TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
200º y 151º
DEMANDANTE: LEONARDO CAPALDO SAPINO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad V-4.884.213.
DEMANDADA LIGIA GUERRERO BAQUETO, de nacionalidad colombiana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E-81.083.560.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ADIS ROCA PEÑA y LEONARDO JULIO CAPALDO SAPINO, abogados en ejercicio, de este domicilio es inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 18.730 y 51.006; respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LIANA GUERRERO y ANGEL MORILLO. Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 98.894 y 84.877; respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Sentencia definitiva.
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
Se plantea la controversia cuando la parte accionante LEONARDO CAPALDO SAPINO aduce haber celebrado contrato de arrendamiento privado con la ciudadana LIGIA GUERRERO, quien a su decir ha incumplido con su obligación contractual de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto 2003 a febrero de 2004.
Por su parte, la demandada LIGIA GUERRERO en la persona de su representante judicial, alega que en fecha 15 de febrero del año 2.002 le fue renovado el contrato por un (01) año más, es decir, hasta el 15 de febrero del año 2.003. Aduce igualmente que en el mes de agosto de 2.003, el apoderado judicial de la accionante Dr. Capaldo, le requirió la desocupación del inmueble. Señala también la demandada en su escrito, que la demandante continuó percibiendo el pago de los cánones sin entregarle comprobante o recibo alguno en el que constara tal situación, y que adicionalmente le ofreció entregarle un documento de “finiquito” siempre que ésta se comprometiera a la entrega del inmueble.
Afirma la demandada, que una vez firmado el mencionado finiquito acudió al Juzgado 25° de Municipio a fin de requerir la prórroga legal que -según su decir- le correspondía; y que por su parte el ciudadano Leonardo Capaldo introdujo una acción por cumplimiento de contrato fundamentándola en el mismo documento (carta de finiquito), la cual según señala, fue desechada.
Asimismo, solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva.
DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO.
Sometida al sorteo de Ley de fecha 29/06/2.004 por el Juzgado a quien correspondió efectuar la distribución, concernió el conocimiento de la misma al Tribunal DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS; quien una vez consignados los recaudos procedió a su admisión mediante auto de fecha 09/07/2.004.
En fecha 12/07/2.004 compareció la representación judicial de la parte actora quien solicitó medida de secuestro, la cual fue decretada mediante auto de fecha 14/07/2.004 que cursa inserto al cuaderno de medidas abierto a tal efecto.
Consta a los folios 22 al 26 escrito de oposición a la medida en el que la parte demandada, debidamente asistida para tal acto por la abogada en ejercicio LIANA GUERRERO se dio por citada en el presente juicio y otorgó poder apud acta a dicha representación.
En fecha 02/09/2.004, compareció la parte demandada y consignó escrito de contestación.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
En fecha 11/10/2.004, consta a los folios 82 al 87 decisión proferida por el JUZGADO DECIMO TERCERO DE MUNICIPIO de esta misma Circunscripción Judicial, en la que se declara sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11°, con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 9° y sin lugar la demanda incoada por LEONARDO CAPALDO contra la ciudadana LIGIA GUERRERO.
Posteriormente en fecha 11 de octubre de 2.004 compareció la parte actora quien presentó escrito de alegatos junto con el que consignó documentos varios; y en fecha 13 de octubre del mismo año solicitó mediante diligencia respectiva aclaratoria de la sentencia proferida.
En fecha 14/10/2.004 consta al folio 94 diligencia mediante la cual la parte actora apela de la sentencia proferida en fecha 11/10/2.004; y en tal virtud, se remitió expediente con oficio 530-04 al Juzgado distribuidor de turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial.
Efectuado el sorteo de Ley correspondió al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, conocer sobre la mencionada apelación, quien en fecha 20 de abril del año 2.006, pasó a pronunciarse sobre la sustitución del instrumento poder que le efectuaran los apoderados judiciales de la parte actora ciudadanos ADIS ROCA y LEONARDO CAPALDO, en el abogado CARLOS BRENDER ACKERMAN. La misma fue inadmitida por aquél Juzgado en virtud de la inhibición de la ciudadana Juez que para aquél momento tenía dicho despacho a su cargo (Dra. Angelina García), fundamentando su inhibición en el art. 83 CPC, indicando que existe enemistad manifiesta entre el abogado en quien se pretendió sustituir poder y su persona.
En fecha 20/09/2.007 el ciudadano Juez provisorio designado al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia Dr. FELIX QUERALES se avoco al conocimiento de la causa, libró boleta de notificación a la parte demandada y otorgó el lapso de Ley para los recursos a que hubiere lugar. Posteriormente, en fecha 21 de noviembre de 2.007 el juez designado Dr. Luis Tomás León Sandoval, se avocó al conocimiento de la causa e igualmente ordenó la notificación de las partes y otorgó el lapso de Ley.
Notificadas como fueron ambas partes, en fecha 26/11/2.008 el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción judicial procedió a dictar sentencia definitiva mediante la cual se declaró con lugar la apelación interpuesta por el accionante y se revocó el fallo apelado.
Posterior a la notificación de la decisión, compareció en fecha 21/05/2.009 la parte demandada quien anunció recurso de Casación contra la sentencia.
En fecha 8/10/2.009 se remitió el expediente en forma original al Tribunal de la causa Juzgado Decimotercero de Municipio mediante oficio 777-2009; quien habiéndolo recibido procedió a inhibirse por haberse pronunciado en la sentencia de mérito de fecha 26 de noviembre del año 2.008 y otorgó el lapso de allanamiento correspondiente.
Vencido como se encontró el lapso de allanamiento, se procedió a la redistribución de la causa la cual fue remitida a tales fines mediante oficio 652-09, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Quinto de Municipio, cuyo tribunal corresponde al juez titular Dr. Luis Tomás Sandoval; y en virtud de haber sido éste quien como juez provisorio del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción judicial, decidiera la apelación, procedió a la inhibición y nueva distribución de la causa previa preclusión de los lapsos de Ley.
En fecha 22 de febrero del año 2.010, previa redistribución, se recibió por este despacho el presente expediente; y habiéndose efectuado el avocamiento correspondiente y la notificación de la parte accionante; se procedió a librar cartel de notificación a la demandada ciudadana LIGIA GUERRERO, a solicitud de la parte actora; con ocasión a la diligencia suscrita por el ciudadano alguacil Miguel Villa, en la que señaló la imposibilidad de notificar a la referida parte.
Consta al folio 177 la diligencia suscrita por la secretaría de este Tribunal mediante la cual se cumple con la formalidad establecida en el art. 223 CPC; en la que se dejó constancia de haber fijado el ejemplar del cartel en la puerta del inmueble domicilio de la demandada.
Este juzgado a cargo del juez titular Luis Petit Guerra, dicta en tal carácter el presente pronunciamiento de fondo.
II. PARTE MOTIVA:
- Alegatos de la parte demandante:
Alega la parte actora ciudadana ESTHER BLANCO, que suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana LIGIA GUERRERO, del cual es objeto el inmueble constituido por un (01) apartamento, distinguido con el No. 7, situado en el piso primero (1) del Edificio Madison, ubicado en la calle Internacional, de la Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Caracas.
Alega igualmente, que en dicha relación contractual se acordó que la obligación del pago del canon de arrendamiento -que recae sobre la demandada- se verificaría dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Señala, que la demandada ciudadana LIGIA GUERRERO ha incumplido con dicha obligación; adeudando a su persona el pago correspondiente a los meses del 15 agosto de 2.003 al 15 de febrero del año 2.004; por lo cual procedió a incoar la presente acción de resolución de contrato por falta de pago.
- Alegatos de la parte demandada:
Por su parte la demandada en su escrito de contestación, adujo haber cancelado tempestivamente cada mensualidad por concepto del canon de arrendamiento previsto, pero que la parte accionante a partir del mes que demanda no le entregó recibo de pago alguno con el que pudiera hacer constar tal afirmación.
Igualmente, señaló haber suscrito un documento que denomina “finiquito”, del que -a su decir- se evidencia tal situación, y que se encuentra en poder de la accionante.
Por último, negó, rechazó y contradijo lo alegado por la accionante en su escrito libelar.
DE LAS PRUEBAS
- Pruebas de la parte demandante:
Junto al libelo de demanda la parte accionante produjo los siguientes medios:
a.) A los folios 7 al 9 consta documento público de propiedad en copia simple contentivo de venta que sobre el inmueble de juicio, efectuaran los ciudadanos LEONARDO JULIO DE LA CARIDAD CAPALDO SAPINO y ADIS ROCA PEÑA a la ciudadana ESTHER JOSEFINA BLANCO MACHADO. Este documento se tiene por fidedigno y legalmente promovido conforme al art. 429 CPC, por no haber sido impugnado por la parte contraria y es pertinente para demostrar la cualidad que tiene la ciudadana ESTHER BLANCO para incoar la presente acción, como propietaria del inmueble por haberlo adquirido por documento registrado en el año 1.996.
b.) A los folios 10 al 13 consta documento privado en copia simple contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos LEONARDO CAPALDO y LIGIA GUERRERO, que tiene por objeto el inmueble de autos. Para valorar este medio se precisa, que la parte contraria contra quien se opuso no desconoció su firma, teniendo como efecto que el documento queda reconocido y con pleno valor legal a tenor de lo establecido en el art. 444 CPC. Adicionalmente, consta nota de certificación de la secretaria accidental del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma circunscripción judicial, en la que hace constar que el original del documento fue devuelto al promovente y colocado en su lugar un fotostato certificado del mismo, de donde deviene el valor probatorio conforme al art. 1.384 del Código Civil.
Este medio es pertinente para demostrar la existencia de la relación contractual que sobre el inmueble de autos celebraron las partes. A pesar de no contener fecha de suscripción, la fecha cierta solo operaría frente a terceros a los fines indicados en el art. 1.369 del Código Civil. Pero es el caso, que en el presente asunto trata de documentos entre partes del presente juicio. Adicionalmente, se deduce que la fecha de suscripción no tendría importancia, como si lo tiene que se determina la duración del mismo desde el 15 de febrero de 2.003 al 14 de febrero del año 2.004, que es el hecho que importa a los fines probatorios.
c.) A los folios 15 al 17 consta en copia certificada instrumento poder que le fuera conferido a los ciudadanos LEONARDO CAPALDO y ADIS ROCA por la ciudadana ESTHER BLANCO, que siendo instrumento auténtico se le confiere valor probatorio conforme a lo establecido en el art. 1.357 del Código Civil, siendo pertinente para demostrar que en el año 1.997 le fue otorgada la representación como administradora a la ciudadana ESTHER BLANCO por parte de los ciudadanos ADIS ROCA PEÑA y LEONARDO CAPALDO. Se precisa que ESTHER BLANCO se presenta a juicio como propietaria y arrendadora.
En el lapso probatorio, solo consta la presentación de escrito (folio 51 al 56) del que deriva la explicación del actor sobre el mérito probatorio de los medios que ya constan en autos, y adicionalmente pide que se tenga la confesión espontánea de la parte demandada porque en su decir la declaración que emite ante el Tribunal ejecutor en la práctica de la medida de secuestro, es a todas luces una simulación de la presunción de pago.
Analiza quien decide que en el presente juicio se demanda la resolución contractual por la falta de pago de cánones, y no consta que el demandado haya confesado ese hecho; en consecuencia no existe confesión espontánea de la parte demandada, que de lugar a los efectos derivados del art.1.401 del Código Civil.
b.) Pruebas de la parte demandada:
Hay que precisar que la parte demandada tuvo actividad probatorio tanto en el cuaderno de medidas como en el cuaderno principal del juicio; siendo que los primeros medios probatorios, fue con ocasión a la oposición que presentara frente a la práctica de la medida de secuestro que sobre el inmueble de autos decretara el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En vista del orden procesal, se pasa a analizar estos medios antes que los que se producen en el lapso probatorio; en los siguientes términos:
1.) Marcado “A” (folio 31 del cuaderno de medidas) cursa en original documento privado contentivo de transacción y finiquito, que suscriben LEONARDO CAPALDO SAPINO actuando como arrendador y LIGIA GUERRERO BAQUETO actuando como arrendataria, que tiene por objeto el mismo inmueble de autos. Este documento privado tiene pleno valor de pruebas, por serle opuesto a la parte contraria y no desconocer la firma que le contiene.
Este medio instrumental, es pertinente para acreditar que los suscritos acordaron de mutuo acuerdo, las siguientes circunstancias:
(i) La resolución del contrato de arrendamiento privado suscrito el 15 de febrero de 2003, que tiene por objeto el apartamento distinguido con el Nº 7, piso 1, del edificio Madison, ubicado en la calle Internacional de la Urbanización Las Acacias;
(ii) La entrega del inmueble indicado que debía hacer a ciudadana LIGIA GUERRERO BAQUETO para la fecha 14 de febrero de 2004;
(iii) El finiquito que se otorgan ambas partes.

2.) Marcado “B” (folios 42 al 103 cuaderno de medidas) cursan fotocopias certificadas por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivas de la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentó LEONARDO CAPALDO SAPINO, en contra de la ciudadana LIGIA GUERRERO BAQUETO, que tiene por objeto el apartamento distinguido con el Nº 7, piso 1, del edificio Madison, ubicado en la calle Internacional de la Urbanización Las Acacias. De estos recaudos se establece su valor legal, por ser certificados de sus originales tal y como lo establece el artículo 1.384 del Código Civil. Los mismos son pertinentes para acreditar la existencia que del juicio en referencia se incoó ante un tribunal de la misma jerarquía, y donde resultó inadmisible la demanda, por decisión del 25 de mayo de 2004 (folios 96 al 98 cuaderno de medidas).
Además, estos recaudos contienen además contrato de arrendamiento, así como transacción y finiquito celebrados ambos sobre el inmueble de autos por parte de los ciudadanos LEONARDO CAPALDO SAPINO y LIGIA GUERRERO BAQUETO, pero especialmente llama la atención que ante aquel tribunal la parte demandada, en su escrito de contestación negó la existencia de la transacción (folio 62 cuaderno de medidas), cuando en este juicio presenta justamente el documento de donde deriva dicha transacción (como medio de prueba). Entonces, analiza quien decide que los argumentos que efectuara la parte demandada en aquel juicio, relativo a que la transacción no existe por no estar homologada, no puede estar por encima del valor probatorio que emana del referido documento transaccional, y que acompañado en original al folio 31, ya fue valorado con pleno valor probatorio por su contenido y firmas.
Así que la supuesta confesión hecha en el otro juicio por la parte demandada, no tiene lugar porque no puede desvirtuar el contenido de una prueba por escrito, como establece el artículo 1.356 del Código Civil; pero además, porque el instrumento privado que contiene las convenciones de las partes resulta solo un medio probatorio ya que su validez o nulidad no tienen influencia sobre la validez del hecho jurídico que este destinado a probar, tal y como lo establece el art. 1.355 del Código Civil. Esto significa, que el documento como prueba si existe, luego lo que habrá que analizar posteriormente es si efectivamente tiene validez el negocio jurídico que las partes denominan como transacción, lo que se hará como punto previo al fondo.
3.) En la incidencia cautelar produjo a los folios 133 al 246 (del cuaderno de medidas) copias certificadas contentivas de consignaciones de arrendamiento efectuadas por la ciudadana LIGIA GUERRERO en contra del ciudadano LEONARDO CAPALDO SAPINO por el inmueble identificado como apartamento distinguido con el Nº 7, piso 1, del edificio Madison, ubicado en la calle Internacional de la Urbanización Las Acacias. Dichos medios se tienen por legales al ser certificados por la oficina respectiva tal y como establece el art. 1.384 del Código Civil, y de los mismos se desprende que desde el 15 de febrero del año 2.004 al 15 de mayo de 2.004 la ciudadana LIANA GUERRERO BAQUETO efectuó consignaciones de arrendamiento a favor del ciudadano LEONARDO CAPALDO SAPINO.
4.) A los folios 250 al 252 cursa en original documento auténtico contentivo de contrato de arrendamiento que celebraron los ciudadanos LEONARDO CAPALDO SAPINO como arrendador y LIGIA GUERRERO BAQUETO como arrendataria, que tiene por objeto el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 7, piso 1, del edificio Madison, ubicado en la calle Internacional de la Urbanización Las Acacias. Este medio auténtico se tiene por legal de conformidad con lo establecido en el art. 1.357 del Código Civil y pertinente para probar que la relación arrendaticia que es objeto de esta demanda (año 2.002-2.003), tiene fecha anterior al contrato segundo celebrado entre las partes y que fue acompañado como instrumento fundamental de la demanda (año 2.003-2.004).
A los folios 283 al 303 (del cuaderno de medidas) cursan fotocopias contentivas de consignaciones de arrendamiento, que son del mismo tenor a las que produjo inicialmente en la incidencia probatoria la parte demandada.
1er. PUNTO PREVIO
DE LAS CONCLUSIONES SOBRE PRUEBAS
Del material probatorio se establecen los siguientes hechos:
-Que el primer contrato denominado de arrendamiento suscrito entre las mismas partes sobre el inmueble de juicio, se correspondía con el período desde el 15 de febrero de 2002 al 14de febrero de 2004 (por documento autenticado, folios 250/252 cuaderno de medidas).
-Que el segundo contrato denominado de arrendamiento suscrito entre las mismas partes sobre el inmueble de juicio, se correspondía con el período desde el 15 de febrero de 2003 al 14 de febrero de 2004 (por documento privado, folios 10/12 cuaderno principal).
-Que el tercer contrato suscrito entre las mismas partes lo denominaron “Transacción y Finiquito” cuyo objeto fue dejar sin efecto (resolver) el último contrato de arrendamiento que correspondía al período desde el 15 de febrero de 2003 al 14 de febrero de 2004 (por documento auténtico, folios 31 cuaderno de medidas).
-Que en todos los contratos indicados las partes actuantes son: LEONARDO CAPALDO SAPINO actuando como arrendador y LIGIA GUERRERO BAQUETO actuando como arrendatario.
-Que los ciudadanos LEONARDO CAPALDO SAPINO y ADIS ROCA PEÑA dieron venta pura y simple a la ciudadana ESTHER JOSEFINA BLANCO MACHADO el inmueble de juicio, según documento público debidamente registrado (año 1996).
-Que por su parte, la ciudadana ESTHER JOSEFINA BLANCO MACHADO dio poder de administración general a los ciudadanos LEONARDO CAPALDO SAPINO y ADIS ROCA PEÑA (año 1997).
-Que ante el juzgado 21º de Municipio de esta misma Circunscripción fue presentada por LEONARDO CAPALDO SAPINO demanda por Cumplimiento de contrato de arrendamiento, que fue declarada INADMISIBLE por auto del 25 de mayo de 2004 (folios 92/95 cuaderno de medidas).
-Que ante el juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción, la inquilina LIGIA GUERRERO efectuó consignaciones por el inmueble de autos a favor de LEONARDO CAPALDO SAPINO, desde febrero de 2004 (folios 133 y ss, cuaderno de medidas).
-Que la presente causa por resolución de contrato de arrendamiento fue incoada por LEONARDO CAPALDO SAPINO en contra de LIGIA GUERRERO, siendo iniciada ante el juzgado 13º de Municipio. Los efectos de la decisión dictada por ese tribunal junto con la decisión de la alzada, así como lo generado por el resto de medios probatorios señalados, obligan a resolver el siguiente punto previo.
2do. PUNTO PREVIO
DE LOS EFECTOS DE LA TRANSACCION Y LA ACCIÓN INCOADA
La revisión de las actas procesales que componen el expediente obliga a las siguientes consideraciones: El presente asunto tiene como particular circunstancia que se plantea la resolución de un contrato de arrendamiento cuya vigencia fue del 15 de febrero de 2003 al 15 de febrero de 2004, en virtud de la falta de pago de los cánones de arriendo que se corresponden con los períodos 15 de agosto al 15 de septiembre, 15 de septiembre al 15 de octubre, 15 de octubre al 15 de noviembre, 15 de noviembre al 15 de diciembre de 2003, y del 15 de diciembre de 2003 al 15 de enero de 2004 y 15 de enero al 15 de febrero de 2004.
A pesar de existir una transacción producida del acuerdo de las partes en resolver “amistosamente” las diferencias devenidas del contrato de arrendamiento de fecha 15 de febrero de 2003, el arrendador procedió a demandar a su inquilino por cumplimiento de contrato “de arrendamiento” (no de transacción), la cual fue declarada inadmisible por el juzgado 21º de Municipio. Conforme a lo decidido por ese tribunal, el contrato de arrendamiento aún se encontraba vigente, y que además, tendría derecho a prórroga. En su análisis, explica el tribunal que el contrato vencía el 14 de febrero de 2004, y que cuando se demanda su cumplimiento (por vencimiento del término) en marzo de 2004, estaba vigente la prórroga legal, por ese motivo desechó la acción conforme el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por otro lado, cuando la presente demanda por resolución de contrato “de arrendamiento” es decidida por el juzgado que conoció primeramente del asunto (Juzgado 14º de Municipio), el mismo razonó que con la existencia de la transacción (y finiquito) que celebraron las partes con ocasión del contrato de arrendamiento, a su criterio, no solo tendría validez entre las partes, sino además, que se trataba de una fórmula extra judicial que incluso producía entre las partes efectos derivados de la cosa juzgada frente al presente juicio. Consecuencia de su argumento, declaró con lugar la cuestión previa relativa a la cosa juzgada opuesta por la parte demandada (inquilina), prevista en el ordinal 9º del artículo 346 CPC, sin lugar la contenida en el ordinal 11º del mismo artículo y sin lugar la demanda (folios 82/87 cuaderno principal).
Sometida a la apelación de turno, el conocimiento del asunto correspondió al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conociendo en alzada. Se precisa que el mencionado juzgado, no se pronunció sobre la validez o invalidez del contrato de transacción que dio lugar al argumento del juzgado a quo en señalar que producía cosa juzgada en el presente juicio. En efecto, mediante fallo proferido en fecha 26 de noviembre del año 2.008 (folios 208 al 221 cuaderno principal) revocó la sentencia dictada por el Juzgado Decimotercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial dictada en fecha 11 de octubre del año 2.004 (folios 82 al 87), señalando entre otras cosas que no era procedente la cuestión previa relativa a la cosa juzgada dictada por ese A quo, porque aquél juicio se refiere a la existencia de una acción de cumplimiento de contrato, y, que la presente se correspondía con una acción de resolución de contrato. En conclusión, el juzgado de alzada obligó al tribunal de municipio pronunciarse nuevamente sobre el fondo.
Ahora bien, considera quien decide que los efectos de la transacción celebrada entre las partes tiene unas particularidades especiales; primero en razón de los efectos que produciría en este juicio porque las partes acordaron dejar sin efecto el contrato de arrendamiento anterior y además, ambas partes se otorgaron finiquito; y, segundo, porque la parte demandada en el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentado ante el juzgado 21º de Municipio manifestó “la inexistencia” de la transacción, y en el presente juicio por resolución, manifestó “la existencia” de la referida transacción. Entonces, obliga a quien decide a estudiar los efectos que aquella transacción produce en el presente juicio.
No obstante, se precisa que cuando el demandado en el juicio del juzgado 21º de Municipio señala la inexistencia de la transacción y finiquito, lo hace bajo el supuesto que requiere homologación y además, porque de su contenido se evidencia la renuncia a derechos que, como inquilino, son irrenunciables lo que constituiría menoscabo a los mismos conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (folio 62 cuaderno de medidas) y que le corresponde derecho de prórroga de ley (folio 65 cuaderno de medidas).
Se colige pues, que la parte demandada en aquél juicio (21º de Municipio) no desconoce la existencia de la transacción (porque no tachó de falso su contenido), sino que en su criterio, los efectos que esta produciría le menoscaban sus derechos. De allí que sea obligatorio este análisis, porque en el presente juicio la parte demandada reconoce que por la existencia de la mencionada transacción, ahora insiste en la inexistencia del contrato de arriendo (que quedó sustituido por la transacción).
Ahora bien, en el presente expediente luego del debate probatorio, este juzgador obligado al análisis de todos los medios probatorios que produjeron las partes en los autos por mandato del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pudo concluir la coexistencia de dos pruebas veraces como plenas que contienen negocios jurídicos que, aunque disímiles, son relación uno de otro; y que tienen por objeto el mismo inmueble de juicio.
En efecto, el primero de estos medios (folios 10-14 pieza principal) se corresponde con el contrato de arrendamiento de índole privado que a pesar de no tener fecha, se deduce la certeza de la fecha de su suscripción para los efectos del artículo 1.369 del Código Civil, porque dispone su cláusula 3ª que la duración del mismo es de un (1) año fijo desde el 15 de febrero de 2003 al 14 de febrero de 2004. El otro medio documental igual de importante (folio 31 cuaderno de medidas), se corresponde con el contrato de transacción que aunque sin fecha tiene por objeto dar por “RESUELTO” suscrito el 15 de febrero de 2003.
Frente a estos medios se hacen las siguientes observaciones: Que el contrato de arrendamiento quedó disuelto por acuerdo de las partes contratantes, siendo su voluntad, poner fin a su relación locativa inmobiliaria; bajo la celebración de otro contrato por vía transaccional que justamente sucede al contrato primigenio dejándolo sin efecto. Esto supone entonces, que la acción que se presenta a juicio de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago no es procedente, ya que –se insiste- el contrato inicial cuya resolución se pide, dejó de existir por disolución de las partes de su objeto, pues en la transacción que lo sustituye acordaron dar por resuelto el mismo (aunque debe leerse “disuelto” ya que la resolución es solo facultad judicial) y fijaron a tal efecto un lapso para la entrega al 14 de febrero de 2004. Luego, que esa fecha de entrega sea coincidente con la fecha que aparecía en el contrato de arrendamiento para la expiración del término, no implica que aquél subsista, en el entendido que la transacción ocurre en fecha posterior a la expiración del contrato primigenio.
Otra situación ocurre con la transacción que nos ocupa, y es que si las partes se otorgaron finiquito es porque nada se adeudaba para el momento de su celebración (febrero 2004), por lo tanto es imposible que ahora venga el arrendador a alegar que el inquilino le adeudaba cánones anteriores a esa fecha, lo que no creíble, sino, además no es coherente con la teoría de la extinción de las obligaciones. Porque si finiquitar es otorgar constancia de pago de suma o cumplimiento de alguna obligación (Diccionario Jurídica Opus, ediciones Libra, tomo IV, año 1994, p.107), entonces no es aceptable que luego de otorgado un finiquito (por vía de transacción), una de las partes pretenda decir que no es válido, lo que no se le puede permitir ni al arrendador ni a arrendatario.
Por lo anterior, hay suficientes motivos para desechar la presente acción, siendo que: 1) La acción incoada no es la correcta, ya que la transacción sustituye al contrato de arrendamiento (que quedó sin efecto) y se demandó la resolución de éste último contrato (ya inexistente) y no el cumplimiento, nulidad o resolución de la transacción; y 2) Porque la transacción hace constar el amplio finiquito que se otorgaron las partes, lo que deriva en la imposibilidad material que el inquilino adeude cánones de arrendamiento anteriores al otorgamiento del documento que contiene la transacción y el finiquito. Por esta razón, la acción que nos ocupa de resolución de un contrato de arrendamiento (ya disuelto por el contrato de transacción) no tiene asidero jurídico.
Habida cuenta de la falta de pruebas, se desecha la acción por improcedente conforme el artículo 254 del CPC.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara IMPROCEDENTE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue el ciudadano LEONARDO CAPALDO SAPINO en contra la ciudadana LIGIA GUERRERO BAQUETO, ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas, por haber sido vencido en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem. Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se hace necesario notificar de las partes de la presente decisión.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los treinta -30- días del mes de septiembre de dos mil diez (2010). Años 200° y 151°.
EL JUEZ TITULAR

ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA

LA SECRETARIA TITULAR

ABG. FABIOLA DOMINGUEZ
En la misma fecha y siendo las una y media de la tarde (1:30 p.m.), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal, y quedando anotada en el libro diario en el No. 36.
LA SECRETARIA TITULAR

ABG. FABIOLA DOMINGUEZ

LAPG/FD/CD,1.-
AN3H-V-2004-000001.-