TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE N° 5.925

PARTE ACTORA:
Ciudadanos CARLOS LUIS HERNÁNDEZ PARRA y TOMÁS AURELIO MARSAL FONSECA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números 10.799.943 y 11.137.622 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:
CARMEN YOLANDA RODRÍGUEZ, HUMBERTO ARTURO RUIZ RODRÍGUEZ, CARLOS ALEXIS CASTILLO ASCANIO, YALITZA FERMÍN PATIÑO, MARILUZ RODRÍGUEZ GUERRA, IVÁN ANTONIO ROBLES y FERNANDO RUISÁNCHEZ GARCÍA, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 42.708, 65.897, 65.800, 26.802, 88.009, 91.879 y 33.494 respectivamente.

PARTE DEMANDADA:
Sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda el 21 de agosto de 1996, bajo el número 59, tomo 435-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
ARTURO BRAVO ROA, NEIL ALBERTO CUBILLÁN FINOL, ARJULY CORSO GONZÁLEZ, LISA THARRINGTON SABATER y MARIALEJANDRA RODRÍGUEZ AVENDAÑO, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 38.593, 44.673, 63.264, 84.041 y 97.535 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

Se recibió el presente expediente a los fines de dictar nueva sentencia, en virtud de lo resuelto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo del 15 de diciembre del 2009, que casó la decisión dictada el 17 de abril del 2009 por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al estimar que el ad quem al acordar la indexación en el dispositivo de la sentencia sin previamente establecer las razones que tuvo para ello, incurrió en el vicio denunciado de inmotivación, decretando en consecuencia la nulidad de la recurrida y la reposición de la causa al estado de que el tribunal que resultare competente dicte nueva decisión, corrigiendo el vicio indicado.
La causa se encontraba en sede de segunda instancia en virtud del recurso de apelación interpuesto el 1 de marzo del 2005 por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 25 de enero del mismo año por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró la resolución del contrato de opción de compraventa autenticado en la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 10-07-1998 bajo el N° 63, tomo 70 de los libros de autenticaciones y condenó a la demandada a pagar a los accionantes, en primer lugar, la suma de CINCUENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS QUINCE MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON 07/100 (Bs. 53.415.360,07) por concepto de devolución del total pagado por ellos, que incluye el precio de venta y otros gastos, debidamente indexada; y, en segundo lugar, la cantidad de VEINTISÉIS MILLONES SETECIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON 03/100 (Bs. 26.707.680,03) por concepto de aplicación de la penalidad establecida en la cláusula novena de la convención resuelta, con imposición de costas; ordenando finalmente practicar experticia complementaria del fallo con el objeto de calcular la corrección monetaria de la cantidad primeramente citada.
Oída en ambos efectos la apelación mediante auto del 8 de marzo del 2005, se dispuso la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su trámite y resolución, tocando el conocimiento del asunto al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ante el cual el abogado FERNANDO LUIS RUISÁNCHEZ GARCÍA, en representación de la parte actora, consignó escrito de informes en quince folios, haciendo lo propio el abogado NEIL ALBERTO CUBILLÁN FINOL por la parte demandada en diecisiete folios. El 27 de abril del 2005, el abogado FERNANDO LUIS RUISÁNCHEZ GARCÍA hizo observaciones a los informes rendidos por la representación querellada, en cinco folios. En la misma fecha hizo observaciones a los informes rendidos por aquél el abogado NEIL ALBERTO CUBILLÁN FINOL en representación de MONAGAS PLAZA C.A., en cuatro folios, consignando en esa ocasión, en copia simple, documento constitutivo de hipoteca por parte de su representada a favor del Banco Industrial de Venezuela.
En fecha 25 de julio del 2005, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas profirió sentencia, de esta manera: i) declaró sin lugar la apelación y con lugar la demanda de resolución de contrato; ii) condenó a la demandada a indemnizarle a la actora las siguientes cantidades de dinero: CINCUENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS QUINCE MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON 07/100 (Bs. 53.415.360,07), por concepto del reintegro del precio de venta y otros gastos; VEINTISÉIS MILLONES SETECIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON 03/100 (Bs. 26.707.680,03), por concepto de la cláusula penal, asimismo la corrección monetaria de esas cantidades a través de experticia complementaria del fallo; iv) confirmó la sentencia apelada; v) condenó en costas a la demandada.
Contra dicho fallo anunció y formalizó recurso de casación en fecha 10 de agosto del 2005 la abogada MARIALEJANDRA RODRÍGUEZ A. en representación de la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A., el cual resultó casado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia proferida en fecha 21 de marzo del 2006; motivo por el cual esa Máxima Jurisdicción declaró la nulidad de la recurrida y ordenó al Juez Superior que resultara competente dictar nueva decisión, corrigiendo el vicio de reformatio in peius detectado.
Por inhibición del Juez Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los autos pasaron al Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien emitió su veredicto el 13 de diciembre del 2006, declarando con lugar la demanda, decisión que resultó igualmente casada por la mencionada Sala de Casación Civil el día 10 de agosto del 2007, por haber incurrido en la misma falta del Superior Primero.
Por inhibición del Juez Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la causa pasó a conocimiento del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, órgano éste que, como ya se dijo, decidió en fecha 17 de abril del 2009; cuyo fallo también fue casado.
Luego de la inhibición del Juez Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el expediente pasó a manos de este tribunal, en fecha 5 de marzo del 2010. Por auto del 15 de marzo del año en curso el juez que suscribe se abocó al conocimiento de la causa y acordó la notificación de las partes, dejándose constancia de que una vez que constase en autos la última de las notificaciones ordenadas, comenzaría a correr el lapso de cuarenta días continuos para resolver.
Cumplida tal formalidad, por auto del día 14 de julio retropróximo se fijó el plazo de cuarenta días continuos para sentenciar.
Por cuanto no fue posible dictar dentro de ese espacio temporal la sentencia correspondiente, el día 24 de los corrientes se difirió la misma por cinco días continuos.
Encontrándonos dentro de dicho plazo de diferimiento, se procede a decidir, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expuestos a continuación:
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició este juicio en virtud de la demanda presentada ante el Juzgado Distribuidor de turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 16 de abril del 2001 por la abogada CARMEN YOLANDA RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos CARLOS LUIS HERNÁNDEZ PARRA y TOMÁS AURELIO MARSAL FONSECA, contra la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A., por resolución de contrato de opción de compraventa y cobro de daños y perjuicios, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Los hechos relevantes expuestos por dicha profesional del derecho como fundamento de la demanda, son los siguientes:
1.- Que sus representados, en fecha 10 de julio de 1998, celebraron contrato de opción de compraventa por un inmueble con MONAGAS PLAZA C.A., constituido por un local comercial signado con el número 122, que sería construido en un inmueble propiedad de la vendedora denominado CENTRO COMERCIAL MONAGAS PLAZA, en el nivel planta baja, con una superficie aproximada de 42,22 mts2, con una altura aproximada de 5 metros, con instalaciones telefónicas, eléctricas, para aire acondicionado, desagüe para aire acondicionado, piso de cemento requemado, paredes frisadas, sin pintura; que el nombrado Centro Comercial está ubicado en el sitio denominado “Tipuro y Caruno”, en la avenida doctor Alirio Ugarte Pelayo, jurisdicción del Municipio San Simón, Distrito Maturín, estado Monagas. El citado contrato de opción a compra, -agrega- fue autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda el 10 de julio de 1998, bajo el número 63, tomo 70, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, que acompañaba marcado con la letra “B”.
2.- Que en el expresado contrato se estableció la nulidad y sin efecto del contrato suscrito por ambas partes el 30 de abril de 1998, anotado bajo el número 23, tomo 43, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública antes mencionada, en cuya cláusula segunda se estipuló que la vendedora se comprometía a vender a la compradora el inmueble (local 122), ubicado en el nivel planta baja, otorgando el respectivo documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente.
3.- Que igualmente se estableció en la cláusula tercera que el precio convenido entre las partes para la operación era de CINCUENTA MILLONES CATORCE MIL QUINIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 50.014.542,30), pagaderos de la siguiente forma: TREINTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON 80/100 (Bs. 38.602.949,80) y ONCE MILLONES CUATROCIENTOS ONCE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON 51/100 (Bs. 11.411.592,51), el día 10 de agosto de 1998.
4.- Que sus representados antes de suscribir el mencionado contrato de opción de compraventa del 10 de julio de 1998, “hasta la presente fecha” habían cumplido con todas y cada una de sus obligaciones contractuales, en el sentido de haber cancelado el precio total de venta del inmueble, habiéndole pagado a la vendedora: A) TREINTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON 80/100 (Bs. 38.602.949,80), para el momento de la firma, de conformidad con la mencionada cláusula tercera, de la manera siguiente: 1) QUINIENTOS TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON 66/100 (Bs. 538.431,66) por concepto de gastos legales y administrativos, según recibo de la misma fecha que acompañaba marcado con la letra “C”. 2) Recibo de reserva, de fecha 16 de febrero de 1998, por la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS QUINCE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 98/100 (Bs. 1.615.294,98) que acompañaba marcado con la letra “D”. 3) Recibo y voucher de cheque de gerencia, por concepto de pago de inicial, de fecha 30 de abril de 1998, por la cantidad de CATORCE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 82/100 (Bs. 14.987.654,82) que acompañaba marcado con la letra “E”. 4) Recibo de fecha 22 de junio de 1998, por la cantidad de NOVECIENTOS VEINTIDÓS MIL BOLÍVARES TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON 20/100 (Bs. 922.386,20), por concepto de pago de primera cuota, según consta de recibo que acompañaba marcado con la letra “F”, destacando que estos pagos fueron hechos por sus representados por concepto de compraventa del local comercial número 123, nivel planta baja del Centro Comercial Monagas Plaza, según documento que fue anulado por el contrato actualmente vigente, cuyas cantidades fueron abonadas al precio de venta del local comercial número 122, de fecha 10 de julio de 1998, por convenio previo entre las partes. 5) La cantidad de VEINTIDÓS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,00) por concepto de segunda parte de la inicial del local número 122, según recibo de fecha 10 de julio de 1998, que acompañó marcado con la letra “G”. B) ONCE MILLONES CUATROCIENTOS ONCE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON 51/100 (Bs. 11.411.592,51), por concepto de pago final del precio de venta del local comercial en referencia, según recibo y voucher de cheque de gerencia, de fecha 11 de agosto de 1998, que acompañó marcado con la letra “H”, y C) un último pago por UN MILLÓN NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.940.000,00), por concepto de honorarios de abogados y gastos de registro para la protocolización del documento definitivo de venta, según consta de recibo de fecha 10 de julio de 2000 que acompañaba marcado con la letra “I”, para un total pagado de CINCUENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS QUINCE MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON 07/100 (Bs. 53.415.360,07).
5.- Que a pesar de haber cumplido sus representados con todas sus obligaciones, pagando puntualmente la totalidad del precio convenido en el mencionado contrato de 10 de julio de 1998, la vendedora no prestó las diligencias necesarias para cumplir con su obligación contraída en la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa, es decir, en transferirles la propiedad del local comercial número 122, local que, por acuerdo entre las partes, fue cambiado por el local número 135 del mencionado Centro Comercial, manteniéndose las mismas condiciones pactadas en el referido contrato cuya resolución se demanda, lo cual se evidencia de misiva de fecha 19 de junio del 2000 que anexaba marcada con la letra “J” y de recibo anexo marcado con la letra “I”.
6.- Que por cuanto la vendedora no se comportó como un buen padre de familia, ni fue diligente en otorgar el documento definitivo de compraventa, demostrando con ello una conducta evasiva e irresponsable, dicha conducta es sancionada por el legislador con la obligación de reparar el daño conforme a lo pautado en la cláusula penal establecida en el mencionado contrato.
7.- Que consta de misiva de fecha 19 de junio de 2000 dirigida a sus representados por la empresa vendedora Monagas Plaza C.A., que el día 15 de julio del 2000 se verificaría en horas de la mañana, en la ciudad de Maturín, estado Monagas, supuestamente el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del local número 135, a quienes se les informó que tenían que pagar por gastos de honorarios de abogados y de registro UN MILLÓN NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.940.000,00), cantidad ésta que también fue responsablemente cancelada por sus representados sin reparo alguno, por orden y cuenta de la vendedora, a la empresa Moya & Termini, grupo inmobiliario que está ubicado en la misma dirección de la demandada y que es administrada por Carlos Termini Bellone, según se evidencia de recibo que se anexa marcado con la letra “I” y de los estatutos sociales de dicha empresa, que anexaba a los fines ilustrativos marcados con la letra “K”, lo que quiere decir -continúa narrando la apoderada libelista- que luego de transcurridos dieciséis meses después de la fecha pactada en la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa es cuando la vendedora notifica a sus representados a los efectos del otorgamiento del documento definitivo de venta, fecha ésta que sin embargo fue aceptada por sus representados sin reparo alguno, pero nuevamente la vendedora incumple con su obligación de transferir la propiedad del local a sus mandantes, puesto que no se efectuó dicho otorgamiento porque no fue presentado ante la Oficina Subalterna de Registro el documento definitivo para su protocolización.
8.- Que comoquiera que la vendedora MONAGAS PLAZA C.A. ha dejado de cumplir con el contrato de opción de compraventa, cláusula sexta, en otorgar con toda puntualidad en el mes de febrero de 1999 el documento definitivo de compraventa del local comercial 135, se concluyen las siguientes consecuencias: que existe un contrato de opción de compraventa a tiempo determinado; que los compradores han cumplido con su obligación de pagar la totalidad del precio de venta en el lugar y en el tiempo convenido en el contrato; que la vendedora ha incumplido con las obligaciones contractuales, como es la de transferir la propiedad del inmueble en la fecha pactada, es decir, en el mes de febrero de 1999, quedando expedita la vía para proceder a pedir la resolución del contrato, con la reparación del perjuicio causado por tal omisión.
Como razones de derecho, la nombrada apoderada judicial invoca las reglas de los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.269, 1.270, 1.474, 1.486, 1.487, 1.488 y 1.527 del Código Civil, en concordancia con las cláusulas segunda, tercera, sexta, novena, décima segunda y décima tercera del contrato de opción de compraventa.
Por lo expuesto, demandó a MONAGAS PLAZA C.A. para que conviniera: PRIMERO.- En resolver el contrato de opción de compraventa suscrito con sus representados en fecha 10 de julio de 1998 y en consecuencia en pagarles a sus clientes la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS QUINCE MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON 07/100 (Bs. 53.415.360,07), por concepto de devolución o reintegro de la suma total, que incluye: precio de venta y otros gastos ocasionados en dicha negociación y pagados por los compradores, según los recibos anexos. SEGUNDO.- En pagar por vía de compensación la cantidad de VEINTISÉIS MILLONES SETECIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON 03/100 (Bs. 26.707.680,03) por concepto de aplicación de la cláusula penal establecida en la cláusula novena del contrato. TERCERO.- La corrección monetaria de las cantidades demandadas en virtud de la depreciación del bolívar en el país, es decir, la indexación judicial de la cantidad reclamada, a realizarse a través de una experticia complementaria del fallo.
En fecha 30 de abril del 2001, la abogada CARMEN YOLANDA RODRÍGUEZ consignó los documentos señalados en la demanda, a saber: 1) Poder otorgado por CARLOS LUIS HERNÁNDEZ PARRA y TOMÁS AURELIO MARSAL FONSECA a los profesionales del derecho CARMEN YOLANDA RODRÍGUEZ GUERRA, HUMBERTO ARTURO RUIZ RODRÍGUEZ y CARLOS ALEXIS CASTILLO ASCANIO para que conjunta o separadamente los representaran en toda clase de asuntos judiciales y extrajudiciales, marcado “A” (folios 8 y 9); 2) original de contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 10 de julio de 1998 entre CARLOS TERMINI BELLONE en su calidad de presidente de la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A., y los señores CARLOS LUIS HERNÁNDEZ PARRA y TOMÁS AURELIO MARSAL FONSECA, marcado “B” (folios 11 al 14); 3) original de recibo de gastos legales y administrativos efectuados por HERNÁNDEZ PARRA CARLOS LUIS y MARSAL FONSECA TOMÁS AURELIO a nombre de la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A., marcado “C” (folio 15); 4) original de recibo de reserva realizada por los ciudadanos demandantes, de fecha 16 de febrero de 1998, marcado “D” (folio 16); 5) original del recibo y voucher del cheque de gerencia con fecha 29 de abril de 1998, por pago de inicial por la cantidad de CATORCE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 82/100 (Bs. 14.987.654,82), marcado “E” (folios 17 al 19); 6) original del recibo de pago de la primera cuota de fecha 22 de junio de 1998, por la cantidad de NOVECIENTOS VEINTIDÓS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON 10/100 (Bs. 922.386,10), marcado “F” (folio 20); 7) original del recibo de pago de la segunda parte de la inicial de fecha 10 de julio de 1998, por la cantidad de VEINTIDÓS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,00), marcado “G” (folio 21); 8) original del recibo y voucher del cheque de gerencia con fecha 11 de agosto de 1998, por pago final del precio de venta, por la cantidad de ONCE MILLONES CUATROCIENTOS ONCE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON 51/100 (Bs. 11.411.592,51), marcado “H” (folios 22 al 24); 9) original del recibo de pago por concepto de honorarios de abogados y gastos de registro para la protocolización del local PB-135 del Centro Comercial MONAGAS PLAZA, por la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.940.000,00), del 10 de julio del 2000, marcado “I” (folio 25); 10) original de misiva de fecha 19 de junio del 2000, dirigida por el ciudadano CARLOS TERMINI B. a los ciudadanos “TOMAS MARSHALL Y/O” CARLOS LUIS HERNÁNDEZ, informándole a este último que para el día 15 de julio del 2000 se procedería al otorgamiento del documento definitivo de la compra del local, marcada “J” (folio 26); 11) copia simple del Registro Mercantil del documento constitutivo estatutario de la compañía anónima Moya & Termini Mercadeo Inmobiliario C.A., marcada “K” (folios 27 al 37); 12) copia simple del documento de propiedad del terreno sobre el cual se pide medida de prohibición de enajenar y gravar, asiento del Centro Comercial MONAGAS PLAZA, marcada “L” (folios 38 al 41); 13) seis fotografías del Centro Comercial MONAGAS PLAZA, antes y durante el progreso de su construcción, marcadas “LL” (folios 42 al 44); 14) boletín informativo de dicho Centro Comercial, construido, marcado “M” (folios 45 al 52); 15) misiva de fecha 15 de junio de 1998, dirigida al señor CARLOS HERNÁNDEZ, invitándolo al Centro Internacional de Exposiciones de Caracas (C.I.E.C.), marcada “N” (folio 53); 16) misiva de fecha 17 de junio de 1998 (folio 54), acompañada de programa con ocasión de la “GRAN APERTURA de MONAGAS PLAZA” (folios 55 y 56), dirigida al señor CARLOS HERNÁNDEZ, en la que el ciudadano CARLOS TERMINI le pide que le confirme su asistencia, marcada “Ñ”; 17) misiva de fecha 27 de julio de 1998, mediante la cual el ciudadano GERMÁN MOYA, en su carácter de Director Comercial le envió al señor CARLOS HERNÁNDEZ la primera edición del boletín “Su Punto Seguro…”, marcada “O” (folio 57); y 18) misiva de fecha 6 de agosto de 1998, a través de la cual el ciudadano GERMÁN MOYA le envió al señor CARLOS HERNÁNDEZ la segunda edición del boletín “Su Punto Seguro…”, marcada “P” (folio 58).
La demanda fue admitida mediante auto del 3 de mayo del 2001, emplazándose a la accionada sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A., en la persona de su presidente CARLOS TERMINI BELLONE, para que compareciera dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación, a fin de que diera contestación a la demanda.
En fecha 5 de octubre del 2001, el abogado NEIL ALBERTO CUBILLÁN FINOL se dio por citado en nombre de la demandada, consignando instrumento poder conferido por CARLOS TERMINI BELLONE en su carácter de presidente de MONAGAS PLAZA C.A. a los abogados ARTURO J. BRAVO ROA, NEIL ALBERTO CUBILLÁN FINOL y ARJULY G. CORSO GONZÁLEZ, con facultad para darse por citados.
El 26 de noviembre del 2001, el abogado NEIL ALBERTO CUBILLÁN FINOL, en representación de la demandada, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, argumentando que su defendida nunca ha decidido no proceder con la venta del inmueble, pues, muy por el contrario, siempre ha sido de su interés cumplir con la transferencia a través de documento público registral de todas y cada una de las contrataciones celebradas con terceros sobre inmuebles ubicados en el Centro Comercial MONAGAS PLAZA, pero que situaciones extrañas y no imputables a MONAGAS PLAZA, derivadas de la instauración maliciosa y artera por parte de terceros de juicios en diversas partes del país, han impedido a ésta cumplir con la formalidad de registro, de modo que al no haberse alegado la verificación de la condición establecida en la cláusula novena del contrato, es obvio que procede dicha cuestión previa, la cual fue contradicha por la abogada YALITZA FERMÍN PATIÑO a través de escrito de fecha 12 de diciembre del 2001. Tramitada debidamente la incidencia, en fecha 14 de agosto del 2002 el juzgado a quo desestimó la cuestión previa opuesta.
El 13 de noviembre del 2002, a través de escrito consignado al efecto, el abogado NEIL ALBERTO CUBILLÁN FINOL contestó la demanda en representación de MONAGAS PLAZA C.A., lo cual hizo de la siguiente manera:
1.- Aceptó como cierto, únicamente, los siguientes hechos: a) que en fecha 10 de julio de 1998 su representada suscribió contrato con los demandantes, cuyo texto específico consta suficientemente de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el número 63, tomo 70, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, rechazando sin embargo “los calificativos, interpretaciones y/o consecuencias que del mismo la parte actora pretende derivar”; b) que MONAGAS PLAZA C.A. ha concluido la construcción del Centro Comercial MONAGAS PLAZA, ubicado en el sitio denominado “Tipuro y Caruno”, en la avenida doctor Alirio Ugarte Pelayo, jurisdicción del Municipio San Simón, Distrito Maturín, estado Monagas, dentro de cuya estructura se encuentra un local identificado con la letra y número PB-122, el cual se corresponde a las dimensiones y demás detalles establecidos en el contrato reconocido en el punto anterior; c) que por acuerdo entre los actores y su representada el local establecido en el contrato (local PB-122) le fue cambiado por el identificado con la letra y número PB-135, todo lo cual con miras a satisfacer algunas expectativas de los actores y en función a permitir un mejor desenvolvimiento de las relaciones entre las partes; d) que “hasta la presente fecha” y por causas extrañas, imprevistas e imprevisibles a la hora de suscribir el contrato antes dicho, y no imputables a su mandante, no se ha suscrito, ante la Oficina Registral correspondiente el documento en el que conste la venta del inmueble, “ya perfeccionada a través del contrato antes señalado”.
2.- Fuera de los hechos “taxativa y puntualmente establecidos”, en forma expresa e inequívoca rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada, por no ser ciertos los hechos alegados para sustentarla, ni mucho menos, las consecuencias jurídicas que de los mismos se pretenden deducir.
3.- Al exponer sobre la realidad de los hechos, aseveró que MONAGAS PLAZA C.A., dirigida por el doctor CARLOS TERMINI BELLONE, emprendió hacia mediados de 1996, la construcción de un ambicioso proyecto -hoy realidad- constituido por el Centro Comercial denominado MONAGAS PLAZA, ubicado en la ciudad de Maturín; que se inició una serie de negociaciones con terceras personas, con miras a ofrecer en venta varios de los locales comerciales, a través de contratos de opción de compraventa, tal y como el que fuera celebrado con los ciudadanos CARLOS LUIS HERNÁNDEZ PARRA y TOMÁS AURELIO MARSAL FONSECA; que luego de concluido el proyecto se procedió a elaborar y protocolizar el documento de condominio, hecho éste que permitiría la posibilidad de concretar las ventas a terceros que se habrían pactado antes de la concreción de dicho acto, siendo entonces cuando, por divergencias ajenas a los órganos administrativos de MONAGAS PLAZA C.A., el ciudadano PIETRO GRECO MARINO, por sí mismo, y a través de terceras personas, inicia una serie de juicios en contra de MONAGAS PLAZA, logrando medidas de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble sobre el cual se construiría el Centro Comercial, hecho que ha obligado a su mandante a litigar y a ejercer acciones de amparo constitucional, procurando que dichas medidas preventivas fueran suspendidas, resaltando que aparte de la presente demanda, ninguno otro de los adquirentes a través de documentos de opción de compraventa han ejercido semejante acción, pues han comprendido y entendido que no existe posibilidad de su mandante de “pasar” por encima de las prohibiciones de enajenar y gravar.
4.- Alegó al contestar de fondo la demanda, que subsiste, en cabeza de MONAGAS PLAZA, una causa que no le es imputable, que ha impedido el cumplimiento de la obligación de protocolizar el documento de compraventa definitivo, que no es otra que la existencia de una serie de procesos judiciales iniciados a partir de 1999, en los cuales MONAGAS PLAZA C.A., directa e indirectamente, ha sido demandada por el ciudadano PIETRO GRECO MARINO, situación ésta que ha traído como consecuencia una serie de medidas preventivas en contra de MONAGAS PLAZA C.A., específicamente prohibiciones de enajenar y gravar el bien inmueble sobre el cual se construyó el Centro Comercial MONAGAS PLAZA C.A., que han impedido el cumplimiento de las obligaciones que en virtud del contrato existían; configurándose en el caso de autos el supuesto de hecho previsto en el artículo 1.271 del Código Civil, esto es, la existencia de una causa extraña no imputable a MONAGAS PLAZA C.A., consistente en la existencia de distintas medidas de prohibición de enajenar y gravar que afectan a todos y cada uno de los locales del Centro Comercial en mención, que han impedido, desde hace poco más de tres años, la transmisión efectiva de los inmuebles de dicho Centro Comercial, “dentro de los cuales encontramos aquél que le fuera dado en opción de compraventa a los -hoy- actores”, recalcando que su defendida jamás ha desistido de la compraventa pactada con éstos, a lo que adiciona que MONAGAS PLAZA C.A. ha actuado en todos y cada uno de los juicios en los que se han dictado este tipo de medidas preventivas con la diligencia total que imponen las circunstancias, exponiendo por último que siendo el pago de daños y perjuicios previstos en la cláusula novena, así como el pago de las otras indemnizaciones reclamadas, simples variantes de los daños y perjuicios, y no habiéndose previsto la posibilidad de excepción prevista en el artículo 1.258 del Código Civil, estimaba que la demanda debe ser declarada sin lugar, ello en virtud de que no procede reclamación alguna de daños y perjuicios cuando median circunstancias como las establecidas en autos, “y que serán probadas, dentro de los plazos probatorios correspondientes”.
En la etapa probatoria, el abogado NEIL ALBERTO CUBILLÁN FINOL hizo valer el mérito favorable de los autos y consignó copia certificada del documento de propiedad correspondiente al inmueble sobre el cual se construyó el Centro Comercial MONAGAS PLAZA C.A., haciendo hincapié en que se estamparon notas marginales “que contienen dichas medidas, en fecha 28 de Enero de 1998; 19 de Octubre de 1998; 17 de Agosto de 1999; 21 de Febrero de 2000; y 16 de Febrero de 2001, suspendiéndose una de ellas en fecha 17 de Enero de 2000”.
Por su parte, las abogadas CARMEN YOLANDA RODRÍGUEZ y YALITZA FERMÍN PATIÑO, en representación de los accionantes, ofrecieron los siguientes elementos de convicción procesal: a) el mérito de los autos; b) la confesión espontánea que hiciere la parte demandada, referida a los hechos expresamente admitidos en la contestación de la demanda; c) la cosa juzgada derivada de la sentencia interlocutoria que resolvió la cuestión previa; d) consignaron, marcada A, copia de jurisprudencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, donde se evidencia, afirman, la interposición de un juicio por el ciudadano PIETRO GRECO MARINO contra ALFREDO SÁNCHEZ CAMACHO y CARLOS TERMINI BELLONE; marcada B, copia emanada de la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del estado Miranda; marcada C, copia emanada de dicha Notaría; marcada D, copia certificada del informe remitido al tribunal por el Banco Venezolano de Crédito; marcada E, copia de informe remitido al tribunal por el Banco del Caribe; marcada con la letra F, copia certificada del Libro Diario del tribunal; marcada con la letra G, copia del folio 243 del Libro de Medidas Judiciales llevado por la Oficina Subalterna del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Autónomo de Maturín, estado Monagas; marcada H, copia certificada del oficio 1731 de fecha 2 de noviembre del 2001, dirigido al ciudadano registrador del Municipio Maturín del estado Monagas; marcada I, copia certificada del oficio número 7360-2.045 de fecha 12 de noviembre del 2001, y certificación de gravamen, emanada del Registro Subalterno del Primer Circuito del estado Monagas, dirigido al tribunal; marcadas J, copias certificadas de la página 290 del Libro de Entrada y Salida de Expedientes L-13, correspondientes a los años 1997-1998; marcadas K, copias certificadas de los folios 1, 67, 79, 95, 96 y 100 del Libro Diario abierto el 19 de enero de 1998; marcada con la letra L, copia certificada folio del Libro Índice de los año 1997-1998; e) Inspección judicial a practicarse en el local comercial 135, nivel planta baja del Centro Comercial MONAGAS PLAZA; y f) prueba de informes, a objeto de que se oficiara a la Oficina Subalterna del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maturín, para que informara acerca de si en el inmueble que aparece registrado en sus archivos en fecha 10 de junio de 1997, bajo el número 36, tomo 6, protocolo primero, a nombre de la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A. aparecen medidas preventivas o ejecutivas registradas sobre el mismo en el año 1998 y a la vez sobre cualquier medida que pesara sobre el referido inmueble en ese año
Dichas pruebas fueron admitidas por auto del 10 de marzo del 2003, salvo el mérito favorable de los autos, con los resultados de autos que luego serán analizados.
El 25 de agosto del 2003 la abogada MARILUZ RODRÍGUEZ GUERRA, en representación de los demandantes, rindió informes en tres folios útiles, alegando la existencia de una cosa juzgada derivada de la sentencia interlocutoria proferida el 14 de agosto del 2002, que declaró sin lugar la cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, e insistiendo en que siempre existió la voluntad maliciosa de engañar a sus clientes, según explica. Lo propio hizo el abogado NEIL ALBERTO CUBILLÁN FINOL en nombre de MONAGAS PLAZA C.A., en trece folios, ratificando sus anteriores puntos de vista, quien posteriormente hizo observaciones a los informes presentados por aquélla, rebatiendo sus afirmaciones de que exista la cosa juzgada alegada y mucho menos el ánimo de su cliente de burlar los derechos e intereses de los actores.
En fecha 25 de enero del 2005, el juzgado a quo, repetimos, dictó la sentencia definitiva impugnada, en los términos ya descritos.
En virtud de la apelación de la demandada, a esta instancia revisora concierne determinar si estuvo ajustado a derecho el sentenciador de primer grado al decidir en la forma en que lo hizo.
Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la cuestión a dilucidar.
MOTIVOS PARA DECIDIR
PRIMERO.- En el capítulo segundo de su escrito de promoción de pruebas las apoderadas de los actores CARMEN YOLANDA RODRÍGUEZ y YALITZA FERMÍN PATIÑO promovieron como cosa juzgada, la sentencia interlocutoria dictada por el juzgado a quo el 14 de agosto del 2000, que declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la compañía demandada, apoyándose en el alegato de que no se previó que el simple incumplimiento acarreaba la exigibilidad del pago de la prestación contenida en la cláusula NOVENA del contrato, sino que lo que se estableció fue un hecho positivo y claro por parte de MONAGAS PLAZA C.A., que no es otra cosa que la decisión de no vender el inmueble, supuesto de hecho que en su opinión ni fue alegado ni mucho menos existe en la realidad, por lo que es obvio que procede la cuestión previa mencionada.
Ahora bien, la decisión que resolvió la cuestión previa en mención expresó en su motiva que las partes no previeron como condición para el otorgamiento definitivo de venta el hecho de que la demandada solventara de manera definitiva los conflictos judiciales en los cuales se halla envuelta, desechando por consiguiente la excepción, que se refiere a la existencia de una condición o plazo pendientes, pero sin prejuzgar sobre el fondo de la controversia, y es que mal ha podido hacerlo, porque se trataba de emitir juicio sobre si la acción incoada estaba sometida a alguna condición o a algún término. En efecto, dijo el a quo en aquel entonces simplemente lo que a continuación se copia:
“Observa este Tribunal; que lo expuesto por la actora en su escrito de contradicción de las cuestiones previas, es válido. En efecto las cuestiones previas opuestas por la representación de la parte demandada atañe solo a estipulaciones contractuales que estén sujetas a termino o condición. En este caso bajo análisis en el contrato cuya resolución se demanda, las partes no previeron como condición para el otorgamiento definitivo de venta el hecho de la que la demandada solvente de manera definitiva los conflictos judiciales en las cuales se haya envuelta, y sobre las cuales pretende excepcionarse; siendo así forzoso para esta Juzgadora desechar la excepción previa opuesta por la parte demandada, por cuanto la condición que este alega no se ha cumplido, dado que no fue prevista como tal por las artes en el contrato objeto del presente litigio”.

En virtud de estos señalamientos, el tribunal opina que no existe la cosa juzgada alegada por los querellantes. Así se resuelve.-
SEGUNDO.- Como ha quedado expresado en la sección expositiva de este fallo, los demandantes afirman que en el mes de julio de 1998 celebraron contrato de opción de compraventa con la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A., el cual tuvo por objeto el local comercial signado con el número 122, que sería construido en un inmueble propiedad de la vendedora denominado Centro Comercial MONAGAS PLAZA, en el nivel planta baja, con una superficie aproximada de 42,22 mts2., cuyo precio fue fijado en la cantidad de CINCUENTA MILLONES CATORCE MIL QUINIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON 30/100 (Bs. 50.014.542,30), el cual cancelaron debidamente, de la forma que se relata en el libelo. También puntualizaron que este acuerdo sustituyó el celebrado el 30 de abril de 1998. Como prueba de esta última convención, produjeron ab initio el documento que la contiene, autenticado en fecha 10 de julio de 1998, cursante a los folios 10 al 14 de la primera pieza.
La celebración del aludido acuerdo negocial queda demostrado desde luego con la referida escritura, a lo que hay que agregar que la demandada expresamente aceptó como cierto el hecho de haber suscrito con los actores el contrato en cuestión, añadiendo que en el Centro Comercial MONAGAS PLAZA C.A., ya construido, se encuentra el local identificado con el alfanumérico PB-122, que se corresponde con las dimensiones y demás detalles establecidos en el contrato; conviniendo igualmente en que dicho local fue cambiado por el identificado con el alfanumérico PB-135, con miras a satisfacer algunas expectativas de los actores “y, en función a permitir un mejor desenvolvimiento de las relaciones entre las partes”, de modo que sobre el punto concreto de la existencia del contrato de opción de compraventa no hay discusión de alguna clase entre las partes. Así se decide.-
Lo que sí discute y rechaza la demandada es que ella sea responsable del incumplimiento que le atribuye su contraparte, y menos que deba pagar los daños que ésta le reclama, ya que el no otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro correspondiente se debe a que el ciudadano PIETRO GRECO MARINO, “por sí mismo, y a través de terceras personas”, inicia una serie de juicios en contra de MONAGAS PLAZA, cuya característica común fue la de procurar -y lograr- medidas de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble sobre el cual se construiría el Centro Comercial MONAGAS PLAZA, resaltando que aparte de la presente demanda, ninguno otro de los adquirentes a través de documentos de opción de compraventa han ejercido semejante acción, ya que han comprendido y entendido que no existe posibilidad de “pasar” por encima de las prohibiciones de enajenar y gravar, lo que desde su perspectiva constituye una causa extraña no imputable, que la exime del deber de reparar los daños exigidos, a tenor de la previsión del artículo 1.271 del Código Civil.
Según se ha acotado, los actores demandan, por una parte, la resolución del contrato de opción, con la consiguiente devolución de lo pagado por ellos a cuenta del precio del inmueble y gastos de escritura, con la indexación en ambos casos, y por la otra, el resarcimiento de los daños y perjuicios, fijados a través de la cláusula penal pactada.
Por razones de método, el tribunal tratará en primer lugar lo relativo a la pretensión resolutoria, incluida la petición de que se devuelva lo pagado, debidamente indexado.
Para decidir sobre el particular, se observa:
El artículo 1.167 del Código Civil contempla, aun cuando de manera aislada, la figura de la resolución, de esta manera: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. La doctrina, tanto la foránea como la nacional, enseña que los requisitos para que prospere la resolución son: a) que exista un contrato válido; b) que la parte accionante haya cumplido las prestaciones a su cargo, como una manifestación del principio de equilibrio económico de las partes en el contrato; y c) que haya incumplimiento de la parte contraria. Es importante aclarar que muchos autores vinculan el incumplimiento a la conducta culpable, activa o pasiva; sin embargo, el tribunal se inclina por la tendencia que piensa que puede haber incumplimiento sin culpabilidad, en cuyo caso operaría la resolución; exigiéndose los elementos de la responsabilidad civil (daño, culpa y relación de causalidad) sólo para el evento de que se pidan daños y perjuicios.
Sobre este específico punto, el doctor Gilberto Guerrero Quintero, expone:
“Si no hay incumplimiento culposo existe, entonces, eximente de responsabilidad en este caso, probado el incumplimiento pero no que éste fue culposo, se producirá la resolución del contrato pero no podrá legalmente condenarse al perdidoso, en el proceso resolutorio, al pago de daños y perjuicios” (“Resolución del Contrato”, tercera edición,1985, página 451).

En la situación de marras, los compradores (léase los actores) asumieron la obligación de pagar el precio a la vendedora (la demandada para los efectos procesales que nos ocupan), comprometiéndose ésta “a perfeccionar la venta y otorgar el documento definitivo de compra-venta, ante la Oficina Subalterna del Registro Público Competente” en el transcurso del mes de febrero de 1999, o una vez que las autoridades competentes hayan otorgado el respectivo “Permiso de Habitabilidad de los inmuebles”. Hay que decir que la fecha acordada para el otorgamiento (febrero de 1999) quedó implícitamente derogada, por cuanto la parte actora declara que consta de recibo de fecha 10 de julio del 2000 que entregó por concepto de honorarios de abogados y gastos de registro para la protocolización del documento definitivo de venta, la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.940.000,00), lo que quiere decir que consintió en continuar con la negociación después de febrero de 1999, mientras que en lo relativo al otorgamiento del permiso de habitabilidad no hay discusión entre las partes, al extremo de haberse protocolizado incluso el documento de condominio el 13 de enero del 2000 y su reglamento, cursantes en el cuaderno de medidas a los folios 14 al 112, lo que supone la concesión previa de la habitabilidad. De todo esto se desprende que para la fecha de la introducción de la demanda (16-4-2001), la demandada no había cumplido con su fundamental obligación de hacer la tradición, puesto que no había otorgado el instrumento definitivo de propiedad (artículo 1.488 del Código Civil), sin que resultara seguro y fiable que podría hacerlo a corto o mediano plazo, habida cuenta de que, como lo admite expresamente la demandada, para la fecha en que contesta la demanda (13 de noviembre del 2002) persistían sobre el inmueble en el cual está construido el Centro Comercial prohibiciones de enajenar y gravar, las cuales obstaculizan (artículo 600 del Código de Procedimiento Civil) el registro de cualquier gravamen o acto traslativo.
Ante esa situación de demora y al propio tiempo de incertidumbre, resulta comprensible y justificado el que los actores hayan hecho uso de su derecho de pedir la resolución del contrato de opción, que como bien se sabe conduce a la terminación de la relación jurídica, lo que demuestra su desinterés en la negociación, pues, siendo aquella la situación, la demandada mal puede constreñir a los actores a que continúen esperando, indistintamente de que no se haya negado a otorgar ante el Registro el instrumento definitivo. Creemos que este parecer es compartido incluso por la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A., al afirmar en sus informes rendidos en primera instancia (página 11) que “En todo caso, la demandada (a no dudarlo quiso decir los demandantes) estaría en todo su derecho de solicitar al (sic) restitución del monto que ha pagado”, pues, no otra cosa puede significar el reconocimiento del derecho de la contraparte de exigir la restitución “del monto que ha pagado”.
En fuerza de las consideraciones que anteceden, este ad quem juzga que efectivamente, como lo plantearon desde el principio los actores, hubo incumplimiento por parte de la demandada, restando sólo por definir, de acuerdo con lo antes apuntado, si en verdad los demandantes honraron a su vez las obligaciones a su cargo nacidas del negocio de opción. Para resolver sobre el particular, se observa:
El precio del local, según lo estipulado en la cláusula tercera del contrato preliminar al que hemos estado haciendo alusión, fue fijado en CINCUENTA MILLONES CATORCE MIL QUINIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 50.014.542,30). Esta cantidad, en el decir de los accionantes, fue debidamente satisfecha, de la siguiente forma: a) QUINIENTOS TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON 66/100 (Bs. 538.431,66) por concepto de gastos legales y administrativos, correspondientes a la firma de opción de compra-venta del local comercial, según recibo de fecha 16 de febrero de 1998 acompañado marcado con letra “C”; b) recibo de reserva de fecha 16 de febrero de 1998, por la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS QUINCE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 98/100 (Bs. 1.615.294,98) acompañado marcado con la letra “D”; c) CATORCE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO CON 82/100 (Bs. 14.987.654,82) en fecha 30 de abril de 1998, según recibo y voucher acompañados marcados con la letra “E”; d) NOVECIENTOS VEINTIDÓS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON 10/100 (Bs. 922.386,10) por concepto de pago de primera cuota, según consta de recibo acompañado marcado con la letra “F”. Explica la demanda que estos pagos corresponden a la compra del local comercial número 123, nivel planta baja del Centro Comercial MONAGAS PLAZA, y de acuerdo con documento que fue anulado por el contrato actualmente vigente, cantidades que fueron abonadas al precio de venta del local comercial número 122 de fecha 10 de julio de 1998 por convenio previo entre las partes; e) VEINTIDÓS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,00) en fecha 10 de julio de 1998, como consta de recibo acompañado marcado con la letra “G”, pago éste corroborado además por el informe rendido por el Banco del Caribe cursante en autos; f) ONCE MILLONES CUATROCIENTOS ONCE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES CON 51/100 (Bs. 11.411.592,51), por concepto de pago final del precio de venta del local comercial en referencia, según recibo y voucher de cheque de gerencia de fecha 11 de agosto de 1998 acompañados marcados con la letra “H”; y g) un último pago por la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.940.000,00) por concepto de honorarios de abogados y gastos de registro para la protocolización del documento definitivo de venta, según consta de recibo de fecha 10 de julio del 2000, acompañado marcado con la letra “I”, corroborado además por el informe rendido por el Banco Venezolano de Crédito, que también riela en las actas procesales. Tales comprobantes de pago cursan efectivamente a los folios 15, 16, 17 al 19, 20, 21, 22 al 24, 25 y 26 respectivamente, producidos como emanados de la demandada y no desconocidos por ésta, por lo que el tribunal los tiene por reconocidos, aparte de que tales pagos no fueron contradichos por MONAGAS PLAZA C.A., al extremo de admitir que la venta quedó perfeccionada. Los mismos acreditan fehacientemente el pago de los montos y conceptos relatados; por consiguiente, se da por demostrado el cumplimiento de la obligación fundamental a cargo de los demandados (satisfacer el precio de compra del local).
En razón de las precedentes consideraciones, ha lugar la pretensión resolutoria y así se resolverá en el dispositivo de esta sentencia.
Como consecuencia jurídica de la declaratoria inmediata anterior, se hace patente que la demandada está en la obligación de devolver a los demandantes lo recibido de éstos a cuenta del precio de venta y de gastos de escritura, ya que de lo contrario se produciría un enriquecimiento en beneficio exclusivo de MONAGAS PLAZA C.A., en desmedro del patrimonio de aquéllos. Así también se decide.-
En cuanto a la petición de que se devuelva lo pagado por concepto del precio de la venta y de gastos debidamente indexado, para decidir, se observa:
La indexación judicial, que muchos denominan erróneamente corrección monetaria, no tiene en rigor una finalidad resarcitoria sino más bien de reposición del poder adquisitivo de la moneda, ya que el efecto inflacionario radica, como lo ha dicho la Sala Constitucional, en que la moneda pierde su poder de compra, de modo que la indexación, según la mejor doctrina, forma parte de la obligación misma y su aplicación en determinadas situaciones es necesaria para la realización de los fines de la justicia, aunque para dicha Sala “sólo la obligación principal es susceptible de indexación, y el monto resultante de la indexación no tiene ninguna influencia en la determinación de los daños y perjuicios que pueden atribuirse al retardo en el pago” (véase su sentencia de fecha 28 de abril del 2009, expediente número 08-0315, caso Giancarlo Virtoli Billi, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz). El fenómeno inflacionario se ha entronizado desde hace muchos años en la economía venezolana, y así aparece expresado periódicamente en los índices pertinentes publicados por el Banco Central de Venezuela, por lo que el mismo ostenta la categoría de hecho notorio. Así se decide.-
En el caso sub examine, nos encontramos con que la demandada recibió de los demandantes, antes de la introducción de la demanda, la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS QUINCE MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON 07/100 (Bs. 53.415.360,07) por concepto de precio del local y de gastos inherentes a dicha negociación, que es precisamente la suma cuyo reintegro se reclama en el ordinal PRIMERO del petitorio de la demanda, debidamente indexada. Comoquiera que antes quedó establecido que la demandada incumplió la obligación de transferir registralmente el inmueble a los compradores, todavía queda por precisar, a los fines de aplicar o no la indexación solicitada, si dicho incumplimiento se debe a causas extrañas a la demandada que la eximirían de responsabilidad, como ella lo ha alegado, puesto que de ser así no habría incurrido en falta alguna y por ende tampoco se trataría de un pago demorado, que en puridad es lo que da derecho al ajuste por inflación.
Para decidir en tal sentido, se observa:
Como quedó narrado, la causa extraña no imputable, que ha impedido el cumplimiento del deber de protocolizar el documento de compraventa definitivo consiste, según la demandada, en la “existencia de una serie de procesos judiciales, iniciados a partir del año 1999, en los cuales MONAGAS PLAZA, C.A., directa e indirectamente, ha sido demandada por el ciudadano PIETRO GRECO MARINO, situación esta que ha traído como consecuencia, una serie de medidas preventivas en contra de MONAGAS PLAZA C.A., específicamente prohibiciones de enajenar y gravar sobre el inmueble sobre el cual se construyó el CENTRO COMERCIAL MONAGAS PLAZA”, configurándose de esta manera, arguye, el supuesto de hecho previsto en el artículo 1.271 del Código Civil, ya que las medidas preventivas de prohibición de enajenar y gravar -complementa- afectan a todos y cada uno de los locales del Centro Comercial MONAGAS PLAZA. Dada la naturaleza del alegato, es incuestionable que a la demandada tocaba probar el hecho o los hechos configurativos del impedimento afirmado.
A los fines de demostrar su imposibilidad de hacer la tradición del local, en virtud de una serie de medidas preventivas de prohibición de enajenar y gravar, la compañía accionada promovió y consignó copia certificada del documento de propiedad correspondiente al inmueble sobre el cual se construyó el Centro Comercial MONAGAS PLAZA (folios 147 al 151 de la primera pieza), es decir, un lote de terreno de 55.808 Mts2 aproximadamente, ubicado en el sitio denominado “Tipuro y Caruno”, con frente a la antes denominada Puente Guarapiche Alcabala, hoy Doctor Alirio Ugarte Pelayo, jurisdicción del Municipio San Simón, Distrito Maturín, estado Monagas, destacando expresamente que en el instrumento de propiedad se estamparon notas marginales que contienen dichas medidas, en fechas 28 de enero de 1998; 19 de octubre de 1998; 17 de agosto de 1999; 21 de febrero del 2000; y 16 de febrero del 2001, suspendiéndose una de ellas el 17 de enero del 2000.
De esta copia certificada se evidencia lo siguiente: a) que sobre el terreno antes descrito se libró medida de prohibición de enajenar y gravar por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, comunicada al Registrador Subalterno del Primer Circuito del Municipio Maturín del estado Monagas mediante oficio número 075 de fecha 28-1-98, recibido el 30-1-98, suspendida según oficio 1150/20193, de fecha 16-10-98, recibido en dicha oficina el 19-10-98; b) medida de prohibición de enajenar y gravar librada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia de Maracaibo, comunicada al Registrador Subalterno por oficio número 1788, de fecha 10-8-99, recibido el 19-8-99, suspendida por el Juzgado Superior Primero del estado Zulia, según oficio número 226 de fecha 10-12-99; c) medida de prohibición de enajenar y gravar, decretada por el Juzgado Primero de Primera Instancia del estado Zulia según oficio 0216 de fecha 17-2-2000, recibido el 21-2-2000; d) medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Área Metropolitana de Caracas según oficio número 328 de fecha 15-2-2001, recibido el 16-2-2001. Lo anterior pone de relieve que efectivamente para los años 1998, 1999, 2000 y 2001 se dictaron cuatro medidas de prohibición de enajenar y gravar sobre el lote de terreno en cuestión, de las cuales algunas de ellas aún persisten. Estas providencias cautelares también aparecen reflejadas en la certificación de gravámenes remitida por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del estado Monagas, fechada el 11 de junio del 2003, cursante a los folios 221 al 223 de la primera pieza, la cual da cuenta de que aparte de las cuatro medidas mencionadas, existían sobre el inmueble propiedad de la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A. constituido por un lote de terreno con una superficie de 55.808 mts2: 1) hipoteca de primer grado a favor del Banco Industrial de Venezuela por Bs. 7.737.075.262,00, según documento registrado el primer trimestre de 1999 ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro de Maturín; 2) medida de prohibición de enajenar y gravar con motivo del juicio por resolución de contrato y cobro de bolívares seguido por Mauro Ramón Ferrer contra la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A., comunicada a esa Oficina con oficio número 37.336-2169 de fecha 15-5-2001 del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia; 3) medida de prohibición de enajenar y gravar con motivo del juicio por resolución de contrato seguido por CARLOS LUIS HERNÁNDEZ PARRA y TOMÁS AURELIO MARSAL FONSECA contra la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A., participada a esa Oficina con oficio número 933 de fecha 14-5-2001 del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; 4) se dejó sin efecto la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar acordada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil del estado Zulia, según oficio número 226 de fecha 10 de diciembre de 1999, consecuencialmente surtiendo plenos efectos dicha medida, participada según oficio número 1.788 de fecha 10 de agosto de 1999.
Considera el tribunal, sin embargo, que dichas providencias no comprueban la causa extraña no imputable invocada por la demandada, como pasamos a ver:
Explica el profesor Maduro Luyando en su conocido “Curso de Obligaciones”, revisado y puesto al día por el profesor Emilio Pittier Sucre, Tomo I, páginas 217 y siguientes, Décima Primera Edición, que los hechos, obstáculos o causas que impiden al deudor el cumplimiento de la obligación, reciben en doctrina la denominación genérica de “Causa Extraña No Imputable” y configuran el cumplimiento involuntario por parte del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir la prestación y de la responsabilidad civil que el incumplimiento de la obligación pueda acarrearle, señalando al propio tiempo como condiciones para la procedencia de la causa extraña no imputable, las siguientes: i) la causa extraña no imputable debe producir la imposibilidad absoluta de cumplir la obligación; ii) el hecho que impida el incumplimiento debe ser inevitable e imprevisible; iii) si en la cadena de hechos determinante del incumplimiento aparece un hecho imputable al deudor, sea por dolo, negligencia o imprudencia, aquél no puede ser liberado y cesa la causa extraña no imputable; iv) debe ser sobrevenida, esto es, debe ocurrir después que las partes han asumido la obligación, en el entendido de que si la imposibilidad es preexistente o simultánea con el nacimiento de la obligación, “estaríamos en presencia de una obligación nula por objeto imposible, pero no habría lugar a la aplicación de la noción de causa extraña no imputable”, indicando al propio tiempo como hechos constitutivos de la misma el caso fortuito, la fuerza mayor, el hecho de un tercero, el hecho del príncipe, la culpa de la víctima o del acreedor. En cuanto al hecho del tercero, los nombrados autores comentan, en primer lugar, que el tercero debe ser totalmente ajeno al civilmente responsable; en segundo lugar, que no es indispensable que el hecho del tercero deba reunir todos los requisitos de la causa extraña no imputable; en tercer lugar, que habría que demostrar en todo caso que el hecho del tercero jugó un papel preponderante en la producción del daño y no necesariamente que fue la causa exclusiva del mismo; en cuarto lugar, que el hecho del tercero no tiene necesariamente que ser culposo.
Ahora bien, al estudiar el tribunal la realidad procesal debatida, detecta que estando vigentes las medidas de prohibición de enajenar y gravar dictadas por los Juzgados Tercero de Primera Instancia de Maracaibo y Primero de Primera Instancia del estado Zulia, la primera con motivo del juicio seguido por Pietro Greco Marino contra Alfredo Sánchez Camacho y Carlos Termini Bellone por liquidación de la compañía MONAGAS PLAZA C.A., y la segunda con motivo del juicio seguido por Ensambladora Metálica C.A., participadas mediante oficios recibidos en fechas 19-8-99 y 21-2-2000, respectivamente, la demandada requirió a los demandantes, a través de la comunicación acompañada al libelo marcada “J” (folio 26 de la primera pieza), gastos de registro por UN MILLÓN CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.440.000,00) aproximadamente y QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) por honorarios de abogados, participándoles que el 15 de julio del 2000 se procedería al otorgamiento del documento de compraventa del local PB 135 del C.C. MONAGAS PLAZA, ubicado en la ciudad de Maturín, “con la finalidad de dar cumplimiento a la Cláusula Séptima del Contrato de Opción de compra firmado en fecha 30/04/98”, sumas que fueron efectivamente recibidas, según lo confirma el recibo acompañado con la demanda marcado “I”, formante del folio 25 de la primera pieza, hecho éste que sin lugar a dudas constituye una manifiesta imprudencia, por cuanto para la fecha de la misiva (19 de junio del 2000) y del otorgamiento del recibo (10 de julio del 2000) aún estaban vigentes esas dos medidas de prohibición de enajenar y gravar, a una de las cuales había hecho oposición MONAGAS PLAZA C.A., según lo revela la sentencia de la Sala Constitucional a que se refiere la copia presentada por la representación accionante en el lapso probatorio, cursante a los folios 160 al 165 de la primera pieza, y que el tribunal conoce por notoriedad judicial, lo que significa, al menos así lo conceptúa el sentenciador, que en la cadena de hechos que han conformado la situación litigiosa, esta última actuación de la querellada resulta abiertamente culposa, lo que excluye la causa extraña no imputable sostenida por la demandada. Así se decide.- Siendo ésta, pues, la conclusión a la que ha arribado la alzada, debe declararse, como corolario, que en la situación de autos ha lugar la aplicación de la indexación a la cantidad reclamada por concepto de pago del precio del inmueble, gastos de escritura y derechos de registro, todo lo cual monta, como ya se dijo, a la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS QUINCE MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON 07/100 (Bs. 53.415.360,07). Así igualmente se declara.- Tal indexación debe ser desde la fecha de admisión de la demanda (3 de mayo de 2001) exclusive, hasta el día cuando quede firme este fallo, de acuerdo con el criterio establecido al respecto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia de fecha 29 de marzo del 2007, caso ALMENAIDA BUSTILLOS ZABALETA contra RAÚL ENRIQUE SANTANA TARBAY, expediente AA20-C-2006-000960. Así se decide.-
TERCERO.- Además del principal demandado, los querellantes exigen el pago de VEINTISÉIS MILLONES SETECIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON 03/100 (Bs. 26.707.680,03) por concepto de aplicación de la cláusula penal establecida en la estipulación novena del contrato. Ya hemos visto que la demandada arguyó al contestar la demanda, que no procede reclamación alguna de daños y perjuicios “cuando medien circunstancias como las establecidas en autos”, que dijo probaría dentro de los lapsos correspondientes.
Para decidir, se observa:
La cláusula novena en mención reza así:
“NOVENA: Este contrato quedará resuelto de pleno derecho y “LA VENDEDORA” estará en libertad de disponer del inmueble sin aviso previo de ninguna clase en los siguientes caso: a) Si “LA COMPRADORA” unilateralmente desistiere por cualquier causa o motivo de la negociación objeto de este contrato; b) Si “LA COMPRADORA” incumple con la obligación de pago aquí adquirida; c) “LA COMPRADORA” se negare a concurrir o no asistiera al Registro Público competente para otorgar el documento definitivo de Compra-venta, según lo previsto en la cláusula sexta; d) Si “LA COMPRADORA” no suministra los recaudos necesarios requeridos por escrito por “LA VENDEDORA” a los efectos del Registro. En todos estos casos o supuesto “LA VENDEDORA” podrá resolver de pleno derecho el presente contrato sin que medie notificación judicial alguna. En todos estos casos, el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de las sumas de dinero entregadas a “LA VENDEDORA” quedarán en beneficio de la misma, a título de indemnización por daños y perjuicios, por el incumplimiento, pudiendo disponer del inmueble libremente,por lo que quedaría en libertad de hacer una nueva venta. Si “LA VENDEDORA” decidiera no proceder con la venta del inmueble después de autenticado el presente documento, deberá devolver a “LA COMPRADORA” como indemnización la suma entregada hasta ese momento, más una cantidad igual al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de las sumas de dinero entregadas; como justa indemnización por daños y perjuicios, sin que nada más quede a reclamar por este o algún otro concepto derivado de la ejecución del presente contrato”.

Como surge de la letra de dicha cláusula, “LA VENDEDORA” se comprometió a devolver a “LA COMPRADORA” como indemnización “La suma entregada hasta ese momento”, más una cantidad igual al 50% de las sumas de dinero entregadas. Ya se ha establecido que la suma total entregada por los demandantes a la demandada por concepto del precio del inmueble y de gastos fue de CINCUENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS QUINCE MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON 07/100 (Bs. 53.415.360,07), por lo que el 50% de esa cifra es la cantidad de VEINTISÉIS MILLONES SETECIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON 03/100 (Bs. 26.707.680,03), que es exactamente lo reclamado por concepto de cláusula penal.
El artículo 1.258 del Código Civil dispone que “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal…”. En la especie, ha quedado establecido ut supra que la demandada no comprobó en los términos por ella alegados, la causa extraña no imputable, pues, estando vigente una prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble, había una condición objetiva que imposibilitaba la protocolización anunciada a los actores por la empresa vendedora MONAGAS PLAZA C.A., por lo que ante semejante realidad ningún sentido tenía exigir y percibir nuevos gastos a los fines de la inscripción registral. Tal comportamiento, lo recalcamos, luce a criterio del sentenciador abiertamente culpable y por ende generador de responsabilidad; en consecuencia, el daño prefijado a través de una cláusula penal debe ser resarcido como producto de una conducta imputable directamente a la demandada (relación de causalidad), y no al hecho de un tercero, y así se resolverá en el dispositivo de esta sentencia. Por cuanto el a quo sentenció que a esta suma (Bs. 26.707.680,03) no le era aplicable la indexación, pronunciamiento del cual no apelaron los demandantes, lo que entraña que se conformaron con lo decidido en ese sentido, obviamente que no forma parte del thema decidendum de la alzada examinar la justeza o no de ese parecer del tribunal de cognición. Así se decide.
CUARTO.- Para cumplir con el deber de analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal considera que los instrumentos acompañados con la demanda marcados “K” (folios 27 al 37), “L” (folio 38), “LL” (folios 42 al 44), “M” (folios 45 al 52), “N” (folio 53), “Ñ” (folios 54 y 55), “O” (folio 57), “P” (folio 58), así como los promovidos y consignados por la representación accionante en la etapa de pruebas marcados “B” (folios 167 al 179), “C” (folios 174 al 179); “J” (folios 191 al 195); “L” (folios 205 al 210), todos de la primera pieza del expediente, cuya descripción se hizo en la parte descriptiva de este fallo, nada relevante demuestran, por cuanto se refieren a hechos no comprendidos en el debate judicial, de modo que su impertinencia salta a la vista. Así se decide.-
En lo que tiene que ver con la inspección judicial (folios 250 al 252) propuesta por los demandantes y evacuada por el juzgado comisionado el 16 de junio del 2003 en el Centro Comercial MONAGAS PLAZA, concretamente en el local número 135, la misma demuestra que el referido local: a) no se encuentra abierto al público; b) que tampoco tiene identificación externa; c) que no tiene ninguna denominación ni identificación comercial en su entrada; d) que no existe ningún comercio funcionando en dicho local; y e) que no se encuentra ocupado por comercio o persona alguna; no obstante, tampoco los hechos acreditados a través de dicha inspección han sido objeto de discusión, por el contrario, la propia demandada ha sostenido que el Centro Comercial fue concluido, de modo que la controversia gira solamente en torno a que LA VENDEDORA incumplió con su obligación de transferir a través de la escritura definitiva de venta dicho local, lo que patentiza la impertinencia de la prueba. Así se decide.-
Tampoco le atribuye el tribunal mérito probatorio alguno a la copia simple consignada por la representación accionante con su escrito de promoción de pruebas marcada “G” (folio 180 de la primera pieza), debido a que no identifica el inmueble a que se contraen los notas de prohibición que en ella aparecen, aunque cabe observar que esas notas coinciden con las señaladas en el documento de propiedad acompañado por la demandada, cursante en copia certificada a los folios 147 al 151 de la primera pieza, que si fueron valoradas, por lo que la desestimación de la copia simple mencionada no tiene ninguna trascendencia procesal; ni a los recaudos marcados “J”, “F y K” y “L”, cursantes respectivamente a los 191 al 195, 196 al 204 y 205 al 211 de la primera pieza, porque ellos se refieren a la medida de prohibición de enajenar y gravar participada al Registrador Subalterno en enero de 1998, que a decir verdad no fue obstáculo para la protocolización del documento definitivo de compraventa, porque fue suspendida a finales de ese mismo año, de modo que para la fecha en que debía protocolizarse la venta (febrero de 1999 o al obtenerse la habitabilidad) dicho gravamen no existía. Así se decide.
Para concluir con el análisis y valoración de las pruebas allegadas al expediente y no juzgadas hasta ahora, se hace constar igualmente que carece de trascendencia probatoria el instrumento público mediante el cual la demandada constituyó hipoteca convencional de primer grado a favor del Banco Industrial de Venezuela con motivo del préstamo que esa institución financiera le proporcionó para la terminación de la construcción y equipamiento del CENTRO COMERCIAL MONAGAS PLAZA, traído a los autos por el abogado NEIL ALBERTO CUBILLÁN FINOL con su escrito de observaciones de fecha 27 de abril del 2005, cursante a los folios 377 al 390 de la primera pieza, porque la constitución de ese gravamen durante el primer trimestre de 1999, que también aparece relacionado en la certificación de gravámenes expedida por la Oficina Subalterna del Primer Circuito Público del Municipio Autónomo Maturín del estado Monagas, no fue alegado ab initio por los demandantes como impeditivo de la protocolización, carácter que además no tendría, pues, sabido es que la hipoteca de un inmueble no traba su circulación jurídica, aparte de que el tribunal sabe por máximas de experiencia que generalmente el acreedor hipotecario, en casos como el de autos, hace liberaciones parciales en la medida en que se van disponiendo los inmuebles que conforman la multipropiedad.
QUINTO.- Para finalizar, aprecia el tribunal que el juzgado a quo condenó en costas a la demandada partiendo de la consideración de que hubo vencimiento total, a pesar de que negó una de las pretensiones articuladas al petitorio de la demanda, concretamente la de que se indexara la cantidad demandada por concepto de cláusula penal, siendo de advertir que al demandarse en el punto tercero del petitorio la corrección monetaria “de las cantidades demandadas en la presente acción”, sin discriminación alguna, innegablemente que la petición indexatoria arropó tanto al principal demandado (Bs. 53.415.360,07) como lo relativo a la penalidad. Al no especificar la recurrente sobre cuál materia recaía su recurso, obviamente que debe entenderse que se alzó contra todo lo que le resultó desfavorable, lo que comprende naturalmente la condenatoria en costas que se le impuso, por lo que juzga este ad quem que debe revisarse en este fallo dicha condenatoria en costas.
Para decidir, se observa:
El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil condiciona tal condenatoria al hecho objetivo del vencimiento total, vencimiento que no se dio en los términos considerados por el sentenciador de primer grado, pues, como antes se señaló, uno de los conceptos demandados no prosperó, de modo que en este específico punto debe modificarse la recurrida y así se acordará en el dispositivo de esta sentencia.
DECISIÓN
Por los fundamentos antes expuestos, este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato y cobro de daños y perjuicios incoada por los ciudadanos CARLOS LUIS HERNÁNDEZ PARRA y TOMÁS AURELIO MARSAL FONSECA contra la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A., ambos plenamente identificados, en consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito por las partes, autenticado en la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda el 10 de julio de 1998 bajo el número 63, tomo 70 de sus libros de autenticaciones. SEGUNDO.- SE CONDENA a la demandada a pagar a los demandantes la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 53.415,36) por concepto de devolución de la suma total por ellos pagada, que incluye el precio de venta y otros gastos, antes discriminados. SE ORDENA la indexación de esta cantidad, desde la fecha de admisión de la demanda (3 de mayo del 2001), exclusive, hasta el día en que quede firme esta decisión, inclusive, debiendo tomarse como base de cálculo los Índices de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas emanados del Banco Central de Venezuela durante dicho período. A los fines de cuantificar el monto de la indexación acordada se ordena, de conformidad con lo pautado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, realizar una experticia complementaria del fallo. TERCERO.- SE CONDENA asimismo a la demandada a pagarle a los demandantes la suma de VEINTISÉIS MIL SETECIENTOS SIETE BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 26.707,68) por concepto de aplicación de la penalidad establecida en la cláusula novena de la resuelta convención. CUARTO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por la abogada MARIALEJANDRA RODRÍGUEZ AVENDAÑO en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en fecha 1 de marzo del 2005.
Queda MODIFICADA la apelada.
Dado el carácter de esta decisión, no hay condenatoria en costas. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de septiembre del dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
EL JUEZ,

JOSÉ DANIEL PEREIRA MEDINA LA SECRETARIA,

ELIZABETH RUIZ GÓMEZ.
En la misma fecha, 27/9/2010, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 11:30 a.m.-
LA SECRETARIA,

ELIZABETH RUIZ GÓMEZ.
EXP. N° 5.925
JDPM/ERG/jbh.-