TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-003937
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio por la necesidad de ocuparlo que tiene el propietario, que ha presentado LUISA ELIZABETH HERNÁNDEZ TORRES DE GREEN y TERENCE JOHN GREEN, mayores de edad, Cédula de Identidad Nos.5.960.343 la primera y Pasaporte No.302.967 la segunda, representadas por la ciudadana Luisa Aurora Torres Silva, C.I. No.967.416, quien esta asistida de la abogada en ejercicio Gayle Y. Rodríguez M. IPSA # 69.311; contra el ciudadano GUSTAVO ADOLFO HERRERA RODRIGUEZ, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.14.430.772.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la representante de los demandantes, que ella, representando a Luisa Elizabeth Torres de Green, celebró (29 de marzo de 2006) con el demandado contrato de arrendamiento sobre un inmueble identificado con el No.23 del Piso 2 del Edificio Everet “A”, ubicado en la calle Calcaño con Avenida Simón Plana, Urbanización Anta Mónica, Municipio Libertador, Distrito Capital de Caracas.
Dicho contrato se indeterminó, por haberse producido en él la tácita reconducción. Explica como se recondujo.
Ahora bien, es el caso—sigue diciendo—que Luisa Elizabeth Hernández, como copropietaria, necesita el inmueble, ya que se encuentra trabajando como doméstica en Canadá; y, al negársele la solicitud de residencia permanente en dicho país, debe regresar a Venezuela y no tiene donde vivir en compañía de su hija, Maria Carolina González Hernández y su nieta, Adriana Marie González Hernández.
Señala que actualmente viven con ella sus nietas y bisnietas, lo que hace difícil la vida en común por el número de personas, dado el espacio físico del inmueble. Presenta pruebas.
Después de transcribir normas legales en apoyo de su planteamiento, donde menciona la causal b) del art. 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluye con el petitorio, donde demanda al arrendatario que el contrato expiró; y que debe entregar el inmueble libre de bienes y personas, con sus servicios al día, para que pueda ser ocupado por la hija copropietaria con su hija y nieta.
Contestación de la demanda (folio 87 y ss)
La parte demandada se hace representar por el abogado en ejercicio Argeny Peña Lara, IPSA # 43731, quien en la oportunidad legal pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Opuso la cuestión previa No.2 del art. 346 CPC, en base a la circunstancia de que Luisa Aurora Torres Silva, se presenta con el carácter de mandataria de Luisa Elizabeth Hernández Torres de Green y de Terence John Green, siendo que en el contrato de arrendamiento ella solo representó a la primera. Dice: mal puede esgrimir ahora el derecho de Terence John Green, cuando en el contrato de arrendamiento se omitió el derecho de dicho ciudadano.
2. Opuso la cuestión previa No.6 del art. 346 CPC, por no cumplir con el requisito 9 del art. 340 CPC; por cuanto la dirección del domicilio procesal es vago e impreciso.
3. Opuso la cuestión 8 del art. 346 CPC (cuestión prejudicial), por razón del Decreto contra Desalojos Arbitrarios, emanado del Alcalde del Municipio Libertador, cuyos artículos transcribe.
4. Coincide con el actor de que el contrato de arrendamiento objeto del juicio es a tiempo indeterminado, por cuanto se recondujo.
5. Dice que los hechos no se ajustan a la realidad. Niega el alegato de hacinamiento.
6. NIega que la propietaria necesite el inmueble.
7. Niega que el gobierno de Chanada haya negado la estadía a al hija de la propietaria..
8. Es incierto que se hayan agota las diligencias extrajudiciales para que el arrendatario entregara el inmueble.
9. Rechaza la estimación de la demanda por Bs.12.000,oo.
10. Rechaza la notificación que le fuera cursada a la parte demandada, por cuanto los carteles que se libraron fueron publicados dos meses después de emitidos, lo que viola los arts.7, 194, 216 CPC.
11. Señala su domicilio procesal.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis, corresponde ahora pasar a analizar los medios probatorios traídos a los autos, de beberían corresponder o probar el presupuesto de hecho de la norma del art. 34, letra B del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 que contiene la causal que se pretende aplicar para la prosperidad de la acción de desalojo incoada.
En cuanto a la prejudicialidad que fuera invocada en contestación como la cuestión previa No.8 del art. 346 CPC; en razón del Decreto del Alcalde Jorge Rodríguez, cabe decir que lo que se contempla en dicho decreto es el propósito, loable por demás, de propiciar un procedimiento conciliatorio entre las partes; por lo que este Tribunal acostumbre a oficiar para que se inicie, una vez que se vea que existe una sentencia firme que condene a desalojar el inmueble, ya que el procedimiento conciliatorio es precisamente con el objetivo de humanizar en lo posible el cumplimiento de la sentencia y evitar compulsividad.
Pero como quiera que la parte demandada lo ha mencionado, se ordena oficiar la conducente a la Sindicatura Municipal del Municipio Libertador para que se apertura allí de una vez el procedimiento conciliatorio, al cual deberán concurrir las partes.
Se desestima la cuestión previa de prejudicialidad, ya que la misma no existe; al extremo que de suspenderse el juicio, nos haríamos objeto de un recurso de amparo, como ya ha ocurrido en el pasado.
1.-
Al folio 02 y ss corre el libelo de demanda en que aparece señalado el domicilio procesal de la parte actora, por lo que esta claro que se cumplió con la indicación del domicilio procesal. Se desestima la cuestión previa No. 6 del art. 346 CPC. Así se declara
2.-
Al folio 06 corre documento notariado donde Luisa Elizabeth Hernández da poder general de administración a su madre Luisa Aurora Torres Silva, quien “con ese carácter” es la que demanda en este juicio.
Al folio 08 y ss corren documento notariado de otro poder, donde Luisa Elizabeth Hernández Torres de Green y su esposo, Terense John Green dan poder general de Administración a Luisa Aurora Torres Silva; quien “con ese carácter” es la que demanda en este juicio.
Entonces las parte demandantes son los esposos mencionados.
Ahora bien, como se verá cuando analicemos el contrato de arrendamiento, quien lo suscribe como arrendadora, es uno solo de los cónyuges: Luisa Elizabeth Hernández, quien aparece en él representada por Luisa Aurora Torres Silva, que lo suscribe en su nombre.
Ahora bien, que un esposo no aparezca suscribiendo el contrato de arrendamiento no le quita cualidad de arrendador; ya que él esta presente en el negocio a través de su cónyuge administrador que fue quien lo suscribió por ella y por su esposo, de conformidad con el art. 168 del Código Civil.
En otras palabras cuando Luisa Elizabeth Hernández—a través de apoderado—celebró el contrato de marras, estaba, arrendado por ella y por su esposo; ya que al ser el inmueble de la comunidad de gananciales, tan arrendador es el cónyuge celebrante del contrato como el otro cónyuge comunero que no participó en el negocio Y aún cuando la norma del art. 168 CC le diera legitimación en juicio a aquel de los esposos que haya celebrado el contrato, como esposo administrador, ello no impide que el otro cónyuge pueda participar en el juicio como parte actora, como arrendador que es, si ese fuese su deseo.
O sea, aún cuando Luisa Elizabeth Hernández hubiera podido demandar ella sola, nada impide que lo haga conjuntamente con su esposo, siendo el bien arrendado de la comunidad de gananciales, como se verá cuando examinemos el documento de propiedad.
En conclusión no existe, la falta de legitimación de la persona del actor Terence John Green, por no aparecer suscribiendo el contrato de arrendamiento de este juicio. Se desestima la cuestión previa No.2 del art. 346 CPC. Así se declara.
3.-
Al folio 12 y ss corre documento protocolizado representativo de la compra venta que realizó las partes actoras del apartamento de autos.
Con dicho documento se demuestra dos cosas: una que el apartamento es un bien de la sociedad de gananciales de los esposos Terence Jhon Green y Elizabeth Hernández Torres de Green, por lo que ambos tienen legitimación activa para estar en el juicio, aún cuando la norma del art. 168 CC le hubiese permitido a la esposa demandar sola, por haber sido quien celebró el contrato de arrendamiento; ya que, como dijimos antes, aún cuando ella sola fue la que celebró el contrato, tan arrendadora es ella como su esposo.
Y la otra, que con dicho documento se demuestra uno de los extremos del supuesto de hecho de la norma del art. 34, letra a) del Decreto Ley; esto es la condición de propietarios de los arrendadores sobre el apartamento a desocupar. Falta la prueba de la necesidad de ocuparlo por parte del propietario y de su descendencia.
4.-
Al folio 16 y ss corre documento notariado (29-03-2006) representativo del contrato de arrendamiento que la parte actora Luisa Elizabeth Hernández celebró con la parte demandada sobre el apartamento de autos, a través de mandataria.
Queda probada la relación arrendaticia entre las partes cuya extinción se demanda por la causal b) del art. 34 del Decreto-Ley.
Como quiera que las partes están conteste que dicha relación es por tiempo indeterminado, este Tribunal da por admitido dicho tema.
5.-
Al folio 22 y ss corre documento protocolizado representativo del titulo de propiedad en cabeza de Luisa Aurora Torres Silva—madre de la parte actora—del apartamento del edificio Barinas, Coche, donde habitan las nietas, según el libelo.
6.-
Al folio 28 corre en fotostato documento, traducido, emanado de tercero, oficial de inmigración del Canadá, dirigida a Maria Carolina González Hernández, donde se le notifica que no reúne los requisitos de inmigración, en su solicitud de visa.
Si bien aparece autenticado por Notario Público de Canadá, no aparece legalizada ni apostillado. Además el destinatario no tiene el nombre de la parte actora.
7.-
Al folio 29 corre en fotostato otro documento de la Oficina de Inmigración de Canadá, el cual no se encuentra traducido al castellano.
8.-
Al folio30 corre documento público representativo de una Partida de Nacimiento de la parte actora, donde se prueba que es hija de Luisa Torres Hernández.
9.-
Al folio 31 corre otra Partida de Nacimiento de Maria Carolina hija de Elizabeth Luisa Hernández.
10.-
Al folio 36 corre documento público representativo de otra Partida de Nacimientote de Adriana Marie, hija de Maria Carolina González Hernández.
Es e observar que Maria Carolina González Hernández no es parte de este juicio.
11.-
Al folio 37 corren en fotostato otra Partida de Nacimiento de Luisa Elizabeth, que es la parte actora. Prueba que es hija de Luisa Torres Hernández.
12.-
Al folio 38y ss corren las resultas de la declaración de dos testigos evacuada notarialmente. Dichos testigos deben ratificar sus dichos en estrados.
13.-
Al folio 100 corre una Partida de Nacimiento de Maria Carolina, hija de Elizabeth Luisa Hernández., quien sería la parte actora, aun cuando el nombre compuesto es Luisa Elizabeth; aparece invertido.
14.-
Al folio 106 aparece Partida de Nacimiento de Adriana Marie, jija de Marina carolina González Hernández, quien no es parte de este juicio.
15.-
Al folio 113 consta documento expedido por la Alcaldía del Municipio Libertador, representativo de una Constancia de Residencia de la ciudadana Maria Carolina González Hernández.
Es de observar que esta persona no es parte de este juicio..
16.-
Al folio 120 y ss corren recaudos representativos de extractos bancarios, promovidos por la parte demandada, para demostrar pagos del canon de arrendamiento en la cuenta corriente.
Lo que se discute en el presente juicio es la necesidad de ocupar el apartamento como causal de desalojo, para lo cual nada tiene que ver los pagos de los alquileres.
17.-
Al folio 143 y ss corre Acta de la Inspección Judicial promovida por la parte actora en el apartamento 2-3 del Edificio.
Con dicha inspección se demuestra que el apartamento tiene 75 metros cuadrados y viven en él tres adultos y una niña: la señor Luisa Aurora Silva, con su hija y nietos.
Cuando la parte actora regrese al país, vivirá en dicho apartamento que a todas luces resultará insuficiente para albergar a tantas personas; por lo que este Tribunal considera que estaría demostrada la necesidad de que la parte actora ocupe el inmueble de su propiedad, para lo cual se hace necesario que la parte demandada lo desocupe.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que habiéndose demostrado la relación arrendaticia a tiempo indeterminado entre las partes sobre ell inmueble objeto de la pretensión de desalojo, la propiedad del apartamento en cabeza del arrendador y la necesidad que tiene su dueño en ocuparlo, la ley ha considerado preferible sacrificar el interés del inquilino, quien en definitiva es un poseedor precario; en aras de privilegiar el interés del dueño en ocupar su propiedad; en el entendido que si no llegare a ocupar el inmueble después del juicio por esta causal, se configuraría un verdadero fraude procesal. Por otra parte el inquilino en el tiempo que dure su estadía en el apartamento debe darle cumplimiento a su obligación de pago de los alquilres.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara con lugar la demanda que han presentado Luisa Elizabeth Hernández Torres de Green y Terence John Green contra Gustavo Adolfo Herrera Rodríguez, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara extinguido el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el apartamento identificado con el No.23 del Piso 2 del Edificio Everet “A”, ubicado en la calle Calcaño con Avenida Simón Plana, Urbanización Anta Mónica, Municipio Libertador, Distrito Capital de Caracas.
2. En consecuencia la parte demandada viene condena a desocuparlo y entregarselo a las partes actoras.
3. Para el cumplimiento de la referida obligación de desocupación y entrega, la parte demandada cuenta con un lapso de seis meses a contar desde el día en que sea notificado de la sentencia definitivamente firme., de conformidad con el parágrafo primero del art. 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4. Hay condena en ostas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta días del mes de septiembre de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
Ivonne Contreras
Nota:
En esta misma fecha, siendo la una de la tarde, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria