TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veintisiete (27) de septiembre de 2010.-
199º y 151º
ASUNTO No.: AP31-V-2009-003636
PARTE ACTORA: BRAULIO JESÚS ADARMES PÉREZ
PARTE DEMANDADA: MARÍA CRISTINA MATALLANA MOSQUERA
APODERADAS JUDICIALES: MAGALY ALBERTI e IRIS SOTO
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el procedimiento de DESALOJO, por demanda presentada por el ciudadano BRAULIO JESÚS ADARMES PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula Identidad N° 1.711.168, de este domicilio, abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 3.668, asistido por la abogada Gregoria Viña, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 80.611; contra la ciudadana MARIA CRISTINA MATALLANA, colombiana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E- 82.066.967, en carácter de arrendataria.
Expuso la parte actora que el 20 de febrero de 2006, compró el apartamento M3B, ubicado en la torre B del edificio Residencias Velásquez, situado entre las esquinas de Velásquez a Santa Rosalía, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, registrado bajo el N° 15, Tomo 22, Protocolo Primero, al ciudadano Alexis Bello Delgado, titular de la Cédula de Identidad N° 10.375.558.
Que habiendo transcurrido cierto tiempo sin que le hiciera entrega material del inmueble, se vio obligado a accionarla ante un Juzgado de Primera Instancia. Que el vendedor convino en la demanda, pero hubo oposición de la ciudadana MARÍA CRISTINA MATALLANA, alegando tener un contrato de arrendamiento de su esposo, ciudadano NORMAN ALBERTO RODRÍGUEZ MUJICA, titular de la Cédula de Identidad N° 7.927.501.
Que en esa incidencia, la oponente no probó nada que le favoreciera, sin embargo el Juez declaró inadmisible la demanda.
Que ha insistido en repetidas veces ante la inquilina para que le haga entrega del apartamento, pero se ha negado a hacerlo, lo que lo obliga a demandarla judicialmente.
Que a partir del 23 de junio de 2000, fecha en que terminó el contrato de arrendamiento, la demandada dejó de pagar los cánones de arrendamiento y el pago de condominio del apartamento citado. Que se valió de que el propietario vivía en el interior del país y no venía a Caracas. Que en noviembre de 2005, el propietario decidió vender el apartamento, que la ciudadana MARÍA CRISTINA se vale del contrato del señor NORMAN RODRÍGUEZ, lo cual nunca probó ser su cónyuge, que hasta en la Cédula aparece soltera, y comenzó a consignar alquileres ante el Juzgado 25 de Municipio, en el expediente N° 2005-9110.
Que la inquilina no ha cumplido con su contrato de arrendamiento que dice tener, en virtud de que no ha pagado como la ley ordena que sea el pago, como se demuestra en sus consignaciones, relacionando y exponiendo la forma en que dichas mensualidades fueron realizadas, desde el mes de diciembre de 2006 hasta el mes de mayo de 2009, realizado el 10 de junio de 2009 y que desde esa fecha cesó en la consignación de los alquileres.
Agregó que la inquilina ha venido pagando mal, por no cumplir dentro del tiempo legal establecido en la “Ley de Alquileres”, que establece que se debe pagar dentro de los primeros quince días de cada mes. Que se evidencia de la prueba emanada del Tribunal 25 de Municipio, que la inquilina ha dejado de pagar hasta cuatro (4) meses de alquileres y que su notorio incumplimiento la hacen acreedora del desalojo inmediato.
Que lo más grave de todo es que ha pagado mal, pues sigue consignando a nombre de ALEXIS BELLO, quien dejó de ser el propietario y que a partir del mes de febrero de 2005, la inquilina no puede alegar que desconoce al nuevo propietario, porque se le ha pedido varias veces la entrega del inmueble y además participó en la demanda de entrega material donde hizo oposición.
Que la demandada ha infringido los artículos del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal a) del artículo 34, dejando de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; que no sólo ha dejado de pagar el canon de arrendamiento una vez, sino que han pasado hasta más de cuatro meses, y por último no volvió a cancelar más.
Que igualmente la demandada ha dejado de pagar el condominio que está obligada a pagar, de conformidad con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento del mencionado inmueble que dice poseer, aunque nunca ha demostrado su condición de cónyuge del ciudadano NORMAN ALBERTO RODRÍGUEZ MUJICA; y que esta falta de pago pone en peligro el inmueble, de ser ejecutado por falta de pago del condominio, de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal.
Que la inquilina ha dejado de pagar doce (12) meses de condominio del apartamento, como se evidencia de los recibos de pago de condominio, desde octubre 2008 hasta la presente fecha, los cuales consigna, así como recibo de pago. Que el pago cancelado por tal motivo es de dos mil novecientos trece bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 2.913,25).
Que por lo expuesto, demanda por desalojo a la ciudadana MARÍA CRISTINA MATALLANA, de conformidad a los artículos 34, 53 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenados con los artículos 1135, 1160 y 1167 del Código Civil.
En la oportunidad prevista para contestar la demanda, compareció la ciudadana MARÍA CRISTINA MATALLANA MOSQUERA, asistida por la abogada Magaly Alberti, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 4.448, y presentó escrito mediante el cual expuso lo siguiente:
Que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda, por no ser ciertos los hechos alegados y en consecuencia no procede el derecho en que se fundamenta.
Seguidamente dedicó un capítulo de su escrito a tachar de falso uno de los recaudos consignados por el demandante y otro señalando que como consecuencia de esa tacha de falsedad, opone como defensa perentoria para que sea resuelta como punto previo, la falta de cualidad del demandante.
Posteriormente expuso que para el supuesto negado de que no procediera la falta de cualidad alegada, rechaza y contradice, como expresó al comienzo del escrito, todos y cada uno de los hechos alegados.
Que no es cierto que el contrato se hubiese terminado el 23 de junio de 2000 y que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento después de esa fecha, pues lo cierto es que se produjo la tácita reconducción, y también su esposo, ciudadano NORMAN ALBERTO RODRÍGUEZ MUJICA y ella siguen viviendo allí.
Que incluso después de su separación de hecho, el arrendador ALEXIS BELLO, accedió a que continuara ocupando el inmueble bajo su sola responsabilidad. Que tanto es así que el día 28 de octubre de 2005 recibió una oferta de venta del apartamento, por parte del apoderado de su arrendatario, ciudadano CÉSAR MUSSO GÓMEZ y como ya expuso antes, no pudo comprárselo por la prohibición que todavía existe sobre ese inmueble.
Que si no hubiese sido la arrendataria de ALEXIS DAVID BELLO, cumplidora de sus obligaciones como tal, durante esos cinco (5) años, de los que habla el actor, no se le hubiese hecho la oferta de venta referida.
Que es igualmente falso que adeude los cánones de arrendamiento y de condominio señalados en el libelo por el actor.
Que con relación al pago del condominio, tiene un convenio verbal con la Administradora, para cancelar cada cierto tiempo, es decir, por meses acumulados, de manera que los recibos que el demandante pagó, fue porque así lo quiso hacer y no porque la Administradora se los estuviese cobrando.
Que en cuanto a la dirección del propietario en las consignaciones de alquileres, señaló la dirección del apoderado César Musso Gómez, quien lo representaba cuando le hizo la oferta de venta y no recibió más los pagos, como lo explicó cuando comenzó con las consignaciones.
PUNTOS PREVIOS:
I.- DE LA TACHA DE FALSEDAD.-
Junto con el libelo de demanda, el demandante consignó un documento original mediante el cual el ciudadano CÉSAR MUSSO GÓMEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 1.860.744, actuando en representación del ciudadano ALEXIS DAVID BELLO DELGADO, titular de la Cédula de Identidad N° V- 10.375.558, vende al ciudadano BRAULIO JESÚS ADARMES PÉREZ [parte actora], el apartamento antes descrito, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 20 de febrero de 2006, bajo el N° 15, Tomo 22, Protocolo Primero.
Al respecto ya este Tribunal se pronunció mediante auto dictado el 23/9/2010, declarando terminada la incidencia de tacha, pero que dicho documento sería analizado al dictar la sentencia definitiva por cuanto la tacha propuesta contra él no fue debidamente propuesta por la parte demandada.
II.- DE LA FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDANTE:
La parte demandada afirmó que por las razones dadas [en las cuales fundamentó la tacha del documento de propiedad consignado con el libelo] alegó la falta de cualidad del actor, por no tener el carácter de propietario y que por ello no puede abrogarse la condición de arrendador, que a su decir, la tiene el ciudadano ALEXIS DAVID BELLO, quien no podía vender el inmueble en virtud de la prohibición que sobre él existe.
Que en este caso concreto, el documento en el cual se fundamenta el carácter de propietario está afectado de nulidad, por lo que el actor mal puede tener cualidad para intentar la acción.
Que el único legitimado para intentar cualquier acción relacionada con el contrato de Arrendamiento es la persona con la que contrató su cónyuge, ciudadano Alexis David Bello y con quien se siguió entendiendo una vez que su esposo la abandonó con sus dos (2) menores hijos. Que a él le pagó directamente varios años desde 2001 hasta el mes de octubre de 2005.
Que precisamente el 28 de octubre de 2005 recibió la oferta de venta del apartamento y a partir de ese momento se negó a recibir las siguientes mensualidades, por lo que tuvo que consignar ante el Tribunal Veinticinco de Municipio, a su favor, las mensualidades de noviembre y diciembre 2005 y enero 2006. Que para febrero 2006, el ciudadano Alexis Bello nuevamente aceptó recibirle el pago del canon de arrendamiento, alegando que para él era muy problemático ir al Tribunal a retirarlo y fue así como le pagó directamente a él los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2006, entregándole los recibos correspondientes. Que en virtud de que a partir del mes de junio se negó nuevamente a recibirle el pago, volvió al Tribunal a realizar las consignaciones respectivas, que ha hecho hasta la fecha.
Para decidir sobre la falta de cualidad alegada, este Juzgado observa que la parte actora se abrogó el carácter de arrendador en la presente causa, por ser propietario del apartamento M3B, ubicado en la planta mezzanina de la torre B del edificio Residencias Velásquez, situado entre las esquinas de Velásquez a Santa Rosalía, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital y para demostrar ese carácter consignó en original el documento que la parte demandada pretendió tachar de falso, protocolizado el 20 de febrero de 2006 ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo los datos antes indicados.
Por cuanto dicho documento no fue debidamente tachado de falso por la parte demandada, este Juzgado lo aprecia con efecto de plena prueba, de conformidad a lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil. Del mismo se evidencia que efectivamente el ciudadano BRAULIO JESÚS ADARMES PÉREZ adquirió el identificado apartamento. En base a dicha titularidad, el demandante se subrogó en la misma posición que como arrendador de la demandada tenía el anterior propietario, ciudadano ALEXIS DAVID BELLO DELGADO, y a quien la demandada reconoció expresamente en tal carácter.
Visto que el ciudadano BRAULIO JESÚS ADARMES PÉREZ posee esa identidad lógica que debe existir entre la persona a quien la ley en abstracto reconoce la acción y quien en concreto la ejerció en este proceso, este Juzgado declara que sí tiene cualidad para interponer la presente demanda. En consecuencia, se declara IMPROCEDENTE la falta de cualidad promovida por la parte demandada.
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA:
Señaló la parte demandada que impugnaba y rechazaba el monto en el cual se ha estimada la demanda, por improcedente y exagerada y por no estar fundamentada en la norma que regula la estimación de las demandas en materia de arrendamiento. Que el actor estimó la demanda en la cantidad de (Bs. 20.000,00), fundamentado en los artículos 30 y 38 del Código de Procedimiento Civil, que se refieren a las demandas cuyo valor no conste, pero sean apreciables en dinero, que no es el caso, pues lo correcto es estimarla con fundamento en lo establecido en el artículo 36 eiusdem.
Que el caso que nos ocupa tiene que ver con la continuidad o no del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado del inmueble que ocupa desde el año 1999, según el contrato que cursa en autos. Que en el mismo se estableció un canon de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), que multiplicado por doce (12) meses da un total de un mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,00). Que en todo caso, lo más que puede agregarse a este monto es el promedio mensual aproximado de doscientos bolívares (Bs. 200,00), lo que se paga por condominio, que también es una carga del Arrendatario en este contrato y su máxima estimación alcanzaría la suma de cuatro mil doscientos bolívares (Bs. 4.200,00).
Para decidir al respecto el Tribunal observa que efectivamente la parte actora estimó el valor de la demanda en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), fundamentado en los artículos 30 y 38 del Código de Procedimiento Civil. No indicó las razones de hecho en las cuales realizó dicha estimación.
Para estimar el valor de la demanda en causas como la presente relacionadas con la materia de arrendamiento deben tomarse en consideración las reglas previstas en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
La demanda fue interpuesta por DESALOJO, fundamentada en el contrato de arrendamiento autenticado la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 23 de junio de 1999, inserto bajo el N° 49, Tomo 33, celebrado entre los ciudadanos ALEXIS DAVID BELLO DELGADO, como arrendador y NORMAN ALBERTO RODRÍGUEZ MUJICA, como arrendatario, sobre el apartamento descrito anteriormente. Dicho contrato fue consignado en copia simple por el actor.
El carácter de inquilina que le atribuyó el demandante a la inquilina fue reconocido por ésta, alegando ser cónyuge del arrendatario. A tales efectos consignó con su contestación, copia certificada expedida por la Prefectura del Municipio Libertador de la Parroquia Sucre, Distrito Capital, el 10 de agosto de 2006, de Acta de Matrimonio N° 399, del 29-9-1999, celebrado entre los ciudadanos NORMAN ALBERTO RODRÍGUEZ MUJICA y MARÍA CRISTINA MATALLANA MOSQUERA. Por cuanto se trata de una copia certificada de un documento público administrativo debidamente expedida y firmada por los funcionarios públicos competentes, este Juzgado aprecia los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba, fijándose del mismo que la demandada es la cónyuge del ciudadano que suscribió el contrato de arrendamiento consignado a los autos, confirmándose así su legitimidad para ser traída a este proceso como arrendataria, de conformidad a lo previsto en el artículo 1163 del Código Civil.
En consecuencia, el contrato de arrendamiento opuesto a la parte demandada se tiene como válidamente reconocido y de conformidad a lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, este Juzgado aprecia los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba.
Así, se evidencia que en la cláusula tercera, las partes establecieron el canon de arrendamiento en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) mensuales, que pagaría el arrendatario al arrendador, al vencimiento de cada mes.
En cuanto a su duración, la previeron en la cláusula segunda, por un año fijo, contado a partir de su firma ante una Notaría. Es decir, que su vigencia comenzó por un año fijo comprendido desde el 23 de junio de 1999 hasta el 23 de junio de 2000.
Al respecto, con la siguiente expresión realizada por el demandante en el libelo “A partir del 23 de junio de 2000, fecha en que terminó el contrato de arrendamiento”, reconoce que no fue celebrado un nuevo contrato de arrendamiento de forma escrita al finalizar el término fijo de un año. En consecuencia, resulta cierta la afirmación realizada por la parte demandada, en el sentido de que se produjo la tácita reconducción del contrato de arrendamiento que vinculaba al anterior propietario del inmueble con el cónyuge de la demandada y actualmente vigente entre las partes de este proceso.
A tales efectos, debe declararse que el contrato de arrendamiento que les vincula es a tiempo indeterminado, en aplicación de la consecuencia jurídica establecida en el artículo 1614 del Código Civil, juzgándose que el contrato continuó bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin determinación de tiempo.
En base a las razones que anteceden, considera este Tribunal que la norma aplicable al presente caso para estimar el valor de la demanda es la contenida en la parte final del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que ambas partes convienen en que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
El actor no indicó en el libelo cuál es el canon de arrendamiento que la demandada estaba obligada a pagar, sin embargo ésta reconoció que era el mismo establecido en el contrato, que es el mismo monto que ha depositado en la cuenta bancaria del Juzgado competente para recibir las consignaciones arrendaticias en esta Circunscripción Judicial.
Entonces, vista la falta de motivación en el establecimiento de la cuantía de la demanda por parte del actor, este Juzgado considera que no deben incluirse accesorios para su estimación, como sería el monto señalado como no pagado por concepto de cuotas de condominio y tampoco indicó claramente en el libelo cuáles eran las pensiones arrendamiento que supuestamente adeuda la demandada.
En consecuencia, en aplicación del contenido del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, se declara que la cuantía de la demanda es la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00), monto que equivale a la acumulación de cánones de un año. Así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.-
Tal como puede desprenderse de la narración antes realizada, se observa que el actor no fue lo suficientemente claro en el libelo, pues por un lado pretende dudar de la condición de inquilina que a su decir se abrogó la ciudadana MARÍA CRISTINA MATALLANA SEQUERA, y por otro le da expresamente el tratamiento de “inquilina”. Aunado a ello, la demanda por DESALOJO, fundamentado en que no ha pagado bien las consignaciones realizadas y por la falta absoluta de pago de otras pensiones. Lo cual a todas luces resulta contradictorio, pues sólo procede una demanda de desalojo fundamentada legalmente en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entre arrendador y arrendatario, pues de tratarse de una persona que esté ocupando el inmueble con otro carácter, no sería el desalojo la acción idónea para lograr la reivindicación del inmueble que supuestamente ocupa de forma ilegítima.
No obstante tal contradicción en la exposición de los hechos, se evidencia que la demandada fue traída a los autos reconociéndole el carácter de arrendataria y así lo ha admitido ésta, tal como se expresó anteriormente.
En cuanto a la demandada, se observa que tampoco cumplió con expresar los hechos de la forma en que se lo prescribe el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, pues comenzó rechazando y contradiciendo “todos y cada uno de los hechos alegados”, y posteriormente admitió el carácter de inquilina con el que fue demandada y reconoció igualmente el contrato de arrendamiento suscrito por su cónyuge con el anterior propietario del inmueble. Esa forma de contestación podría perjudicar a la parte demandada en el sentido de que el órgano jurisdiccional podría inclinarse a declararla confesa, por las contradicciones de sus afirmaciones, debido a que un mismo hecho no puede ser falso y cierto a la vez.
No obstante ello, este Tribunal obvia la forma en que ambas partes expusieron sus afirmaciones, pretendiendo desconocer un hecho, pero a la vez reconociéndolo, y procede a resolver la controversia planteada, tomando en consideración que el actor propuso la demanda por falta de pago y la demandada negó tal deuda.
Así las cosas, se observa que el ciudadano BRAULIO JESÚS ADARMES PÉREZ, es propietario del apartamento arrendado desde el 20 de febrero de 2006, por lo cual sería acreedor de las pensiones arrendaticias a partir del vencimiento de ese mes, es decir que sólo tendría legitimación o interés para reclamar la revisión de la forma en que fue realizado el pago de los cánones de arrendamiento a partir de esa fecha.
Al respecto afirmó que la demandada no ha pagado de la forma establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, exponiendo la forma en que pagó los cánones correspondientes a los meses comprendidos desde febrero 2006 hasta junio 2009, fecha en que cesó en los pagos.
Por su parte, en el capítulo destinado a la contestación del fondo de la demanda, la accionada sólo se limitó a afirmar que no es cierto que adeude los cánones de arrendamiento.
No obstante ello, tomando en consideración los postulados constitucionales que prohíben los formalismos innecesarios y la garantía del derecho de defensa a las partes en todo grado e instancia del proceso, así como los principios de exhaustividad y congruencia que debe reunir la sentencia, se observa que al oponer la falta de cualidad del demandante, la demandada también afirmó que a partir de octubre de 2005 el ciudadano ALEXIS BELLO se negó a recibir el canon de arrendamiento, por lo que tuvo que consignar ante el Tribunal Veinticinco de Municipio, a su favor, las mensualidades de noviembre y diciembre 2005 y enero 2006. Que para febrero 2006, el ciudadano Alexis Bello nuevamente aceptó recibirle el pago del canon de arrendamiento, alegando que para él era muy problemático ir al Tribunal a retirarlo y fue así como le pagó directamente a él los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2006, entregándole los recibos correspondientes. Que en virtud de que a partir del mes de junio se negó nuevamente a recibirle el pago, volvió al Tribunal a realizar las consignaciones respectivas, que ha hecho hasta la fecha.
Para demostrar la alegada irregularidad con que supuestamente la arrendataria ha consignado el pago de los cánones de arrendamiento, el actor consignó con el libelo, una copia certificada de actuaciones contenidas en el expediente formado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, desde el 14 de diciembre de 2005, bajo el N° 2005-9110, con motivo de las consignaciones realizadas por la ciudadana MARÍA CRISTINA MATALLANA MOSQUERA, a favor del ciudadano ALEXIS DAVID BELLO DELGADO.
Y a su vez la demandada también consignó copia certificada de actuaciones contenidas en el mismo expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias, para demostrar los pagos realizados directamente al ciudadano Alexis David Bello, que se había realizado la notificación legalmente requerida, que el arrendador tenía conocimiento de ellas, y que se realizaron los pagos desde diciembre 2005 hasta marzo 2010. Por cuanto dichas copias certificadas fueron ordenadas y expedidas por los funcionarios públicos competentes para hacerlo, este Juzgado las aprecia en todo su valor de plena prueba.
De dicho expediente se observa que se inició el 14 de diciembre de 2005, formado a instancias de la ciudadana MARÍA CRISTINA MATALLÁN, en su carácter de cónyuge del ciudadano ALEXIS DAVID BELLO DELGADO, quien estaba privado de su libertad para ese momento y que su apoderado era el ciudadano CÉSAR MUSSO GÓMEZ, quien se negó a recibirle el pago del canon de arrendamiento. Igualmente consta diligencia de fecha 24 de abril de 2006, firmada por el Alguacil del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, declarando que se trasladó a la dirección indicada en la diligencia, en Caracas, a realizar la notificación de ley, al apoderado César Musso, y no logró realizar la notificación personal por cuanto le informaron que dicho ciudadano no se encontraba, y que dejó copia de la Boleta de Notificación a la persona que se identificó como Secretaria, ciudadana Yanet García.
De dicha declaración se evidencia que la arrendataria cumplió con su obligación de aportar la dirección donde habría de realizarse la notificación del arrendador, en la persona de su apoderado, que es la misma persona que aparece en el documento de compra venta consignado a los autos por la parte actora. Ello evidencia la falta de veracidad en lo afirmado en el libelo que no se había cumplido con tal requisito, pero obviando consignar en el expediente las actuaciones que sí promovió la parte demandada, lo que hace presumir al Tribunal que actuó con falta de probidad procesal. Por tal motivo, actuando de conformidad a lo previsto en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, se le hace un llamado de atención para que actúe en adelante con la debida lealtad y probidad procesal, sin incurrir en actuaciones que desdigan de su ética profesional, toda vez que también está actuando como abogado, en representación de sus propios derechos e intereses. Ello redundará también en la celeridad procesal, debido a que los órganos jurisdiccionales se dedicarían a resolver reales controversias, sin necesidad de pronunciarse sobre cuestiones o detalles insignificantes planteados por las partes, o que a la larga resulten falsos.
En cuanto al señalamiento de que la arrendataria siga pagando a nombre del ciudadano ALEXIS DAVID BELLO DELGADO, este Juzgado declara que ese hecho no tiene relevancia jurídica alguna para determinar si las consignaciones han sido realizadas válidamente, pues una vez que el inmueble haya sido vendido corresponde al nuevo propietario y/o arrendador, notificarlo a la arrendataria, para que, entre otras actuaciones que pudiera realizar el arrendatario, le pague directamente al nuevo propietario el canon de arrendamiento si así lo convienen. Sin embargo, no hay constancia en el expediente y tampoco el demandante lo alegó, que él hubiese realizado tal notificación. Por otro lado se observa que si nuevo arrendador por subrogación en los derechos y obligaciones antes correspondían al anterior propietario, considera pertinente retirar las consignaciones arrendaticias, basta que alegue y demuestre tal carácter ante el Juzgado respectivo, para que le sean entregadas, aún cuando el expediente se haya iniciado con otro beneficiario, que era el arrendador para el 14 de diciembre de 2005.
Entonces, este Juzgado declara que las mensualidades señaladas como mal pagadas o insolutas por la parte actora están comprendidas desde febrero 2006 hasta septiembre 2009, ya que la demanda fue interpuesta el 23 de octubre de 2009. En este sentido su análisis debe estar circunscrito a dicho período.
Ahora bien, retomando la controversia planteada, este Juzgado observa que la demandada afirmó en la contestación, que luego de acudir al Juzgado competente para realizar las consignaciones de los meses de noviembre, enero y diciembre 2005, el ciudadano ALEXIS BELLO aceptó recibirle el pago a él directamente y en razón a ello, le pagó los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2006, quien le entregó los recibos correspondientes.
De conformidad a lo previsto en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a la parte demandada demostrar el pago o el hecho extintivo de su obligación. Al respecto se observa que entre los recaudos contentivos de las copias certificadas del expediente antes referido, se encuentra una diligencia de fecha 15 de junio de 2006, mediante la cual la ciudadana MARÍA CRISTINA MATALLANA, afirma que en vista de que el propietario del inmueble se negaba de nuevo a recibirle el pago del canon de arrendamiento, se veía obligada a volver a depositarlo y que anexaba recibos que le expidió personalmente del propietario.
Aun cuando dichos recibos, supuestamente expedidos por el ciudadano ALEXIS DAVID BELLO DELGADO, por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2006, se encuentran dentro de un legajo de copias certificadas debidamente expedidas por un funcionario público judicial, no dejan de ser documentos privados que emanan de una tercera persona ajena a este procedimiento. En consecuencia, no pueden ser apreciados por el Tribunal, ya que han debido ser ratificados con la prueba de testigo, de conformidad a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
El Tribunal observa que mientras a la arrendataria no le hubiesen notificado debidamente el cambio de propietario y por ende, de arrendador, cualquier pago que le realizara directamente a su inicial arrendador debe ser declarado bien hecho, en aplicación del principio de buena fe que rige en las relaciones contractuales, pues ambas partes tienen legalmente establecidos deberes y derechos que deben ser respetados, so pena de incurrir en incumplimiento de obligaciones que acarreen consecuencias negativas para los contratantes. Pero en este caso, la arrendataria no logró probar que realizó el pago alegado, directamente a su antiguo arrendador. En consecuencia, se deben tener como no pagados los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2006.
En relación a la forma de pago del canon de arrendamiento, se observa que de conformidad a lo contractualmente pactado, en concordancia con lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la ciudadana MARÍA CRISTINA MATALLANA debe pagar el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mes. Así, de la certificación de consignaciones digitalizadas, expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, se observa la forma en que pagó posteriormente la arrendataria, lo cual será reflejado seguidamente tomando en cuenta la fecha en que fue realizado el depósito en la institución bancaria respectiva:
MENSUALIDAD FECHA DE
DEPÓSITO MONTO EN Bs. CALIDAD DEL PAGO
Junio 2006 14-6-2006 150,00 Tempestivo
Julio 2006 25-8-2006 150,00 Extemporáneo
Agosto 2006 25-8-2006 150,00 Tempestivo
Septiembre 2006 20-9-2006 150,00 Tempestivo
Octubre 2006 9-11-2006 150,00 Tempestivo
Noviembre 2006 7-2-2007 150,00 Extemporáneo
Diciembre 2006 7-2-2007 150,00 Extemporáneo
Enero 2007 12-2-2007 150,00 Tempestivo
Febrero 2007 12-2-2007 150,00 Tempestivo
Marzo 2007 8-3-2007 150,00 Tempestivo
Abril 2007 10-4-2007 150,00 Tempestivo
Mayo 2007 21-6-2007 150,00 Extemporáneo
Junio 2007 21-6-2007 150,00 Tempestivo
Julio 2007 28-9-2007 150,00 Extemporáneo
Agosto 2007 28-9-2007 150,00 Extemporáneo
Septiembre y
octubre 2007
20-11-2007
300,00 Extemporáneo
Extemporáneo
Noviembre 2007 8-1-2008 150,00 Extemporáneo
Diciembre 2007,
enero,
febrero y
marzo 2008

24-3-2008

600.00 Extemporáneo
Extemporáneo
Extemporáneo
Tempestivo
Abril,
mayo y
junio 2008
18-6-2008
450.00 Extemporáneo
Extemporáneo
Tempestivo
Julio,
agosto, septiembre y
octubre 2008

2-12-2008

600.00 Extemporáneo
Extemporáneo
Extemporáneo
Extemporáneo
Noviembre y diciembre 2008, enero y
febrero 2009

15-4-2009

600,00 Extemporáneo
Extemporáneo
Extemporáneo
Extemporáneo
Marzo,
abril y
mayo 2009
10-6-2009
450,00 Extemporáneo
Extemporáneo
Tempestivo
Junio,
julio,
agosto y septiembre 2009

28-1-2010
900,00 (el monto restantes sería imputable a cánones que no se habían causado a la fecha de interposición de la demanda) Extemporáneo
Extemporáneo
Extemporáneo
Extemporáneo

Se evidencia del cuadro que antecede, que la arrendataria no ha actuado en la forma prevista en la ley al realizar el pago de los cánones de arrendamiento, pues en diversas oportunidades ha pagado de forma extemporánea más de dos (2) mensualidades consecuentitas, llegando al extremo de acumular hasta cuatro (4) cánones de arrendamiento. Debido a este comportamiento y en vista de que el arrendador no ha convalidado ese pago con el retiro del monto consignado, este Juzgado declara que no puede tener a la arrendataria como solvente en el pago de los cánones de arrendamiento relacionados, y también debido a la falta de prueba absoluta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2006.
Aunado a ello se observa que para la fecha en que fue interpuesta la demanda, la arrendataria no había pagado el canon de arrendamiento de los meses comprendidos desde junio hasta septiembre 2009, sino que depositó el monto correspondiente a esos meses en enero 2010. En razón a ello, este Juzgado declara que la arrendataria incumplió su obligación arrendaticia de pagar el canon de arrendamiento en la forma en que fue contractualmente pactada y de conformidad a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que da lugar a la procedencia de la demanda de desalojo fundamentada en el ordinal a) del artículo 34 de la referida Ley.
En cuanto al señalamiento de que la arrendataria incumplió con otra de las obligaciones previstas en el contrato, relacionada con la falta de pago de las cuotas de condominio, se observa que la demandada aceptó haber contraído dicha obligación contractualmente y que así ha venido haciéndolo, pero que al ir a pagar las cuotas señaladas en el libelo le informaron que ya estaban pagadas. Es innecesario e inútil para este Tribunal entrar a dilucidar si hubo incumplimiento o no por parte de la accionada, toda vez que el actor no solicitó la aplicación de alguna consecuencia jurídica respecto al señalado incumplimiento, tal como el reembolso de la cantidad supuestamente pagada por él.
En consecuencia, de conformidad a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal declara que es inútil en este proceso, pronunciarse sobre el valor probatorio de los demás recaudos consignados en el expediente, relacionados con las cuotas de condominio.
Con fundamento en las consideraciones antes expuestas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso el ciudadano BRAULIO JESÚS ADARMES PÉREZ contra la ciudadana MARÍA CRISTINA MATALLANA MOSQUERA. En consecuencia, se condena a la demandada a DESALOJAR el inmueble arrendado, constituido por el apartamento M-3-B, ubicado en el nivel mezzanina del edificio Residencias Velásquez, situado entre las esquinas de Velásquez a Santa Rosalía, con frente a la calle Sur uno, jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital, y entregarlo a la parte actora.
Se condena en costas a la parte demandada, por cuanto resultó totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo es dictado dentro del lapso legalmente previsto para hacerlo en el artículo 890 eiusdem, no es necesaria su notificación a las partes.
Publíquese y regístrese, de conformidad con lo establecido en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada a los veintisiete (27) días del mes de septiembre de dos mil diez (2010), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO

EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL RUIZ

En esta misma fecha, y siendo las (12:20) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,