fueron liberados los gravámenes que recaían sobre el mismo, por haberlo adquirido a través de un Crédito Hipotecario otorgado por la Entidad de Ahorro y Préstamo La Vivienda, (ahora Banco Fondo Común) y que dicha propiedad consta en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Arguyó que para finales del año 2002, sus mandatarios se vieron afectaos por una situación económica de carácter apremiante y que en virtud de ello la ciudadana MARIA SEVERINA ALONSO DE CASTILLO, solicito al dueño de la empresa donde laboraba, un préstamo bajo la modalidad de Retracto Convencional por la suma de Diecinueve Mil Bolívares (Bs.F 19.000,00) el cual fue registrado en fecha 21 de Abril de 2003, bajo el N° 48, Tomo 7, Protocolo Primero, en la oficina de registro correspondiente por la ubicación del inmueble, con la ciudadana YRAIMA COROMOTO MONTILLA DE BASTIDAS, quien fungió como propietaria del dinero otorgado en crédito.
Argumentó que con la suscripción del documento de préstamo, los demandados pagaban por concepto de intereses mensuales la cantidad de Mil Cuarenta Bolívares (Bs.F 1.040,00) monto este que a todas luces es especulativo, abusivo y excesivo, y que a pesar de ello fue pagado por los demandados durante doce (12) meses consecutivos, en dinero efectivo entregado a la actora sin que ésta emitiera ningún tipo de recibo, así como también fue pagada la cantidad de Veintitrés Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 23.500,00) en concepto de canon de arrendamiento, que no fue otra cosa que los intereses disfrazados bajo ese concepto.
Señaló que un mes antes del vencimiento del contrato de pacto con retracto solicitaron a la beneficiaria del mismo, que indicara cuanto era el monto pendiente por cancelar, obteniendo como respuesta que para recuperar su inmueble debían pagar la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.F 45.000,00) y es cuando el abogado de la parte actora se ideo suscribir el contrato de transacción que hoy se pretende resolver.
En virtud de lo alegado, indicó el apoderado demandado que efectivamente existe una simulación fraudulenta y que la prolongada ocupación y permanencia en dicho inmueble ha perfeccionado la figura legal del arrendamiento a tiempo indeterminado, por ello solicitó se declare la nulidad de la acción intentada, se declare la nulidad del contrato de transacción, se declare que el procedimiento aplicado para el caso que nos ocupa es el previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En la misma fecha y por escrito separado, se observa de los autos, que la representación demandada propuso reconvención contra la parte actora y solicitaron se declare la nulidad del contrato de venta con pacto de retracto, se decrete la Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble de marras y estimó la reconvención en la cantidad de Treinta y Ocho Mil Bolívares (Bs.F 38.000,00).
Planteados como han sido los hechos de las controversias, este Órgano Jurisdiccional pasa a pronunciarse en forma impretermitible a cualquier otro asunto por ser de mero derecho y de orden público, sobre lo relativo a los efectos y alcances del documento fundamental de la pretensión opuesto en este asunto, y lo hace previa las siguientes consideraciones:
DEL NEGOCIO JURÍDICO INVOCADO
De autos se desprende que ambas partes suscribieron una Transacción Extrajudicial en el cual manifestaron una serie de condiciones y estipulaciones sobre la terminación de una relación arrendaticia verbal a fin de evitar un litigio eventual.
Visto igualmente que la representación de la parte accionada admitió en el escrito de contestación de la demanda la condición de sus mandantes como arrendatarios u ocupantes del inmueble de marras y que la prolongada ocupación y permanencia en dicho inmueble ha perfeccionado la figura legal del arrendamiento a tiempo indeterminado solicitando por ello, entre otras cosas, se declare la nulidad del contrato de transacción, este Tribunal evidencia que por mandato del Artículo 7 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe verificar tales circunstancias en ocasión de establecer previamente la vigencia o no de un contrato de arrendamiento, a fin de garantizar los derechos de los arrendatario, por cuanto hay indicios en autos que obligan a realizar este análisis antes de cualquier pronunciamiento de fondo; todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de Abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, vigente en la actualidad, y al respecto considera prudente resaltar previamente que:
El derecho de acción se ha definido de diversas formas, anteriormente se consideraba como un derecho a la tutela jurisdiccional concreta, es decir, como una pretensión de tutela jurídica, para obtener una sentencia favorable, por lo que sólo tenían acción los que la ejercían con fundamento, y en vista de ello cabe señalar que en la doctrina dominante, se concibe el derecho de acción como un derecho abstracto, como un derecho al proceso, a la actividad jurisdiccional en si misma considerada, independientemente del resultado de la actividad instada, por ello podemos entender que el derecho de acción está referido a la posibilidad de acudir y provocar la actividad jurisdiccional, sea cual fuere el resultado de la sentencia.
Cabe destacar que la demanda es el acto de parte inicial del proceso; aunque el mismo por sí no es un acto procesal, puesto que el proceso nace, propiamente, desde el momento en que la demanda es deducida, valga decir, admitida por el Tribunal, con el consiguiente emplazamiento a la contraparte que se le comunicaría después, ya que la misma tiene relevancia a los fines de todos los efectos procesales atendidos a la pendencia del proceso; tanto es así que la Ley autoriza al Juez conforme el Artículo 339 del Código de Procedimiento Civil, ha recibir la demanda presentada ante él, lo cual reitera el requisito de documentación o autenticación comprendido en el Artículo 107 eiusdem.
En este sentido, también es necesario resaltar que los órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del Artículo 12 ibídem, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales a saber: El de veracidad; el de legalidad y el principio de presentación, según el cual no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos. Por ello el Juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, de acuerdo al principio dispositivo prescrito en la Ley Adjetiva.
Así las cosas, se debe señalar que la admisión de una demanda, en el sistema procesal acogido por el Legislador de 1987, es un típico auto decisorio y de ahí la razón de ser que el Tribunal puede no admitir la demanda opuesta si es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición de la Ley.
Ahora bien, la acción de cumplimiento invocada y que da inicio a las presentes actuaciones, se encuentra prevista en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consonancia con el Artículo 39 eiusdem y en armonía con la pautado en el Artículo 1.167 del Código Civil, al instruir que cualquier acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en ese Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía; que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado al igual que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo por vía jurisdiccional, con los correspondientes daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, cuya característica esencial para su procedencia proviene de demostrar en juicio una conducta negligente por parte del otro contratante al vencimiento de su vigencia y que, esta actitud pueda perturbar la eficacia de lo pactado si viola algún postulado convencional o legal, por consiguiente se concluye en que la transacción en comento se refiere estrictamente al establecimiento en el tiempo de la prórroga legal del contrato de alquiler verbal que vincula a las partes de autos tal como los mismos lo determinaron en forma expresa e inequívoca en dicho documento, y así se decide.
Con vista a las anteriores consideraciones el Tribunal observa que la representación accionante a los fines de demostrar sus alegatos trajo a los autos cursante a los folios 6 al 7 del expediente marcado con la letra “B” el referido contrato de Transacción suscrito en fecha 04 de Agosto de 2004, entre los ciudadanos MARIA SEVERINA ALONSO DE CASTILLO y ÁNGEL ANDRÉS CASTILLO en su carácter de arrendatarios y la ciudadana YRAIMA COROMOTO MONTILLA DE BASTIDAS, en su condición de arrendadora, del inmueble de marras identificado Ut Supra, ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador Capital, bajo el Nº 37, Tomo 47 de los libros respectivos, en la cual establecieron resolver el contrato de arrendamiento verbal que tenían convenido; que se le daba inicio a la prórroga legal contenida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comprometiéndose los inquilinos a entregar el inmueble el día 30 de Octubre de 2004; que debían continuar pagando mensualmente la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 300.00) más los gastos de condominio por el lapso de cinco (05) meses fijos, sin que constituya tacita reconducción la suscripción del la transacción y que, en el caso que no convengan en ello y vencida la vigencia del plazo fijo, sin que hicieran la entrega, la arrendadora procedería de conformidad a lo estipulado el en Articulo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en cuanto al secuestro del inmueble, con una cláusula penal en caso de incumplimiento por la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. F 15.000,00) diarios, hasta que se produzca la entrega definitiva, según lo convenido en la Transacción.
De los anterior infiere éste Juzgador, por una parte, que dada la precisa determinación temporal que las partes le dieron a la transacción bajo estudio, se observa que la prórroga legal determinada en la transacción al ser dispuesta por el lapso de cinco (5) meses, es obvio que ello va en contravención al Artículo 38 de la Ley especial, puesto que el lapso más corto establecido en dicha norma a favor del arrendatario es de seis (6) meses según su Literal a) cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, lo cual siendo así, conlleva a concluir en que el lapso de la transacción celebrada entre las partes es nulo debido a que implica renuncia, disminución y menoscabo de los derechos de los arrendatarios, ciudadanos MARIA SEVERINA ALONSO DE CASTILLO y ÁNGEL ANDRÉS CASTILLO en la relación locataria bajo análisis, por consiguiente el lapso aplicable en este caso en particular es el de seis (6) meses conforme al contenido del mencionado numeral, puesto que nada riela en contrario a los autos, y así se decide.
Por otra parte, se observa igualmente que si bien con la determinación de la cláusula penal por la falta de entrega, se entiende que no se pretende continuar con la contratación inquilinaria a su vencimiento, es cierto igualmente que la arrendadora consintió en que los inquilinos continuaran ocupando el inmueble alquilado luego de haber finalizado la referida prórroga legal en fecha cierta, al no demostrar en autos que manifestó su oposición a ese respecto en tiempo útil, por lo cual es inobjetable para este Órgano Jurisdiccional que dadas dichas circunstancias se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, a partir del vencimiento del sexto mes en referencia, a saber, desde el día 30 de Noviembre de 2004, exclusive, conforme a la anterior determinación, convirtiéndose en consecuencia la relación arrendaticia de marras a tiempo indeterminado, tomando en cuenta que la pretensión fue interpuesta en fecha 19 de Diciembre de 2007, es decir más de tres (3) años después de haber finalizado el lapso de la prórroga en comento, puesto que los efectos de la prestación inquilinaria no cesaron, por tratar de derechos irrenunciables que la Legislación Especial estableció para beneficiar o proteger a los arrendatarios, de modo que esa prolongación hizo que el vínculo continuara produciendo los efectos obligacionales iniciales, en atención al criterio doctrinario sostenido por los Doctores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, que objetivamente comparte éste Juzgador en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, cuando, entre otras cosas, expresan que:
“…En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba. …La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada (ommisis)…Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración…”. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. …pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia…”.
Por efecto de lo anterior, queda en plena vigencia la prestación obligacional originaria pero sus efectos se reglan por los Artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, pues, si bien los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, según el postulado contenido en el Artículo 1.159 del Código Civil, también es cierto que ello no implica en modo alguno la renuncia de los derechos del arrendatario consagrados en el citado Artículo 7 de la Ley Especial, ya que los mismos son de carácter irrenunciables por ser normas de orden público no derogables por convención privada, conforme el marco legal determinado anteriormente, y así lo determina este Tribunal.
Así las cosas, el Tribunal observa de autos que el apoderado judicial de la parte demanda solicitó que se declare la nulidad de la acción ya que el procedimiento aplicable para el presente asunto es el previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de lo cual observa el Tribunal que ciertamente se admitió la presente acción conforme las reglas del procedimiento ordinario; no obstante ello cabe destacar que si bien con la promulgación de la Ley Especial en la materia quedó establecida la seguridad jurídica para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, teniendo presente el derecho de defensa y la debida celeridad procesal con la consiguiente disminución de costos para el Estado como para las partes, creando a su vez un equilibrio entre el arrendador y el arrendatario que equivale a los mecanismos judiciales que en plano de igualdad le otorgan las herramientas necesarias para que puedan valerse en su legítimo derecho a la defensa sin interferencias ni desigualdades, es cierto igualmente que este Órgano Jurisdiccional en el ejercicio de sus funciones, bajo el amparo de una Ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas, con vista al Artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, debe resistirse a aplicar criterios que vayan en el formalismo extremo ya que en el caso de marras el acto alcanzó el fin para el cual fue destinado, a saber, trabar la litis, no dando lugar a la nulidad de lo actuado por el procedimiento ordinario ya que esas circunstancias en nada perjudican a las partes, por el contrario, contaron con lapsos más prolongados que los beneficia en igualdad de condiciones para el ejercicio de sus alegatos y defensas, por tal razón, este Tribunal niega el mencionado petitorio como cusa idónea para lograr los fines del juicio, sin que ello signifique estar inmerso en abierta modificación jurídica de la pretensión, y así se decide.
Precisados como han sido los puntos anteriores, infiere quien suscribe que, si bien la demanda por cumplimiento de contrato de transacción proveniente de una relación arrendaticia, está dirigida a que por vía jurisdiccional se ordene cumplir exactamente las cláusulas como fueron establecidas, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo que pudo haber sido convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia naturaleza indeterminada que adquirió la relación arrendaticia contenida en la transacción suscrita, es evidente que la parte actora ciudadana YRAIMA COROMOTO MONTILLA DE BASTIDA, equivocó la acción elegida ya que no puede de manera alguna en el devenir del proceso probar los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil ni en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que no le es posible acudir a juicio y pretender el cumplimiento de una convención que por imperio de la Ley se indeterminó con el transcurso del tiempo; es por lo que este Órgano Jurisdiccional en el ejercicio de sus funciones y bajo el amparo de una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas conforme fue señalado Ut Supra, concluye en que la acción intentada es contraria a la Ley, y por ende, al orden público, dado que la representación actora debió demandar el desalojo por cualesquiera de las causales que determina la Normativa Especial a tales respectos y no el cumplimiento, y así queda establecido formalmente.
En este sentido, es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Carta Magna y en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses; en tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la Ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho, y al tener como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar IMPROCEDENTE la acción de CUMPLIMIENTO DE TRANSACCIÓN, conforme el marco legal determinado anteriormente, y por ello habrá que declararla SIN LUGAR; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, y así lo determina este Tribunal.
Con vista a la DECLARATORIA de IMPROCEDENCIA de la acción ejercida, es forzoso para este Órgano Jurisdiccional no hacer más pronunciamiento en cuanto a los otros hechos esgrimidos por ambas partes, ni entrar a analizar el resto de las probanzas que cursan en las actas procesales, dada la violación de la normativa legal en la que incurrió la representación demandante, y así finalmente se decide.
DE LA DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO SIN LUGAR por IMPROCEDENTE la demanda de CUMPLIMIENTO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL intentada por la ciudadana YRAIMA COROMOTO MONTILLA DE BASTIDAS contra los ciudadanos MARIA SEVERINA ALONSO DE CASTILLO y ÁNGEL ANDRÉS CASTILLO, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de esta sentencia; por cuanto no es posible acudir a juicio bajo los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil y en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y pretender el cumplimiento de una relación arrendaticia contenida en una transacción extrajudicial que se indeterminó con el transcurso del tiempo aunado a que viola y menoscaba los derechos de los inquilinos consagrados en el citado Artículo 7 de la Ley Especial.
SEGUNDO: Dada la DECLARATORIA de IMPROCEDENCIA de la acción ejercida, es forzoso para este Órgano Jurisdiccional no hacer más pronunciamiento en cuanto a los otros hechos esgrimidos por ambas partes, ni entrar a analizar el resto de las probanzas que cursan en las actas procesales.
TERCERO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se condena en costas a la parte actora de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese, notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 eiusdem, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 ibídem.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los Veinticuatro (24) días del mes de Septiembre de Dos Mil Diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
JUAN CARLOS VARELA RAMOS
DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO
En la misma fecha anterior, siendo las 12:42 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.
LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/PL-B.CA.
ASUNTO: AH13-V-2008-000004
ASUNTO ANTIGUO: 2008-31.610
MATERIA CIVIL. ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO
CUMPLIMIENTO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL