TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
200° y 151°
PARTE ACTORA: INVERSIONES ARISTÓN, S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 12 de agosto de 1.971, bajo el Nº 42, Tomo 73-A, reconstituida posteriormente según Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 28 de mayo de 2004, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 43, Tomo 40-A.
PARTE DEMANDADA: JASMIN EMILIA PEREZ DE RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-3.983.017.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: TIZIANA DAMASCO BATTISTONI, EDGAR NUÑEZ CAMINERO y FERMIN TORO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédula de identidad Nros. V-5.302.039, V-6.329.526 y V-10.335.433, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 19.876, 49.219 y 49.966, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS EDUARDO TRUJILLO VILLALOBOS, venezolano, mayor de edad de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-2.999.246, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 24.421.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del inmueble que a continuación se identifica: “APATAMENTO Nº 5, DEL EDIFICIO HUMBOLDT, UBICADO EN LA AVENIDA HUMBOLDT DE BELLO MONTE, SECTOR EL RECREO, MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL”
Sentencia definitiva
a) Planteamiento de la controversia.
Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que su representada en su carácter de administradora, suscribió en fecha 02/05/2007 (en carácter de arrendador), un contrato de arrendamiento privado con la ciudadana JASMIN EMILIA PEREZ DE RAMIREZ (en su carácter de arrendataria), por un (1) año fijo prorrogables por períodos iguales si una de las partes no manifiesta su voluntad de no continuar con el contrato, por lo menos con 2 meses de anticipación, siendo estipulado un canon mensual de arrendamiento por la cantidad de CIENTO DIECISEIS MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 116,775,oo), que en la actualidad representa la cantidad de CIENTO DIECISEIS BOLIVARES FUERTES CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (BsF. 116,78), de los cuales la arrendataria ha dejado de cancelar los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009, así como enero, febrero y marzo de 2010, por lo que procede a demandar la resolución del contrato por la falta de pago. Por otro lado, la parte demandada en su contestación, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho esgrimido por la actora en su libelo de demanda, alegando haber pagado cada uno de los cánones reclamados mediante consignación de los mismos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, así como unas sumas adicionales a lo pactado en el contrato, por lo que solicita el reintegro de dichas sumas.
b) Desarrollo del Procedimiento.
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda en fecha 28 de abril de 2010, quedando atribuida a este Juzgado en esa misma fecha, quien la admitió por los trámites del procedimiento breve en fecha 11/05/2010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 31 de mayo de 2010, previa consignación de los fotostatos pertinentes se ordenó tanto aperturar el cuaderno de medidas, como librar la compulsa respectiva a la parte demandada, la cual fue remitida a la oficina de alguacilazgo de este circuito en esa misma fecha.
Consta que en fecha 21 de junio de 2010, el alguacil designado por la Unidad de Alguacilazgo ciudadano MIGUEL HERNANDEZ PINTO, mediante diligencia consignó la compulsa con su orden de comparecencia, en virtud de no haber logrado la citación personal de la parte demandada (folio 36).
Posteriormente, en fecha 06 de julio de 2010 se hizo presente a los autos la demandada JASMIN EMILIA PEREZ DE RAMIREZ, quien otorgó poder apud acta al abogado LUIS EDUARDO TRUJILLO VILLALOBOS y procedió a darse por citada, por lo que en ese momento comenzó a computarse el término otorgado a la parte demandada para contestar la demanda.
Mediante escrito de fecha 12/07/2010, la parte demandada dio contestación a la demanda.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Alegatos de la parte demandante: Aduce la representación judicial de la parte actora que su representada INVERSIONES ARISTÓN, S.A., en su carácter de administradora, suscribió en fecha 02/05/2007, un contrato de arrendamiento privado con la ciudadana JASMIN EMILIA PEREZ DE RAMIREZ en su carácter de arrendataria.
Que el tiempo de duración fue estipulado por un (1) año fijo, prorrogables por períodos iguales si una de las partes no manifiesta su voluntad de no continuar con el contrato, por lo menos con 2 meses de anticipación, por lo que la relación se encuentra determinada.
Que se estipuló un canon mensual de arrendamiento por la cantidad de CIENTO DIECISEIS MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 116,775,oo), que en la actualidad representa la cantidad de CIENTO DIECISEIS BOLIVARES FUERTES CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (BsF. 116,78), de los cuales la arrendataria ha dejado de cancelar los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009, así como enero, febrero y marzo de 2010, lo que asciende a la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (BsF. 700,68).
Que por estar en presencia de un contrato a tiempo determinado, opera la resolución contractual conforme el artículo 1167 del Código Civil.
Alegatos de la parte demandada: La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho esgrimido por la actora en su libelo de demanda. Alega haber pagado cada uno de los cánones reclamados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
Que conjuntamente con el canon estipulado en el contrato, ha venido pagando una suma adicional por los conceptos de servicios generales y estacionamiento, que asciende a la cantidad de CUATROCIENTOS DIECINUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 419,57) mensual.
Que debido a las sumas pagadas en exceso, solicita el reintegro de las mismas, desde el 2 de mayo de 2007 hasta la fecha, a razón de TRESCIENTOS DOS CON VEINTIDOS CENTIMOS (Bs. 302,22).
Que en caso de que sea declarada con lugar la presente demanda, solicita que se le conceda la prorroga legal establecida en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC:
a) Pruebas de la parte actora:
1. Con el libelo de demanda la parte actora produjo en fotocopia simple a los folios 9 al 13 (marcado “B”), contrato de mandato que otorga INVERSIONES 221813, C.A. a INVERSIONES ARISTÓN, S.A., que tiene por objeto la administración del edificio HUMBOLDT, de la urbanización Bello Monte. Dicho recaudo no fue impugnado por la parte contraria, y siendo de naturaleza auténtica, se le tiene por legal, a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, siendo pertinente para acreditar que la compañía INVERSIONES ARISTÓN, S.A., hoy demandante al momento de presentar la demanda fungía como administradora de los inmuebles que conforman el edificio HUMBOLDT de la Urbanización Bello Monte.
2. A los folios 14 al 17 (marcado “C”), produjo en fotocopia simple documento auténtico por medio del cual el ciudadano ARMANDO RAFAEL SEGURA IBARRA, da en venta pura y simple a la compañía INVERSIONES 221813, C.A., el inmueble constituido por el edificio HUMBOLDT. Dicho recaudo no fue impugnado por la parte contraria, y siendo de naturaleza auténtica, se le tiene por legal, a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, siendo pertinente para acreditar la titularidad que tiene la compañía indicada sobre el edificio HUMBOLDT donde se encuentra ubicado el apartamento objeto de juicio.
3. A los folios 18 al 20 (marcado “D”), produjo contrato de arrendamiento privado celebrado entre la administradora INVERSIONES ARISTÓN, S.A., y la ciudadana JASMIN EMILIA PEREZ DE RAMIREZ. Al serle opuesto a la parte demandada el referido documento, no constando el desconocimiento de las firmas que le contienen, se tiene por reconocido y como legalmente promovido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual es pertinente para verificar la relación arrendaticia existente entre los contratantes arriba indicados, que tiene por objeto el apartamento Nº 5, el cual es objeto del presente juicio.
4. A los folios 21 al 26, marcado “E”, constan originales de comprobantes de cobro, que al ser emanados de la propia parte demandante, se desechan en virtud de la prohibición que existe de que puedan las partes producir “sus propias pruebas”.
b) Pruebas de la parte demandada:
1. A los folios 54 al 80 (marcado “A”), produjo copias simples de certificación expedida por el Tribunal 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, las cuales fueron posteriormente producidas en copias certificadas (folios 98 al 124) en las que constan las consignaciones de arrendamiento que efectúa JASMIN PEREZ, frente a INVERSIONES ARISTÓN, S.A. Dichos medios no fueron impugnados por la parte contraria, y siendo documento público, se tiene por fidedigno conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y su contenido, al ser tenido por valido se desprende su pertinencia para acreditar que desde el 16 de diciembre de 2009 la inquilina se encuentra haciendo consignaciones a favor de la arrendadora.
De la revisión de tales consignaciones y respecto a los meses reclamados como insolutos, se desprende que:
- En cuanto a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009: Consta a los folios 99, 100 y 101 que fueron consignados “conjuntamente” y en forma acumulativa el 16 de diciembre de 2009, mediante la consignación de Bs. 116,78, por cada mes. Asimismo se desprende de la diligencia contenida al folio 103 (presentada ante el tribunal de consignaciones), que la inquilina hace una explicación sobre un supuesto aumento -del que dice- (“unilateralmente) fue efectuado por la arrendadora en la suma de Bs. 419, 57 (por mes), dando lugar a que el 17 de diciembre de 2009 respecto a las sumas inicialmente consignadas, le adicionó por la misma vía de consignación una suma adicional relativo “…al monto del diferencial, correspondiente a los meses antes mencionados. En adelante, el monto que consigno es de B.F. 419,57.” En efecto comprueba el tribunal, que el 17 de diciembre de 2009 aparece por vía de consignación las sumas de Bs. 605,58 (planilla de depósito bancario Nro.1260144, folio 104) y Bs. 302,79 (planilla de depósito bancario Nro.1260143, folio 102).
- Respecto a los meses de enero, febrero y marzo de 2010, consta que el 07 de enero de 2010 fue consignada la suma de Bs.419,57 (correspondiente al mes de enero de 2010), que según se lee de la planilla de consignación, se corresponde al pago de arrendamiento del mes de enero mas complemento; que el 04 de febrero de 2010 fue consignada la suma de Bs.419,57 (correspondiente al mes de febrero de 2010), que según se lee de la planilla de consignación, se corresponde al pago de arrendamiento del mes de febrero mas complemento; que el 02 de marzo de 2010 fue consignada la suma de Bs.419,57 (correspondiente al mes de marzo de 2010), que según se lee de la planilla de consignación, se corresponde al pago de arrendamiento del mes de marzo mas complemento.
2. A los folios 81 al 84 (marcado “B”), consta en fotocopias simples resolución administrativa emanada de la Dirección General de Inquilinato, que por ser documento administrativo público, se le tiene por fidedigno por no haber sido impugnado por la parte contraria, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del CPC. Dicho recaudo es pertinente para acreditar que sobre el edificio HUMBOLDT, existe regulación de alquileres, y especialmente que la vivienda identificada con el Nº 5, se fijó en la suma de Bs. 116.775,oo.
3. A los folios 85 y 86 (marcado “C”), cursan recibos de cobro en fotocopias simples, relativos al apartamento Nº 5 del edificio HUMBOLDT, cuyo contenido hace mención a montos abonados, sin que describa conceptos o ítems, ya que sólo aparece la leyenda “Nro. Documento”. Por tales motivos, estos medios se desechan por impertinentes, ya que en si nada prueban.
4. A los folios 87 y 88 (marcado “D”), cursa en fotocopias simples contrato de arrendamiento privado, que ya fue valorado por haber sido presentado un ejemplar del mismo en original por la parte contraria, junto al libelo de demanda.
5. A los folios 89 al 95 (marcado “E”), una serie de recibos que por ser emanados de un tercero de nombre OSCAR MARQUEZ, se desechan del proceso porque no fueron ratificados por el testimonio del mismo, a tenor de lo establecido en el artículo 431 del CPC.
DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS
I
1.) Que INVERSIONES 221813, C.A., celebró contrato de administración sobre el edificio HUMBOLDT a favor de la empresa INVERSIONES ARISTÓN, S.A.
2.) Que INVERSIONES ARISTÓN, S.A., actuando como administradora del edificio HUMBOLDT, celebró en carácter de arrendador un contrato de arrendamiento por el inmueble de juicio con la ciudadana YASMIN EMILIA PÉREZ DE RAMÍREZ, como arrendataria.
3.) Que el contrato de arrendamiento, es de índole privado y que quedó reconocido como válido en juicio al no ser desconocida las firmas.
4.) Que conforme al contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de Bs. 116.775,oo, ahora BsF. 116,78.
5.) Que constan consignaciones de arrendamiento efectuadas ante el juzgado 25º de municipio por la inquilina YASMIN EMILIA PÉREZ DE RAMÍREZ a favor de INVERSIONES ARISTÓN, S.A.
6.) Que en virtud de tales consignaciones arrendaticias, la parte demandada alega estar solvente en el pago de los cánones que les son reclamados como insolutos, señalando que además tiene derecho a un reintegro de las sumas pagadas en exceso a lo convenido en el contrato.
7.) Que no consta de autos (con prueba fehaciente) la voluntad manifestada del arrendador relativo al aumento del canon de arrendamiento y que, por la propia confesión espontánea de la parte demandada, solicita el reintegro de las sumas pagadas por el siguiente motivo: “…en exceso con ocasión del contrato y las cuales se refieren al pago por concepto de SERVICIOS GENERALES Y ESTACIONAMIENTO, y que dicho pago excede al canon establecido…”. Dicha confesión se establece conforme al artículo 1.401 del Código Civil, lo que indica que el pago en exceso a que hace referencia no es por motivo de canon.
Conforme a lo anterior, las pruebas obligan a analizar el derecho a reintegro que invoca el demandado, así como la insolvencia que alega el demandante:
II
Del material probatorio analizado, se colige que las consignaciones de los meses de enero febrero y marzo de 2010, reclamadas por el demandante, son tempestivas, en el sentido de haber sido realizadas incluso en forma adelantada, esto es, fueron consignadas estando curso el respectivo mes; es decir, no se esperó al vencimiento de cada mensualidad. En forma ilustrativa, enero fue consignado el mismo mes de enero, febrero el mismo mes de febrero y marzo el mismo mes de marzo. También se observa, que las sumas de cada mes son de Bs. 419,57, lo que indica un exceso en la consignación respecto al canon estipulado en el contrato. No obstante, aprecia quien decide que no consta de autos prueba alguna demostrativa que el arrendador o sus apoderados hayan retirado (en señal de aceptación) los montos contenidos en tales consignaciones, pero además también se aprecia que el demandado no presentó demanda de reconvención para que eventualmente le fueran reintegrados lo que supuestamente pagó demás, pero se insiste, no consta la aceptación del demandante de tales montos superiores al contenido en el contrato.
Aunado a ello, la propia confesión espontánea del demandado señala que consignó tal complemento, por concepto de servicios generales y estacionamiento, lo que no es entendido como canon de arrendamiento, siendo que el objeto de las consignaciones de arrendamiento, según el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es exclusivamente para: “…el pago de la pensión de arrendamiento vencida…”
En consecuencia, las consignaciones indicadas relativas a los meses de enero, febrero y marzo de 2010, se tienen válidas y como tempestivas, sólo hasta por el monto de lo indicado en el contrato, quedando la suma diferencial por mes, a favor del consignante.
Con relación a los cánones de arrendamiento de octubre, noviembre y diciembre de 2009, específicamente a los dos primeros indicados, su consignación se tiene como no válida, que son razón suficiente del incumplimiento del contrato, incurriendo el demandado en causal resolutoria del mismo. Es el caso, que de las pruebas se evidencia que octubre y noviembre fueron consignados extemporáneamente el 16 de diciembre de 2009, siendo que el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé que los cánones de arrendamiento deben ser consignados dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de cada mes.
También se aprecia de tales consignaciones, que igual en forma extemporánea y sin que haya causa legal, el 17 de diciembre de 2009, la inquilina procedió a consignar lo que ella denominó , para lograr con tal propósito, cubrir el aumento que en su decir efectuara su arrendador. Pero es el caso, como ya se explicó antes, que el demandado confesó espontáneamente que tal pago obedecía a conceptos distintos al canon de arrendamiento “convenido”, que menciona como servicios generales y estacionamiento. Si se revisa el contrato de arrendamiento, que es ley entre las partes según artículo 1.159 del Código Civil y que es lo que las obliga, no se evidencia del mismo que el inquilino haya convenido (o esté obligado) pagar suma alguna por servicios generales y estacionamiento.
En cualquier caso, no obstante que la parte demandada no alegó compensación, se analiza que lo que supuestamente consignó de más, siempre queda a su favor, lo que no le autorizaba (respecto a los meses de octubre y noviembre) a pagar en forma extemporáneamente; ya que conforme al artículo 56 la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la consignación legítimamente efectuada se considera solvente al arrendatario, pero en este caso, no se puede tener solvente al inquilino que no cumplió con la tempestividad que en el tema de las consignaciones le exige el artículo 51 de la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarias.
Finalmente, se insiste en que el demandado no demostró con prueba fehaciente que el demandante haya retirado algún pago en exceso por vía de consignación; así como tampoco presentó demanda de reconvención a tales fines. Por todos los motivos señalados, estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo procedente en derecho es que por la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre y noviembre de 2009, la parte demandada incurrió en causal resolutoria, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.
Respecto al pedimento hecho en la contestación de la demanda, relativo a que le fuera concedido la prorroga legal establecida en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si la presente demanda fuere declarada con lugar, la misma no es procedente en derecho por cuanto no opera el derecho a prórroga de ley cuando el inquilino ha incumplido –como en el presente caso- alguna de sus obligaciones contractuales, todo conforme dispone el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Habida cuenta de la plena prueba exigida en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda que nos ocupa debe prosperar en derecho.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue INVERSIONES ARISTÓN, S.A., contra la ciudadana JASMIN EMILIA PEREZ DE RAMIREZ, ambas partes identificadas en autos. Como consecuencia de ello, queda resuelto el contrato de arrendamiento celebrado por ambas partes en fecha 02 de mayo de 2007.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la actora, libre de bienes y de personas, el bien inmueble que a continuación se identifica: “APATAMENTO Nº 5, DEL EDIFICIO HUMBOLDT, UBICADO EN LA AVENIDA HUMBOLDT DE BELLO MONTE, SECTOR EL RECREO, MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL”
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, como indemnización de daños y perjuicios por el lucro cesante, la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.F. 700,68), que corresponde a los meses reclamados como insolutos, a razón de CIENTO DIECISEIS BOLIVARES CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.F. 116,78) cada mes, que como se encuentran consignados a su favor ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, queda autorizado a retirarlos hasta por las sumas indicadas antes.
CUARTO: Se condena a la demandada al pago de las costas, por haber sido vencido en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem. Habiendo sido dictado el presente fallo dentro del lapso para dictar sentencia, no será necesaria la notificación de las partes.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los veintisiete -27- días del mes de septiembre de dos mil diez (2010). Años 200° y 151°.
EL JUEZ TITULAR
ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA

LA SECRETARIA TITULAR
ABG. FABIOLA DOMINGUEZ
En la misma fecha y siendo las una y media de la tarde (1:30 p.m.), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal, y quedando anotada en el libro diario en el No. 29.
LA SECRETARIA
ABG. FABIOLA DOMINGUEZ
LAPG/FD/CD,1.-
AP31-V-2010-001587.-