TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: SUCESION DE CARLOS ROMERO ZULOAGA.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: DOMINGO CERTAD, EDUARDO BUYSSE y LUISA JULIA SUPERLANO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 6.716, 24.085 y 33.900 respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: EVELIA PARRA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 10.809.095.

ABOGADO ASISTENTE
DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN TERESA SUAREZ BRICEÑO, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 68.470.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE No: AP31-V-2010-002202

I
ANTECEDENTES

El presente juicio se inició por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el abogado en ejercicio DOMINGO CERTAD NARVAEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 6.716, actuando en su carácter de apoderado judicial especial sustituto de la SUCESIÓN DE CARLOS ROMERO-ZULOAGA, contra la ciudadana EVELIA PARRA, todos plenamente identificados.
La referida demanda fue estimada en la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS TREINTA BOLIVARES FUERTES (BS. F 1.430,00).
En fecha 14 de Junio de 2010, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada para que compareciera al Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 23 de Junio de 2010, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó fotostatos y emolumentos necesarios, a los fines de que se elaboré la compulsa de citación a la parte demandada y se practique su citación personal. Así mismo. Sustituyó el poder otorgado en la persona de los abogados en ejercicio Eduardo Buysse y Luisa Julia Superlano, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 24.085 y 33.900 respectivamente.
En fecha 01 de Julio de 2010, la Secretaria dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 14 de Julio de 2010, compareció el ciudadano CESAR MARTINEZ y en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito consignó debidamente firmado el recibo de compulsa librado a la parte demandada.
En fecha 15 de Julio de 2010, se dictó auto fijando auto conciliatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, el cual no se llevó a efecto por cuanto solamente comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora
En la oportunidad fijada para la contestación de la demanda, a saber, el día 16 de julio de 2010, la parte demandada no compareció ni por si ni por intermedio de apoderado alguno a contestar la demanda.
Siendo la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho.

II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora en su libelo de demanda:
Que el día primero de marzo de 2003, la Inmobiliaria Finca Real, C.A., celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana EVELIA PARRA, titular de la cédula de identidad N° 10.809.095, sobre el apartamento identificado con los números 1-1 del edificio denominado “Oriente”, situado entre las esquinas de Paradero a Venus, Parroquia Candelaria, en jurisdicción del Municipio Bolivariano Libertador de esta ciudad de Caracas, consignando marcadas con las letras “C” y “D” copias simples del documento de propiedad del edificio y de la copia certificada de la respectiva declaración sucesoral realizada en el S.E.N.I.A.T, de donde se evidencia que su mandante es propietaria de la totalidad del señalado Edificio, lo que le da la cualidad para actuar en la causa en la condición de parte actora.
Que en la cláusula tercera del contrato se estableció que la convención tendría una duración de un año (1) fijo improrrogable contado a partir del día primero de marzo de 2003 y hasta el día veinte y ocho (28) de febrero de 2004.
Que por otra parte en el contrato se pacto “CUARTA”. el canon mensual de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de ciento treinta mil bolívares exactos (BS 130.000,00), que la arrendataria se obliga a pagar con puntualidad por mensuales vencidas dentro de los cinco (5) días de cada mes.
Que vencido como fue dicho el término contractual señalado en la referida cláusula tercera y aun después de transcurrida la prórroga legal de tres (3) años que le correspondía a dicha arrendataria conforme lo dispone el literal “d” del artículo 38 del decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la relación arrendaticia al día 28 de febrero de 2004 alcanzó una duración de diez (10) años exactos, la inquilina continuó disfrutando del inmueble en cuestión y la administradora del mismo, INMOBILIARIA FINCA REAL, C.A., siguió recibiéndole los cánones de alquiler, razón por la que dicha convención de arrendamiento devino a tiempo indeterminado, tal como lo establece el artículo 1.600 del Código Civil.
Que es el caso que la ciudadana EVELIA PARRA, no ha pagado las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de ENERO, MARZO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, NOVIEMBRE DE 2009 y los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO y ABRIL DE 2010, es decir, once (11) cánones de alquiler, a razón de CIENTO TREINTA BOLIVARES FUERTES (BS F 130,00) cada uno.
Que por tales motivos acude para demandar a la ciudadana EVELIA PARRA, ya identificada, para que convenga o en caso contrario sea condenada por este Juzgado a lo siguiente: PRIMERO. En la resolución, desde el día Primero de Mayo de 2010, del contrato de arrendamiento celebrado entre la Inmobiliaria Finca real, C.A., y la demandada, el día primero de marzo de 2003, sobre el apartamento 1-1 del edificio denominado “Oriente”, ya identificado, como consecuencia de su incumplimiento de la obligación de pagar puntualmente los cánones de arrendamientos determinados en los términos del mismo contrato, como quedó antes dicho y como se deriva de lo establecido en el literal “a” del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SEGUNDO: En la consecuente entrega a su postulada, la Sucesión de Carlos Romero-Zuloaga, del referido inmueble que es de su exclusiva propiedad, completamente desocupado de personas y cosas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió la inquilina. TERCERO: A pagar a la Sucesión de CARLOS ROMERO- ZULOAGA las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de ENERO, MARZO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, NOVIEMBRE de 2009 y los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO y ABRIL DE 2010, es decir once (11) cánones de alquiler, a razón de CIENTO TREINTA BOLIVARES FUERTES (BS F 130,00) cada uno. CUARTO: A pagar a la Sucesión de Carlos Romero-Zuloaga una indemnización por los daños causados por la ocupación ilegítima del inmueble, equivalente al canon de alquiler vigente, a calcularse desde el día Primero de Mayo del año en curso y hasta el momento en que se produzca la devolución definitiva del inmueble antes mencionado a dicha sucesión. QUINTO. A pagar las costa y costos que genere el juicio. Por último solicitó se decretara medida cautelar de secuestro sobre el inmueble objeto del juicio.
Tal y como se mencionó anteriormente, la parte demandada no ocurrió ante el Tribunal en la oportunidad en que le correspondía contestar la demanda, a pesar de que el alguacil dejó expresa constancia en autos, el 14 de julio de 2010, de haber practicado la citación personal de la accionada, por ello, este Juzgador en primer lugar considera que tal conducta implica de suyo, la aceptación probarte de la demandada, de los hechos que la accionante señala como constitutivos de la pretensión que ha interpuesto.
No obstante lo anterior, se observa que en la oportunidad de promoción de pruebas la parte demandada, expuso lo siguiente:
Que la demandante acciona la RESOLUCION DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que es el caso que el contrato por el cual se le demanda en principio nació como contrato a tiempo determinado con vigencia del primero (01) de marzo de 2003 al veintiocho (28) de febrero de 2004, pero que dicho contrato se indeterminó en el tiempo por consentimiento del arrendador en dejarla ocupando el inmueble vencido el termino establecido en la cláusula TERCERA del contrato y la prórroga legal en el inmueble identificado en autos.
Que la relación locativa se mantuvo cordial hasta que la INMOBILIARIA FINCA REAL C.A., encargada de la administración del inmueble objeto del litigio rehusó aceptar el canon de arrendamiento estipulado en la cláusula CUARTA del contrato aludido establecido en CIENTO TREINTA BOLIVARES FUERTES (BS F 130,00) canon que debe pagar por mensualidades vencidas los cinco (5) primeros días de cada mes, cantidad esta que varía por el pago de consumo del agua que en oportunidades debe pagar. Por lo que procedió a efectuar las consignaciones por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
Que la demandante intento la acción por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece. Que solo podrá demandarse el DESALOJO de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales-
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
Que al elegir el demandante erróneamente la acción de RESOLUCION DE CONTRATO, necesariamente la demanda debe ser declarada sin lugar, por cuanto la calificación de la acción determina su defensa. Aunado a lo antes expuesto la demandante acumula acción de pretensiones, por un lado demanda RESOLUCION DE CONTRATO por falta de pago en un contrato a tiempo indeterminado y por el otro CUMPLIMIENTO DE CONTRATO al solicitar el pago de los meses señalados en el Capitulo VI Petitum numeral 3 de su escrito libelar.
Sin duda alguna, la parte demandada intentó subsanar su falta de contestación ofreciendo argumentos defensivos en el escrito de promoción de pruebas, alegatos que fueron esgrimidos a todas luces de forma extemporánea por retrasados, razón por la cual el Tribunal no puede atribuirles eficacia procesal alguna y así se decide.

III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Antes de entrar a decidir respecto de la procedencia o no de la pretensión procesal, este Juzgado debe analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, dando así cumplimiento con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se hace de la forma que sigue:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora acompaño su libelo y escrito de pruebas los siguientes documentos:
1) Copia simple del la declaración sucesoral realizada por ante el S.E.N.I.A.T., a favor de la Sucesión de Carlos Romero-Zuloaga, Expediente N° 810344 de fecha 16 de Abril,.de 1984, emanada de la División de Tramitaciones de la Administración de Hacienda del Ministerio de Hacienda (f 5 al 11), 2) Copia simple del documento de propiedad del inmueble denominado “Edificio Oriente” ubicado en la Parroquia Candelaria del Distrito Federal, registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 18 de Noviembre de 1.988, bajo el N° 1°, Protocolo 1°, folio 31 (f 13 al 19). 3) Original del documento poder otorgado por la Sucesión de Carlos Romero-Zuloaga, al abogado en ejercicio DOMINGO CERTAD NARVAEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 6.716, autenticado por ante la Notaría Pública primera del Municipio Chacao del distrito Metropolitano de caracas, en fecha once (11) de Marzo de 2010, inserto bajo el N° 07, Tomo 75 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. (f 20 al 23). 4) Copia certificada del expediente signado con el N° 2007-0839, contentivo de la consignaciones de alquileres efectuadas por la ciudadana EVELIA PARRA DE DIEZ a favor de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL C.A., emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (f 28 al 35). Con relación a los instrumentos antes mencionados, el Tribunal observa que no fueron impugnados de forma alguna por la parte demandada, por lo tanto los aprecia en este juicio y les atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada consignó el siguiente documento junto con su escrito de promoción de pruebas.
1)Copia certificada del expediente signado con el N° 2007-0839, contentivo de la consignaciones de alquileres efectuadas por la ciudadana EVELIA PARRA DE DIEZ a favor de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL C.A., por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.( f 51 al 86), la cual ha sido valorada supra.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad procesal para que este Juzgado proceda a emitir pronunciamiento con respecto al mérito de la pretensión procesal, pasa a decidir con relación a la tutelabilidad o no de la misma, lo cual hace de la manera que sigue:
Se circunscribe la pretensión deducida por la actora a solicitar a este Juzgado que se declare judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento perfeccionado con la parte demandada el día 01 de Marzo de 2003, ello en razón que, según el decir del accionante, la parte demandada no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Enero, Marzo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Noviembre de 2009 y los meses de Enero, febrero, Marzo y Abril de 2010.

Al respecto el Tribunal observa lo siguiente:

De acuerdo a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código Civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y por su parte, quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Conforme a la regla general que impera en materia de carga probatoria, en el presente caso la parte actora debía acreditar en juicio la existencia de la relación locativa cuya extinción ha solicitado se declare, carga esta que fue cumplida por la accionante tal y como se evidencia de la copia certificada del expediente No. 2007-0839, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
En consecuencia, correspondía a la parte demandada demostrar la ocurrencia del hecho extintivo de la obligación principal que como arrendataria adquirió frente a la parte actora, a saber, el pago del canon mensual de arrendamiento.
Con relación a la prueba del pago, el Tribunal observa que cursa en cutos copia certificada del expediente de consignaciones signado bajo el No. 2007-0839, emanado el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual ha sido valorado anteriormente, y del que se evidencia que la parte demandada pagó el mes de enero de 2010, el día 22 de febrero de 2010, el canon correspondiente al mes de febrero de 2010 fue pagado el 12 de abril de 2010 y el correspondiente a marzo de 2010, se pagó mediante depósito efectuado el día 2 de mato de 2010.
Ahora bien, como quiera que en el presente caso resulta evidente que las pensiones mensuales de arrendamiento se pagaron de forma extemporánea por retrasadas, bien tomando en cuenta el lapso contractualmente establecido, bien teniendo como parámetro de referencia para computar la exigibilidad de la obligación, el vencimiento calendario de cada mes pagado, resulta entonces a todas luces evidente que los pagos así efectuados, no pueden surtir el efecto liberatorio que de acuerdo a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, están llamados a generar, razón por la cual este sentenciador considera que en este caso se acreditó la materialización del supuesto fáctico establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios así como del supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.167 del Código Civil, y por tanto debe necesariamente declarar procedente en derecho la pretensión deducida por la parte actora en este juicio y así se decide.-

V
DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, obrando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: Procedente la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la SUCESIÓN DE CARLOS ROMERO-ZULOAGA contra la ciudadana EVELIA PARRA, ambas partes identificadas en esta decisión.
SEGUNDO: En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes y por lo tanto, se ordena a la parte demandada que entregue a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento identificado con los números 1-1 del edificio denominado “Oriente”, situado entre las esquinas de Paradero a Venus, Parroquia Candelaria, en jurisdicción del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, Caracas.
TERCERO: Se condena a la parte demandada para que pague a la actora la cantidad de MIL CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.430,oo), por concepto de daños y perjuicios equivalentes a las pensiones de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, marzo, junio, julio agosto, septiembre, noviembre de 2009 y enero, febrero, marzo y abril de 2010. Dichos cánones podrán ser retirados por la parte actora por ante el Juzgado encargado de la recepción de consignaciones, habida cuenta que los mismos fueron depositados en la cuente que mantiene el referido Tribunal en el Banco Industrial de Venezuela. Igualmente, se condena a la demandada para que pague a la actora, por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de ciento treinta bolívares mensuales (Bs. 130,oo), equivalentes a la pensión arrendaticia, desde el mes de mayo de 2010 hasta la fecha en que se declare definitivamente firme la presente decisión.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada en virtud de haber sido totalmente vencida en el proceso, ello conforme lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Notifíquese la presente decisión a las partes del juicio, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de septiembre de dos mil diez (2010).- Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL
LA SECRETARIA

NAKARYD VALENTINA PINEDA

En esta misma fecha, siendo la una y cuarenta y dos minutos de la tarde (1:42 p.m.), se publicó y registró la decisión que antecede, dejándose copia certificada del fallo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Tribunal, de acuerdo a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
LA SECRETARIA,

NAKARYD VALENTINA PINEDA

Diario No. 41
JACE/NVP/opg